В последнее время многие участники рынка жилья в Москве активно критикуют политику властей. Основные нарекания вызывают повсеместные пересмотры инвестиционных контрактов в столице, тотальный дефицит качественных земельных участков, неопределенность в развитии "новой" Москвы и ряд других моментов. Но все ли крупные девелоперы разделяют это мнение?
В интервью "РИА Новости - Недвижимость" первый вице-президент группы компаний ПИК Артем Эйрамджанц рассказывает о ситуации на строительном рынке Москвы и Подмосковья с точки зрения крупной девелоперской компании. В частности, топ-менеджер объясняет, почему ПИК продал акции девелопера Storm Properties, насколько себестоимость жилого "квадрата" зависит от цен на стройматериалы, как сильно строительные компании нуждаются в господряде, сколько можно продать в год квадратных метров жилья и каковы особенности работы на региональных рынках.
– Артем Сергович, начнем со стратегии группы на ближайшие три-пять лет. Как она изменилась после финансового кризиса 2008 года?
– Во время и после кризиса мы принципиально отказались от непрофильных видов деятельности и сосредоточились на основном направлении, которое для нас является ключевым – на строительстве массового, доступного, но комфортного жилья. Соответственно, мы вышли из ряда проектов бизнес-класса: где-то завершили уже начатые корпуса, но не стали продолжать строительство на соседних площадках, где-то пригласили в проекты соинвесторов, чтобы они сфокусировались на реализации непрофильных проектов, а мы смогли заняться своей основной работой.
Второе – мы вышли из сектора коммерческой недвижимости, реализовав пакет акций компании Storm Properties. Напомню, в уставной капитал этой компании мы вошли еще до кризиса, идея заключалась в том, чтобы найти точки усиления синергии. Но коммерческая недвижимость сильно пострадала во время кризиса, поэтому логика выхода из этого сектора, конечно, была.
Претерпели определенные изменения и наши планы, связанные с развитием в регионах. Если до кризиса их можно было описать как агрессивное расширение деятельности, экспансию, то сейчас уже нет. Сегодня основная задача стоит в том, чтобы монетизировать тот земельный банк, который там есть.
– То есть продать участки?
– Нет, монетизировать – это значит заниматься нормальным девелопментом – строить и продавать жилье. То, что можно было продать в регионах, мы действительно продавали, но это относительно небольшая часть активов.
– Сколько удалось продать?
– Это три участка, они немного разные. Новороссийск, Краснодарский край, и Санкт-Петербург. В Петербурге мы просто зачли участок за долг. Помните такой проект "Морской фасад"? Кстати, очень хороший проект, мы в него всегда верили, но на тот момент нам пришлось принять такое решение, и мы реализовали участок против долга по очень хорошей цене, по сути, по цене приобретения.
– Правильно ли я понимаю, ваша стратегия в принципе предполагает сокращение активности в регионах из-за того, что рынок жилья в субъектах РФ еще не восстановился?
– В регионах ситуация неоднородная. Чем ближе регион к центру, к Москве, тем лучше ситуация на рынке. В таких регионах, как Ярославская область, Калужская область, Нижний Новгород, все достаточно позитивно, рынок там практически восстановился. Один из самых лучших по продаваемости наших проектов – именно в Ярославле. Подтягивается Ростов-на-Дону. Несколько иная ситуация в Калининграде, Омске и Перми, где рынок восстанавливается медленнее.
Что касается нашей концентрации на Москве и Московской области, тут все просто – это самый привлекательный рынок, маржа здесь существенно выше - в среднем в 1,5 раза, хотя эта цифра не абсолютная, все зависит от проекта, столичный рынок движим долгосрочными процессами. Кроме того, в Москве и Московской области находятся наши основные производственные мощности.
– Насколько я понимаю, ПИК в числе землевладельцев, которым посчастливилось иметь участки на присоединяемых к Москве территориях?
– Пока очень трудно оценить все плюсы от обладания землей в "новой" Москве, потому что разработка градостроительных планов новой территории будет осуществляться в течение ближайших двух лет. До того, как концепция будет готова, рано делать какие-либо выводы.
– Если брать Московскую область, какие у вас есть начатые проекты и перспективные площадки, на которые вы можете зайти в ближайшее время?
– Пока я могу говорить только о давно начатых проектах. Это в первую очередь Химки: микрорайон "Новокуркино", микрорайон "Юбилейный", проект на улице Совхозной, проект "Солнцево-Парк". Кроме того, продолжается реализация другого масштабного проекта – микрорайона "Ярославский" в Мытищах. Завершается достаточно крупное строительство в Люберцах. Еще есть ряд проектов в Дмитрове, совсем недавно приступили к строительству в подмосковном городе Щербинка.
– А что у вас с площадками в Москве?
– Площадки в Москве у нас остались. Если говорить о проектах в активной стадии, это жилой комплекс бизнес-класса "Английский квартал" на Мытной, объект в Чертаново, на улице Красного маяка, проект комплексной застройки в районе метро Новогиреево – "Большое Кусково". Кроме того, есть несколько площадок на начальной стадии девелопмента. Наш земельный банк на 30 июня 2011 года составил 10,1 миллиона квадратных метров, из этого объема 87% портфеля проектов сосредоточено в Московском регионе.
– То есть вы готовы приобретать земельные площадки в Москве?
– Мы бы хотели поддерживать уровень земельного банка в Москве так, чтобы его хватало на три-четыре года развития. Операционный горизонт по регионам – до 15 лет. Подмосковье нам, конечно, также интересно, мы готовы рассматривать новые земельные участки, но все зависит от проекта: нужно смотреть на ближайшее окружение, оценивать потенциал возможных конкурентов и другие нюансы.
– Как вы собираетесь приобретать землю – у каких-то частных лиц или на городских торгах?
– Скорее всего, нашими контрагентами станут частные компании, владельцы земельных участков, где уже согласована возможность ведения строительства, но нет достаточного понимания, как физически это исполнить с точки зрения стройки, и они ищут партнёров, которые готовы зайти и построить. Как правило, это варианты близкие к соинвестированию.
– Сколько вы стараетесь в среднем строить в год в Москве?
– Строить нужно столько, чтобы самим с собой не конкурировать. Рынок съест достаточно много, здесь нет каких-то пределов. Надо концентрироваться не на одном объекте, надо диверсифицировать портфель, потому что продавать в Москве и Московской области на одном объекте больше 100 тысяч квадратных метров в год нереально с точки зрения маржи. В противном случае, придется идти на большие скидки, чего нам, естественно, не хочется. Тот портфель, который у нас есть на сегодняшний день, и план по его поддержанию укладываются в наше понимание емкости локальных районов в Москве.
За первые шесть месяцев 2011 года Группа построила 364 тысячи квадратных метров жилья, за девять месяцев этого года - продала 343 тысячи квадратных метров жилой недвижимости. Всего в 2011 году мы планируем реализовать 520 тысяч квадратных метров жилья.
– Как выстраиваются ваши взаимоотношения с новыми властями Москвы? Многие девелоперы жаловались на массовое прекращение инвестконтрактов…
– Когда власти в Москве поменялись, процесс согласования исходно-разрешительной документации приостановился для всех игроков рынка на несколько месяцев. Сейчас все нормализовалось.
– ПИК в настоящее время что-то строит для города как подрядчик?
– Муниципальный заказ в минимальном объеме есть. В сентябре 2011 года за счет средств городского бюджета был построен и введен в эксплуатацию жилой дом площадью 17 тысяч квадратных метров. Проектом программы на 2012 год за счет средств городского бюджета предусмотрено строительство и ввод в эксплуатацию жилых домов общей площадью 80,39 тысячи квадратных метров.
– Почему в минимальном – для вас это неинтересно стратегически?
– Я бы не сказал, что нам неинтересен подряд. Всегда хорошо иметь запасной аэродром: в моменты негативной ситуации на рынке строительный подряд позволяет поддерживать оптимальный уровень загрузки производственных мощностей, а это влияет на себестоимость строительства всех проектов. Ведь чем больше объем производства, тем меньше себестоимость. Так что мы компенсировали снижение объема муниципального заказа от Москвы именно наличием контрактов с третьими лицами: с коммерческими предприятиями и с федеральными структурами – например, Министерством обороны.
- Сколько в вашей выручке приходится на долю доходов от подряда?
– В 2011 году на долю подряда придется около 12-15% от общего объема.
– Вы говорили, что вам интересен московский регион, поскольку там основные строительные мощности. Как ПИК собирается развивать, реконструировать эти мощности?
– У нас программа постоянной модернизации производства, которая связана, с одной стороны, с требованиями законодательства, например, меняющимися нормами пожарной безопасности, а с другой стороны, – с рыночными требованиями. Последние два-три года мы делаем акцент именно на эту часть: мы считаем необходимым, чтобы весь проект панельного дома соответствовал нашим начинаниям, чтобы, в частности, входная группа не оставалась такой же, какой она была 10 лет назад.
Например, на ДСК-2 были построены первые модернизированные дома новой серии КОПЭ-М "Парус", имеющей ряд преимуществ, отличающих его от предшественников. Впервые за историю панельного домостроения в домах серии КОПЭ-М "Парус" стала применяться так называемая "пластика фасада" – индивидуальное фасадное решение за счет комбинации полукруглых и прямых лоджий на разной этажности.
Совсем недавно, в ноябре этого года ДСК-3 запустил новую модернизированную серию дома П-3МК "Флагман". Одна из отличительных особенностей серии "Флагман" - новые гибкие планировки, запроектированные места для установки секционного кухонного оборудования и шкафов. В серии будет использоваться комплекс энергосберегающих технологий: в панелях наружных стен, оконных блоках, инженерных системах, что позволит снизить потребление энергии и коммунальные платежи жильцов. В серии кардинально по-новому решена концепция оформления вестибюльно-входной группы: все помещения, в том числе лифтовой холл, размещены на одной отметке входа в дом, что очень важно для людей.
– Сколько в среднем вы тратите в год на модернизацию предприятий?
- В рамках этого года, например, объем инвестиций в разработку здания серии "Флагман" составил около 380 миллионов рублей. Это достаточно большие деньги.
– Новые строительные мощности не собираетесь покупать?
– Мы считаем, что того, что у нас есть в Москве и Московской области, достаточно.
– Летом все беспокоились в связи с ростом цен на строительные материалы. Это как-то отразилось на себестоимости вашего жилья?
– Безусловно, отразилось арифметически. Но вопрос тут в другом. Какие основные позиции растут? Металл и цемент. И если посмотреть на структуру себестоимости жилья, куда входят земля, обременения, выполнение технических условий, то получится, что в инвестиционной себестоимости на цемент, грубо говоря, приходится 3% от себестоимости, и удорожание цемента не дает существенного роста себестоимости жилья как таковой.
– Но цены-то на жилье вы поднимаете…
– Цены поднимаем не из-за этого. Это рынок. В кризис цемент рос, а цены на жилье падали. Есть спрос – есть рост цен. В целом, по итогам 2011 года по нашим оценкам рост цен на жилье эконом-класса составил 5-7% в регионах, 5-10% - в Московской области, 10-15% - в Москве.
– Какова ваша ценовая стратегия на ближайшие два года?
– У нас нет ценовой стратегии, сформулированной на несколько лет вперед. В каждом конкретном случае надо изучать емкость того или иного рынка локально. Любой наш проект перед стартом проходит инвестиционный комитет, на котором он должен получить положительные заключения от департамента продаж и департамента маркетинга. Если оценки этих подразделений совпадают, то утверждается бизнес-план.
– Понятно, что рост цены не спланируешь. Но его можно ожидать, иначе бизнес-план никакой не сделаешь…
– У нас с точки зрения подходов ценовая модель очень консервативная, и бизнес-план формируется из расчета роста цен на уровне инфляции. Но в реальности цены, конечно, растут.
– Отреагировали ли как-то ваши покупатели на нестабильность на фондовых рынках?
– Да, это всегда происходило и сейчас тоже происходит. Когда что-то подобное случается, народ думает о том, что делать сейчас: подождать или купить квартиру. Реакцию наших покупателей на нестабильность мировых финансовых рынков мы почувствовали в августе: сначала в течение 10 дней мы ощутили некоторое замедление продаж, но потом к концу месяца это было компенсировано с избытком.
Дело в том, что альтернативы покупке жилья нет – люди приобретают новостройки, потому что нуждаются в жилье, доля инвестиционных продаж очень небольшая. Об этом мы можем судить по тому, сколько покупателей в среднем не сразу въезжает в квартиры после сдачи дома. Таких покупателей на наших объектах до 10%. Остальные приобретают жилье, чтобы реально там жить, поэтому для них стоит вопрос "Когда купить квартиру?". И, кстати, во времена финансовой нестабильности, как правило, после некоторого раздумья, люди принимают решение, что покупать квартиру лучше сейчас – по принципу лучше синица в руках, чем журавль в небе.
– У вас все новостройки продаются по закону о долевом строительстве?
– Закон о долевом строительстве предполагает четыре способа реализации. Два из них являются рабочими - это договор долевого участия и жилищно-строительный кооператив. Мы работаем либо так, либо так. Два неработающих – это жилищно-накопительные кооперативы и сберегательные сертификаты.
– С ЖСК есть определенные проблемы – считается, что покупка квартиры по этому механизму меньше защищает дольщика. Некоторые депутаты предлагают даже страховать риски строительных компаний, работающих по этой схеме…
– Вы знаете, у нас проблем с данным механизмом не возникало. Страховщики, с которыми мы общаемся, высказывают неоднозначные мнения по этому поводу. Страховые компании дешевле, чем за 6% премии, никогда на такое страхование не пойдут, а это - плюс 6% к цене квадратного метра, что, конечно, дорого. Нам как девелоперам важно, чтобы любые новые механизмы взаимодействия с клиентами не приводили к росту инвестиционной себестоимости.
– Насколько существенна доля средств, привлеченных от соинвесторов жилья в финансировании операционной деятельности ПИК?
– Достаточно существенна – больше 50%. Но, конечно, мы привлекаем и банковские кредиты.
– Сбербанк остается вашим основным кредитором?
– Да, это основной кредитор, но и основной партнер по новому финансированию, а также по реализации совместных ипотечных программ.
– На какую валюту приходится основная часть вашей задолженности и насколько сильно выросли ваши платежи по кредитам из-за падения курса рубля?
– У нас еще до кризиса основной объем долга был в рублях, а потом нам удалось договориться с банками о том, чтобы часть долларовых кредитов нам также перевести в рубли. Теперь на рублевые кредиты приходится 90% нашего портфеля.
- Прокомментируйте тему отмены SPO, что это значит для компании?
- Да, мы отложили SPO из-за неблагоприятных рыночных условий, для нас это значит только то, что какое-то время мы будем менее активно приобретать новые площадки.
Беседовала Ольга Набатникова
