Как правильно выбрать квартиру для сдачи в аренду по максимальной ставке

До кризиса основным инструментом извлечения дохода из недвижимости был рост цен. Сейчас же всё большее распространение приобретает другой, рентный подход – покупка квартир для последующей сдачи в аренду с целью получения пусть невысокого, но стабильного дохода. Чтобы правильно выбрать квартиру "под аренду" и обеспечить максимально возможный доход от такого рода инвестиций, надо заранее учесть несколько важных обстоятельств.

До кризиса основным инструментом извлечения дохода из недвижимости был рост цен. "Купить ликвидную квартиру на вторичном рынке или новостройку на этапе котлована – подождать – перепродать дороже" - такой способ инвестирования был наиболее распространенным. Но сейчас всё большее распространение приобретает другой, рентный подход – покупка квартир для последующей сдачи в аренду с целью получения стабильного дохода, своего рода разновидность микробизнеса на основе управления собственной недвижимостью. Чтобы правильно выбрать квартиру "под аренду" и обеспечить максимально возможный доход от такого рода инвестиций в недвижимость, надо заранее учесть несколько важных обстоятельств

Выбираем объект для инвестиций

Для извлечения прибыли от сдачи объекта в аренду есть несколько вариантов. Например, можно приобрести в собственность небольшое нежилое помещение на первом этаже: оно подойдет для офиса, магазина, мастерской по мелкому ремонту и тому подобное. Можно купить загородный дом - такой вид недвижимости также пользуется спросом, причем, не только на летние месяцы, а для круглогодичного проживания. Однако подобные инвестиции больше подходят для опытного предпринимателя, ориентированного на арендный бизнес. Помимо первоначальных затрат, они требуют знания тонкостей сегмента коммерческой недвижимости и специальных юридических знаний.

Куда понятнее и доступнее для большинства покупка квартиры и сдача её в аренду. В столичном регионе это "мероприятие" может потребовать инвестиций в пределах 3-4 миллионов рублей – такова цена однокомнатных квартир на окраине Москвы и в ближайшем Подмосковье, которые вполне можно сдавать, например, рабочим из стран СНГ, приезжающих на заработки. Своему владельцу такая недвижимость станет приносить примерно 20 тысяч рублей ежемесячно.

При наличии бюджета свыше 5 миллионов можно приобрести квартиру в непосредственной близости от метро. Это значительно увеличит арендный доход (от 25 тысяч рублей в месяц) и круг потенциальных нанимателей.

Для приобретения квартиры бизнес-класса в расчете на арендаторов среднего достатка необходимо иметь не менее 9 миллионов рублей. В этом случае собственник может рассчитывать на получение 40 тысяч рублей в месяц (за качественное жилье площадью 45-50 квадратных метров можно получать до 50 тысяч рублей в месяц). Требования к таким квартирам, разумеется, более высокие: транспортная доступность должна быть обеспечена как для людей с личным автотранспортом (парковка во дворе или недалеко от дома), так и для "безлошадных" арендаторов; в районе не должно промышленных и строительных предприятий, желательно, чтобы дом располагался вблизи парковых или лесопарковых массивов.

Конечно, максимальный арендный доход будет приносить элитная квартира. Но и вложения в нее будут крайне высоки.

Если же у вас немного денег, разумнее приобрести жилье в ближнем Подмосковье. В городе Железнодорожный, к примеру, можно купить квартиру с хорошей транспортной доступностью в доме-новостройке без отделки за 3 миллиона рублей, сделать ремонт бизнес-класса, и сдавать ее за 18-20 тысяч рублей в месяц.

"Портрет" идеального жилья в аренду

Собираясь зарабатывать на жилье, важно понимать, что любая квартира для извлечения арендного дохода не подойдет. Критерии выбора будут несколько иными, нежели когда человек покупает жилье "для себя". Приобретая квартиру для сдачи, в первую очередь ориентируйтесь на транспортную доступность (в мегаполисе это в первую очередь близость к метро) и стоимость ремонта. Но нюансов, на самом деле, много. Какую покупать квартиру; в каком районе; как её обустроить; на какого арендатора ориентироваться; сколько требуется денег и времени на подготовительные мероприятия; когда и в каком объёме можно будет получать доход; когда доход покроет расходы и квартира начнет приносить прибыль - все эти вопросы необходимо продумать ещё до принятия решения о покупке квартиры.

На рынке аренды есть несколько категорий жилья, сдающегося в разных ценовых интервалах. И хотя заманчиво купить дорогое жильё и получать за него высокую арендную плату, всё-таки необходимо учитывать, будет ли оно пользоваться спросом. Поэтому первым делом необходимо исследовать рынок аренды жилья: каков спрос на жильё по каждой из категорий, каковы ставки аренды. Это поможет вам примерно рассчитать его потенциальную прибыльность и окупаемость.

Главный критерий, которым надо руководствоваться при выборе квартиры любого класса, это универсальность. Для начала определим круг факторов, влияющих на спрос и ставку аренды квартиры:

1) Квартира в черте Москвы стоит дороже аналогичной в Подмосковье. Спрос на аренду квартиры в Москве выше, чем на аналогичную в Подмосковье.

2) Квартиру в пешей доступности от метро сдать легче, чем такую же, но далеко от метро.

3) Близость квартиры к центру города увеличивает её арендную стоимость на 25-50%.

4) Арендаторов привлекает наличие в шаговой доступности поликлиники, ночных магазинов, кафе, детской молочной кухни, а также разнообразие транспортного сообщения (маршрутное такси, автобус и тому подобная инфраструктура).

5) Соседи: важно убедиться, что ни над вашей квартирой, ни этажом ниже, ни рядом не проживают лица с судимостью, люди, находящиеся на учёте в психоневрологических или наркологических диспансерах, хозяева крупных животных или просто недоброжелательные личности. В противном случае наниматели вашей квартиры будут сменять друг друга слишком часто.

6) Величина арендной платы зависит от года постройки и этажности дома, метража кухни и наличия лифта.

7) Наиболее востребованы на рынке аренды однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Они пользуются спросом как у студентов, так и у молодых семей с маленькими детьми.

8) Проще сдать квартиру с мебелью (наличие стиральной машины и встроенной кухонной мебели практически всегда является обязательным требованием арендаторов).

Итак, вырисовывается портрет оптимального "доходного" жилья. Это однокомнатная или двухкомнатная квартира эконом-класса в доме этажностью от 9 до 17 этажей недалеко от станции метро (до 15 минут пешком + возможность подъехать на транспорте, желательно не далее 2-3 станций от кольцевой линии в Москве).

Далее желательны опрятный подъезд, ухоженный двор. Наличие консьержа в подъезде – большое преимущество: он добавляет дому впечатление респектабельного, кроме того, у консьержа вы можете получать информацию о поведении ваших жильцов.

Если состоянии квартиры удовлетворительное, можно ограничиться косметическим ремонтом, не неся больших затрат на замену сантехнических труб, напольного покрытия и так далее. Стоимость такой однокомнатной квартиры в 9-этажном доме составляет 4,5 - 5,5 миллиона рублей, в 17-этажном – 5-7 миллионов рублей. Двухкомнатная обойдется дороже на 1,5-2 миллиона рублей.

Расходы и доходы

Конечно, на означенных суммах инвестиции не заканчиваются. До того, как квартира начнет приносить доход, придется потратиться на ремонт и мебель. Недорогие квартиры эконом-класса лучше сдавать с обстановкой. Без мебели лучше сдавать дорогие квартиры: состоятельные люди предпочитают обставлять жилье по собственному вкусу.

Принимая во внимание, что заранее неизвестно, как будут эксплуатировать квартиру, насколько бережно к ней отнесутся наниматели, ремонт в квартире обычно делается весьма экономный. Однако если квартира приобретается без отделки в доме-новостройке, целесообразно потратиться на ремонт с использованием качественных долговечных  стройматериалов и оборудования.

Аналогично стоит поступить, если квартира приобретена на вторичном рынке, но находится в запущенном состоянии. Единожды качественно проведенный ремонт, с заменой сантехники, дверей, напольного покрытия и электрики сделает менее трудоёмким и затратным косметический ремонт, который придётся проводить при смене арендаторов. Стоимость такого ремонта в однокомнатной квартире будет 600 до 800 тысяч рублей в зависимости от ваших предпочтений.

Обстановка должна быть недорогая, но стильная. Мебельная стенка, популярная в советские времена, сейчас не приветствуется, а вот мебель из магазина IKEA вполне подойдёт. Суммарные вложения в "обживание" квартиры составят примерно 100-150 тысяч рублей.

Разумно также застраховать квартиру: и имущество, и гражданскую ответственность перед третьими лицами. Страховой полис будет стоить около 1,5 тысячи рублей в год.

Все это позволит вам сдать квартиру по максимально высокой ставке.

Сдавать самому или поручить агентству

Оценивая потенциальный доход от будущей квартиры, надо иметь в виду, что далеко не всегда одни и те же наниматели будут жить там годами. Поэтому предстоят не только не оплачиваемые никем "перерывы" и затраты на косметический ремонт, но и хлопоты по привлечению новый нанимателей.

У собственников "доходных" квартир есть три варианта действий.

Первый: они самостоятельно находят нанимателей или сдают квартиру знакомым. Такая сдача квартиры чревата многими "но". Со знакомыми неудобно заключать договор найма, неудобно повышать плату, неудобно предъявлять претензии. Так что этот вариант не самый лучший, если вы человек крайне деликатный.

Что же касается самостоятельного привлечения посторонних нанимателей, то позитивный результат здесь вполне возможен. Владелец самостоятельно дает объявления на сайты и базы по недвижимости, оставляя свой телефон (лучше, конечно, мобильный – так меньше шансов "потерять" нужные звонки). После этого хозяин сам показывает квартиру желающим, договаривается об условиях аренды, заключает договор найма. Вариант реальный, но требует много времени и усилий.

Если времени или желания заниматься сдачей квартиры нет, можно пойти по второму пути и обратиться в агентство недвижимости, заключив эксклюзивный договор. Тогда всю работу за собственника сделает агент, включая составление договора найма, в котором оговорены все аспекты взаимодействия наймодателя с нанимателем, их обязательства и ответственность. В этом случае придется оплатить услуги агентства, стоимость которых, как правило, равняется одной месячной арендной плате. Здесь важно помнить, что когда прежний жилец уедет, чтобы найти нового, надо будет снова обращаться к риелторам. Это могут быть как разные агентства, так и одно и то же, если его работа вас устраивает. Но даже в этом случае услуги агентства придется оплачивать каждый раз.

Третий вариант: заключение договора с агентством на управление квартирой. В этом случае риелторы самостоятельно регулируют вопрос своевременного привлечения нанимателей, оценивают стоимость аренды, заключают договоры и так далее – словом, делают все, чтобы квартира приносила своему владельцу доход, но не требовала от него хлопот. Стоимость услуг агентства по управлению недвижимостью оценивается от 10% до 15% от стоимости аренды в месяц.

Сейчас на рынке предлагается также комплексная услуга, которая включает и покупку квартиры, и дальнейшее управление. В этом случае агентство возьмёт на себя поиск квартиры, максимально подходящей для извлечения арендного дохода (в рамках бюджета заказчика), подготовку и проведение сделки купли-продажи, а затем будет сдавать квартиру в аренду. При этом агентство обязуется заниматься всеми вопросами, связанными с эксплуатацией квартиры: обеспечивать своевременную оплату коммунальных услуг, контролировать использование квартиры по назначению, соблюдение нанимателями правил пользования жилищным фондом. Стоимость услуги в среднем колеблется от 10% до 15% месячной арендной платы плюс стоимость риелторских услуг по покупке квартиры (от 150 тысяч рублей).

Вера Удачина, генеральный директор компании "Адресъ-Недвижимость"