В условиях развития ипотечного рынка в России банки начинают конкурировать между собой за ипотечных заемщиков. Причем не только за соискателей кредита, но и за граждан, уже взявших ипотечный кредит в другом банке. Для этого банки разрабатывают программы рефинансирования ипотечных кредитов, которые, по сути, предлагают заемщикам сменить кредитную организацию. Специалисты Московского банка реконструкции и развития рассказали РИА Новости, чем этот продукт может заинтересовать ипотечного заемщика, как проходит процедура смены банка и сколько это удовольствие может стоить.
Плюсы и минусы
Рефинансирование ипотечного кредита становится целесообразным для заемщика в трех основных случаях:
- Банк предлагает заемщику снизить процентную ставку (в среднем разница должна составлять 2-3%) и, как следствие, уменьшить ежемесячный аннуитетный платеж,
- Банк готов увеличить срок кредита и, как следствие, уменьшить ежемесячную кредитную нагрузку,
- Банк предоставляет возможность изменить валюту кредита и, как следствие, уменьшить валютные риски.
Минусы рефинансирования ипотечных кредитов заключаются в том, что пока на российском рынке существует лишь несколько действительно удобных для заемщиков вариантов рефинансирования, а процедура рефинансирования сложнее, чем оформление обычного ипотечного кредита.
Основная масса существующих программ содержит условия, которые далеко не всегда удается соблюсти, а соответственно далеко не все кредиты удается рефинансировать. Например, при рефинансировании кредита в период до государственной регистрации недвижимости банки требуют последующий залог, или дополнительный залог, или поручительство (возможно применение комбинаций данных ограничений), что готовы предоставить далеко не все заемщики, решившиеся на этот шаг.
Также рефинансирование влечет за собой дополнительные затраты, которые иногда могут сделать невыгодной данную процедуру.
Первый решительный шаг
Если же заемщик принял окончательное решение сменить банк, то ему еще предстоит завоевать лояльность своего нового кредитора. Рефинансирующий банк должен оценить не только платежеспособность и кредитоспособность заемщика, но и рефинансируемый кредит непосредственно. Поэтому потенциальному заемщику необходимо предоставить стандартный пакет документов для рассмотрения возможности предоставления ипотечного кредита, а также документы по рефинансируемому кредиту.
Пакет документов по кредиту может варьироваться, но базовый перечень выглядит следующим образом:
- кредитный договор, график платежей по кредиту,
- справка банка, выступающего первичным кредитором, о наличии/отсутствии фактов возникновения просроченной задолженности,
- письменное уведомление банка, выступающего первичным кредитором, о намерении погасить рефинансируемый кредит с его отметкой о принятии.
При стандартной ситуации проблем в сборе документов для рефинансирования ипотечного кредита возникнуть не должно. Дополнительные условия в рефинансирующих банках варьируются, например, могут отличаться ограничения по сроку или размеру просроченной задолженности, по количеству фактов ее возникновения или форме предоставления кредита (кредитная линия).
Разумеется, банки не особо приветствуют бегство своих заемщиков в другие кредитные организации и по возможности не дают согласие на рефинансирование собственных ипотечных кредитов.
Согласие первичного кредитора на рефинансирование кредита может стать препятствием, если в кредитном договоре для досрочного погашения ипотечного кредита предусмотрена необходимость согласия первичного кредитора.
Процесс запущен
Сами этапы рефинансирования ипотечных кредитов могут несколько отличаться в зависимости от программы конкретного банка, но наиболее распространенный вариант выглядит примерно так:
- подача заявления и документов, характеризующих заемщика и рефинансируемый кредит, в рефинансирующий банк с целью принятия решения о возможности предоставления ипотечного кредита,
- принятие банком решения о возможности предоставления ипотечного кредита заемщику на цели погашения конкретного кредита в банке, являющимся первичным кредитором,
- предоставление в банк документов и принятие банком решения о возможности использования в качестве обеспечения предлагаемого предмета залога,
- определение порядка уведомления первичного кредитора о досрочном погашении, а также срока для досрочного погашения рефинансируемого кредита,
- предоставление заемщиком в рефинансирующий банк заявления о досрочном погашении рефинансируемого кредита с отметкой первичного кредитора о принятии данного заявления,
- определение даты ипотечной сделки (приоритетной является дата очередного планового платежа) и расчет задолженности заемщика первичному кредитору на планируемую дату сделки,
- выдача кредита и перечисление кредитных и собственных средств заемщика первичному кредитору,
- подача документов по сделке на государственную регистрацию (возможны варианты как с одновременным снятием обременения и регистрацией нового залога, так и данные шаги последовательно).
Плата за бонусы
Процедура рефинансирования ипотечного кредита более трудозатратна, чем выдача обычного кредита, поэтому банки, как правило, устанавливают повышенные комиссии за рефинансирование.
При рефинансировании ипотечного кредита заемщику, как правило, предстоят следующие расходы:
- комиссия за выдачу кредита; уплачивается в зависимости от условий программы рефинансирования и составляет от 0% до 2% от суммы кредита,
- оценка предмета залога независимой оценочной компанией – около 5 тысяч рублей,
- перевод денежных средств с текущего счета заемщика на счет в банке, выступающим первичным кредитором - до 500 рублей,
- снятие залога (обременения) с недвижимости - до 1 тысячи рублей,
- государственная регистрация договора залога на рефинансирующий банк – до 1 тысячи рублей, если подавать самостоятельно, но обычно заемщики пользуются услугами посредников,
- страхование определенных видов рисков – около 1% от остатка ссудной задолженности.
В последнем случае, если страховая компания, застраховавшая риски в пользу банка, выступающего первичным кредитором, аккредитована в рефинансирующем банке – возможен зачет страховой премии, уплаченной по ранее заключенным договорам страхования.
Начальник управления развития продуктов ипотечного кредитования Московского банка реконструкции и развития (МБРР) Светлана Сурина
