В этом году мы отмечаем рекордный оборот рынка недвижимости

Правила игры на строительном рынке жилья в России существенно изменились – частные инвесторы, выкупающие квартиры в строящихся домах для последующей продажи, покидают рынок, а спрос формируют граждане, приобретающие жилье для жизни. В итоге средний размер ипотечного кредита снизился по сравнению с докризисным периодом 2008 года на 30%. В новых условиях АИЖК активно внедряет программу "Стимул", предполагающую кредитование не физических, а юридических лиц, в том числе и для строительства доходных домов.

В интервью РИА Новости исполнительный директор по жилищному финансированию ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) Андрей Шелковый рассказал, как в 2012 году агентство будет развивать рынок новостроек, обеспечивать механизмы и гарантии привлечения банков и крупных застройщиков к строительству доходных домов, а также формировать спрос на рынке жилья.

- Андрей Николаевич, давайте начнем с вопроса, который тревожит многих наших сограждан. Кризисные явления на европейских финансовых рынках как-то отразились на российском финансовом и строительном рынках?

- Пока четко выраженной тенденции мы не видим. Да, выросла волатильность, но ипотека – слишком долгосрочный инструмент, чтобы реагировать на подобные колебания. В качестве аргумента могу сказать, что подтверждается прогноз АИЖК по объему выданных ипотечных кредитов в 2011 году – он составит 640 миллиардов рублей. В количественном выражении – это порядка 450 тысяч кредитов, что превышает максимальный уровень докризисного 2008 года на 100 тысяч кредитов. Кроме того, в этом году отмечается рекордный оборот рынка недвижимости. Мы считаем, что в начале следующего года тренд на восстановление рынка может сохраниться, но все будет зависеть от долгосрочных тенденций на финансовых рынках.

- В последнее время Минрегионразвития, премьер-министр Владимир Путин и даже столичные власти указывают на необходимость строительства доходных домов. АИЖК принимает участие в этих проектах?

- В 2011 году в Новосибирске будут сданы два первых дома на 130 квартир по программе агентства "Арендное жилье". Проект долгосрочный – кредитные средства сроком до 20 лет предоставляются Агентством юридическому лицу, которое будет являться арендодателем, и на балансе которого будут находиться эти дома. В данной схеме поток арендных платежей призван обеспечивать погашение предоставленного агентством ипотечного кредита. Степень рентабельности проекта и соответствие расчетной экономике можно будет оценить по факту заселения и началу эксплуатации зданий.

- От чего будет зависеть стоимость найма жилья в арендных домах?

- АИЖК не диктует правила, понимая, что к каждому проекту следует подходить индивидуально. Однако логично предположить, что итоговая стоимость найма жилья для потребителя должна быть ниже, чем ежемесячный платеж по ипотеке – тогда это будет экономически целесообразно. Иначе такой проект просто не будет работать – граждане предпочтут аренде ипотеку. Добиться более низкой стоимости аренды можно разными способами, в зависимости от цели создания проекта, например, предоставлением налоговых льгот арендодателю или субсидированием арендной платы со стороны работодателя.

Тут следует пояснить, что арендный фонд, в формировании которого принимает участие сегодня АИЖК, как правило, возводится с двумя целями. Часть строится для создания маневренного жилья для тех социальных категорий граждан, которых субъекту необходимо обеспечить жильем – и здесь можно говорить о каких-то преференциях со стороны администрации регионов для участников проекта. С другой стороны, существуют крупные градообразующие предприятия, которым необходимо решать вопрос привлечения и удержания ценных кадров. Такие работодатели заинтересованы в возведении жилья для своих сотрудников, чтобы сохранить кадровый состав, привлечь квалифицированных специалистов из других регионов. Вполне естественно, что стоимость найма служебного и социального жилья даже в пределах одного населенного пункта может различаться.

- Помимо Новосибирской области, в каких еще регионах агентство намерено реализовывать программу по строительству арендного жилья?

- Агентство планирует в 2012 году сделать этот проект доступным практически для всех регионов. В настоящий момент мы формируем портфель заявок для того, чтобы понять востребованность продукта, выстроить планы в цифрах, а также оценить потенциал рынка. Сейчас у нас около 10 обращений от субъектов и крупных работодателей – градообразующих предприятий. Агентство будет исходить из потребности каждого субъекта и его желания работать в данном направлении. Поэтому каждый проект будет сделан "под заказ" и рассчитан на определенную целевую аудиторию. Сейчас мы активно проводим переговоры с разными регионами, в том числе Свердловской, Нижегородской, Московской областями…

- А какую роль на себя взяли власти Московской области и других регионов в развитии данных проектов?

- Правительство субъекта может участвовать в реализации отдельных проектов программы по целому ряду направлений. Например, если речь идет о крупных проектах, власти могут помочь обеспечить земельные участки инженерной и социальной инфраструктурой, также субъект может предоставить налоговые льготы юридическим лицам, реализующим проект. Точно на эти вопросы можно ответить лишь в процессе проработки конкретного проекта, привязанного к месту и заказу.

- Готовы ли застройщики и подрядчики входить в эти проекты?

- Ряд застройщиков стремится увеличить свои объемы строительства, поэтому такие подрядные работы могут представлять интерес и для них. По сути, застройщики в таком контексте перестают быть девелоперами, их задача – построить качественно и в необходимые сроки. При этом застройщик уже в начале строительства четко понимает, кто выкупит жилой дом после ввода его в эксплуатацию. Вопросы сбыта и, соответственно, риски, связанные с реализацией квартир, в данной финансовой конструкции для застройщика отсутствуют.

Девелоперы, желающие выступить инвесторами на рынке арендного жилья, тоже проявляют интерес, но конкретных заявок от них в агентство пока не поступало. В настоящее время АИЖК ведет ряд переговоров, в том числе, с крупными строительными компаниями по этому направлению.

- Ну а если посмотреть на это с точки зрения потребителя – интересны ли сейчас покупателям новостройки? Многие, ведь, предпочитают вторичное жилье в районах со сложившейся инфраструктурой…

- Мотивы, по которым люди покупают жилье в новостройках, зачастую сильно отличаются от мотивов покупателей жилья на вторичном рынке. Однако если руководствоваться распространенным критерием "цена / качество" - то чаша весов сегодня определенно смещается в пользу новостроек. Новостройки предлагают покупателям более комфортные и современные квартиры, много новых проектов реализуется с использованием энергосберегающих технологий, а комфортная и хорошо спланированная среда обитания составляет достойную конкуренцию старым районам со сложившейся инфраструктурой.

Я не хочу сказать, что на вторичном рынке нет комфортного жилья, но новостройки в своей массе явно превосходят по качеству аналогичные по цене варианты на вторичном рынке. Политика государства и, в частности, АИЖК, кстати, тоже направлена на поддержку первичного рынка жилья: по программам агентства ставка кредитования покупки жилья в новостройках составляет 7,9% годовых в рублях, а для вторичного рынка жилья – 8,9% годовых в рублях. При этом для новостроек у АИЖК есть еще и система дополнительных вычетов, дополнительно понижающих ставку.

Кстати, в течение 2011 года мы наблюдаем серьезную тенденцию увеличения объема приобретения на первичном рынке жилья. Так, если в 2010 году долю ипотеки, выдаваемой на покупку "первички", аналитики агентства оценивали в 8-12%, то сейчас доля таких ипотечных кредитов выросла до 20%.

- Ожидаете ли вы активизации частных инвесторов на рынке, готовых снова покупать жилье впрок?

- Действительно, в 2007-2009 годах в разных регионах РФ было достаточно много сделок, когда люди приобретали вторую или даже третью квартиру. Как правило, граждане не планировали строить на этом инвестиционную деятельность, а покупали дополнительное жилье для дальнейшей сдачи в аренду, вкладывались в более дорогую недвижимость, чтобы сохранить свои деньги, т.к. сектор жилья тогда показывал хороший рост. Крупные инвестиционные вложения в жилье, в основном, имели место в Москве и Санкт-Петербурге, в меньшей степени - в городах-миллиониках.

В 2008 и 2009 годах покупатели решались на покупку "дополнительной" квартиры, чтобы сохранить свои деньги, при этом вкладывались в достаточно дорогую недвижимость, поэтому средний размер кредита был выше. Так, в 2008 году средняя стоимость ипотечного кредита была около 2 миллионов рублей, сейчас она – 1,38 миллиона рублей.

Сегодня мы не ждем нового всплеска, связанного с инвестиционными вложениями в строящееся жилье, потому что структура спроса сегодня существенно изменилась. В настоящее время люди, в основном, берут ипотеку на покупку жилья для проживания, улучшения своих жилищных условий.

- Программа "Стимул" активно работает уже на протяжении двух лет. Расскажите подробнее об итогах?

- Общий объем новых соглашений, заключенных в рамках программы "Стимул" в 2011 году, превысит 30 миллиардов рублей, а общий портфель наших проектов сегодня уже достиг 46 миллиардов рублей. Программа охватывает порядка 140 объектов по всей стране. Это соглашения под конкретные строительные проекты – от точечной застройки до более масштабных проектов комплексного освоения территорий.

Самое главное, что дает сегодня программа "Стимул" – это гарантия строителям, что объект полностью обеспечен финансированием, хотя одновременно это и гарантия для покупателей жилья. Вспомните 2008 год, когда строительство многих домов реально остановилось, но ведь в большинстве случаев это не было мошенничеством застройщика. Это была непродуманная политика привлечения финансирования, когда застройщик рассчитывал на привлечение средств от физических лиц на низкой стадии готовности дома, не имея гарантий от финансовых организаций по обеспечению кредитными ресурсами для дальнейшего строительства.

В этом отношении банки, работающие с застройщиками по программе "Стимул", застрахованы от возникновения подобных проблем. Условия программы таковы, что при любом развитии событий банки получают доступ к средствам АИЖК на фиксированных условиях. Т.е., заключив соглашение, можно не использовать сразу заемные средства от АИЖК, достаточно дождаться подходящего момента, например, когда вырастет стоимость привлечения средств из других источников.

При этом агентство приветствует привлечение физических лиц к кредитованию объекта либо на высокой стадии готовности, либо когда объект полностью введен в эксплуатацию.

- Кто проявляет большую активность по вашей программе?

- На сегодняшний день по программе "Стимул" АИЖК сотрудничает с более чем 50 кредитными организациями, из которых примерно треть – крупные федеральные банки с развитой филиальной сетью, а две трети – небольшие и средние банки в регионах. Если говорить по застройщикам, то основная часть приходится на региональных, хотя и крупные федеральные игроки с интересом работают по нашей программе. У агентства нет закрытого перечня банков или строительных компаний, с которыми мы работаем, программа доступна для всех.

- Как будет развиваться программа "Стимул" в 2012 году?

- Летом 2011 года наблюдательный совет АИЖК согласовал продление сроков действия программы до 2013 года. То есть теперь проекты, участвующие в программе, должны быть введены в эксплуатацию не позднее декабря 2013 года. По сути, это перевело программу "Стимул" из разряда временных антикризисных мер поддержки в ранг постоянных программ, направленных на стимулирование кредитования строительства нового жилья.

Сейчас "Стимул" реализуется на средства кредитной линии Внешэкономбанка – 40 миллиардов рублей, однако АИЖК не исключает и привлечение собственных ресурсов. Кстати, ряд объектов, стартовавших в конце 2009 - начале 2010 года, уже введен в эксплуатацию. В 2012 году мы ожидаем завершения еще значительной части, т.о. высвобождаются ресурсы, которые можно направить на фондирование новых проектов. Мы планируем, что в 2012 году в программе "Стимул" будет работать не менее 30 миллиардов рублей.

Хотя, по сути, задача этой программы – не раздать деньги банкам под возведение новостроек, а обеспечить дополнительные механизмы и гарантии, чтобы привлечь банки к кредитованию жилищного сектора. Один из основных моментов в программе – это гарантия выкупа нереализованного жилья. Для банка, кредитующего строительную организацию, всегда есть риск, что проект не будет востребован на рынке. Давая гарантию выкупа жилья в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, АИЖК снижает банковские риски. Банк понимает, что ему в любом случае обеспечен благополучный выход из этого проекта, даже если квартиры невозможно будет продать "в рынок".

И если смотреть на соотношение средств, которые в рамках программы банки самостоятельно выдали заемщикам в рамках действующих кредитных линий под проекты "Стимула", то рынок сдвигается с "мертвой точки". Как я уже сказал, в нашей программе есть очень важный нюанс: по условиям "Стимула" банки могут, но не обязаны использовать средства АИЖК, они могут кредитовать строительство из собственных средств, а потом, когда возникнет такая необходимость – прибегнуть к займу агентства. Так вот, соотношение средств, которые банки вложили сами и привлекли от нас по действующим проектам примерно 40% на 60%.

- В каких регионах РФ будет действовать программа "Стимул" в 2012 году?

- Лидером и по объему строительства жилья и по количеству соглашений, заключенных в рамках данной программы, сегодня является Московская область - это логично и вполне объяснимо. Концентрация крупных и финансовоемких проектов здесь максимальна – идет комплексное освоение территорий, возводятся масштабные проекты, по сути, города-спутники.

Среди других регионов "Стимул" востребован и активно используется в Сибири, Поволжье, на Урале. Хотя здесь достаточно много зависит от самого субъекта и от позиции правительства области – там, где власти активно включились в работу, где они оказывают значительную поддержку, там программа работает гораздо эффективнее. И, тем не менее, подчеркну, что по географическому признаку у агентства также нет никаких предпочтений. Если проект строительства подходит под условия программы, если банк готов работать с застройщиком – мы готовы предоставлять финансирование.