Руководитель департамента реализации объектов недвижимости ЗАО "Дон-Строй Инвест" Ирина Постовалова

Практика продажи жилья  в "высоких" сегментах бизнес-класса и "де люкс" с уже готовой отделкой давно стала привычной на Западе, на московском же рынке подобные предложения пока считаются экспериментальными. С другой стороны, девелоперы отмечают рост спроса на жилье "по западному образцу" в российской столице.

О том, насколько дороже могут стоить московские квартиры класса "бизнес" и "де люкс" с отделкой, каков потенциальный спрос на это предложение сегодня и насколько зависит цена элитного жилья от стадии строительства на момент продажи, рассказала в интервью "РИА Новости – Недвижимость" руководитель департамента реализации объектов недвижимости ЗАО "Дон-Строй Инвест" Ирина Постовалова.

– Ирина Владимировна, что вы можете сказать о текущей ситуации на рынке московских новостроек бизнес- и премиум-класса?

– Как вы знаете, "Дон-Строй Инвест" открыл продажи жилья после перерыва, связанного с изменениями в компании, осенью прошлого года. Тогда мы сформировали финансовую модель, взяв за основу сценарий достаточно неторопливого восстановления рынка. Но уже сейчас мы можем констатировать, что динамика цен гораздо выше, чем мы ожидали: рынок растет очень активно.

Приведу в пример итоги продаж в августе. Традиционно это один из самых спокойных для рынка месяцев, ведь именно на него приходится пик сезона отпусков. Как правило, объем продаж в августе снижается по сравнению с июлем примерно в два раза, но на этот раз все произошло с точностью до наоборот: мы продали почти в два раза больше, чем планировали.

- И в чем, на ваш взгляд, причина?

Безусловно, это в том числе результат нестабильной ситуации на финансовых рынках, и в первую очередь – на валютном рынке. Люди опасаются потерять свои накопления и начинают вкладывать их в недвижимость, видя в ней наиболее надежный инструмент сохранения средств. Недвижимость – это материальный актив, который при любом кризисе не рискует превратиться в "фантики" подобно акциям или валюте. Более того, московская недвижимость – это актив, который всегда будет расти в цене в силу стабильности высокого спроса на столичное жилье.

– В среднем насколько выросли цены на ваши квартиры?

– Указать точный процент роста цен на наши объекты довольно сложно. Как правило, мы не повышаем цены "в среднем" по объекту или нескольким похожим объектам. Каждую квартиру мы рассматриваем отдельно – с учетом ее индивидуальных характеристик и особенностей текущего спроса. Я думаю, это самый точный подход к ценообразованию, поскольку получается не "средняя температура по больнице", а показатель, близкий к максимальной цене, по которой конкретная квартира будет куплена в конкретный период времени. Если все же попытаться вывести некую среднюю величину по всем объектам, то за год с момента открытия продаж цены выросли примерно на 15,5%. По объекту "Лосиный остров" цены выросли на 18%. Замечу, что это существенно выше ставки по депозитам в любом банке и подтверждает надежность и инвестиционную привлекательность вложений в недвижимость, особенно для частных инвесторов.

– А сколько всего у вас объектов в продаже?

– На первичной продаже – девять объектов. Большинство из них – это уже введенные в эксплуатацию дома в сегменте "премиум" и "де люкс", где сегодня представлены единичные квартиры, а также машиноместа и кладовые помещения. Основной же объем продаж сейчас приходится на жилые комплексы бизнес-класса  "Лосиный остров" и "Измайловский" – это достаточно доступные объекты в высокой стадии готовности, и спрос на них стабильно высок.

– Насколько вообще важна сегодняшнему покупателю степень готовности дома?

– Общее правило таково: чем больше степень готовности объекта, тем более уверенно совершаются сделки. Но в основном стадия строительства является существенным фактором для покупателей бизнес-класса – ведь в большинстве случаев это покупка первого жилья, и возможность быстрее переехать из арендной или родительской квартиры для них очень важна. В сегменте "де люкс" ситуация несколько иная: покупатели такой недвижимости уже имеют собственную квартиру или дом и выбирают не просто жилье, но совершенно определенный объект, качественные характеристики которого для них важнее сроков строительства.

Однако и в "бизнесе", и в "де люкс"  покупка на ранней стадии строительства также привлекает клиентов, рассчитывающих на то, что цена "квадрата" должна быть существенно меньше.

– И это так в действительности?

– Я не могу сказать, что цена в нашем доме на стадии монолита отличается от цены готового дома в разы. Здесь работает имидж "Дон-Строя" – нам не приходится давать скидку на риски. Но если в бизнес-классе покупка на ранней стадии все же дает возможность сэкономить, то в сегменте "де люкс" и "премиум" немного другая история. Мы как раз планируем в ближайший год выводить на рынок ряд таких проектов, и по ним продажи сразу будут начинаться по высокой стоимости. Это реалии сегодняшнего рынка, обусловленные спросом на эксклюзивные объекты в центре. Сегодня все люксовые дома покупаются уже на стадии котлована практически по цене готового объекта. Таким образом, рынок новостроек высоких классов в России становится ближе к аналогичным сегментам за рубежом: если вспомнить знаковый лондонский проект One Hyde Park, то там тоже апартаменты с самого начала реализовывались по таким ценам, как будто дом уже достроен.

– Просто в Лондоне новые проекты в центре города - достаточно редкая история… Не кажется ли вам, что подобная единодушная смена тактики девелоперов в элитном сегменте связана с решением властей Москвы ограничить строительство жилья в ЦАО?

– Мы сделали выбор в пользу такой ценовой политики еще летом прошлого года, когда формировали долгосрочную стратегию продаж. Тогда речи о серьезных ограничениях строительства не шло. Но я и не думаю, что это основная причина складывающегося ценового тренда. Дело в том, что сама структура рынка в результате кризиса сильно изменилась: девелоперов элитного жилья, которые сумели сохранить свой бизнес, осталось не так много, и у этих компаний появилась серьезная финансовая поддержка, проектное финансирование со стороны партнерских банков. Им сегодня просто не нужно продавать за тысячу долларов квадратный метр, который через один-два года будет стоить 8 тысяч, только потому, что необходимы деньги на завершение объекта – а именно так это было в начале-середине двухтысячных.

– Поделитесь промежуточными итогами 2011 года в плане продаж?

– Я могу сказать, что за восемь месяцев мы продали на 40% больше квартир, чем ожидали, и намного дороже, чем ожидали. В августе, например,  менеджеры отдела продаж были вынуждены работать по ночам, чтобы успеть оформить договора с покупателями, желающими приобрести жилье. В связи с таким ростом спроса мы два раза повышали цены на квартиры в ЖК "Лосиный остров", хотя изначально этого не планировалось.

– А кто, собственно, покупатели квартир в ваших домах?

– Аудитория сильно различается в зависимости от сегмента. Если говорить о покупателях жилья бизнес-класса, с которыми мы наиболее плотно работали в этом году, то первое, что обращает на себя внимание, – почти 90% покупателей являются семейными парами, и более 70% имеют детей. В том же "Лосином острове", например, почти во всех семьях двое и более детей. Возможно, это объясняется расположением наших объектов у больших парков, что особенно привлекает именно семьи с детьми.

– Покупатели в "де люксе" сильно отличаются от покупателей жилья бизнес-класса?

– Безусловно. В первую очередь, это люди с совершенно иным доходом. Жилье бизнес-класса покупают менеджеры среднего звена, иногда владельцы небольших компаний, а "люкс" – руководители или владельцы крупного бизнеса. У таких покупателей уже есть жилье, и, как правило, не одно – квартира в Москве, загородный дом, недвижимость за рубежом. Они не пользуются ипотекой, оплачивая покупку сразу целиком. И, кстати, решение о покупке квартиры эти клиенты принимают по-другому, гораздо легче и быстрее.

– Продолжая тему ипотеки – а в бизнес-классе ваши клиенты часто используют этот инструмент?

– Да, в сегменте бизнес-класса по ипотеке идет до 15% всех сделок. Большинство кредитов – это кредиты нашего партнера, банка ВТБ24, благодаря тому, что по нашим домам банк-партнер предоставляет специальные условия и быстрее оформляет документы, хорошо зная все наши объекты. Кроме того, по кредитам, выданным на наши объекты, в ВТБ24 не требуют дополнительного обеспечения на время, пока не достроится дом, и не вводят на этот период повышенную процентную ставку.

– И какова стоимость кредитов в банке-партнере в сравнении с другими банками?

– От 8% и 11-12% соответственно.

– Если не секрет, каков средний бюджет при покупке квартиры в вашем доме?

– Это никакой не секрет – все цены размещены на нашем сайте, и там с ними вполне можно ознакомиться. В докризисный период такого не делалось, поскольку цены росли как на дрожжах и могли меняться едва ли не ежедневно – но сейчас рынок не столь хаотичен, рост цен вполне предсказуем, и это позволяет нам поддерживать прайс-листы в актуальном состоянии в свободном доступе.

– Возвращаясь к теме конкурентов – сколько, по вашим оценкам, после кризиса девелоперов осталось в сегментах жилья бизнес- и премиум-класса?

– Говоря о потенциальных конкурентах, мы имеем в виду объемы проектов, которые бы могли соревноваться с нашими объектами за покупателя. И вот с точки зрения объемов и присутствия в различных сегментах жилья я  могу смело заявить, что у нас в Москве сейчас практически нет конкурентов. Сегодня девелоперы или сосредоточены на "штучных" продуктах элитной недвижимости, или занимаются массовым "бизнесом" или "экономом". В нашем же текущем портфеле проектов – около 3,5 миллиона квадратных метров площадей от бизнес-класса до "де люкс". В 2011-2012 годах мы выводим на рынок один жилой комплекс класса "премиум" и четыре проекта "де люкс", что позволяет нам рассчитывать на лидирующую позицию в том числе и в высшем сегменте недвижимости.

– Что это за проекты в сегменте "де люкс"?

– Первым из них станет клубный дом Smolensky de luxe – мы там постарались продумать все до мелочей, до дверной ручки, чтобы любой человек, увидевший этот дом, сразу понял, что проект не просто роскошен, но сделан с душой, с огромным вниманием к деталям. Там реализовано множество архитектурных и дизайнерских находок – например, резьба по камню на фасадах, узоры на стеклянных поверхностях – и в целом дом получился очень стильным и модным.

Следующие два проекта – на Погодинской и Малой Пироговской улицах – это невероятно красивые дома в классической архитектурной традиции. А вот про четвертый проект я пока умолчу – пусть это будет наш маленький сюрприз.

– На презентации стратегии "Дон-Строй Инвеста" вы упомянули, что компания может впервые начать продажи квартир с отделкой. Чем вызвана такая инициатива?

– Многие люди, которые покупают жилье высоких сегментов в Москве, имеют второе, а иногда и третье жилье за границей, где практика продажи готовых квартир "под ключ" давно является нормой. Там они покупают апартаменты и сразу же после завершения строительства дома заселяются, а здесь вынуждены дополнительно тратить месяцы на то, чтобы сделать планировку такой, как им нужно, потом согласовать ее, затем согласовать инженерию, а потом уже заняться отделкой. Со стороны этих клиентов мы видим спрос на готовое жилье по западному образцу, и поэтому решили провести такой эксперимент. Начнем с жилья бизнес-класса – с "Лосиного острова", и если опыт будет удачным, то мы его распространим и на премиальный сегмент.

- Когда вы планируете начать продажи?

- Можно сказать, что мы уже "на низком старте" - продажи квартир с отделкой в "Лосином острове" открываются 1 ноября.

– И какой интерьер вы предложите клиентам?

– Проекты интерьеров разрабатываются профессиональным дизайнерским бюро, отделка будет выполняться очень качественными, дорогими материалами. Покупатели смогут выбрать цветовое решение и стиль – либо современный, либо неоклассический, и с учетом разнообразия планировок в доме получится около 70 различных вариантов квартир.

– Не боитесь ли вы, что ваша услуга не будет пользоваться популярностью, потому что клиенты испугаются, что у их соседей окажется точно такой же интерьер?

– Вряд ли такое возможно, ведь у покупателя остается огромный простор для фантазии в плане обстановки и выбора элементов декора. В той же Европе или США, например, квартиры зачастую продаются даже с мебелью и текстилем – так что наше предложение мы считаем некой "золотой серединой".

– Насколько дороже будут квартиры с отделкой?

– Безусловно, они будут несколько дороже, мы же вкладываемся в отделочные материалы, работу дизайнеров, мастеров и так далее. Но наценка будет не критична, и в любом случае несопоставима со стоимостью ремонта, сделанного самостоятельно при аналогичном качестве, ведь мы как девелопер имеем возможность покупки стройматериалов оптом, со скидкой.

Кроме того, есть еще и вопрос времени, нервов, сил, отношений с соседями. У нас много построенных домов, так что мы хорошо понимаем, сколько по времени длятся ремонты. Бывает, что кто-то начинает заниматься этим сразу после получения ключей, а кто-то через год-два после завершения строительства. И вот представьте себе: вы сделали свой ремонт, въехали в квартиру, хотите начать спокойно жить, а ваш сосед решил наконец заняться своей квартирой и весь день сверлит стены.

Кстати, и в этом смысле наше предложение по готовым квартирам уникально, ведь для них мы выделяем целый корпус в "Лосином острове", так что все жители этого дома заселятся примерно одновременно и будут избавлены от дискомфорта соседских ремонтов.

– Насколько я понимаю, в успехе продаж квартир с отделкой вы не сомневаетесь?

– Нисколько. Мы видим потенциальный спрос на это предложение со стороны тех покупателей, у которых нет времени на поиски строительных материалов, прорабов, рабочих… А для семей, в которых есть, скажем, неработающая мама, желающая ходить по магазинам и выставкам, работать с дизайнером, самостоятельно выбирать оттенки краски и плитки, мы оставляем стандартное предложение без отделки в других корпусах.

Кстати, высока вероятность, что квартиры "с отделкой" могут заинтересовать и "ипотечников",  о которых мы с вами уже говорили. Ведь человеку, который ежемесячно вынужден платить по кредиту, а зачастую еще и за арендное жилье, не так уж легко найти дополнительные средства на ремонт, тем более что его стоимость в процессе отделки зачастую вырастает от прогнозной на треть. А тут можно оформить кредит на несколько большую сумму, но при этом сразу переехать в новое жилье.

- Резюмируя наш разговор – сегодня вы смотрите на будущее рынка более оптимистично, чем год назад?

- Мы основываемся на очень конкретных показателях, на анализе динамики спроса, темпов продаж. Поэтому сегодняшняя активность рынка – это, перефразируя известную цитату, "не факт, а гораздо больше, чем факт, – так оно и есть на самом деле".