В довесок к ипотеке: на что придется потратиться, кроме процентов

Когда человек берет ипотечный кредит, он прекрасно понимает, что ему придется выплатить банку проценты по кредиту. Но на самом деле расходы заемщика на этом не заканчиваются. Этот материал поможет заемщику разобраться, какие дополнительные расходы, помимо выплаты процентов, приходится нести заемщику при получении ипотечного кредита, какие из них обязательны, а какие нет, и можно ли их сократить.

Какие расходы обязательны

Все дополнительные расходы, которые сопутствуют ипотечному кредиту, можно разделить на обязательные и необязательные.

Обязательные расходы предусмотрены законом "Об ипотеке", соответственно, избежать их не получится независимо от того, какой банк предоставляет ипотечный кредит. Кроме того, придется оплатить и государственные пошлины за регистрацию ипотечной сделки.

Обязательно при получении ипотечного кредита заемщику придется оплатить:

- проведение независимой оценки приобретаемого объекта недвижимости,

- страхование от рисков утраты и повреждения предмета залога (объекта недвижимости) в пользу кредитора.

Независимая оценка необходима для того, чтобы банк смог адекватно оценить качество залога и понять является ли этот объект достаточным обеспечением кредита.

Как правило, у каждого банка есть свой список аккредитованных оценочных компаний, к которым заемщик может обратиться. Стоимость их услуг обычно начинается от 3 тысяч рублей.

Страхование от рисков утраты и повреждения предмета залога обеспечивает защиту интересов не только банка, но и заемщика – в результате несчастного случая квартира или дом, купленные по ипотеке, могут сильно пострадать или стать непригодными для жилья. Однако даже если заемщик лишится своего жилья, он остается должным банку. При наличии страховки ему, по крайней мере, не придется платить за жилье, которым он больше не может пользоваться, или которое требует существенного ремонта - долг погасит страховая компания.

Закон требует, чтобы объект залога был застрахован как минимум на сумму, равную долгу банку. Однако специалисты рекомендуют заемщику не экономить и оплатить страховку полной стоимости квартиры и ремонта. Тариф будет немного больше, но и уровень защиты тоже: в случае, если жилье пострадает, заемщик получит деньги на его восстановление.

Страхование от рисков утраты и повреждения предмета залога стоит обычно около 1% от страховой суммы.

Необязательные расходы

Все остальные дополнительные расходы, связанные с ипотекой, варьируются от банка к банку. Среди них могут быть:

- единовременная комиссия за рассмотрение заявки на кредит,

- единовременная комиссия за выдачу кредита,

- плата за страхование жизни и трудоспособности заемщика,

- плата за страхование риска утраты права собственности на приобретаемый объект недвижимости (титул),

- плата за страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ипотечному кредиту,

- единовременная комиссия за снятие наличных денежных средств,

- единовременная комиссия за безналичное перечисление денег со счета,

- единовременная комиссия за открытие аккредитива,

- единовременная комиссия за аренду банковского сейфа (ячейки),

- комиссия за выпуск и обслуживание расчетной (дебетовой) карты.

Согласно решению Высшего арбитражного суда (ВАС), незаконным считается требование со стороны банка уплатить комиссию за рассмотрение заявки и выдачу кредита. При этом, по мнению ВАС, такие комиссии могут быть включены в состав процентов за пользование кредитом, то есть банк вправе получить комиссию с заемщика уже после выдачи кредита, увеличив процентную ставку. Согласно мнению ВАС, банк вправе взимать комиссии за оказание финансовых услуг своим клиентам.

Также банк вправе настаивать и на осуществлении заемщиком страхования жизни и трудоспособности (личное страхование) в течение всего срока действия кредитного договора. Но только при условии, что еще на стадии заключения договора заемщику был предложен  вариант кредитного договора без обязательного личного страхования, однако сам заемщик предпочел условия договора с личным страхованием.

Все взаимоотношения между банком и заемщиком регулируются договором. Если вы подписали договор, значит, согласились с условиями, которые там прописаны.

Как сократить дополнительные траты

От обязательных расходов заемщик отказаться не может, однако когда речь идет об оплате услуг оценщика и страховке, у заемщика почти всегда есть выбор между несколькими компаниями, тарифы на одни и те же услуги которых могут отличаться довольно сильно. Поэтому стоит изучить тарифы всех компаний, аккредитованных в банке, а также познакомиться с отзывами о них, чтобы не было неприятных сюрпризов в дальнейшем.

Кроме того, можно сократить необязательные выплаты.

Для этого нужно заранее узнать у кредитора не только ставку по кредиту, но и все сопутствующие комиссии.

Если эта информация не указана на сайте банка, обязательно поинтересуйтесь списком расходов у кредитного консультанта.

Сопутствующие оформлению кредита траты могут варьироваться в довольно большом диапазоне – от 1 до 4% от стоимости кредита (не считая страховки).

Как правило, совсем без комиссий обойтись невозможно - банки берут плату хотя бы за выдачу кредита (1 - 1,5%). Хотя иногда в рамках каких-либо рекламных акций могут отменяться все платежи, кроме предусмотренных законом.

Стоит ли отказываться?

Чаще всего заемщик при оформлении ипотечного кредита может отказаться от необязательных видов страхования – личного (страхование жизни и трудоспособности),  титульного (от риска утраты права собственности) и страхования ипотечных обязательств заемщика.

Однако для таких заемщиков большинство банков, чтобы уменьшить свои риски, поднимают ставку по кредиту. И зачастую эта разница обходится дороже, чем стоимость необязательной страховки.

При этом повышение ставки не дает никакой выгоды заемщику, кроме лишних расходов. А страховка, по крайней мере, реально защищает его от тех непредвиденных ситуаций, которые могут случиться даже в жизни успешного человека.

Ипотечный кредит – долгосрочное обязательство. Заемщик может заболеть, или получить травму, из-за которой не сможет работать, но если страховки нет, ему придется продолжать платить банку, невзирая на свои жизненные трудности. Если же личное страхование оформлено, долг перед банком погасит страховая компания.

Страхование ипотечных обязательств заемщика позволяет получить кредит с более низким первоначальным взносом. Поскольку наличие такой страховки снижает для банка риск невозврата кредита, размер первоначального взноса может быть значительно снижен, например, с 30% до 10% от стоимости приобретаемой недвижимости. Кроме того, такая страховка защищает заемщика от риска остаться должником по кредиту даже после обращения взыскания на заложенную недвижимость. 

По материалам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)