Как снизить ставку по кредиту на новостройку после ввода дома

Основным мотивом приобретения квартиры в строящемся доме является значительная экономия средств. Заемщик экономит 15-20% вложений, если покупает квартиру в доме на начальной стадии строительства. Кроме того, у заемщика есть возможность изменить ставку по ипотечному кредиту после того, как он получает свидетельство о собственности. Разница между процентными ставками по кредиту на покупку жилья на этапе строительства и после сдачи новостройки может составлять порядка 2,5 процентного пункта.

Сколько стоит право собственности

Прежде всего, заемщик, получивший кредит на новостройку, должен понимать, что банки не обязаны снижать процент по кредиту в данном виде кредитования, хотя и декларируют такую возможность на своих сайтах. Требовать от кредитора это можно лишь в случае, если кредитным договором предусмотрено снижение процентной ставки при оформлении права собственности на квартиру и передаче ее в залог банку. При этом прописывается точный размер процентных ставок "до" и "после".

Основным сложным моментом в процедуре сбора и оформления документов для удешевления ипотеки для тех, кто приобрел жилье на первичном рынке, является своевременное оформление права собственности. Оформить право собственности покупатель может самостоятельно, либо обратившись к застройщику, либо при помощи агентства недвижимости. В первом случае у покупателя есть возможность сэкономить деньги.

Застройщик заниматься оформлением права собственности на квартиру заемщика по умолчанию не должен, но выдать необходимый пакет документов со своей стороны обязан. Раньше обычно стоимость оформления документов рассчитывалась в процентах от стоимости объекта, и чаще всего встречались расценки, равные 1,5% - 2,5% от стоимости недвижимости.

Сейчас стоимость услуг по оформлению права собственности фиксированная, и у всех строительных компаний разная. Если заниматься оформлением права собственности самостоятельно (в порядке общей очереди), то расходы составят 1 тысячу рублей в виде госпошлины.

Как оформить право собственности

Пакет документов для регистрации права собственности зависит от того, является ли заемщик участником долевого строительства или членом жилищно-строительного кооператива (ЖСК).

Когда дом построен, и застройщик готов подавать документы в регистрационную палату (регпалату) для оформления права собственности на дольщиков, он уведомляет об этом будущих собственников квартир.

Клиент приходит в банк, оформляет закладную на квартиру и несет ее застройщику. Вместе с закладной в пакет документов нужно включить:

– договор долевого участия в строительстве (или договор уступки прав, если таковая уступка была),

– акт приема передачи недвижимости

– справку от застройщика о том, что участником долевого строительства полностью выполнены обязательства по договору долевого участия (в отношении оплаты права),

– кадастровый паспорт на квартиру, выданный БТИ.

Застройщик сам передает в регистрирующий орган акт реализации инвестиционного контракта, акт распределения квартир между инвесторами, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Кроме того, застройщик передает регистраторам и пакет документов дольщиков, которые приобрели объект недвижимости с помощью кредита: договор о залоге (ипотеке), кредитный договор, подлинники и копии документов, названных в договоре об ипотеке в качестве приложений, подлинник и копия закладной (если таковая составлялась).

Регпалата выдает клиенту свидетельство о собственности.

Участие в ЖСК от участия в долевом строительстве отличается тем, что заемщик приобретает права на строящееся жилье не по договору долевого участия в строительстве, а по договору паенакопления.

Сначала такой дом сдают, затем открывают адрес и только потом начинают оформлять права физических лиц. Процесс открытия адреса в таком случае может занимать годы. Важное отличие договора долевого участия (ДДУ) в том и заключается, что ДДУ сразу регистрируются в регистрационной палате, и адрес на дом открывается сразу после получения разрешения на строительство. После сдачи дома оформление прав физических лиц начинается без проволочек.

В случае, если квартира в новостройке приобретается с помощью механизма ЖСК, банк выдает кредит не на оплату участия в долевом строительстве, а на оплату паевого взноса. При оформлении собственности и переходе на пониженную ставку разницы с описанной выше процедурой нет.

Снижаем ипотечную ставку

Для изменения процентной ставки по кредитному договору в связи с регистрацией собственности на объект заемщику необходимо предъявить банку два блока документов, подтверждающих регистрацию права собственности, а также выполнение других условий, связанных с изменением процентной ставки.

Первый блок документов должен содержать:

– свидетельство о госрегистрации права собственности на квартиру и документ-основание такой регистрации,

– выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), подтверждающая возникновение права собственности заемщика,

– документ о регистрации обременения (залога) банка на этот объект недвижимости.

Согласно закону "О регистрации прав собственности", срок регистрации не может превышать 1 месяца с момента подачи заявления о регистрации прав, а выписка из ЕГРП выдается в течение 5 рабочих с момента обращения в регистрирующий орган.

Второй блок документов зависит от условий, указанных в кредитном договоре. Как правило, речь идет об обязанности заемщика застраховать в пользу банка три вида рисков - титул (утерю права собственности), жизнь и здоровье заемщика, а также ущерб (повреждение) объекта залога.

Все эти документы клиент несет в отдел ипотечного кредитования банка-кредитора. Сотрудник банка снимает со свидетельства о государственной регистрации собственности копию, контролирует наличие в свидетельстве информации о залоге квартиры в пользу банка, дает распоряжение об изменении процентной ставки со дня, следующего за днем очередного платежа по кредиту.

Документы, дающие основания на изменение процентной ставки по кредиту, заемщику можно подавать в банк в любой момент, однако и само изменение ставки произойдет именно с момента подачи  этих документов в банк. Таким образом, заемщик прямо заинтересован в подаче этих документов.

Страховаться или сэкономить?

Как отмечают банкиры, на процентную ставку до и после оформления права собственности влияет также наличие нескольких видов полисов страхования. Отсутствие страховок повышает процент по кредиту, так что банки, чтобы снизить свои риски, экономическим способом – через процентную ставку – заставляют заемщиков страховать свою жизнь, риск потери права собственности на недвижимость и риск ущерба или повреждения жилья.

На практике при отсутствии этих видов страхования банки предлагают заемщикам невыгодные условия. Процентные ставки по кредиту при условии только обязательного вида страхования - страхования ущерба/повреждения - выше на 3-4 пункта, чем при условии комплексного страхования, то есть всех трех вышеперечисленных видов страхования.

Итак, в каком порядке осуществлять эти виды страхования?

При оформлении кредита на приобретение строящегося жилья банк рекомендует клиенту застраховать жизнь и здоровье. Этот вид страхования является добровольным, и заемщик может отказаться от предложения банка.

После оформления права собственности на построенную квартиру и после ее передачи в залог банку клиент обязан застраховать риск утраты квартиры в случае ее разрушения.

Наконец, после оформления права собственности на построенную квартиру и после ее передачи в залог банк может рекомендовать клиенту застраховать риск потери права собственности на квартиру. Если клиент не сделает этого, возможно увеличение ставки (в соответствии с кредитным договором). Как правило, банк рекомендует клиенту застраховать "титул", если квартира приобреталась не по ДДУ.

Заемщик может обратиться в рекомендованную банком страховую организацию или к любому страховщику, соответствующему требованиям банка по данным видам страхования.

На сайтах банков вывешены общие требования и требования к финансовой устойчивости страховой компании, которая может осуществить страхование риска утраты жизни и трудоспособности заемщика, страхование от ущерба/повреждения и титула жилья. Если заемщик страхуется у аккредитованной банком страховой компании, то сроки страхования составляют от трех дней. Если заемщик приводит "своего" страховщика, процесс оценки и страхования может растянуться на несколько месяцев.

Как правило, аккредитованных компаний при одном банке несколько, чтобы не ограничивать конкуренцию. Комплексная страховка стоит, в зависимости от типа объекта (квартира, коттедж, земельный участок)  от 5,5 тысячи рублей до 20 тысяч рублей (верхняя граница не установлена, зависит от типа и стоимости объекта).

В случае кредита на новостройку, когда заемщик стремится после сдачи дома в эксплуатацию снизить стоимости кредита, комплексное страхование оформляется с момента оформления права собственности. Страхуется чаще всего сумма кредита или, как вариант, сумма кредита, увеличенная на 10% или на годовую процентную ставку по кредиту.

Если в качестве заемщиков выступают несколько человек, то страховаться должны все – соразмерно соотношению своего дохода к общему.

По материалам ГК "МИЦ" и Номос-банка