Глава СГУП по продаже имущества Москвы

Еще год назад для предпринимателя из малого бизнеса практически нереальным было снять у Москвы помещение под свой бизнес, хотя Специальное государственное унитарное предприятие (СГУП) по продаже имущества города регулярно проводило торги по сдаче в аренду столичной недвижимости. Основная причина – так называемые постоянные участники аукционов, зарабатывающие на продаже прав аренды или субаренде городских помещений.

Новый руководитель СГУПа Тимур Зельдич в беседе в "РИА Новости – Недвижимость" пообещал, что предприятие предпримет все усилия, чтобы защитить рынок от этой категории участников торгов. И это далеко не самое большое преобразование, которое планирует глава СГУПа для своего предприятия.

По словам Зельдича, в самом ближайшем будущем СГУП расширит спектр своих коммерческих услуг, чтобы, став реальным конкурентом "большой пятерке крупнейших брокеров на рынке коммерческой недвижимости города, минимизировать затраты департамента имущества Москвы.

– Тимур Эдуардович, какие задачи перед вами стоят как перед новым руководителем СГУПа?

– У СГУПа есть кратко- и среднесрочные задачи. В числе первых – восстановить прежний ритм торгов. В свое время СГУП расторговывал от 2 до 4 тысяч лотов в год, а за те два месяца, которые я возглавляю СГУП, по разным объективным обстоятельствам прошли единицы. Конечно, это связано с организационными изменениями, но исторически вся Москва привыкла к тому, что СГУП проводит торги регулярно.

– К какому сроку может быть восстановлен ритм торгов?

– В понедельник, 11 июля, был проведен электронный аукцион по подбору организаций, который будут заниматься организацией аукционов для ДИГМа – по сдаче в аренду столичных помещений, по реализации недвижимости и по продаже городских пакетов акций.

По результатам аукциона, СГУП выиграл два крупнейших лота из шести – один на право организации торгов по приватизации недвижимости и долей города, один на право организации торгов по аренде.

Мы ожидаем, что в ближайшее время в рамках заключаемого госконтракта к нам начнут поступать объекты для организации торгов. Вместе с тем, СГУП по заданию Департамента имущества возобновил торги еще в июле - после долгого перерыва выставлено 70 лотов по аренде и два лота по приватизации долей города в двух предприятиях, ведется заявочная кампания, первые торги из серии "летних" торгов состоятся уже 21 июля.

Среди этих 70 объектов – самые разные помещения по всей Москве, в основном небольшие по площади. Примерно половина из них предназначена для целей малого предпринимательства. Пользуясь случаем, приглашаю всех предпринимателей на торги. Вся полная информация всегда содержится и впредь будет содержаться на нашем сайте. На август намечено еще семь аукционов, но не исключаю, что их количество увеличится. Судя по количеству и качеству вопросов, которые задают нам на наших бесплатных обучающих семинарах, несмотря на летний "отпускной" период, аукционы должны оказаться весьма активными.

– Можете ли теперь больше рассказать о планах СГУПа по дальнейшим торгам: как часто будут проводиться торги и какую сумму вы хотите заработать по итогам года?

- Мы ожидаем, что СГУП будет активно расторговывать объекты в оставшейся части года. Хотя мы всегда работаем по заданию Департамента имущества города Москвы и только департамент определяет количество объектов, направляемых на торги, речь пойдет о сотнях объектов до конца года. В таком случае, на торги будут выходить десятки объектов каждую неделю – такой темп выдержать будет непросто, впрочем, СГУП решит эту задачу. От этого вида деятельности на основании заключаемого госконтракта СГУП рассчитывает получить в районе 45 миллионов рублей.

– Что вы можете рассказать о своих среднесрочных задачах?

– Прежде всего, это реорганизация деятельности СГУПа, причем даже не с точки зрения юридической формы, а с точки зрения позиционирования на рынке.

Во-первых, моя задача – обеспечить реальную прозрачность всех процедур, это будет отдельным направлением нашей деятельности.

Пока для множества коммерсантов, особенно для малых предпринимателей, СГУП ассоциируется с некой непрозрачной структурой, которая создана для того, чтобы московские объекты продавались или передавались в аренду каким-то якобы заранее определенным структурам. С таким мнением я постоянно сталкиваюсь, в том числе на тех бесплатных семинарах, которые мы проводим. Это, видимо, настолько устоявшееся мнение, что мне, как руководителю, даже незнакомые мне люди говорят об этом прямо в лицо. Они говорят: "Мы не верим, что вся информация, размещенная у вас, является полной, и вы не отсекаете сознательно кого-то ради кого-то, и что вы на самом деле готовы общаться с любым участником рынка". Эту тенденцию надо переломить, показать и доказать, что мы работаем в интересах всех участников рынка.

А доказать это можно единственным способом – организацией настоящей массовости участников торгов, обеспечением настоящей доступности к участию в аукционах. При этом речь не идет о снятии части требований действующего законодательства – как государственное предприятие мы всегда будем четко действовать в соответствии с законом. В настоящее время совместно с Департаментом имущества мы организовываем широкую информационную кампанию по этому поводу, и я надеюсь, что город увидит первые результаты этой кампании уже к осени.

Вторая задача – превратить СГУП в самостоятельное зарабатывающее предприятие и, одновременно с этим, снять с Департамента имущества определенную бюджетную нагрузку. Сейчас Департамент имущества финансирует все мероприятия, связанные с приватизацией, это отдельная бюджетная строка. Моя задача – как можно меньше брать бюджетных денег с департамента.

– Разве за организацию торгов СГУП не получает деньги от города?

– По закону организация всех мероприятий по приватизации проводится за счет бюджета. Покупатель не платит ни за что, кроме как за сам объект приватизации. Таким образом, СГУП не может брать деньги с предпринимателей ни в качестве комиссии, ни в качестве так называемой обязательной подготовки пакета документов» и т.п. Одна из наших задач – научиться зарабатывать коммерческие деньги на рынке недвижимости, не связанном с приватизацией.

– Раньше СГУП этим не занимался?

– Практически нет. По итогам 2010 года, только 7% доходов СГУПа были доходами от коммерческой деятельности, не связанной с приватизацией. Полагаю, за 2011-2012 год реально достичь увеличения этой доли до 30% и в дальнейшем – до 50%.

– Как вы планируете зарабатывать деньги?

– Во-первых, мы можем предложить свои услуги в качестве организатора торгов по продаже объектов любых собственников, помимо города. Но организация аукциона по продаже объекта недвижимости интересна только тогда, когда заранее понятно, что этот объект кому интересен большому кругу потенциальных покупателей, и, следовательно, путем организации аукционной процедуры можно продать этот объект более эффективно для продавца – заказчика аукционной процедуры.

В случае, если объект низколиквиден или впоследствии может быть использован только одним или двумя собственниками, организация аукциона бессмысленна. Тут речь, наверное, должна идти о классической брокерской услуге.

Поэтому заранее сказать, что мы все объекты недвижимости в интересах наших сторонних клиентов будем продавать на аукционах, я не могу. Но в случае, если объект будет действительно интересен или если клиент закажет нам организацию аукционной процедуры, мы, конечно, ее проведем и проведем лучше, чем кто-либо на московском рынке.

– В чем ваше преимущество, скажем, перед "большой пятеркой" международных консультантов, прочно закрепившихся на рынке коммерческой недвижимости в Москве?

– Прежде всего, мы хорошо умеем проводить именно публичные процедуры, чем классический риелтор старается не заниматься никогда. Кулуарность, непубличность переговорного процесса – классическое правило "большой пятерки". Между тем, отдельным собственникам публичность процедуры нужна либо по закону, либо потому, что они стремятся устроить "ценовое ралли". Решение о покупке принимается на основании эмоций весьма часто, особенно если в затылок дышит другой покупатель, готовый купить этот же товар. Любой продавец, желающий реализовать свой товар подороже, может достичь максимальной цены путем сведения своих потенциальных покупателей лицом друг к другу. Логика проста: в таких условиях покупатели торгуются не с продавцом, а друг с другом. Во время аукциона цену «разогревают» не абстрактные так называемые рыночные тенденции, а вполне земные и реальные эмоции и амбиции покупателей.

– С торгами все понятно, а к какой доле доходов от классических брокерских услуг вы будете стремиться?

– Пока не готов ответить на этот вопрос. Но, конечно, мы будем стремиться зарабатывать самыми разными способами, тем более, что пока перед "большой пятеркой" у нас есть то преимущество, что наши услуги стоят значительно меньше, чем у услуги консалтинговых компаний – цены различаются в разы, не менее чем в два раза. Впрочем, хочется предупредить наших потенциальных клиентов, что это только временно. Потом мы поймем, что вошли в "большую шестерку" (улыбается – ред.), и ценовые льготы закончатся.

Помимо этого, ни один риелтор из "большой пятерки" не станет работать с незнаковыми активами – эти компании пресыщены и привыкли работать на растущем, часто спекулятивном рынке, преисполненном "большой рыбы", и такие активы им не интересны. А рынок сейчас совсем другой, и мы готовы работать с самыми разными категориями активов и клиентов, это исторически знакомо СГУПу.

Еще одно наше важнейшее преимущество перед этой "пятеркой": мы государственная компания, не преследующая ничьи локально-коммерческие интересы, мы действуем в интересах города. Кроме того, мы на 100% проверяемы и подотчетны городу. Ни один риелтор – ни из "пятерки", ни из "десятки" – и близко не сопоставим с нами по прозрачности для города и наших внутренних процессов, и наших внутренних интересов. Это весьма важно для государственных заказчиков.

– Будет ли меняться организационная форма СГУПа? Раньше планировалось его реорганизовать в бюджетное учреждение.

– Это вопрос к нашему собственнику - Департаменту имущества. Но до 2012 года, насколько мне известно, наша организационная форма не изменится.

– Каких объектов нам ждать на торгах СГУПа в ближайшее время?

– Объекты для торгов нам направляет Департамент имущества. Думаю, что на нашей площадке будут торговаться и знаковые, интересные объекты, и, конечно, "массовые" объекты.

– Но больше все-таки будет пакетов акций или объектов недвижимости?

– В планах города, насколько я знаю, направить на торги сотни и сотни самых разных объектов недвижимости, а пакетов акций, которые город хочет продать в этом году, все-таки значительно меньше, так что количество недвижимости будет, конечно, преобладающим.

– Есть у вас какие-то ограничения по объему недвижимости, которую СГУП способен сдать или продать на торгах?

– У нас есть ограничения разве что по возможности организации того или иного количества аукционных процедур в день. Разумеется, с точки зрения формального соблюдения закона все равно, проводить аукцион по продаже премиального торгового комплекса в центре или, скажем, по продаже, например, небольшого подвала на окраине Москвы, но с точки зрения подготовки потенциальных покупателей это абсолютно разные вещи. В случае "знаковых" или сложных активов мы собираемся работать с потенциальными покупателями дополнительно. Это ни в коем случае не значит, что кому-то будут предоставляться какие-либо преференции. Мы просто хотим изменить стиль работы СГУПа, приблизить его к способам работы, понятным и привычным потенциальным покупателям, инвесторам, профессиональным риелторам.

– Видимо, сотрудникам СГУПа будут требоваться специальные брокерские навыки…

– Конечно. Я формирую в СГУПе новую команду, и вместе со мной придут люди, имеющие опыт работы на открытом коммерческом рынке. При этом многие сотрудники предприятия останутся – некоторые сотрудники СГУПа имеют настолько высокую квалификацию, что их попросту не с кем сравнивать. Штатная численность СГУПа уменьшится, эффективность и интенсивность работы каждого сотрудника повысится. Штат СГУПа образца прошлых лет был "заточен" под большой поток объектов, проходящих по программе приватизации. Поскольку сейчас Департамент имущества принял решение использовать не одну торговую площадку, а несколько, то логично предположить, что количество торгов в СГУПе будет меньше, чем в прошлые годы. Думаю, что наша штатная численность сократится на 10 – 20%, и нас будет меньше, чем 80-100 сотрудников, но задача, чтобы каждый из нас работал лучше, чем "большая пятерка".

– Намерен ли СГУП активно использовать практику электронных торгов?

– Торги в электронной форме понемногу входят в обиход, ничего сверхъестественного в них уже нет, с технической точки зрения мы можем организовать такие аукционы в тех случаях, когда нам это понадобится. Эта процедура может быть и весьма эффективной, но часто она может быть неприемлемой.

Проблема в том, что СГУП изначально был создан для того, чтобы процессы приватизации запускать в максимально широкие массы, однако не каждый индивидуальный предприниматель или малое предприятие захочет и сумеет принять участие в электронных торгах. Ведь для этого нужно оформить электронную цифровую подпись, обладать определенными аппаратными средствами – компьютерами, приобрести строго лицензионное программное обеспечение, необходимо быть подключенным к бесперебойно работающему интернету. Как человек, прошедший специальное обучение электронным торгам и впоследствии прошедший через процедуру электронных торгов, могу однозначно заявить, что для успешной работы с электронной площадкой стоит пройти специальное обучение, а оно платное. Таким образом, все элементы цепочки электронных торгов  весьма затратны для потенциального участника торгов. Так "убивается" сама идея бесплатности и равнодоступности приватизации.

Российские реалии таковы, что не каждый коммерсант, особенно небольшой, заинтересован в использовании онлайн-технологий. Особенно, когда речь идет о таком психологически непростом решении, как покупка или аренда недвижимости. Кто из нас решится купить себе квартиру на электронном аукционе?.. Кроме того, уровень телекоммуникаций в нашей стране таков, что по итогам электронных аукционов мы не исключаем судебных исков от участников с "зависшими" компьютерами. Ведь электронная площадка может 100% гарантировать бесперебойность участия в торгах, только предоставив участникам собственные рабочие терминалы непосредственно у себя – сколько их потребуется? Пять, десять, сто? Как в таком случае обеспечить конфиденциальность? Как не допустить сговор участников прямо в этом специальном зале?..

Кроме того, те электронные площадки, которые сейчас активно работают, действуют немного на другом рынке: они предлагают коммерсанту поучаствовать в распределении госзаказа. На этих площадках заказчики электронных торгов, преимущественно госзаказчики,  покупают себе товары, а не продают свое имущество.

Вместе с тем, уверен, что внедрение современных технологий – устойчивая тенденция, и мы с интересом изучаем опыт проведения торгов на электронных площадках.

– В каких же тогда случаях нужны электронные торги?

– Например, как в случае с РЖД – эта корпорация является одним из наших коммерческих клиентов, мы являемся одним из продавцов ее имущества. Потенциальные покупатели на него могут находиться в разных городах, даже в разных частых света – Россия это не просто города-миллионики, это фактически и Европа, и Азия, – и чтобы организовать эти торги неэлектронным очным способом, все покупатели должны собраться в одной географической точке. На практике это означает перелет, затраты на гостиницу и пр.

Решение о форме проведения аукциона принимает клиент, который считает, что его актив интересен географически разнесенным покупателям, которым надо дать возможность торговаться онлайн. Пока СГУП имеет дело преимущественно с продажей и арендой московских объектов, и в таких условиях у нас нет необходимости организовывать онлайн-торговлю, практически все потенциальные покупатели или арендаторы вполне могут приехать в одну точку. Если же мы будем продавать – я моделирую – торговый комплекс в Орле, и он может быть интересен не только локальным игрокам, но и внешним к региону инвесторам, то в таком случае мы можем рекомендовать нашему клиенту электронный аукцион.

– То есть в перспективе СГУП может стать не только московской площадкой?

– В среднесрочной перспективе, да. Отчасти мы этим уже занимаемся, когда продаем немосковские активы РЖД.

– Насколько применим к СГУПу опыт Российского аукционного дома, созданного Сбербанком, Фондом имущества Петербурга и ООО "Русский ювелир"? Ведь ваши петербургские коллеги, по сути, уже вышли на столичный рынок торгов, получив на электронном аукционе ДИГМа, как и СГУП, несколько лотов…

– Наше главное отличие – мы на 100% государственная организация, которая занимается реализацией задач, стоящих перед Департаментом имущества города Москвы. В какой-то мере РАД также реализует задачи Фонда имущества Петербурга, но кроме этого, они работают в интересах своих частных владельцев, в том числе участников рынка ювелирных изделий. СГУП давно ведет диалог с РАДом, и со своей стороны оцениваю наши взаимоотношения как вполне конструктивные и открытые. У них многому можно поучиться  в плане работы с открытым рынком. При этом нужно понять, что с точки зрения работы с московским рынком, СГУП является не просто более опытной аукционной площадкой, а фактически единственной опытной аукционной площадкой по расторговке приватизируемой недвижимости. Думаю, и питерские коллеги найдут, чему поучиться у нас.

– Может ли СГУП по примеру Фонда имущества Петербурга стать соучредителем какой-то коммерческой аукционной площадки?

– В будущем не исключаю такой возможности – я считаю правильным развивать аукционное направление с точки зрения работы с самыми разными активами. Поскольку исторически мы работали с активами в недвижимости и пакетами акций, логично и дальше продолжить заниматься этим, а продавать на торгах, скажем, автомобили, изъятые у должников, мы тоже можем, но мы должны понять, оправданно ли это с коммерческой точки зрения.

– Какие-то альянсы вам уже предлагаются?

– Юридически нет, неформальные переговоры ведутся.

– Есть ли специфика у московского рынка торгов?

– Безусловно. Прежде всего, Москва и Петербург различаются законодательством. В Петербурге аукционная структура имеет возможность брать комиссию с покупателей при реализации активов по программе приватизации. В Москве такой возможности нет: как я уже говорил, по московскому законодательству весь процесс приватизации должен финансироваться из бюджета. На экспертном совете в Мосгордуме мы активно обсуждаем эту законодательную коллизию, когда получилось, что в двух крупнейших субъектах федерации законодательство различно.

– Что говорит по этому поводу федеральное законодательство?

– Что процедуры приватизации бесплатны для покупателя и финансируются государством. Я надеюсь, что, публично обсудив этот вопрос с законодателями, экспертами,  юристами, участниками рынка мы сможем найти механизм решения проблемы, который будет безупречен с юридической точки зрения. Будет ли это "питерская" модель, или "московская", или их комбинация, пока говорить преждевременно. Задача – минимизировать бюджетные затраты на приватизацию, повысить ее эффективность, при этом соблюсти логику Закона.

– Еще одно различие между Москвой и Петербургом – это сложившееся разделение в столице площадки, на которой проводились земельные аукционы – этим занимался Тендерный комитет, и площадки, которая проводила торги по продаже объектов недвижимости и акций и сдаче в аренду помещений. Может ли в будущем СГУП по примеру Петербурга заняться реализацией земельных участков?

– Я не вижу технологических или юридических проблем, здесь требуется скорее управленческое решение руководства города.

– А как вы оцениваете результаты первых торгов по сдаче помещений в аренду малому бизнесу, проводившихся организацией ОПОРА России?

– К сожалению, насколько мне известно, было реализовано шесть лотов из восьми, и все шесть реализованных лотов были получены так называемыми "постоянными участниками". Таким образом, ни один из объектов не достался действительному бизнесу. Эти группировки создают на торгах условиях, когда настоящий малый предприниматель, заинтересованный в конкретном помещении, не может рассчитывать на победу в аукционе. "Постоянные участники" входят в сговор между собой, совместными усилиями перебивают его цену, зачастую шантажируя неопытных начинающих коммерсантов, выигрывают аукционы, а затем продают свое юрлицо или незаконно сдают в помещения в субаренду, хотя по условиям договора аренды с городом не имеют права этого делать.

– Насколько я знаю, СГУПу также приходилось регулярно сталкиваться с этой проблемой. Неужели не существует эффективных способов борьбы с подобными компаниями?

– Есть несколько способов, но результат может быть достигнут только совместными усилиями разных ведомств.

В прошлом году вышел Приказ № 67 Федеральной антимонопольной службы, по которому задаток, который вносят участники торгов, после торгов должен быть возвращен всем участникам, включая победителя. Теперь участник торгов может продекларировать любую цену, в том числе нереально завышенную – финансовой ответственности за свои заявления, в отличие от прежней практики, когда задаток победителя шел на оплату аренды за последний период, участник не несет. Если участник заранее преследует противоправные действия, то далее он максимально долго не платит за аренду, а за это время подыскивает субарендатора либо продает юридическое лицо, на которое зарегистрированы права аренды – так называемая продажа прав аренды. Объявлений с предложением подобной услуги в интернете можно найти сотни.

Мы с ФАСом вели и ведем консультации, они настроены конструктивно и понимают сложившую ситуацию, когда бюджет города недополучает арендную плату, а вместе с тем, нормальные, честные коммерсанты не могут получить на торгах помещения, нужные им для их профильного бизнеса. Мы надеемся с помощью московского управления ФАС и Мосгордумы изменить подобный порядок вещей: во-первых, требуется в том или ином виде вернуть практику зачета задатка победителя в счет арендной платы, а во-вторых, нужно публично  сказать, что СГУП не является частью схемы "постоянных участников".

Ведь одним из методов давления подобных структур на честных бизнесменов как раз и являются заявления, что у них в СГУПе якобы "все схвачено", чтобы любую компанию, кроме постоянного участника, не допустят к торгам, формально придравшись к мелкому недочету – это чистый блеф и абсолютная неправда.

– Неужели СГУП после каждого аукциона, на котором будет фиксировать присутствие постоянных игроков, будет честно об этом сообщать?

– Однажды Галилео Галилей всего один раз заявил, что Земля круглая, но это изменило многое. Каждый раз, когда «постоянные участники» будут выигрывать торги путем искусственного взвинчивания цены, мы видим эти процессы, и, по возможности, будем защищать рынок от их влияния. Повторюсь – к сожалению, наши возможности сильно ограничены антимонопольным законодательством. В остальном это работа других органов, и такая работа, насколько мне известно, ведется.

– То есть можно рассчитывать, что по вашей просьбе, скажем, ФАС сможет включить такие компании в список недобросовестных участников аукционов?

– К сожалению, законодательным образом не закреплена сама возможность формирования списка недобросовестных участников аукциона, в отличие, скажем, от списков недобросовестных поставщиков по госзаказу. Это еще одна законодательная проблема, которую нужно решать. Этот пробел в законодательстве нами озвучен, и ФАС нас услышала. Окончательное решение вопроса потребует какого-то времени.

Беседовала Ольга Салабай