На рынке жилья есть два инструмента, которые помогают покупателям строящихся или готовых объектов недвижимости сделать покупку при отсутствии у них полной стоимости приобретаемых объектов. Это ипотека (банковский кредит на покупку жилья) и рассрочка (предоставление застройщиком возможности растянуть выплаты на несколько лет). И хотя многие покупатели путают эти понятия, на самом деле они имеют разную природу – собственно говоря, именно поэтому застройщики продолжают эффективно использовать оба инструмента сразу.
Рассрочка: дешевый инструмент для богатых
Итак, давайте для начала разберемся, в чем существенная разница между этими двумя инструментами? Во-первых, указывает директор по маркетингу ГК "Конти" Юрий Синяев, рассрочка – это взаимоотношения между клиентом и застройщиком (продавцом), в то время как при ипотеке в сделке участвует уже три стороны: покупатель, застройщик и банк.
При этом, поясняет генеральный директор "Ренова-СтройГруп" Михаил Семенов, разница двух инструментов заключается в сроке погашения задолженности: ипотека позволяет покупателю расплачиваться с банками в течение многих лет (до 50 лет по отдельным программам), в то время как рассрочка является краткосрочным инструментом. Чаще всего ее срок ограничен периодом строительства, а иногда рассрочка дается вообще всего на несколько месяцев – к примеру, если речь идет о продаже готового объекта.
Кроме того, добавляет Семенов, ипотека и рассрочка по-разному весят в кошельке покупателя. Ипотека – это всегда заем, на который начисляются проценты за пользование, в то время как рассрочка может быть беспроцентной или иметь намного более низкий процент, чем при ипотеке.
"Таким образом, в случае рассрочки, до момента сдачи объекта переплата может составлять единицы процентов, тогда как по ипотечным кредитам с существующими в России ставками переплата может быть в разы больше, вплоть до рыночной стоимости объекта. Естественно, такая разница возникает из-за сроков", - соглашается Синяев.
Более того, подчеркивает Семенов, ипотека стоит больше для заемщика, чем рассрочка для клиента девелопера, еще и потому, что заемщику приходится нести много сопутствующих затрат – в частности, по оценке объекта недвижимости, плате за ежегодно возобновляемые страховки и за банковское обслуживание. В случае с рассрочкой необходимости в подобных затратах, как правило, не возникает.
А вот пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век" Сергей Лядов обращает внимания на отличия в процедуре получения согласия от банков и от строительных компаний на предоставление кредита и рассрочки. По его словам, при выдаче ипотечного кредита банки очень внимательно подходят к изучению платежеспособности заемщика, учитывая его социальное положение, текущие кредиты, расходы на содержание семьи, другие ежемесячные расходы.
"При рассрочке же платежеспособность клиента проверяется в меньшей степени. Главное в этом случае - желание клиента приобрести квартиру", - констатирует собеседник агентства.
Впрочем, у подобной дешевизны есть и оборотная сторона. Как поясняет генеральный директор компании "ФинЭкспертиза" Агван Микаелян, в случае с ипотекой право собственности на недвижимость оформляется на заемщика, после чего он продолжает выплачивать стоимость этого объекта. А вот если вы выбираете рассрочку, то стать собственником квартиры сможете только после полного погашения задолженности.
Вести с кредитных полей
По словам директора департамента новостроек компании "Инком-Недвижимость" Юлиана Гутмана, в настоящий момент в Москве ипотека пользуется большим спросом, нежели рассрочка, потому что многим комфортнее оплатить покупку в более растянутые по времени сроки. А вот до кризиса, вспоминает эксперт, ситуация была обратная: люди предпочитали не брать кредиты и активно пользовались предлагаемыми программами рассрочек.
У Микаеляна, впрочем, немного другое видение ситуации. Он говорит, что количество людей, берущих недвижимость в ипотеку, оплачивающих квартиру в рассрочку и покупающих ее за полную стоимость, примерно сравнялось.
В дальнейшем же, ждет генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Мария Литинецкая, доля "ипотечников" в общем количестве покупателей жилья на первичном рынке может превысить долю "рассрочников".
"Если в начале 2010 года предоставлялись беспроцентные рассрочки, то в конце 2010 года рассрочки были на уровне 10-11% годовых, а на начало 2011 года процент по рассрочкам уже подрос до 11-14% годовых, в то время как беспроцентные рассрочки уже не предлагаются", - отмечает она.
В том же время собеседница РИА Новости все еще надеется на рассрочку как на инструмент увеличения продаж. Так, по ее данным, объем продаж компании "Миэль-Новостройки" в 2010 году составил 200 тысяч квадратных метров жилья в новостройках, было проведено свыше 3,5 тысячи сделок, и около 35% из них составили сделки с использованием рассрочки платежей.
"В 2011 году мы прогнозируем продажи на уровне 300 тысяч квадратных метров жилья, или свыше 5 тысяч сделок. Во многом за счет предоставления рассрочек по оплате квартир мы планируем достичь прироста на уровне 40%", - указывает она.
Между Сциллой и Харибдой
Что касается вопроса выбора между ипотечным кредитом и рассрочкой, то, по словам экспертов, каждый покупатель решает этот вопрос для себя самостоятельно. При этом, по наблюдениям собеседников агентства, как правило, покупатели ориентируются не только на экономический расчет (что обходится в результате дороже или дешевле), но и на жизненные реалии.
Так, по словам Гутмана, чаще рассрочку берут покупатели, уже имеющие в собственности жилье, в то время как спрос на ипотеку формируют клиенты с достаточно высоким среднемесячным доходом.
"Обычно рассрочкой платежа пользуются покупатели уже имеющие достаточную сумму на покупку квартиры, ведь если стоимость даже наиболее бюджетных столичных вариантов (однокомнатная квартира в панельной новостройке) превышают 5-6 миллионов рублей, то взнос 70% при рассрочке платежа составит около 3,5-4 миллионов рублей.
Поэтому данная услуга подходит не каждому покупателю, но тем нее менее является стимулом для покупки", - приводит пример старший специалист отдела продаж компании "Пересвет-Инвест" Парфенова Наталья.
В то же время, отмечает Семенов, покупатель выбирает ипотеку еще и тогда, когда у него нет денег в течение довольно короткого периода времени оплатить полную стоимость объекта.
"При этом ипотечные программы сейчас позволяют производить покупателям досрочные погашения без взимания штрафных санкций и фактически в любое время", - указывает Семенов.
Хотя, добавляет он, если же покупатель знает, что у него в определенный период времени появятся предусмотренные договором суммы (будет реализован другой объект недвижимости, автомобиль, получена премия или иное), то конечно, выбирает рассрочку.
"При этом можно объединить эти два инструмента: если к концу завершения рассрочки у покупателя не появляется возможности совершить оплату за счет собственных денежных средств, он может обратиться в кредитное учреждение и взять ипотечный кредит", - подчеркивает эксперт.
И все же, указывает Гутман, несмотря на популярность ипотечного кредитования, с экономической точки зрения рассрочка выгодней хотя бы тем, что абсолютная величина переплаты за квартиру меньше (хоть при этом и выше размеры ежемесячного платежа).
"А еще покупателю не нужно показывать свою платежеспособность - подписывая договор с рассрочкой, он берет на себя обязательства по оплате. А при ипотечном займе официальное подтверждение дохода обязательно", - добавляет он.
А что выгоднее самим застройщикам? По словам Гутмана, практически все застройщики в большей мере заинтересованы в продаже своих квартир по ипотеке нежели по рассрочке.
"Дело в том, что при использовании ипотечного кредита они получают деньги сразу, а не через полгода или год. Именно поэтому новостройки имеют сразу несколько ипотечных банков-партнеров, которые в случае больших объемов продаж (например, при реализации микрорайона) создают специальные программы с интересными процентами и бонусами", - добавляет сотрудник "Инкома", отмечая, что банки предпочитают кредитовать дома с готовностью не менее 40%.
Вот такая получается экономика. В итоге, ваш конечный выбор будет всегда зависеть от того, сколько стоит покупаемое вами жилье, на каких условиях предоставляются ипотека и рассрочка, а также от того, сколько вы вообще зарабатываете. Подумайте, готовы ли вы к тому, чтобы 25-30 лет подряд выплачивать достаточно круглую сумму денег либо вам легче будет выплатить всю стоимость квартиры за несколько лет по рассрочке и избежать лишних переплат? А тогда готовы ли вы сразу оплатить порядка 70% от стоимости жилья при ее получении или вы накопили только 20-30% от полной стоимости квартиры? Подумать есть над чем, но и выбирать также есть из чего: пока и застройщики, и банки стараются стимулировать спрос, предлагая все новые и новые программы.
