Вынужденная необходимость: как застраховать ипотечные финансовые риски

Финансовый кризис 2008 года наглядно доказал, что жилье может не только набирать в цене, но и ощутимо терять в стоимости. Поэтому ипотечный заемщик, который приобрел квартиру с 10% первоначальным взносом, а через пару лет попал в сложную финансовую ситуацию – например, лишился работы при очередной волне кризиса – может остаться должником банка даже после реализации купленного в кредит жилья. Средств, вырученных после продажи его заложенной недвижимости, может банально не хватить, чтобы расплатиться с банком. Данный материал расскажет этой категории заемщиков, как правильно застраховать свои финансовые риски и не остаться в кабале у кредитных организаций даже после реализации предмета залога.

Когда страхуют финансовую ответственность

Если первоначальный взнос заемщика на покупку жилья составляет менее 30%, то ему, скорее всего, предложат оформить договор страхования финансовой ответственности.

Страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение кредитного договора защищает должника от дополнительных денежных требований банка для покрытия убытков после реализации предмета залога, а банк – от этих самых убытков.

Убытки банка могут возникнуть в ситуации, когда у заемщика появляются трудности с оплатой кредита, он перестает вносить платежи в погашение долга, и банк вынужден обращать взыскание и продавать заложенную недвижимость. Однако сумма, вырученная от продажи этой недвижимости, может полностью не покрыть долг заемщика, тогда у банка возникает убыток, который по идее должен возмещать заемщик. Тогда при наличии договора страхования финансовой ответственности этот убыток покроет страховая компания.

Таким образом, для кредитора страхование ответственности заемщика выгодно тем, что у него гарантированно покрываются убытки даже тогда, когда цена на недвижимость упала, или прошли неудачные торги по реализации предмета залога.

Продукты ипотечного страхования финансовых рисков бывают двух типов – это либо страхование на ограниченный срок, пока остаток основного долга заемщика не достигнет заранее установленного уровня (70% или 80% от стоимости заложенной недвижимости) либо страхование на весь срок кредита. Самый высокий риск банку понести убытки после дефолта заемщика и продажи объекта недвижимости существует первые 5 – 7 лет с момента выдачи кредита, пока остаток основного дога не уменьшится до 70% от стоимости заложенной недвижимости. Поэтому, как правило, банки предлагают первый тип ипотечного страхования.

Добровольное принуждение

Следует отметить, что по законам РФ при ипотечном кредитовании существует только один обязательный вид страхования – это страхование предмета залога. Все остальные виды страхования, сопутствующие ипотечному кредиту (страхование жизни, трудоспособности или титула) – добровольные.

Однако необходимо учитывать, что наличие или отсутствие этих договоров страхования может серьезно влиять на условия и размер процентной ставки по кредиту. Например, если заемщик не заключит эти добровольные договоры страхования, то банк не откажет заемщику в выдаче кредита, но заложит все эти риски в более высокую процентную ставку.

Заключение договора страхования финансовой ответственности также не является обязательным. Каждый банк индивидуально принимает для себя решение, стоит ли выдавать заемщикам ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом (менее 20 – 30% от стоимости недвижимости) и как потом управлять повышенными рисками по таким кредитам.

Договоры страхования финансовой ответственности заемщика – всего лишь один из механизмов банка по управлению повышенными рисками.

Ряд банков выдают кредиты с небольшим первоначальным взносом и не требуют от заемщика заключения договора страхования финансовой ответственности. Но в этом случае в кредитных организациях все равно настаивают на дополнительном обеспечении по кредиту – поручительстве за заемщика или залоге других активов заемщика, например, другой имеющейся в собственности недвижимости или ценных бумаг.

Некоторые банки выдают ипотечные кредиты с первоначальным взносом до 20% также без требования заключить договор страхования финансовой ответственности, но процентные ставки по таким кредитам могут быть выше на 1-2 процентных пункта, чем по кредитам со страхованием ответственности заемщика.

Остальные банки выдают ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом только при условии заключения заемщиком договора страхования ответственности. Среди них - банки, выдающие кредиты по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), а также еще семь банков, работающих по собственным стандартам – "ВТБ 24", DeltaCredit, "Уралсиб", Альфа-банк, Фора-банк, НОМОСбанк, Собинбанк.

Подкупающая простота оформления

Тариф по договорам страхования финансовой ответственности заемщика устанавливается страховой компанией и зависит от ряда параметров, но определяющими факторами являются размер первоначального взноса и срок кредита. Чем меньше первоначальный взнос и больше срок, тем выше риск и, соответственно, тариф.

Например, при оформлении ипотечного кредита с первоначальным взносом 10% от стоимости недвижимости на срок 15 лет заемщику по договору страхования ответственности нужно будет единовременно заплатить примерно 3,3% от суммы кредита. Однако если заемщик берет кредит на 10 лет и вносит по кредиту первоначальный взнос 15% от стоимости жилья, то тариф составит уже около 1,8% от суммы кредита.

В настоящее время в России договоры страхования финансовой ответственности заемщика могут заключаться 24 страховыми компаниями, каждая из которых имеет свои тарифы, которые могут несколько различаться.

Порядок получения ипотечного кредита со страхованием финансовой ответственности заемщика в целом не отличается от порядка получения любого другого ипотечного кредита. Заемщик выбирает банк, подает документы на получение кредита. После того, как банк предоставит положительное кредитное решение, заемщику нужно обратиться в одну из страховых компаний для заключения договора страхования ответственности заемщика перед кредитором. Как правило, страхование финансовой ответственности заемщика происходит при заключении договоров страхования имущества, являющегося предметом залога.

Процесс оформления договора страхования финансовой ответственности заемщика также аналогичен другим договорам страхования, заключаемым при получении ипотечного кредита. Заемщик собирает необходимые документы, а страховщик их рассматривает и проводит оценку своих рисков и платежеспособности заемщика (андеррайтинг), по результатам которой принимает решение о возможности страхования ответственности заемщика по данному ипотечному кредиту.

Критерии оценки

Андеррайтинг в ипотечном страховании примечателен тем, что страховщик анализирует документы, рассматривая информацию по трем направлениям – о заемщике, о кредите и о приобретаемом жилье (предмете ипотеки). Этим он одновременно, и сложнее, и интереснее андеррайтинга в других видах страхования.

Требования, предъявляемые к заемщикам страховыми компаниями вполне стандартны – необходим достаточный для погашения кредита подтвержденный доход, стабильная работа и отсутствие текущих непогашенных ипотечных кредитов.

Чуть сложнее с требованиями, предъявляемыми к кредитному продукту – первоначальный взнос должен быть не менее 10% от стоимости приобретаемой недвижимости, а срок кредита не более 30 лет.

К предмету ипотеки предъявляются еще более жесткие требования – кредит выдается только на готовое или построенное и оформленное в собственность жилье, а стоимость предмета ипотеки, указанная в отчете об оценке, не должна превышать стоимость недвижимости, указанную в экспертной оценке страховщика, более чем на 20%.

Для андеррайтинга страховой компании нужны практически такие же документы, как и для получения ипотечного кредита, поэтому отдельную оценку недвижимости заемщику проводить не потребуется. Впрочем, страховщик может и по собственной инициативе запросить такую оценку у независимого специалиста: адекватная оценка предмета залога очень важна для страховой компании, ведь именно страховщик при заключении договора ипотечного страхования принимает на себя самую высокую и вероятную часть риска и, в случае убытков банка, покроет их за счет своей страховой выплаты. Поэтому страховщик выступает здесь как "вторые глаза", а это полезно для кредитора.

Любопытно, что при андеррайтинге, проводимым страховщиком, учитывается наименьшая стоимость закладываемой недвижимости из двух источников – отчета оценщика и стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи.

Наталья Козлова, член правления ОАО «СК АИЖК», начальник управления маркетинга и информационной политики