Дмитрий Чиликин, глава блока "Ипотечное кредитование" "Кредитмарт"

Бурный рост объемов ипотечного кредитования на российском рынке в течение всего 2011 года подстегнул банки ужесточить требования к заемщикам и поднять ставки по кредитам к концу года. Тем не менее, статистика ЦБ РФ в январе 2012 года пока не выявила снижения спроса на ипотеку – число выданных кредитов в январе 2012 года в 2,2 раза превысило аналогичный показатель 2011 года. Впрочем, в 2012 году банки не стали продолжать делать ипотеку еще менее доступной для населения, возможно, поэтому негативный фон на мировых финансовых рынках и традиционные зимние "каникулы" не испугали потенциальных заемщиков.

В интервью РИА Новости руководитель блока "Ипотечное кредитование" брокерской компании "Кредитмарт" Дмитрий Чиликин, в частности, рассказал, о преимуществах коммерческих банков над государственными, об основных тенденциях на ипотечном рынке московского региона в 2012 году, а также о том, кому и на каких условиях выгодно брать ипотечные кредиты в России.

- Дмитрий Николаевич, здравствуйте! Как вы считаете, сохранится ли рост объемов ипотечного кредитования в России в 2012 году?

- Тенденция по наращиванию объемов ипотечного кредитования в 2012 году сохранится при условии стабильной макроэкономической ситуации, которая в основном определяет динамику цен на рынке жилья и доступность ипотечного кредитования для населения.

- Какой была минимальная и максимальная ставка по ипотечным продуктам в 2011 году?

- Если мы не берем комбинированные и всевозможные плавающие ставки, а говорим только о фиксированных ставках рублевых кредитов, то у ипотечных заемщиков, которые покупают квартиры, минимальная процентная ставка составила 9-10% и максимальная – 14-15%, впрочем, некоторые банки предлагают и 15,5%.

- В конце 2011 года все очевиднее прорисовывалась угроза мирового финансового кризиса. Какова была реакция банков?

- Кризисные явления, естественно, сказались на росте ставок в течение последних двух месяцев 2011 года. Был рост ставок по всем банкам, например, Юникредит банк поднял ставку в среднем на 0,5 п.п., ВТБ24 – на 0,5-0,75 п.п., Райффайзенбанк - на 1,5-2 п.п., Номос-банк - 0,5 п.п., а банк "Западный" - 2-3 п.п.

Некоторые банки стали более внимательно относиться к предмету залога, то есть перестали в качестве залога принимать коммерческую недвижимость и загородную недвижимость, которую труднее реализовать в случае дефолта заемщика. Больше стали делать акцент на городскую недвижимость. Те же банки, которые продолжают кредитовать покупку загородного жилья, увеличили требование по первоначальному взносу для таких сделок.

Полагаю, что такое ужесточение условий нельзя приравнять к ситуации на ипотечном рынке в 2008 году, но если сравнивать начало и конец 2011 года, то условия для заемщиков ухудшились. Банки стали более избирательны к клиентам.

- Останутся ли ставки на том же уровне? Продолжится ли тенденция на ужесточение требований к заемщикам в 2012 году?

- Трудно прогнозировать. Насколько мне известно, в ближайшее время не предполагается никакого дальнейшего повышения ставок. Точно можно сказать, что если в Европе положение на финансовых рынках будет ухудшаться, соответственно, и в России ставки будут расти.

В начале 2012 года ужесточения требований к заемщикам мы не заметили. Банки пока замерли на том, что они делали в конце 2011 года.

- Есть ли изменения по размеру ипотечного кредита за первые два месяца нового года относительно показателей 2011 года?

- Средняя заявка по кредиту осталась на уровне конца 2011 года и составляет сейчас 5-6 миллионов рублей в Москве, на загородном рынке – 7-10 миллионов рублей. Практически 90% банков, работающих на московском рынке, получают заявки на такие суммы.

- Изменилось ли требование к размеру первоначального взноса относительно требований в 2011 году?

- В среднем общее требование на рынке – первоначальный взнос должен составлять 20% от суммы приобретаемого жилья. Некоторые банки предлагают кредиты с первоначальным взносом от 10%, но они компенсируют это повышением ставок по таким кредитам, либо берут дополнительную комиссию за выдачу кредита в размере 1-1,5%.

- По какой максимальной ставке по кредиту остается целесообразным входить в ипотеку?

 - Это зависит от ряда факторов. Прежде всего, от того какую величину в ежемесячном доходе семьи будет занимать размер ежемесячного платежа по ипотечному кредиту. В свою очередь, ежемесячный платеж зависит от суммы кредита, процентной ставки и срока кредита. Так что, ставка – это не единственный фактор принятия решения о кредитовании. При прочих же равных условиях, мы не рекомендуем клиенту брать кредит, если ставка по нему превышает среднерыночную. Скорее всего, следует продолжить поиски более выгодных условий кредитования.

В то же время, есть клиенты, которые берут кредиты со ставкой 16-17% и даже выше. Обычно это собственники бизнеса, которые планируют погасить кредит достаточно быстро – этим бизнесменам проще сначала взять основную часть суммы на жилье в кредит, а не изымать из собственного бизнеса.

- А элитное жилье сегодня покупают по ипотеке?

- Покупают. Здесь наш клиент – это собственник бизнеса, либо топ-менеджер. Есть заявки на покупку жилья стоимостью 200-300 миллионов рублей. В этом случае, в основном, речь идет о загородной недвижимости.

- Какие тенденции будут формировать ипотечный рынок московского региона в 2012 году?

- В 2011 году главным требованием основной массы покупателей было недорогое жилье. Также рос объем выдаваемых кредитов на покупку жилья в новостройках эконом-класса. Банки активно привлекали в партнерство застройщиков, в этом большую роль сыграл федеральный закон номер 214 "О долевом строительстве".

Я думаю, что эта тенденция 2011 года продолжится – в течение всего 2012 года будет развиваться средний сегмент со стоимостью жилья на уровне 5-6 миллионов рублей как на первичном, так и на вторичном рынках.

- Какую роль на ипотечном рынке играют сейчас брокеры?

- Брокеры на ипотечном рынке играют большую роль. Основа бизнеса ипотечного брокера - это предоставление клиенту достоверной информации, помощь в получении кредита на оптимальных условиях и сервис - то есть, сопровождение клиента на всем пути ипотечной сделки.

На ипотечном рынке, как и на любом другом, существуют информационные лаги, то есть информация о процентных ставках, комиссиях, прочих условиях кредитования распределена между участниками (клиентами и банками) крайне неравномерно. Самостоятельно клиенту практически невозможно пройти оптимальным путем здесь.

По нашим оценкам около 80% клиентов, которые самостоятельно решили взять ипотечный кредит, выбрали неоптимальный банк-кредитор, страховую компанию и пр. Причем, с учетом высокого размера кредита, цена ошибки составляет несколько сотен тысяч рублей.

Брокер помогает клиенту, во-первых, избежать этих затрат, во-вторых, обеспечивает клиенту наиболее комфортное взаимодействие со всеми участниками ипотечной сделки - банками, страховыми и оценочными компаниями, продавцом недвижимости и другими.

Помимо этого, брокеры играют важную институциональную роль на ипотечном рынке. С точки зрения банка, брокеры – это важный канал привлечения новых клиентов. Так, по нашим данным, в 2011 году Юникредит банк сформировал 40% своего ипотечного портфеля за счет брокерских заявок, а ВТБ24 – порядка 20-30% портфеля.

- На чем зарабатывают брокеры, выдающие ипотеку?

- У брокера существует несколько источников дохода. Во-первых, это комиссия, которую платит клиент. Помимо продажи клиенту ценной информации и оказания услуг по полному сопровождению ипотечной сделки, мы предоставляем клиенту прямые преференции от банков-партнеров – наш клиент получает кредиты на условиях, которые лучше, чем те, которые банк предоставляет клиентам самостоятельно.

Например, наши клиенты могут получить скидку к процентной ставке до 1% годовых, или отмену комиссии за выдачу кредита, более гибкие возможности по досрочному погашению. Например, получив кредит в размере 10 миллионов рублей на 25 лет с преференцией -1% годовых, экономия клиента за весь срок кредитования составит более 2 миллионов рублей.

Типовая комиссия брокера – это 1-2% от суммы кредита, в данном примере это 100-200 тысяч рублей, что составляет менее 10% от сэкономленных средств.

Альтернативным источником дохода брокера является банк-кредитор, который выплачивает брокеру агентское вознаграждение. В классическом варианте, брокер либо берет деньги с клиента и предоставляет ему преференцию, либо не предоставляет клиенту преференцию, но и не берет за свои услуги деньги, получая вознаграждение от банка-кредитора. В обоих случаях брокер оказывает информационную и сервисную поддержку клиенту.

Кроме ВТБ24 и Юникредит банка, скидки брокерам дают Транскапиталбанк, Райффайзенбанк, Татфондбанк, МБРР, Росевробанк и другие. Вы видите, нам есть чем аргументировать, когда к нам приходит клиент.

Кроме того, в работе брокеров заинтересованы средние и более мелкие банки, которым трудно конкурировать с госбанками, имеющими большие бюджеты на рекламу. Для средних банков брокеры является основным каналом поступления заявок.

- Какие сейчас сложности возникают при работе брокеров с банками, риелторами, клиентами?

- Сложностей никаких нет. Если банки неадекватно себя ведут, мы с ними просто не работаем. Естественно, мы идем по пути наименьшего сопротивления - выбираем программу, которая будет выгодна клиенту. Люди понимают, какие ставки существуют, они приходят с какими-то ожиданиями, а мы отбираем те банки, которые делают все быстро и четко, предлагают хорошие ставки.

- С какими результатами вы закончили 2011 год? Каковы ваши планы на 2012 год?

- По ипотеке мы выдали кредитов на 524 миллиона рублей за 2011 год. В этом году мы планируем расширяться – открывать дополнительные офисы. Сейчас набираем новых сотрудников. Разрабатываем новую маркетинговую стратегию.

После новогодних праздников в течение первых месяцев отмечали некоторое снижение спроса, но сейчас постепенно ситуация выправляется.

- Расскажите о портрете вашего заемщика. На кого направлены ваши продукты? Каково соотношение покупок жилья на первичном и на вторичном рынке?

- Наш классический клиент – это, в основном, наемный работник, у которого полная семья и ребенок. Также к нам обращаются люди с серым доходом, которые могут предоставить справку о доходах в свободной форме. Как правило, за ипотечным кредитом приходят люди с высшим образованием, у которых есть автомобиль. Основное пожелание - приобрести квартиру стоимостью 5-7 миллионов рублей и чтобы первоначальный взнос составлял порядка 10%, реже – 20%. Обычно это клиенты с хорошей кредитной историей, которые хорошо знакомы с банками.

- Есть ли на ипотечном рынке конкуренция среди банков?

- Конкуренция среди банков есть, мы это ощущаем: к нам обращаются банки со своими программами, хотят обеспечить поток клиентов, предлагают разные преференции для наших клиентов.

- Как отражается на конкурентной среде доминирование на ипотечном рынке банков с государственным участием?

- Для того чтобы понять, почему у банков с государственным участием такая доля на рынке, надо понять причины их популярности. Например, к Сбербанку изначально большое доверие людей, так как многие компании находятся на зарплатном обслуживании банка. Сбербанк предлагает таким ипотечным заемщикам эксклюзивные условия, близкие к программам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), а у ВТБ24 большие рекламные возможности для привлечения клиентов.

В данный момент коммерческим банкам тяжело с ними конкурировать в плане ставок, но если объективно смотреть на вещи, я не скажу, что коммерческие банки не могут предложить лучше условия, чем госбанки. Скорее, здесь какой-то психологический момент для клиента – изначально доверие к крупным банкам.

Но, зная ситуацию изнутри, могу сказать, что принципиальной разницы между программами и условиями коммерческих банков и госбанков нет. У коммерческих банков, чаще всего, сервис лучше.

Часто для клиентов коммерческие банки оказываются лучше, так как в сделке всегда много нюансов – иногда клиенты не могут дозвониться в госбанк или не так оценили квартиру, не те документы запросили. Или, например, некоторые перепланировки квартиры, которые являются недопустимыми для Сбербанка, вполне приемлемы для коммерческого банка. То есть, у клиента есть минимальная погрешность, а из таких нюансов и складывается ипотечная сделка. Клиент на любом этапе может осечься, и сделка развалится.

Мне как брокеру легче работать с коммерческими банками - условия не сильно отличаются, а лояльность к клиенту выше.

- А есть ли на ипотечном рынке конкуренция среди брокеров?

- Среди брокеров также есть конкуренция, но самое главное, что профессиональных брокеров на российском рынке действительно мало.

- Приходят ли к вам клиенты с просьбой подобрать программу рефинансирования?

- Есть такие клиенты. Отличная программа по рефинансированию у ВТБ24. Сейчас при рефинансировании мы можем предлагать ставки значительно ниже тех, которые предлагаются при первичном кредитовании – до 9% годовых в рублях.

Многим клиентам интересно не просто рефинансироваться с понижением ставки, но и получить деньги сверх остатка долга по кредиту, и мы занимаемся такими сделками. Обычно заемщики сумму долга увеличивают для проведения ремонта или вложения средств в бизнес. Банку тоже такой клиент интересен, потому что он понятен – он уже год-два погашает кредит. Таким образом, это практически безрисковый клиент.

- Как вы думаете, можно ли считать российское и, в частности, московское жилье доступным?

- Нет, конечно, очень дорого это все. Даже наемные служащие с зарплатой в 300 тысяч рублей могут позволить себе относительно скромное жилье в столице.

- Тогда кому выгодна такая ипотека? На кого ориентированы ставки?

- Ипотека, в основном, выгодна собственникам бизнеса. Если у нас реальная инфляция в стране составляет 13-14%, то даже при ставке по ипотеке 12-14% выгодно брать кредит. Если цены на товар или услуги, которые продает бизнесмен, растут на уровне инфляции, даже не опережая ее, то через год-два у него этот кредит станет, по сути, бесплатным, и человек выйдет из этого кредита.

А наемному сотруднику, конечно же, сложнее – зарплата не индексируется вместе с инфляцией, а процентные ставки по кредиту и цены на недвижимость высокие. Тут выход напрашивается сам собой – это квартиры в новостройках. В этом сегменте можно найти и ставки, которые будут низкими, и жилье по приемлемым ценам.

Беседовала Елена Лыкова