Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) видит рост российской ипотеки в развитии рынка ипотечных бумаг. Как показывает практика агентства по размещению двух предыдущих выпусков ценных бумаг с ипотечным покрытием, желающих купить бумаги оказалось намного больше, чем ожидалось изначально.
В интервью РИА Новости исполнительный директор по финансам АИЖК Наталия Кольцова рассказала о том, почему на российском рынке ипотечных ценных бумаг доминируют российские инвесторы, может ли физическое лицо приобрести бумаги агентства, а также при каких условиях большая часть новых ипотечных кредитов будет фондироваться за счет ипотечных облигаций.
- Наталия Юрьевна, когда рынок ипотечных ценных бумаг только зарождался в РФ, была серьезная дискуссия по поводу того, какая модель должна лежать в его основе. Что Вы можете сказать сейчас, с учетом опыта последнего кризиса: нужно ориентироваться на американский долговой рынок или на европейский?
- Напомню, что российская практика и российское законодательство по выпуску ипотечных ценных бумаг впитали в себя два действующих в мире механизма, и они охватывают максимальное количество существующих структур сделок. Речь идет, во-первых, об облигациях с ипотечным покрытием, которые выпускаются с баланса банка под обеспечение в виде ипотечных активов, которые на балансе банка и остаются. Это аналогия пфандбрифов в Германии или covered bonds, то есть просто облигации с обеспечением – бумаги, более близкие к европейской модели.
Второй вид бумаги, существующий в рамках российского законодательства – это облигации с ипотечным покрытием, обособленным на баланс ипотечного агента. Это именно то, что называется секьюритизация или mortgage backed security, которая распространена в США. В европейских странах, кстати, тоже используется эта модель – во Франции, Великобритании, Италии, в Испании был большой объем таких сделок.
Поэтому российское законодательство, можно сказать, объединяет в себе всю мировую практику, которая существует с точки зрения секьюритизации ипотечных активов. И это хорошо, потому что у ипотечных кредиторов, выдающих ипотеку и держащих портфель закладных, есть выбор.
Например, облигации с ипотечным покрытием с баланса – это, по сути, корпоративная облигация. В основном такой вариант используют крупные банки, так как в этой схеме практически невозможно "перешагнуть" собственный кредитный рейтинг. Для того, чтобы ВЭБ или инвесторы, ориентированные на уровень странового рейтинга, могли купить подобные бумаги, у банка должен быть международный рейтинг не ниже BBB-. А сколько у нас таких банков? Кроме того, в этом случае необходимо соблюдать все установленные Центральным Банком нормативы, что тоже сложно.
А вот выпуск облигаций с ипотечным покрытием, обособленным на баланс ипотечного агента, доступен большему количеству банков, в том числе и небольшим кредитным организациям, так как у них появляется возможность дотянуть до рейтинга инвестиционного уровня, даже если у самого банка рейтинг всего лишь BB- или B-. В этом большой плюс, и круг инвесторов в эти бумаги шире.
- Если называть конкретные имена, то кто в России выбирает первый вид ипотечных облигаций, а кто – непосредственно секьюритизацию?
- Реально балансовые сделки совершали такие банки, как "ДельтаКредит" и ВТБ 24. Остальные действуют через ипотечного агента.
- И что тогда получается с точки зрения ипотечной модели – с какой страной можно нас сравнить?
- Россию нельзя сопоставить ни с какой другой страной, прежде всего, потому что у нас объем рынка катастрофически мал. Если посмотреть, то в тех же США до кризиса облигации выпускались почти на 100% выдаваемых ипотек. Фактически там была двойная секьюритизация, которая, кстати, и принесла много проблем. А у нас объем выпущенных ипотечных бумаг к объему выдачи ипотеки (если приравнять к показателям 2011 года) будет равен всего 6%.
- Согласно статистике, на российском рынке происходит около двух третей сделок с ипотечными ценными бумагами. Как распределяются остальные сделки?
- Эта цифра характеризует исторически накопленный объем за все годы существования секьюритизации в России - начиная с 2005 года. Действительно, две трети сделок совершаются на российском рынке, а оставшаяся треть в общем объеме секьюритизированной ипотеки в России (а это 60 миллиардов рублей) приходится на оффшорные сделки, осуществленные российскими банками. Однако в основном такие сделки происходили до кризиса: в 2008 году секьюритизация российской ипотеки за рубежом стала невозможной из-за отсутствия спроса со стороны инвесторов, и, начиная с 2009 года, весь объем ипотечных ценных бумаг, который был выпущен, это российский внутренний рынок.
Что касается географии инвесторов, то она самая разная: среди покупателей российских ИЦБ как европейские и американские инвесторы, так и отечественные фонды, в том числе и зарегистрированные за границей. Как правило, это инвесторы, в принципе заинтересованные в инвестициях в долговые инструменты ипотечного рынка и готовые принимать риски emerging markets (развивающихся рынков – ред.). В настоящий момент на внутреннем рынке крупнейшим инвестором является ВЭБ, как государственная управляющая компания пенсионными накоплениями.
- То, что в основном вся секьюритизация ипотеки происходит на внутреннем рынке, означает, что зарубежных инвесторов сегодня не слишком привлекают российские ипотечные бумаги?
– Не только российские, а ипотечные бумаги вообще. После финансового кризиса 2008 года многих инвесторов отпугнули даже не проблемы с российскими облигациями, а дефолты, происходившие на американском рынке. Возникло понимание, что ипотечные ценные бумаги надо глубоко анализировать и с точки зрения структуры сделки, и с точки зрения качества активов, поскольку они не могут быть просто проверены на уровень рейтинга.
Впрочем, дискредитировавшая себя американская ипотечная система дала хороший толчок к развитию внутреннего рынка секьюритизации ипотеки в России, мы активнее начали решать проблему развития внутренней базы инвесторов. Именно в 2009 году в российском законодательстве были сняты все барьеры для инвестирования в ипотечные облигации Пенсионным фондом РФ через ВЭБ.
Это особенно важный шаг еще и потому, что для ИЦБ самые "правильные" держатели – это пенсионные фонды и страховые компании, то есть те, кто управляет длинными активами, кого не пугает длинная дюрация (приблизительно равна средневзвешенному сроку погашения – ред.) в три года и более.
- Как вы считаете, стоит ли ждать в ближайшее время изменения структуры секьюритизации российской ипотеки с перераспределением доли в пользу внешних рынков?
- Мне кажется, что в ближайшие пару лет в России будут доминировать локальные сделки.
- И какой у нас потенциал рынка?
- Если говорить о целях, которые в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года ставит перед участниками ипотечного рынка правительство, то в будущем больше половины новой ипотеки должно фондироваться за счет ипотечных облигаций.
- Это реально?
- Это реально, но если мы посмотрим объемы выдачи ипотечных кредитов и структуру основных кредиторов, то обнаружим, что более 40% ипотечного рынка России сегодня приходится на Сбербанк. И пока Сбербанк не увидит для себя целесообразности привлекать средства через выпуск ипотечных ценных бумаг, или его доля не снизится в пользу частных банков, достичь показателя в 50% фондирования ипотеки за счет ИЦБ в России будет, мягко говоря, трудно.
- АИЖК реализует две программы покупки ипотечных облигаций общим объемом до 40 миллиардов рублей. Вы довольны их результатами?
– Мы довольны тем спросом, который был со стороны банков.
Если вернуться на шаг назад, то объявление первой программы было попыткой решить две задачи. Первая из них – переход на более технологичный способ рефинансирования ипотеки и помощь банкам с ликвидностью. Технологически гораздо проще купить ценную бумагу: операционные расходы на инвестирование с сопровождением ипотечных бумаг у нас гораздо ниже, чем на выкуп и сопровождение розничных кредитов. Как результат – через такие программы мы можем достаточно быстро и с меньшими затратами наращивать объемы рефинансирования.
Вторая задача, которую мы хотели решить – расширение спектра ипотечных кредитов, которые агентство может рефинансировать. Дело в том, что когда мы рефинансируем розничную ипотеку, мы выкупаем закладные у банков и вынуждены ставить ограничения по нашим стандартам, причем не столько по стандартам риска, сколько по технологическим параметрам – например, по тому, как должны быть оформлены кредиты. Получается, что все данные по каждому кредиту обязательно должны быть проведены через нашу систему, а войти в эту систему, иметь возможность там работать для банка – дополнительные затраты. Да и не все хотят работать по нашим технологическим стандартам – у многих есть свои ипотечные программы, по-другому оформлен договор, используется другая IT-платформа и т.д. - при этом все это может никак не влиять на качество выдаваемых кредитов.
Теперь об объемах программ. Первая программа была пробной, в ней была достаточно низкая стоимость опциона, на который мы были готовы пойти, поскольку мы тестировали продукт и оценивали его востребованность. И когда мы получили переподписку почти в 2 раза на 40 миллиардов рублей при объеме программы в 20 миллиардов рублей, мы убедились, что предложение действительно интересно рынку.
Во второй программе мы попытались инкорпорировать рыночное ценообразование: стоимость опциона была изначально рассчитана на волатильность процентных ставок – были учтены дюрация и возможность выбора купона. С точки зрения ценообразования вторая программа была рыночная и содержала больше опций для банков. В результате – спрос по заявкам был в 2,5 раза выше и составил 51 миллиард рублей.
– А на какой объем заключено реальных соглашений?
– По результатам обеих программ заключено соглашений на 30 миллиардов рублей (из них на первую программу – 16,6 миллиардов рублей, на вторую программу – 13,4 миллиардов рублей), и мы довольны этой цифрой. Дело в том, что с некоторыми банками, чьи заявки выиграли, в результате не был заключен договор, например, по причине не одобрения такой сделки уполномоченным органом банка, или не была вовремя оплачена премия за опцион.
С учетом того, что спрос со стороны оригинаторов на эту услугу остается высоким, мы запустили третью программу покупки облигаций с ипотечным покрытием, объем которой также 20 миллиардов рублей, и по результатам контрактования определимся с объемами следующего этапа.
Заявки на более чем 40 миллиардов рублей не выиграли в конкурсе. Они и есть оценка потенциального спроса на следующую программу.
- В чем преимущество программ покупки облигаций с ипотечным покрытием для банков? И как они могут повлиять на стоимость фондирования для банков, выдающих ипотечные кредиты?
- Как я уже упоминала, участие для банка в программах покупки ИЦБ – это, прежде всего, способ повышения ликвидности ипотечных кредитов. Ведь не многие банки сегодня имеют возможность удерживать на балансе 30-летние ипотечные кредиты, используя краткосрочные источники фондирования. При увеличении ипотечного портфеля банк рано или поздно столкнется с ограничениями в том числе, по нормативу Центрального Банка в части ликвидности.
Другой риск, который закрывается при участии банка в программах АИЖК – это процентный риск. Банк имеет возможность формировать и накапливать ипотечный портфель в течение длительного времени, заранее зная, по какой доходности он разместит облигации, обеспеченные этим портфелем. С моей точки зрения, это основная выгода от участия в программе, важность которой обусловлена доминированием в России ипотеки с фиксированной ставкой, а также высокой волатильностью долгового рынка.
– Что для АИЖК сегодня приоритетнее – выкуп закладных в розницу или направление средств на развитие ипотеки через рынок ценных бумаг?
– В наших планах – стабилизировать объем выкупа розницы, и все дополнительные средства направлять на выкуп через ипотечные ценные бумаги. Если спрос на участие в программах покупки облигаций будет повышаться, то мы уменьшим объемы розничного рефинансирования в пользу таких программ.
- Представители АИЖК раньше говорили, что одной из целей успешного размещения ипотечных облигаций было расширение базы инвесторов. На каких инвесторов вы рассчитываете?
- В первую очередь, на внутренних инвесторов. Важным для нас резервом являются деньги Пенсионного фонда РФ. В последнее время к ипотечным облигациям проявляют интерес не только управляющая компания ВЭБа, но и частные компании, управляющие негосударственными пенсионными фондами, страховые компании. В общем, наши основные целевые инвесторы – это компании, которые в основном не ориентированы на краткосрочные спекуляции на рынке.
Хотя сейчас доля держателей наших бумаг приходится и на банки, покупающие их для перепродажи. Их доля невелика, но такая группа инвесторов тоже нужна, она создает ликвидность бумаги, бумаги становятся торгуемыми. А это хорошо для возможности их включения в ломбардный список ЦБ, доступности операций РЕПО, да и в целом для создания ценовой кривой на рынке.
- Каков должен быть минимальный и максимальный объем для выкупа ваших бумаг?
- Публичное, законодательно установленное ограничение по объему есть только у ВЭБа. Он не может приобретать более 70% от старшего выпуска. Все остальные ограничения могут быть установлены лишь внутренними процедурами самого инвестора, а мы, в свою очередь, заинтересованы в том, чтобы продать бумаги как можно более широкому кругу держателей. Если посмотреть книгу заявок при размещении облигаций с ипотечным покрытием АИЖК, там были суммы покупки и на 10 миллионов рублей.
- Может ли физическое лицо выступать в качестве инвестора?
– В принципе может. Если у этого человека через профучастника фондового рынка есть доступ на биржу, то что ему мешает? Такие примеры у нас есть.
Другое дело, что ипотечные облигации достаточно сложны для анализа, ведь человек должен понимать, что он покупает. Простой пример. Риск досрочного погашения по большей части облигаций, которые выпускаются через ипотечного агента, перекладывается на держателей ценных бумаг. Когда вы покупаете бумагу, у вас на выпуске стоит дата окончания погашения этой бумаги – как правило, это 33 года. Но при этом многие заемщики в России стремятся погасить свои кредиты досрочно, и это транслируется на инвесторов в облигации через амортизацию выпуска.
В Агентстве есть накопленная статистика по досрочным погашениям в РФ, и при размещении облигаций с ипотечным покрытием, когда мы работаем с потенциальными инвесторами, то показываем им разные варианты развития ситуации. Так, мы создаем модели возможных погашений, а инвесторы, в свою очередь, могут создать свои собственные предполагаемые модели. В итоге квалифицированный инвестор в состоянии проанализировать, какой дюрации ценную бумагу он реально покупает, а среднестатистическому физическому лицу это сделать намного тяжелее.
- Какую доходность дают ваши облигации?
- Говорить о доходности сложно. Доходность определяет рынок и те, кто торгует ценными бумагами. Кроме того, это зависит от состояния экономики. Если говорить о текущей ситуации, свой последний выпуск мы разместили в феврале. Тогда доходность была равна примерно 8,65%, а сейчас на начало мая облигации, размещенные в феврале, торгуются на уровне 8,3%.
- Нестабильность на мировых финансовых рынках отражается на доходности российских ценных бумаг? Ждете ли вы снижения доходности из-за кризиса в мировой экономике?
- Безусловно, нестабильность на мировых финансовых рынках отражается и на российском рынке ценных бумаг. В настоящее время можно ожидать повышения доходности ИЦБ в случае развития неблагоприятных тенденций на финансовых рынках.
- Какова прибыль АИЖК от размещения облигаций и куда направляются эти средства?
- Агентство получает прибыль от секьюритизации в виде купона по младшему траншу, размер которого напрямую зависит от поведения находящихся в составе обеспечения ипотечных кредитов, а также от доходности размещения. Поскольку все эти факторы зависят от общего состояния экономики и финансовых рынков, доходность может колебаться в очень широком диапазоне. То есть в кризисные периоды, когда уровень дефолтов повышается, доходность младшего транша снижается, а в периоды подъема экономики – наоборот. Полученная прибыль направляется агентством на уставные цели – и в первую очередь, на выкуп закладных и ИЦБ сторонних эмитентов.
- Как вы можете прокомментировать мнение некоторых экспертов, считающих, что получая чистую прибыль, агентство несколько отходит от роли "чистого" института развития, которым должно быть?
- Если институт развития ничего не будет зарабатывать, то он должен превратиться в министерство и оказывать влияние на рынок путем прямого регулирования. Кроме того, любые бесплатные акции расхолаживают тех, кто получает от них бонус. Получая бесплатные деньги, вы не чувствуете ответственности за то, что вы взяли, так что может появиться желание взять на себя больше риска и особо не думать о последствиях.
Думаю, что если агентство может приносить прибыль и при этом оказывать влияние на рынок, то в этом нет ничего плохого. Другое дело, что как у института развития у нас не стоит цель максимизации прибыли.
Беседовала Елена Лыкова
