Ипотека в режиме дефолта: как предотвратить свой финансовый крах

Правила общения с кредитными организациями следовало бы выучить каждому потенциальному заемщику, собирающемуся приобретать жилье по ипотеке. Умение не прятаться от банка в случае трудностей, а отстаивать свои интересы в рамках правового поля, может позволить заемщику избежать роста просроченной задолженности и потери купленного в ипотеку жилья. Этот материал поможет заемщику разобраться, как заполучить лояльность банков в случае возникновения финансовых трудностей, как общаться с банками и коллекторами, чтобы избежать дефолта и добиться от банка реструктуризации ипотечного кредита.

Следует сразу обратить внимание, что в России не существует понятия ипотечного дефолта, которое законодательно прописано в США. Однако из-за этого дефолт не становится менее реальным. Поэтому в Минэкономразвития РФ сейчас активно разрабатывается закон о реабилитационных процедурах для должника, находящегося на грани дефолта.

Предполагается, что этот закон сможет решить многие проблемы, связанные с процедурой обращения взыскания и реструктуризацией кредита. Реструктуризация ипотечного жилищного кредита  - это оказание помощи заемщику в исполнении обязательств по ипотечному кредиту, позволяющее заемщику избежать утраты единственного жилья для проживания и восстановить свою платежеспособность. Как раз в рамках данного законопроекта предусматривается возможность заявления заемщиком о своем дефолте. Данный законопроект еще не внесен в Государственную Думу, поэтому сроки его принятия, скорее всего, превысят полгода.

Откуда растут дефолты

Согласно статистике около 2% ипотечных заемщиков испытывают сложности с выплатой кредита вне зависимости от экономической ситуации в стране, а основное число дефолтов приходится на четвертый-пятый годы жизни кредита. Это может быть продиктовано объективными и необъективными причинами.

Основные объективные причины – рождение ребенка, смена работы, развод супругов.

Основные необъективные причины – неверный расчет сил, расчет на нестабильные доходы, валютный кредит при рублевых доходах, наличие дополнительных потребительских и иных кредитов.

Основной совет, который мы даем всем ипотечным заемщикам – это распланировать свои доходы и расходы на ближайшее время, а также находиться в постоянном контакте с кредитором.

Кроме того, при получении ипотечного кредита нужно очень внимательно изучить кредитный договор, чтобы сразу понимать, какие права у заемщика есть, в том числе по реструктуризации ипотечного кредита.

К сожалению, объективные жизненные трудности пока не являются для кредитора основанием для временного смягчения графика платежей (реструктуризации ипотечного кредита), однако во многих случаях банки готовы рассматривать такие индивидуальные заявления заемщиков.

Именно поэтому, как только заемщик понимает, что уже в ближайшие месяцы ему будет сложно обслуживать ипотечный кредит – он должен сразу же обратиться в банк и сообщить о своих проблемах.

Важно не бояться делать этого, так как возникновение просрочки будет гораздо худшим событием, чем заявление о временных сложностях.

Крик о помощи

Если заемщик чувствует, что вскоре не сможет выплачивать долг по ипотечному кредиту – он должен обратиться к своему кредитному менеджеру или к любому сотруднику банка, самое главное, чтобы заемщик официально оформил свое заявление, в котором будет объяснена необходимость реструктуризации.

Конкретный перечень документов зависит от требований банка, в котором заемщик оформил ипотечный кредит.

В большинстве случаев заемщик должен предоставить заявление, где будет описана его текущая финансовая ситуация, его возможности относительно текущих платежей и планы по восстановлению платежеспособности в будущем. Кроме того, банк, наверняка потребует справку о текущих доходах заемщика.

Очень важно показать банку, что платежеспособность заемщика в будущем точно улучшится, и объяснить, из каких доходов будет проводиться обслуживание кредита.

Если банк отказывает в поддержке или предлагает неприемлемые условия – необходимо жаловаться. Лучше публично – в ЦБ РФ, Роспотребнадзор и "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (АРИЖК). Недавно в России появился механизм "омбудсмена", задача которого рассудить сложившуюся ситуацию и найти механизмы воздействия на кредитную организацию, если кредитор не прав.

Социально ответственный банк

К сожалению, реструктуризация кредита пока исключительно добрая воля банка – его социальная ответственность. АРИЖК активно выступает за закрепления за заемщиком обязательного права на реструктуризацию, особенно при достаточности обеспечения.

Однако в настоящее время реструктуризация ипотечного долга регулируется лишь внутренними положениями банка и кредитным договором. Многие российские кредитные организации уже начали ее практиковать и внедрять в кредитный договор, предусматривая автоматическую возможность снижения платежной нагрузки при определенных условиях, например, в случае рождения ребенка.

Согласно закону, при возникновении трех даже незначительных просрочек в течение года или в случае, если просрочка по ипотечному кредиту составила более 90 дней и размер долга превышает 5% от стоимости имущества, банк вправе обратиться с требованием о полном досрочном погашении кредита.

Согласитесь, что вернуть столь большую сумму долга как ипотечный кредит мгновенно невозможно, а, значит, неизбежно возникает обращение в суд.

Дальше возникает сложность, связанная с начислением пеней и штрафов, в результате чего долг заемщика стремительно нарастает. В этой ситуации быть может и целесообразно быстрее реализовать имущество, чтобы долг не превысил стоимость имущества.

Но даже если банк не идет на контакт, ни в коем случае нельзя прекращать погашение кредита - пени и штрафы обойдутся дороже. Если у заемщика нет сил обслуживать кредит в полном объеме, то необходимо погашать его частично - это точно подтвердит стремление заемщика сохранить свое жилье, а заодно и репутацию добросовестного плательщика.

Вся власть коллекторам!

Передача ипотечного кредита коллектору на сегодняшний момент законна, и банк даже не должен уведомлять об этом заемщика.

Права и пределы полномочий коллектора пока не урегулированы отдельным законом и определяются только общим правом. Конечно, принятие специального закона о взыскании задолженности внесло бы существенную определенность во взаимоотношения сторон по договору – данный закон уже не первый год обсуждается профессиональным сообществом и уже просматривается перспектива завершения этой работы.

В случае превышения полномочий в силу вступают Гражданский, Административный и Уголовный Кодексы РФ.

АРИЖК активно борется с практикой передачи просроченных ипотечных кредитов на откуп коллекторам, стараясь доказать рынку, что угрозами и давлением на заемщика его финансовое положение не исправишь.

Деятельность коллекторов применима в потребительском кредитовании, где размер долга и доходы домохозяйства – сопоставимы.

Ипотечный кредит очень значителен по своему размеру, поэтому заемщику в случае возникновения объективных сложностей надо помогать –либо реализовать жилье, либо предоставлять время для восстановления платежеспособности.

Андрей Языков, генеральный директор АРИЖК