МОСКВА, 2 марта - РИА Новости, Елена Лыкова. Присоединение новых территорий к Москве может к концу 2012 года дать 30% объема нового строительства жилья в столице. При этом, уверены эксперты рынка, опрошенные РИА Новости, объемы строительства на территории "старой" Москвы останутся на прежнем уровне - главным образом за счет потенциала промзон.
Арифметика московского строительства
В Московской области наибольший объем строительства жилья приходится на 25-километровую зону от МКАД. После того как в июле Москва полностью войдет в свои новые границы, к ней отойдет порядка 15-20% объема вводимого в области жилья, подсчитал генеральный директор аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислав Луцков.
Однако, скорее всего, вводимое жилье на "новых" территориях столицы в первой половине года будет отражаться в статистике Московской области, а во второй половине года уже в статистике Москвы, отметил Луцков.
"Если учесть, что во втором полугодии вводится порядка 70% жилья, то на конец года Москва может получить от застройки на присоединенных территориях порядка 900 тысяч квадратных метров, причем 40% застройки будет приходиться на малоэтажное жилье", - продолжил расчеты генеральный директор АКЦ "Миэль".
Таким образом, по словам Луцкова, если объемы возведения жилья в старых границах столицы сохранятся на уровне 2011 года (2,107 миллиона "квадратов", по данным Мосгосстройнадзора), на конец 2012 года общий объем строительства жилья в Москве может составить порядка 3 миллионов квадратных метров.
По его прогнозам, рост девелоперской активности по мере проработки градостроительной документации по территории "новой" Москвы будет серьезным, и эта тенденция будет только усиливаться.
При этом гендиректор АКЦ "Миэль" посетовал, что сейчас в Москве на новостройки экономичного и среднего класса приходится лишь 50% от всего ввода жилья, тогда как в Московской области на эти сегменты рынка приходится 90%.
"Хотелось бы, чтобы эконом-класса было больше", - констатировал он.
В свою очередь заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ЗАО "Пересвет-Инвест" Ирина Кирсанова указывает, что основной потенциал для строительства экономичного жилья в "старой" Москве - это промышленные зоны, которые планируется вынести за пределы столицы, и старые районы, где еще до кризиса анонсировался снос ветхих домов.
"При этом планы застройки многих подобных площадок с обременением уже не первый год обсуждаются с инвесторами. Но данные проекты требуют существенных финансовых вливаний, что значительно снижает их рентабельность и увеличивает срок реализации", - оговаривается Кирсанова.
В качестве примера она рассматривает площадку вдоль железнодорожных узлов Павелецкого направления в центре Москвы, где существуют территории под застройку, но для жилищного строительства необходимо создать защитные сооружения.
"Остается открытым вопрос, какой тип жилья возводить в данном месте - если "эконом" и комфорт-класс, что вполне разумно с учетом близости железной дороги, то, с учетом крупных инвестиций в проект и цены квадратного метра на рынке на уровне 120-130 тысяч рублей, общие расходы могут превысить доход", - поясняет Кирсанова.
Что касается расселения жителей из ветхого жилья, то, по мнению Кирсановой, в районах со старым жилым фондом ситуация еще более непредсказуемая, расселение - процесс весьма длительный и затратный.
Кроме того, отмечает она, программа сноса ветхих пятиэтажных домов из-за кризиса явно замедлилась. Так, в 2010 году власти Москвы заявляли о том, что дома первого периода индустриального домостроения будут ликвидированы до 2012 года, а сейчас срок продлили до 2014 года.
То есть, рассуждает эксперт, если новые площадки и появятся, то строительство начнется не в ближайшие месяцы, а значит, значимого роста объема предложения в 2012 году наблюдаться не будет.
По планам, в текущем году планируют снести 69 пятиэтажных домов, возможно, что на их месте в течение одного года или двух развернется крупное строительство, предполагает Кирсанова.
Ценовая граница по МКАДу
В пресс-службе "СУ-155" напоминают, что над Москвой всегда висит "шапка" спроса, благодаря которой цены в столице выше на 15 - 30%, чем в Подмосковье. Бум же на рынке Московской области связан с тем, что потребители, которые не могут купить жилье в столице, покупают его в ближайших к Москве районах, указывают в группе, констатируя, что, хотя физической границы спроса, проходящей по МКАДу, на рынке жилья московского региона нет, здесь существует ценовой барьер.
С такой позицией согласен и Луцков: "Сейчас сложно говорить о дополнительной активизации подмосковного строительства вокруг Москвы. Подмосковье будет развиваться в уже привычной 30-километровой зоне вокруг МКАДа".
В свою очередь в пресс-службе "НДВ-Недвижимость", указывают на несколько причин, почему подмосковные новостройки выигрывают соревнование за покупателя у московских.
Во-первых, по мнению экспертов, область - это рынок с разнообразным предложением жилья, в то время как в Москве сложился дефицит ассортимента новостроек, что обусловлено новой градостроительной политикой московских властей.
Еще один аргумент в пользу Подмосковья - это более доступные цены. При покупке потребитель в первую очередь смотрит на свой бюджет, поэтому принимает решение о приобретении жилья в Московской области, более дешевого, чем в столице, отмечают в "НДВ-Недвижимости".
Впрочем, как напоминает Луцков, у Подмосковья есть и однозначные минусы - например, пока мешает бурному развитию региона транспортная доступность.
"Перспективы развития транспортной инфраструктуры и создания рабочих мест на территориях Подмосковья, особенно тех, которые будут присоединены к Москве, привлекают покупателей. Однако потребуется не один год для реализации планов по развитию этих территорий и формированию комфортной среды для работы и проживания, ничем не уступающей московской", - поясняет он.
Объемы рынка
По данным Мосгосстройнадзора, в 2011 году в Москве было введено около 2,107 миллиона квадратных метров жилья, из них 570,8 тысяч "квадратов" - по городскому заказу.
Для сравнения - заместитель министра строительства Московской области Александр Чугунов рассказывал, что в этом регионе в 2011 году было построено 8,2 миллиона квадратных метров жилья, из которых 2,6 миллиона "квадратов" пришлось на индивидуальное жилищное строительство.
Как отмечает генеральный директор ГК "Мортон" (один из крупнейших застройщиков жилья в столице и Подмосковье) Антон Скорик, в 2011 году на первичном рынке жилья Московской области в активной продаже находилось 765 новостроек. Общее же число квартир в экспозиции на декабрь 2011 года было равно 25,3 тысячи предложений (согласно "прайсам", находящимся в открытом доступе).
При этом площадь жилых новостроек в продаже на первую декаду февраля Скорик оценил в 1,6 миллиона квадратных метров - опять-таки в соответствии с прайс-листами в открытом доступе.
Очевидно, что объемы подмосковного рынка первичного жилья существенно больше, чем столичного. Впрочем, игроки рынка не считают, что новостройки Подмосковья покупают исключительно люди с московской пропиской, не нашедшие подходящего жилья в столице.
"Мы как строители не ощущаем однонаправленного наполнения рынка жилья Подмосковья покупателями из Москвы. Есть два основных потока, насыщающих Подмосковье: из удаленных на 200-400 километров от столицы городов и из Москвы. По структуре продаж "СУ-155" ситуация выглядит именно так", - указывают в пресс-службе "СУ-155".
Сообщество сильных
Вопрос, кто "держит" рынок новостроек, интересует покупателей как с точки зрения надежности приобретения жилья, так и с точки зрения монополии на рынке.
Эксперты и участники рынка практически в один голос заявляют, что монополии ни на московском, ни на подмосковном рынках нет.
Впрочем, одновременно эксперты оговариваются, что можно выделить крупнейших застройщиков, возводящих жилье как комплексную застройку. Кроме того, аналитики готовы признать наличие лидеров в каждом сегменте рынка.
По оценке специалистов "Азбуки жилья", самая большая доля объема строительства среди всех новостроек Москвы эконом-класса, находящихся в реализации, приходится на ГК "Ведис" - 44%. С существенным отрывом второе и третье место занимают ГК "Пионер" -16% рынка и "Главмосстрой" - 5%.
Доли подмосковных застройщиков, возводящих жилье эконом-класса, по мнению аналитиков "Азбуки жилья", распределяются следующим образом: ГК "Мортон" - 29,6%, "СУ-155" - 19,7%, группа ПИК - 11,4%.
Что касается распределения долей девелоперов в бизнес-классе, то оценка "Азбуки жилья" такова: в бизнес-классе в Москве лидирует "Дон-Строй" - 12%, а в Подмосковье - "Сити-XXI век" и "КомСтрин" (по 27,6%).
По словам Скорика, на начало 2012 года "Мортон" реализует квартиры в 19 своих крупных строящихся проектах, 17 из которых расположены в ближайшем Подмосковье и представляют собой преимущественно районы комплексной застройки площадью от 70 тысяч квадратных метров до 500 тысяч квадратных метров жилья.
Кроме того, в первом полугодии 2012 года на реализацию будут выведены три крупных проекта в Красногорском, Ленинском и Балашихинском районах, где "Мортон" построит около 1 миллиона квадратных метров жилья, включая малоэтажное, добавляет он.
"На сегодняшний день "Мортон" лидирует по объему предложения в стадии активного строительства и реализации квартир на рынке жилья Москвы и Подмосковья", - утверждает генеральный директор компании.
В пресс-службе ГК ПИК говорят более чем о 100 домах и объектах в московском регионе на разных стадиях строительства.
"В 2012 году хотим продать 600-650 тысяч квадратных метров жилья по собственным проектам, плюс оказать строительные услуги на 180-200 тысяч квадратных метров. Мы всегда продаем 100% построенного, то есть строим столько, сколько рассчитываем продать", - пояснила собеседница агентства.
Несмотря на наличие в столичном регионе очевидных лидеров рынка новостроек, все участники рынка уверены, что конкуренция существует даже среди крупных застройщиков. Каждый из них привел свои аргументы.
В частности, директор по связям с общественностью ГК "МИЦ" Ольга Новицкая говорит, что монополизированным рынок новостроек московского региона назвать нельзя. На рынке представлено несколько десятков игроков, как крупных, так и небольших, как профильных, так и тех, для кого строительство не является основным видом деятельности, поясняет собеседница агентства.
Среди крупнейших застройщиков жилья бизнес-класса в Москве, она назвала Capital Group, "Дон-строй", "Интеко", а среди девелоперов сегмента "эконом" и "комфорт" -"Ведис Групп", ГК ПИК, "СУ-155" и "Московский комбинат хлебопродуктов" ("МКХ", входит в группу "Настюша") .
По мнению представителя "СУ-155", оба рынка - московский и подмосковный - высококонкурентны по ценам и предложению.
Он напоминает, что в Подмосковье, к примеру, исторически застройщиков много, а потребность рынка в жилье существенно превосходит реальные возможности всех игроков вместе взятых.
"Места хватает всем. Признаков монополии нет. Игроков достаточно много и они не контролируют рынок в той степени, чтобы диктовать ему условия выгодные только для них самих", - считает собеседник агентства.
Кроме того, в качестве аргумента об отсутствии монополии на рынке сотрудник пресс-службы "СУ-155" приводит динамику цен, сложившуюся в регионе.
Если бы в строительстве была монополия, рассуждает сотрудник "СУ-155", то цена квадратного метра следовала бы за ценой нефти или электроэнергии, а по факту этого нет: цена плавает в зависимости от рыночной ситуации и не подчинена интересам ограниченного круга компаний.
При этом, обращают внимание в "СУ-155", на том же рынке новостроек Подмосковья представлены как крупные компании-застройщики, так и небольшие строительные компании - есть застройщики, специализирующиеся только на малоэтажных проектах, компании, которые строят исключительно панельное жилье, девелоперы, работающие в сегменте бизнес-класса. Наконец, указывает представитель группы, периодически на рынок новостроек Подмосковья выходят новые компании, и им удается вполне успешно занять определенную нишу на рынке.
В пресс-службе компании "НДВ-Недвижимость" также заявили, что не согласны с утверждением о существовании монополии на строительном рынке жилья. В пресс-службе отметили, что, помимо ключевых игроков, свои проекты успешно реализуют непрофильные или "новые" девелоперы - например, уже упоминавшийся "МКХ" или ИК "Эксперт".
Первый, говорят представители риелтора, возводит напротив Царицынского парка микрорайон "Царицыно", где в общей сложности планируется построить порядка 800 тысяч квадратных метров недвижимости. ИК "Эксперт" же является девелопером микрорайона "Новокосино-2" - масштабного проекта, расположенного на границе между московским районом Новокосино и подмосковным Реутовым. Всего в рамках проекта планируется построить более 350 тысяч квадратных метров доступного и комфортного жилья.
Таким образом, многообразие форматов, классов и категорий новостроек действительно позволяет работать на рынке столичного региона - особенно если говорить о Подмосковье или "новой" Москве - большому числу строительных компаний. Но насколько большое число москвичей и жителей Подмосковья могут приобрести данную недвижимость, пока остается вопросом.
