Многие крупнейшие банки после перезапустили ипотечные программы только в 2010-2011 годах и показали достаточно высокие результаты. Как объясняют эксперты, сказался отложенный спрос, повышение цен на жилье и снижение ипотечных ставок. Интерес многих "ипотечников" к кредитам подогрела и негативная информация с мировых финансовых рынков: стало понятно, что решение жилищных проблем слишком рискованно откладывать на будущее.
По мнению директора департамента розничных продаж Промсвязьбанка Егора Шкерина, объемы выдачи ипотеки в первом полугодии 2012 года в РФ и дальше будут увеличиваться, а вот удешевления кредитов на жилье ждать не стоит.
В интервью РИА Новости он рассказал, каким образом банки формируют процентные ставки, зачем банкам ипотека при высокой стоимости фондирования и каковы перспективы российской ипотеки с учетом возможности наступления новой волны экономического кризиса.
– Егор Андреевич, Промсвязьбанк возобновил ипотечное кредитование в конце февраля 2011 года. Какие результаты вы получили по итогам года и довольны ли вы ими?
– Действительно, мы запускали ипотечные продукты последовательно, начиная с февраля 2011 года – стартовали с продуктами для вторичного рынка жилья, а после аккредитации компаний-застройщиков во втором квартале прошлого года стали кредитовать клиентов и на покупку жилья на первичном рынке. В результате у нас появилась полноценная продуктовая линейка.
Для нашего банка второе полугодие было взрывным с точки зрения роста продаж ипотечных продуктов: если в первом полугодии мы выдали ипотечных кредитов на 700 миллионов рублей, то во втором полугодии эта цифра составила уже 2,9 миллиарда рублей. В декабре были рекордные темпы по выдачам - мы выдали ипотечных кредитов на сумму почти в 700 миллионов рублей при среднемесячных выдачах в третьем-четвертом кварталах 400-500 миллионов рублей. Для сравнения - до кризиса мы выдавали не более 200 миллионов рублей в месяц.
– За счет чего произошел этот рост?
– У нас действовали как стандартные программы, так и специализированные программы для тех застройщиков, с которыми у нас налажены хорошие отношения. Например, мы предлагали кредиты в московском жилом комплексе "Царицыно", застройщиком которого является компания "Настюша", а реализует жилье "НДВ-Недвижимость". В 2011 году банк выдал кредитов на сумму более чем 500 миллионов рублей в рамках этого партнерства. Есть аналогичные программы и с другими застройщиками. Кроме того, летом 2011 года у нас была запущена программа "Лето без комиссий", благодаря чему летом мы серьезно увеличили спрос на наши ипотечные продукты, хотя обычно это не самый активный сезон. Частично на повышение спроса в августе также повлияла нестабильность валютных курсов.
– Многие потенциальные заемщики, кстати, вообще не понимают, почему у банков при рассмотрении заявок на ипотеку комиссии достаточно высоки…
– Ипотечная сделка намного сложнее, чем потребительский кредит или выдача кредитной карты, и рассмотрение заявки более длительное и требует большего присутствия больших ресурсов для банка. Возьмем ту же комиссию за резервирование средств – это в основном операционные расходы банка за то, что мы рассматриваем документы клиента.
- У вас одна из самых низких на рынке "стартовых" ставок по ипотеке – 8,75% - 9%. А какова сейчас средняя стоимость кредитов?
– Вообще ставки сильно зависят от типа программы - первичный ли это рынок, вторичный или же это ипотека под залог имеющегося жилья. Кроме того, на размер ставки сильно влияют срок кредитования, наличие программ страхования – страхование жизни заемщика и титула, а если речь идет о первичном рынке, то еще и то, оформлено ли право собственности на недвижимость в собственность. Существенно также наличие положительной кредитной истории клиента в банке. Так что под 8-9% ипотеку могут получить только надежные клиенты, которые вносят большой первоначальный взнос, оформляют страховку и получают кредит на очень короткие сроки. Доля таких заемщиков – менее 10%.
Что касается средних ставок по ипотечным кредитам у нас, то они равны где-то в районе 12,5-13%. Такая стоимость кредитов отражает средний уровень по рынку – мы не демпингуем.
– Планируете ли вы пересматривать ставки?
– В ближайшее время не планируем, но вполне возможно, что ставки, скорее всего, вырастут, если стоимость фондирования останется высокой. Сейчас процентные ставки на рынке депозитов повышаются. Думаю, неопределенность относительно дальнейшего движения ставок сохранится до тех пор, пока не выяснится ситуация с российскими выборами президента, с перспективами конфликта в Иране и с европейскими долгами. При этом надо понимать следующее: если ставки увеличатся на 2 процентных пункта от текущей по рынку и приблизятся к 15%, то их уже можно будет назвать очень высокими для заемщиков. Мы надеемся, что во второй половине года процентные ставки стабилизируются.
– Недавно экс-министр финансов России Алексей Кудрин выразил мнение, что Россия вступает в кризис более ослабленной. Будет ли в связи с этим Промсвязьбанк ужесточать требования к заемщикам, например, по подтверждению доходов или размеру первоначального взноса по имеющимся программам?
– Ипотечные кредиты являются самыми низко рискованными, потому что можно востребовать и реализовать залог, хотя на первичном рынке это сделать намного тяжелее. По всем программам мы ужесточать требования не собираемся, но локально – вполне возможно. Может быть, только на первичном рынке с точки зрения первоначального взноса.
Нет в планах и повышения требования по форме подтверждения дохода, к примеру, вводу обязательной справки 2-НДФЛ – с точки зрения банка потерять работу могут как и представляющие справку по форме банка, так и 2-НДФЛ, на данный момент мы не делаем различий. Как правило, наши заемщики вполне адекватно указывают свое финансовое положение.
- Ряд экспертов рынка прогнозируют падение объемов рынка и количества выдаваемых новых кредитов. Каковы перспективы ипотечного рынка в 2012 году с вашей точки зрения?
– В нашей стране многие клиенты рассматривают вложения в недвижимость как инструмент сохранения денег, хотя, конечно, спрос на инвестиционное жилье снизился. Сейчас люди научены горьким опытом кризиса 2008 года – резким падением цен на недвижимость, поэтому более осторожно выбирают инструменты инвестирования, тем не менее, такие сделки присутствуют. Переток капитала в недвижимость из таких инструментов, как вклады, состоялся в 2010 – начале 2011 годов, после снижения процентных ставок по депозитам. Сейчас рост ставок по депозитам возобновился, вполне возможен обратный процесс. Безусловно, здесь также стоит учитывать повышение стоимости жилья во второй половине 2011 года.
Сегодня мы видим интерес как к первичному, так и ко вторичному жилью. Мне кажется, в первом полугодии 2012 года спрос на покупку недвижимости будет даже выше, чем в прошлом году. В 2012 году мы ждем сохранения темпов объемов выдачи кредитов на уровне третьего-четвертого кварталов 2011 года, что даст нам рост в 2012 году портфеля почти на 6 миллиардов рублей. К концу 2012 года ипотечный портфель Промсвязьбанка может достигнуть 10 миллиардов рублей. В целом же по рынку в 2012 году ждут роста объемов выдач в 1,5 раза выше, чем в 2011 году.
Что касается прогнозов на более далекое будущее и не очень оптимистичные прогнозы экономистов, то нельзя забывать, что в России ипотека, по большому счету, это государственная программа, поэтому я не сомневаюсь, что российский ипотечный рынок выживет при любом развитии событий. АИЖК регулярно от государства получает поддержку, доля кредитов, выдаваемых по стандартам агентства, равна 8% и постоянно растет. Доля госбанков на рынке подавляющая и продолжает увеличиваться.
– А какова доля Промсвязьбанка на ипотечном рынке?
– С точки зрения выдач в 2011 году это было около 0,6%. Это с учетом того, что мы запустили ипотеку с февраля 2011 года, после кризиса ипотечные программы были закрыты. Во втором полугодии 2011 года доля выросла до 1%, то есть сейчас у нас довольно интересный объем для универсального коммерческого банка.
– Если произойдет значительное сокращение ипотечного рынка, какие направления в ипотеке останутся массовыми? Насколько интересна для банков активно продвигаемая государством в последнее время ипотека для военных?
– Военных мы рассматриваем как интересный сегмент, особенно с учетом того, что денежное довольствие военных в 2012 году должно вырасти, но в приоритетах их у нас нет в этом году, и я очень сильно сомневаюсь, что в других банках это также будет приоритетом. Банки по-прежнему концентрируются на тех сегментах, которые им обеспечивали денежные потоки и объемы – в основном на среднем классе и клиентах с высокими доходами.
Если говорить о "профиле" ипотечного клиента, то это семьи с доходами от 30 тысяч рублей на человека, может быть, в регионах чуть меньше. Их возраст – 25-40 лет, покупка квартиры для них является следующим этапом удовлетворения потребностей после покупки продуктов питания, товаров длительного пользования и даже автомобиля.
– Считаете ли вы российскую ипотеку доступной и для каких групп граждан?
– Я думаю, что "доступность" жилья и ипотеки – это тесно связанные понятия. Доступность определяется соотношением доходов клиентов и стоимости покупаемого продукта. При этом стоимость ипотечного продукта складывается как из стоимости жилья, так и стоимости ипотечного кредита. На данный момент, с учетом того, что после кризиса реальная стоимость жилья упала, а реальные доходы населения выросли, можно сказать, что ситуация с доступностью ипотеки в России улучшилась относительно 2008 года. Хотя в 2011 году цены, конечно, подросли, но, как показывают индикаторы цен на недвижимость, используемые в разных СМИ, все равно по этому показателю мы пока не выбрались на уровень 2008 года.
– Складывается парадоксальная система, когда при высоких процентах по кредиту для заемщика, коммерческие банки почти ничего не зарабатывают из-за дорогой стоимости фондирования. Расскажите, пожалуйста, из каких элементов состоит ставка для клиента?
– Одним из видов привлечения банками денег являются депозиты. Наше сезонное предложение по депозитам было, например, по ставке 9,25%. К ставке 9,25% нужно прибавить расходы на содержание сотрудников и инфраструктуру, кроме того, нам необходимо проверять информацию клиентов, хранить ее в IT-системах, содержать кассу. На эти накладные расходы уходит еще порядка 1,5-2%. Еще порядка 1-1,5% мы прибавляем на вероятность дефолта по ипотечным программам. Вот и получается, что если сложить 9,25% с перечисленными расходами и закладываемыми рисками, то выходят 12-13%, то есть, по сути, маржинальность такого продукта, как ипотека, приближается к нулю.
– Тогда зачем вам при таких расходах ипотека вообще?
– Мы занимаемся этим, потому что думаем, что ипотечный продукт обязательно должен быть в нашей продуктовой линейке, иначе мы потеряем клиентов, которые приходят к нам в том числе и за другими банковскими продуктами. А так – они приходят и получают комплексное обслуживание.
– Некоторые мелкие и средние банки начали искать покупателей на свои ипотечные портфели. Собираетесь ли вы покупать что-нибудь и какой портфель для вас будет интересным?
– Все ипотечные кредиты, которые мы выдаем, мы держим на своем балансе. Сейчас объем нашего ипотечного портфеля превышает 4 миллиарда рублей, что меньше 1% от всего кредитного портфеля или около 10% от розничного кредитного портфеля. Пока предложений от мелких банков с просьбой о покупке их ипотечных портфелей, которые они накопили за последние несколько лет, было совсем немного. Тем не менее, мы готовы рассмотреть подобные предложения, но главное, чтобы речь шла о "понятных" кредитах.
Беседовала Елена Лыкова
