МОСКВА, 3 февраля - РИА Новости. Михаил Рычагов. Рынок аренды жилья эконом-класса в Москве к концу 2011 года полностью оправился от последствий финансового кризиса, и арендные ставки вышли на прежний уровень, в 2012 году эксперты, опрошенные РИА Новости, прогнозируют умеренный рост цен на уровне инфляции, а падение ставок станет возможно только при новой волне мирового кризиса.
Непоколебимый эконом-метр
Специалисты полагают, что ожидать снижения арендной ставки на жилье в столице не стоит - объективные предпосылки для снижения спроса на аренду жилья эконом-класса в Москве отсутствуют, а значит, и стоимость найма этих квартир в обозримом будущем снижаться не будет. Этот тренд, по мнению экспертов, сможет переломить лишь вторая волна мирового финансового кризиса, да и то с оговорками.
Средние ставки на аренду жилья эконом-класса за последние четыре месяца кризисного 2008 года в целом стабилизировались, а в начале 2009 года началось снижение, которое достигло примерно 30% к лету 2009 года, затем цены встали, прокомментировала события последних лет первый замдиректора компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова.
Эксперт уточнила, что рост цен на арендное жилье в Москве последовал только с начала 2011 года, а к концу 2011 года арендные ставки достигли докризисных показателей.
"Полагаю, что снижение арендных ставок, прежде всего, было связано с резким падением платежеспособности арендаторов во время острой фазы финансового кризиса, а объемы предложения превышали объемы спроса уже в течение полутора лет, что заставило арендные ставки начать снижаться", - указала Жукова.
Она считает, что в случае второй волны финансового кризиса события на арендном рынке жилья будут развиваться по аналогичному сценарию. Впрочем, на рынке присутствуют и более оптимистичные взгляды на будущее.
"Даже в случае финансового кризиса Москва по-прежнему останется наиболее привлекательным городом с точки зрения экономических возможностей. В период кризиса арендные ставки могут и просесть, но спрос на квартиры эконом-класса все равно останется высоким", - поясняет генеральный директор компании Century 21 Star Realty M Марк Нелюбин.
Изменение курса национальной валюты, по мнению экспертов, весьма незначительно отражается на стоимости аренды жилья эконом-класса в Москве.
"Цены на аренду дорогого жилья классов premium и de luxe привязаны к курсу валют, а вот ставки в сегменте эконом-класса обычно назначаются и фиксируются в рублях. Поэтому даже серьезные колебания курсов валют не окажут существенное влияние на этот сегмент рынка аренды", - считает руководитель управления аренды квартир компании "Инком-Недвижимость" Галина Киселева.
Она уверена, что для арендаторов квартир эконом-класса гораздо страшнее резкое повышение стоимости тарифов ЖКХ, которое может повлечь ощутимый рост арендной ставки. "Если это случится, то цены на дешевое жилье точно будут пересмотрены, и отнюдь не в меньшую сторону", - предостерегает эксперт.
Киселева отметила, что в 2012 году сегмент аренды квартир эконом-класса в Москве будет развиваться согласно традиционным канонам, главным из которых является фактор сезонности.
"Как правило, в первую половину года арендные ставки находятся в состоянии сезонного равновесия, за исключением некоторого снижения в период майских праздников, а потом в Москву возвращаются арендаторы и ставки возобновляют рост до начала октября. В период с декабря по середину января следующего года опять следует спад в пределах 3-5%", - считает Киселева.
В поисках доступного метра
Сложно не заметить, что стоимость аренды жилья эконом-класса в Москве уже сегодня является труднодоступной для широких масс населения России. По данным компании "Миэль-Аренда", на начало января 2012 года средняя стоимость найма однокомнатных квартир эконом-класса составила 30,7 тысячи рублей, двухкомнатных - 37,9 тысячи рублей, а трехкомнатных - 46,4 тысячи рублей.
Например, за 30,5 тысячи рублей предлагается однокомнатная квартира с косметическим ремонтом, мебелью и стиральной машиной площадью 32 квадратных метра в семи минутах ходьбы от станции метро <Свиблово>, пояснила Жукова.
В целом риэлторы отмечают, что недорогие арендные ставки характерны для новых микрорайонов города, спальных кварталов и районов за границей МКАД.
"Районы с самой дешевой арендой - это или молодые районы, которые, как правило, имеют плохое транспортное сообщение, сильно удалены от станций метрополитена, либо старые промышленные зоны с плохой экологией", - считает гендиректор компании DOKI International Сергей Шевченко.
В спальных районах столицы - Чертаново, Марьино, Кузьминки, Братеево, Орехово-Борисово, Капотня, Бирюлево, Бескудниково, Дегунино, Метрогородок и ряде других - можно найти арендные квартиры в отдаленных от метро панельных домах по средним ставкам 25-27 тысяч рублей в месяц, уверена начальник отдела аренды компании "Пересвет-Недвижимость" Галина Фабрицкая.
Для более презентабельных районов столицы, расположенных на западе, юго-западе и севере Москвы характерны более высокие ставки, - добавила эксперт.
"Есть и универсальные принципы, например, блочные и панельные стоят дешевле кирпичных, монолитно-кирпичных и тем более ведомственных домов", - подчеркнул Нелюбин.
Жилье, находящееся в пяти минутах ходьбы от метро, стоит на 5-6% дороже, чем жилье в том же районе, путь до которого занимает до 10 минут, а если идти от метро до дома придется 11-15 минут - стоимость найма может уже и снизиться на 6-8%, указала Киселева.
"Если до метро надо добираться на общественном транспорте, то стоимость аренды однокомнатной квартиры может составить 26 тысяч рублей в месяц, а двухкомнатной 33-35 тысяч рублей", - уточнила Фабрицкая.
Открытие трех новых станций метро - "Шипиловская", "Зябликово" и "Борисово" - пришлось на начало декабря, который является периодом затишья на рынке аренды и поэтому пока не повлияло на цены арендных квартир в окрестных районах, но уже скоро ситуация может измениться, отметила Киселева.
В итоге расстояние от дома до ближайшей станции метро может увеличить или понизить стоимость аренды квартиры на 5-10 тысяч рублей, уверены эксперты.
Прелести дешевой аренды
В тоже время квартиры, где арендная ставка опускается ниже определенного порога, не пользуются особым доверием у сотрудников риелторских компаний.
"Хорошая однокомнатная квартира в Москве с арендной ставкой ниже 25 тысяч рублей в месяц - это единичное и уникальное предложение. Нужно быть готовым, что в большинстве квартир, сдающихся по такой цене, клопы будут разгуливать по обоям 1960-х годов. Естественно, что находиться эти квартиры будут в неблагополучных спальных районах столицы", - предупреждает потенциальных арендаторов Нелюбин.
В настоящее время самая низкая стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет, по данным специалистов компании "Миэль-Аренда", 18 тысяч рублей в месяц.
По данным агентства, это квартира общей площадью 19 квадратных метров в панельном многоэтажном доме на Самаркандском бульваре примерно в 2,5 километра от метро "Выхино".
"Случаются прецеденты, когда на рынке аренды появляется арендная квартира по рекордно низкой стоимости, например, за 5-8 тысяч рублей в месяц, но в таких случаях всегда существует подвох, в частности, одна из таких одна квартир находилась в <свежей> новостройке и естественно не имела внутренней отделки. Это были голые стены, жить в таких квартирах невозможно", - поделилась опытом руководитель департамента городской недвижимости "НДВ-Недвижимость" Светлана Бирина.
Впрочем, опасности подстерегают не только любителей дешевой аренды - ценителей центральных районов Москвы ждут свои сюрпризы. "Сегодня за 35-40 тысяч рублей в месяц можно найти <убитую> однокомнатную квартиру в центре города, но с такими предложениями арендатору нужно быть предельно острожными. Как правило, хозяева сдают эти квартиры в расчете на то, что арендатор сделает ремонт, после чего арендная плата будет повышена", - предупреждает Нелюбин.
Плавный подъем
Аналитики отмечают, что ситуация на рынке аренды в Москве развивается предсказуемо - арендные ставки в сегменте эконом-класса к концу 2011 года вышли на докризисный уровень, и если экономическая ситуация останется стабильной, то в 2012 году рынок ждет рост ставок на уровне инфляции.
"До лета 2012 года уровень арендных ставок с незначительными колебаниями в 2% сохранится на значениях, достигнутых к концу 2011 года, но ожидать снижения арендных ставок не стоит", - считает Жукова.
Небольшое повышение ставок аренды на квартиры эконом-класса в 2012 году произойдет в сезон традиционного роста цен - осенью, прогнозирует Фабрицкая.
Теоретически ставки аренды жилья могут подрасти и в преддверии выборов - некоторые арендодатели наверняка предпримут попытку повысить доход от сдачи квартир, сославшись на незнание ситуации, которая может сложиться после выборов, полагает Бирина.
Она отметила, что по итогам года логично ожидать рост арендных ставок в сегменте эконом-класса не выше уровня инфляции.
Таким образом, потенциальному арендатору жилья эконом-класса лучше подыскать себе квартиру до начала осени, а в идеале заключить договор в период майских праздников, когда собственники квартир готовы идти на некоторые преференции. С другой стороны, вторая волна мирового финансового кризиса переломит ситуацию на арендном рынке, существенно понизив ставки, но одновременно с этим сократятся рабочие места, последуют массовые увольнения и снижение зарплат с бонусами. Поэтому арендатору жилья эконом-класса не стоит уповать на столь радикальный способ снижения ставок.
