Участки без подряда в Подмосковье: туманное будущее "шанхайских" угодий

Подмосковные девелоперы рассказали "РИА Новости - Недвижимость", насколько участки без подряда сегодня инвестиционно привлекательны и много ли среди предложения неликвида.

Массовые продажи участков без подряда начались в Московской области в 2008 году – после наступления финансового кризиса. Непрофильные землевладельцы и незадачливые девелоперы активно переводили свои земли в кеш. Сегодня кризис миновал, а число предложений участков без подряда остается на очень высоком уровне. Подмосковные девелоперы рассказали РИА Новости, насколько участки без подряда сегодня инвестиционно привлекательны, сколько можно сэкономить, купив такой участок и построив дом самостоятельно, много ли среди предложения неликвида и где искать самые интересные участки.

Бесподрядная свобода выбора

Подмосковные участки без подряда обычно выставляются на продажу непрофильными игроками, которые хотят превратить свой актив в живые деньги и прекрасно понимают, что единственный выход - это реализация земель конечным покупателям, то есть физическим лицам, объясняет массовое появление участков без подряда в Подмосковье председатель совета директоров Kaskad Family Валерий Мищенко.

У покупателей подобной земли свои мотивы. Как правило, это люди, не имеющие достаточных средств на покупку участка с готовым домом, которым проще оплачивать строительство постепенно, или граждане, желающие построить дом на собственный вкус и по особому проекту, а не жить в типовой "коробке", считает генеральный директор компании «Гео Девелопмент» Максим Лещев.

Он указывает, что человек, купивший землю с подрядом, ограничен в свободе своих действий и не может изменить проект дома, но при этом в соответствии с поставленным графиком должен производить выплаты на строительство, инфраструктуру, обслуживание участка и поселка.

К тому же готовый дом сложно переделывать, а ведь не исключено, что это захочется сделать, дополняет Мищенко.

Директор по стратегическому развитию УК «Абсолют Менеджмент» Анна Шишкина в свою очередь обращает внимание на такую важную опцию участка без подряда, как возможность предусмотреть строительство дома нужной площади.

Когда человек сам строит себе дом, поясняет она, то он закладывает площадь "с запасом", чтобы потом можно было расширить его за счет бани, гаража или мансарды, а в готовом доме таких опций нет, и приходится жить в том, что есть. По словам Шишкиной, покупатели, строящие дома самостоятельно, "закладывают" в проект площадь от 200 квадратных метров, а если они выбирают готовый дом, то предпочитают площадь в 130-150 квадратных метров.

Экономия должна быть экономной

Первый миф, который спешат опровергнуть почти все эксперты, опрошенные РИА Новости, – это мнение, что самостоятельное строительство дома обходится в разы выгоднее, чем покупка аналогичного готового коттеджа.

Так, по мнению Лещева, с экономической точки зрения разница между участком с подрядом и без подряда невелика.
Экономия покупателя при самостоятельном строительстве дома составляет в среднем около 15%, а это немного, учитывая организационные и эмоциональные издержки, уточняет Шишкина.

А Мищенко указывает, что факт наличия обязательного подряда обычно не влияет на стоимость сотки земли, хотя именно таково устоявшееся мнение на загородном рынке.
Эксперт поясняет, что при покупке участка с подрядом, как правило, заключается три договора – договор купли-продажи земельного участка, договор о членстве в дачном кооперативе (предусматривающий взнос на инженерные коммуникации) и договор подряда на строительство домовладения, так что речь идет о трех разных суммах.

По данным группы "Земер", участки без подряда зачастую стоят соразмерно участкам с подрядом (без учета строительства дома). Так, в коттеджном поселке "Лесная пристань-2" (Волоколамское шоссе, 44 километра от МКАД) стоимость сотки с подрядом составляет 250 тысяч рублей, а стоимость сотки без подряда – 237 тысяч рублей.

В коттеджном поселке "Анютины глазки" (Новорижское шоссе, 63 километра от МКАД) стоимость сотки с подрядом составляет 137 тысяч руб, а стоимость сотки без подряда – 135 тысяч руб.

Однако ряд девелоперов, чтобы активизировать заказы на подряд среди своих клиентов, предлагают участки без подряда по более высокой стоимости, ссылаясь на "дешевый вход". Например, в коттеджном поселке "Нерощино", (Дмитровское шоссе, 45 километров от МКАД) стоимость сотки с подрядом составляет 100 тысяч рублей, а стоимость сотки без подряда – 176 тысяч рублей, отмечают аналитики группы "Земера".

Каковы же тогда расходы на строительство в случае, если вы выбираете участок без подряда?

Коммуникации входят в стоимость земли и "весят" не менее 50% от общей стоимости конечного продукта. Если строить дом в ультра-экономе, то можно уложиться и в 200-300 тысяч рублей. Качественный объект начинается примерно от 1 миллиона рублей, а хороший дом вполне можно вписать в бюджет 2-2,5 миллиона рублей, прикидывает Мищенко.

Если правильно выбрать материалы и нанять хорошую строительную бригаду, то можно построить очень дешевый и в то же время качественный дом и в итоге выгадать 30-50%, но возможен и другой исход. К примеру, если подрядчик попался неквалифицированный, есть вероятность, что потом его работу придется переделывать, а дом обойдется хозяину гораздо дороже, чем готовый, отмечает Лещев.

"Поэтому я бы воздержался от однозначной оценки выгодности или невыгодности самостоятельного строительства, ответ на этот вопрос очень размыт и зависит от каждого покупателя в отдельности", - резюмирует он.

Риски: время, среда, окупаемость

Как предупреждают эксперты, у свободы выбора при покупке земли без подряда есть и оборотная сторона. Например, Шишкина отмечает, что на участке без подряда, конечно, можно построить дом по своему вкусу, но для этого придется жестко контролировать строительство, а значить жить на стройке.

"Единая архитектурная среда – это то, чего также сильно не хватает поселкам с участками без подряда", - констатирует она.

Впрочем, готовность поселиться на стройке и готовность платить за нее – это далеко не все, что требуется для строительства дома собственными силами, нужны еще время, знания и удача. Иначе, предостерегает директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов, проект обернется долгостроем и чрезмерными расходами на подведение коммуникаций, если таковые в рамках поселка отсутствуют.

И хорошо, если вкладываясь в участок без подряда, вы вкладываетесь в собственную дачу – в конечном счете, для загородного места отдыха почти ничего не жалко. А если конечной целью было получение дохода?

По оценке Лещева, примерно 10% покупателей в этом сегменте земельного рынка Подмосковья совершали сделки именно с инвестиционными целями, причем желаемого результата практически никто не добился – как объясняет эксперт, участки без подряда были наиболее инвестиционно привлекательны в 2009 году и лишь в некоторых поселках.

Впрочем, существует и противоположенное мнение. Мищенко настаивает на том, что участок без подряда по-прежнему остается крайне инвестиционно привлекательным форматом, который пользуется спросом на рынке. Единственное "но", указывает глава Kaskad Family, это то, что в поселках без подряда можно достаточно долго ждать подведения коммуникаций к участку.

В отличие от Мищенко Лещев считает, что инвестиционная привлекательность земель без подряда зависит не от повышенного спроса на рынке, а от того, как поселок развивается и застраивается. Ориентироваться представитель "Гео Девелопмента" предлагает на проекты, где в продаже находится не более 5% участков. Но даже в таких поселках, предупреждает он, вряд ли стоит надеяться на существенный рост цен.

Опасайтесь неликвида

Собеседники РИА Новости не пришли к единому соглашению по поводу географии расположения в Подмосковье поселков, предлагающих участки без подряда.

Шишкина называет лидерами по объему продаж на загородном рынке Киевское, Калужское и Новорижское шоссе.

Лещев считает, что наибольшее количество поселков без подряда представлено на Симферопольском, Варшавском, Ярославском и Новорязанском направлениях.
Мищенко добавляет к этому списку Дмитровское и Каширское шоссе.

Нет общего мнения и по поводу количества в Подмосковье поселков без подряда.

По мнению Шишкиной, сейчас в Подмосковье насчитывается примерно 500 поселков без подряда, причет 10-15% из них – это неликвид.

Ликвидным, то есть экономически привлекательным, участок делает удачное расположение, близость к Москве, хорошая транспортная доступность и адекватная стоимость сотки, рассказывает генеральный директор группы "Земер" Илья Терентьев.

К характерным же признакам неликвида (помимо стоимости сотки, расположения и дорог) он относит близость болот, заводов, свалок или соседство с кладбищем. "Все это может "уронить" стоимость земли сразу на 20%", - утверждает Терентьев.

В прошлом году, напоминает Шишкина, на неликвидные поселки приходилось до четверти от общего объема предложения.

Лещев насчитал в Московской области около 300 поселков без подряда, из которых неликвидными являются целых 33%.

Аналитики группы "Земер" отмечают, что число выставленных на продажу поселков без подряда составляло в первом полугодии 2008 года 45 штук, в первом полугодии 2009 года – 130 штук, в первом полугодии 2010 года – 261 штуку, а в первом полугодии 2011 года – 241 штуку. Остальные земли, продающиеся в Подмосковье без подряда, аналитики "Земера" склонны относить к спонтанно нарезанным земельным наделам без какой-либо общей концепции освоения территорий и не считают их поселками без подряда.

"Несмотря на то, что многие игроки рынка говорят о снижении спроса на земельные участки без подряда, эти поселки продолжают выходить на рынок загородной недвижимости Подмосковья", - отмечает Сайфутдинов.

Перспективы "шанхаев" под вопросом

Еще больше копий было сломано экспертами в спорах о будущем этого неоднозначного продукта, увидевшего свет в кризисный 2008 год.

"Участки без подряда скорее были антикризисным вариантом для девелопера, а не для потребителя. Люди уже привыкли покупать землю и строить дом по своему усмотрению. Возможно, появятся компании, которые предложат гражданам профессиональные и качественные услуги по проектированию и строительству домов", - считает Шишкина.

Лещев же полагает, что участки без подряда уходят в прошлое, а покупателей уже не устраивает "шанхай" и сложности с подведением коммуникаций. Спрос на поселки без подряда падает, но предложения на рынке достаточно много, подчеркивает он.

"Абсолютный рекорд по объему продаж за все время существования рынка установили участки без подряда в 2010 году. В течение года было реализовано в районе 14 тысяч участков без подряда в Московской области", - приводит свои данные Мищенко.

По его мнению, земля без подряда – это быстрый обмен денежных средств на свидетельство о собственности на конкретный земельный участок с которым покупатель может поступать по своему усмотрению. Так что, ожидает он, подобные участки будут по-прежнему вызывать интерес у людей, совершающих сделки в инвестиционных целых – ведь цена на землю в ближайшие годы точно не упадет.

Сайфутдинов пытается найти равновесие между разными точками зрения. Хотя массовый выход проектов, предлагающих продажу участков без обязательного подряда, в большей степени был кризисным трендом, то количество подобных поселков, которое присутствует сегодня на рынке, явно означает, что в краткосрочном периоде земля без подряда с рынка не исчезнет, указывает он.

"В среднесрочной перспективе мы прогнозируем постепенное увеличение доли проектов, предлагающих на продажу участки с подрядом или готовые дома, а также улучшение качественных характеристик проектов, предлагающих на текущий момент времени исключительно участки без подряда, путем появления подряда на строительство в этих поселках", - заключает эксперт.