Квартирный вопрос является одним из самых актуальных для многих граждан России, а особенно для потенциальных покупателей, желающих приобрести жилье в московском регионе или Санкт-Петербурге. Если человеку не довелось получить от бабушки трехкомнатную квартиру в центе Москвы – придется серьезно подумать, где взять денег на покупку квартиры своей мечты. Вероятнее всего, для подавляющего большинства потенциальных покупателей решением проблемы станет получение ипотечного кредита. Этот материал поможет заемщикам разобраться в особенностях ипотечного кредитования и даже сэкономить на выплатах по ипотеке.
Вынужденная необходимость
В активной фазе мирового финансового кризиса, разразившегося в 2008 году, ипотека как продукт в России стала фактически невостребованной – реальные ставки по выдаваемым кредитам составляли около 20%. Сегодня ипотеку вновь предлагает большинство банков, но все потенциальные заемщики отмечают достаточно высокую стоимость финансового продукта. По данным Банка России средневзвешенная ставка выдачи по рублевым ипотечным кредитам, предоставленным в июне 2011 года, составила 12,1%, а в США и Европе ставка по кредиту составляет примерно 2-4%.
Безусловно, нынешние ставки в России по сравнению с предложениями банков за рубежом отличаются более чем существенно. Но если гражданин до конца жизни не собирается ждать, когда упадут ставки, равно как и цена на недвижимость, ему не остается иного выхода, как брать ипотеку сегодня. Опять-таки хочется вспомнить и большое количество людей, которые арендуют квартиры и платят чужому «дяде», хотя могли бы эти же деньги сегодня уже вкладывать в собственную квартиру.
Экономить можно и нужно всегда, тем более, когда это дорого. Взять ипотечный кредит и сэкономить - возможно, надо лишь знать, как правильно поступить и к кому обратиться за помощью. Сегодня на рынке существуют финансовые компании-посредники между банками и клиентами - ипотечные брокеры, которые с удовольствием займутся конкретно вашим случаем. Однако для потенциальных ипотечных заемщиков можно выделить ряд общих правил и моментов, благодаря которым, клиент может самостоятельно оптимизировать свои издержки при оформлении и дальнейшем обслуживании кредита.
Базовые характеристики
В первую очередь заемщику стоит очень ответственно подойти к выбору банка-партнера, которому придется отдавать ипотечный кредит в течение многих лет. Большинство потенциальных заемщиков ошибочно выбирают один-два варианта среди известных государственных банков или активно рекламирующих свои услуги коммерческих банков, не утруждая себя дальнейшими поисками, а ведь на рынке существуют гораздо более интересные предложения.
Процентная ставка по ипотечному кредиту – это первое на что обращает внимание большинство потенциальных клиентов. Средний срок погашения ипотечного кредита составляет 15-20 лет, поэтому разница в ставке даже на полпроцента обернется для заемщика экономией сотен тысяч рублей, которые в дальнейшем можно потратить на ремонт приобретенной квартиры.
В свою очередь сама процентная ставка в большинстве банков зависит от наличаю у вас собственных средств на первоначальный взнос. Например, в ВТБ24 есть программы, где клиентам предлагают ставку около 10% при условии оплаты заемщиком 50% от стоимости приобретаемого жилья. Сбербанк также работает по программе «888», где клиенту выдают рублевый кредит на 8 лет по ставке 8%, но первоначальный взнос должен составлять не менее 50% от стоимости приобретаемого жилья.
Экономия «на берегу»
Следует понимать, что ипотечный кредит всегда сопровождается большим количеством дополнительных расходов, к которым заемщик должен быть готов до заключения сделки.
В ряде банков до сих пор предусматривается оплата за рассмотрение заявки на выдачу займа. Выбор у потенциального соискателя ипотечного кредита тут невелик – следовать банковской процедуре или обратиться к ипотечному брокеру, поскольку многие консультанты имеют соглашения с банками о том, что заявки их клиентов рассматривается бесплатно.
Комиссия за выдачу ипотечного кредита также все еще сохраняется в большинстве банков, но она может быть на время отменена в рамках действующей рекламной акции. Если клиент намерен воспользоваться этим бонусом, ему стоит обратить особое внимание на условия выдачи ипотечных кредитов в других банках. Возможно, что даже при наличии комиссии другой банк предложит заемщику более низкую ставку. Следует сравнить совокупность переплаты по процентной ставке и комиссии и решить какое предложение, в конечном счете, выгоднее.
И вот долгожданный миг – заемщик получил одобрение банка на выдачу ипотечного кредита. Однако дополнительные расходы начинают только расти. Ведь до заключения сделки потенциальному заемщику еще предстоят встречи с оценочной и страховой компаниями.
Тарифы у оценочных компаний разные, но не слишком. Однако следует отметить, что заказывая срочную оценку объекта недвижимости, клиент всегда переплачивает. Поэтому если есть возможность не спешить, можно сэкономить. Тарифы страховых компаний, также отличаются, но здесь важно отметить, что ипотечные брокеры имеют возможность в среднем сэкономить до 20% от стоимости страховки, так как имеют соответствующие преференции от страховых компаний.
Но и после этого клиент не должен терять бдительность. Потенциальному заемщику необходимо внимательно присмотреться к условиям банка в части получения наличных средств и перевода их со счета на счет. Следует выяснить, берется ли в банке процент за перевод денег со счета на счет, либо это фиксированная сумма и предусмотрена ли комиссия за обналичивание средств. Ведь комиссия в 0,5% за обналичивание средств и 1,5% за перевод денег со счета на счет довольно существенно скажутся на кошельке заемщика, а в итоге клиент подобного банка понесет серьезные дополнительные расходы.
В процессе сделки по приобретению жилья, скорее всего, клиенту придется арендовать банковскую ячейку. Можно взять ячейку не на 30 дней, а, к примеру, на 15 дней – это выйдет дешевле. Подобные тарифы существуют у многих банков, главное не стесняться задавать вопросы менеджеру.
Банки и ипотечные брокеры могут помочь и в организации регистрации сделки по приобретению жилья, но за соответствующее комиссионное вознаграждение. Если клиент желает избежать лишних трат – ему следует заняться оформлением правоустанавливающих документов самостоятельно.
Бонусы «в открытом плавании»
Итак, вожделенный ипотечный кредит получен, жилье куплено, а заемщик начинает выплачивать долг и проценты банку. Существует несколько возможностей снизить ежемесячные выплаты по кредиту и получить дополнительные бонусы.
Как правило, через некоторое время у многих заемщиком появляется возможность и желание погасить ипотечный кредит досрочно. Особенно это актуально в условиях наиболее распространенной в России аннуитетной схемы кредитования (первые годы заемщик в основном выплачивает проценты по кредиту и практически не сокращает тело долга, которое погашается лишь в последние годы).
Здесь существует два основных варианта развития событий – заемщик имеет возможность внести дополнительные средства с целью снизить ежемесячный платеж по кредиту, либо оставить ежемесячный платеж неизменным, но уменьшить срок погашения кредита, что будет означать снижение финальной переплаты по ипотечному кредиту.
Кстати, для каждого ипотечного заемщика существует довольно простой способ получить некоторую сумму наличности. Согласно действующему законодательству каждому гражданину РФ при покупке недвижимости положен налоговый вычет в сумме до 2 миллионов рублей, это означает, что государство готово компенсировать (вернуть) налог на доходы физических лиц суммой не более 2 миллионов рублей, а точнее заемщик может вернуть до 260 тысяч рублей. Также для ипотечных заемщиков предусмотрен дополнительный налоговый вычет на проценты по кредиту – здесь финальная сумма неограниченна, каждый год заемщик может получать компенсацию со всех выплаченных процентов по кредиту.
Воспользоваться вычетами довольно просто – гражданину требуется обратиться в налоговую инспекцию по месту своей регистрации и задекларировать покупку недвижимости, а при желании и проценты по ипотечному кредиту.
Есть еще один тонкий инструмент для оптимизации обслуживания ипотечного кредита – это рефинансирование. Со временем рынок и финансовые программы банков меняются. Возможно, на рынке начнут появляться программы рефинансирования, которые могут заинтересовать заемщиков. Однако рефинансировать ипотечный кредит становится выгодно, только если разница в ставке с текущим кредитом составляет не менее двух процентов. Следует понимать, что когда заемщик переходит в другой банк, его просят, как и при первичной выдаче кредита заплатить комиссию, сделать оценку, а также оформить страховку.
Конечно, это далеко не весь список возможных подводных камней, которые потенциальный заемщик должен грамотно обойти с наименьшими потерями для своего кошелька. Именно поэтому мы рекомендуем обращаться к профессионалам, задача которых найти для своих клиентов оптимальное решение. На западе 85% клиентов не идут за ипотечным кредитом в банк, а обращаются к брокеру. Ипотечный брокер имеет изначальные преференции у банка, например, клиенты компании «Кредитмарт» могут взять ипотечный кредит по ставке на 0,5п.п.-0,75п.п. ниже, чем если бы они пришли в банк « с улицы».
Будорагина Татьяна, директор по маркетингу компании «Кредитмарт»
Лазейка для заемщика: как сэкономить на ипотечном кредите
Квартирный вопрос является одним из самых актуальных для многих граждан России, а особенно для потенциальных покупателей, желающих приобрести жилье в московском регионе или Санкт-Петербурге. Этот материал поможет заемщикам разобраться в особенностях ипотечного кредитования и даже сэкономить на выплатах по ипотеке.
