Ипотека в наследство: как грамотно застраховаться при получении кредита

К сожалению, преждевременную кончину родственника не может скрасить даже получение жилья по наследству: если квартира была куплена по ипотеке, то наследники приобретут и все долги почившего заемщика. Причем никаких преференций детям-сиротам, ветеранам, инвалидам и другим льготникам не предусмотрено: все их отношения будут регулироваться договором умершего заемщика с банком. В случае отказа всех наследников от принятия наследства, имущество становится выморочным и переходит в собственность государства. Этот материал о том, как грамотно застраховать свою жизнь при получении ипотечного кредита и какие возможности открывает эта процедура.

Ипотека в наследство

Вне зависимости от обстоятельств смерти гражданина его наследники, получая законное имущество, приобретают и долги наследодателя - как при наследовании по закону, так и при наследовании по завещанию. То есть с момента их вступления в наследство они фактически становятся заемщиками банка и ответственными по кредитному договору, заключенному при ипотечной сделке. При этом не играет никакой роли, кто является наследником – взрослый дееспособный человек, или несовершеннолетний, или пенсионер. Если получатель «ипотечного наследства» не может исполнять обязательства по кредиту в силу возраста, состояния здоровья или иных причин, банк имеет полное право обратить взыскание на жилье.

При наличии у банка программ реструктуризации долга или оказания помощи заемщикам, он, конечно, может предоставить льготы для неплатежеспособного наследника по кредиту. Например, предложить рассрочку, или отсрочку по погашению долга, или продление срока кредита с целью уменьшить ежемесячный платеж. Но это ни в коей мере не является обязанностью кредитора.

Страховая подушка безопасности

Подобных ситуаций можно избежать, заключив договор страхования жизни и потери трудоспособности, или, другими словами, личного страхования. Его суть заключается в том, чтобы в случае трагичного события освободить наследников от возможного бремени обязательств перед банком. А при потере трудоспособности заемщика – прекратить или максимально уменьшить долговую нагрузку для должника. В договоре страхования должно быть обозначено, что при наступлении страхового случая выплата производится как минимум в размере задолженности заемщика по кредитному договору  на дату наступления страхового случая.

На практике договор может предусматривать и больший размер страховой выплаты. Например, он может быть определен как размер задолженности по кредитному договору или договору займа плюс какой-либо процент (стандарты АИЖК устанавливают 10%). Если предположить, что умерший заемщик при жизни добросовестно исполнял обязательства и не имел на момент смерти никаких просрочек по кредиту, то страховщик произведет выплату в размере задолженности по договору на момент наступления смерти плюс 10%.

На самом деле, только такой вариант договора – с увеличенной суммой - обеспечивает полноценную защиту интересов наследника. Дело в том, что за период вступления в наследство (шесть месяцев) кредитор продолжает начислять проценты за пользование кредитом, которые увеличивают размер задолженности. Поэтому, если по договору страхования страховщик обязуется выплатить кредитору только размер задолженности на дату наступления страхового случая (дата смерти), то страховой выплаты всегда будет недостаточно для полного погашения обязательств перед банком.

Договор страхования от рисков наступления смерти и потери трудоспособности заключается в пользу кредитора. Однако в случаях, когда страховая выплата превышает размер задолженности по кредитному договору, разницу страховщик обязан выплатить не банку, а заемщику.

Стоимость услуг по страхованию (страховые тарифы) определяется каждой страховой компанией в индивидуальном порядке и фиксируется в договоре страхования. Классификация тарифов зависит от возраста и состояния здоровья.

Недостаточное покрытие

Однако может возникнуть ситуация, когда даже после страховой выплаты у наследника останутся обязательства перед банком-кредитором. Это возможно в двух случаях. Первый – при наличии непогашенной просрочки по кредиту на момент наступления страхового случая. Второй – когда кредитный договор заключен с несколькими солидарными должниками.

Во втором случае договором  может быть предусмотрено распределение страховой суммы между всеми застрахованными. Соответственно, если один из заемщиков умрет, то страховщик будет обязан  произвести выплату страховой суммы пропорционально доле умершего - и ни рублем больше.

Например, кредит получили три солидарных должника, застрахованные по договору личного страхования, в котором есть условие о распределении страховой суммы в равных долях. В случае смерти одного из них страховая компания произведет выплату в размере одной трети задолженности по кредитному договору. Таким образом, наследники умершего рискуют потерять полученное имущество, если остальные должники ненадлежащим образом будут исполнять обязательства по погашению кредита.

Права и обязанности страховщика

Если страховщик по тем или иным причинам отказывается осуществить страховую выплату, то наследнику заложенного имущества необходимо решать этот вопрос через суд и в обязательном порядке привлекать кредитора в качестве третьего лица.  Наследник первой очереди в силу закона (при отсутствии других наследников или отсутствия спора между несколькими наследниками) может оспорить решение страховой компании даже до истечения шестимесячного срока для принятия наследства. Для этого ему необходимо представить справку от нотариуса, подтверждающую его статус.

Права и обязанности страховой компании строго регламентированы законом. Законодательство содержит исчерпывающий перечень случаев и обстоятельств, при наличии которых страховщик вправе отказать в выплате. Например, он имеет на это право, если не был уведомлен о наступлении страхового случая в сроки, установленные договором страхования.

Страховщик также вправе отказать в выплате, если страховой случай наступил вследствие умысла самого страхователя, например в случае самоубийства заемщика. 

Страховщик вправе потребовать признания договора страхования недействительным, если после его заключения  было установлено, что страхователь сообщил о себе заведомо ложные сведения.

Иногда страховые компании ссылаются на то, что при заполнении анкеты застрахованный не указал какие-либо сведения о состоянии своего здоровья. При этом страховой случай может быть не связан с тем заболеванием, о котором не было упомянуто в анкете. Рассматривая данное обстоятельство как сообщение ложных сведений, страховщик необоснованно отказывает в осуществлении выплаты. Такой отказ необоснован в силу пункта 2 статьи 944 ГК РФ и может быть обжалован в судебном порядке. А вот просрочка уплаты страховой премии дает страховщику полное право потребовать расторжения договора.

Нередко страховщики отказывают в осуществлении выплаты в случаях, когда смерть или инвалидность наступила вследствие онкологического заболевания. В договоре данное событие, как правило, называется в качестве исключений из страховой ответственности. Но только в случае, если такое заболевание было диагностировано до заключения договора страхования.

Сегодня наличие личного страхования уже не является обязательным требованием банков при оформлении ипотечного кредита. В силу закона об ипотеке, заемщик может ограничиться только страхованием предмета залога. Однако в силу всех перечисленных выше обстоятельств ипотечному заемщику целесообразнее все же застраховать свою жизнь и трудоспособность, даже если кредитор не настаивает на этом.

Анна Волкова, директор юридического департамента ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК)