Как правило, крупные девелоперы, занимающиеся комплексным освоением территорий, не слишком любят распространяться на публике о тонкостях своего бизнеса. Однако генеральный директор компании "Ренова-СтройГруп" Михаил Семенов приоткрыл завесу тайны и рассказал в интервью "РИА Новости-Недвижимость", зачем компания пошла на размещение облигаций, сколько зарабатывают девелоперы, как повлияет снижение ипотечной ставки на стоимость жилья, почему девелоперу не нужны собственные строительные мощности и что препятствует массовому внедрению энергоэффективных технологий в России.
– Михаил Сергеевич, зачем наряду с классическим кредитованием у банков "Ренова-СтройГруп" выбрала в качестве еще одного источника привлечение средств облигационный заем?
– Размещение облигаций позволило определить уровень справедливой стоимости кредитных ресурсов для нашей компании. Сегодня крупнейшим кредитным партнером "Ренова-СтройГруп" является Сбербанк, но для нас важно не только имя, но и стоимость денег.
Еще до размещения облигаций мы имели опыт работы с банками, не входящими в пятерку крупнейших в России, – в частности, с Московским кредитным банком, Международным банком реконструкции и развития, "Уралсибом", Номос-банком. Но пока в отношениях с ними было сложно нащупать ценовые ориентиры: они не понимали наше кредитное качество, и стоимость их ресурсов была выше, чем у государственных банков. Как правило, назывались ставки в районе 11-14% годовых.
– После размещения облигаций ситуация изменилась?
- Да. "Ренова-СтройГруп" разместила дебютный выпуск облигаций сроком на три года на сумму 3 миллиарда рублей по нижней границе ценового диапазона на уровне 10,75%, что соответствует доходности 11,19% годовых к оферте через 1,5 года. К нам поступили заявки более 50 институциональных инвесторов, а общая сумма спроса превысила объем займа примерно на 30% и составила 3,94 миллиарда рублей.
А поскольку облигация – это беззалоговый инструмент, очевидно, что проектное финансирование, где в качестве залога выступает сам проект, должно обходиться дешевле. Так что размещение облигаций стало своеобразным сигналом для кредитных организаций: банки средней руки уже конкурируют за нас в качестве заемщика, причем после размещения мы говорим с банками о ставке ниже 11% годовых. Между тем, для девелопера разница в ставке в 1-2% весьма существенно отражается на его финансовых результатах, т.к. доля долга в проектах 70% и более.
– К какой доле банков не из первой пятерки в кредитном портфеле "Ренова-СтройГруп" вы будете стремиться?
– Я допускаю, что до 50% нашего кредитного портфеля могут занимать средние коммерческие банки.
– Какова сегодня долговая нагрузка компании?
– На конец апреля это было, как мы раскрывали во время роад-шоу по размещению займа, около 4 миллиардов рублей. Мы привлекаем деньги от банков и фондов прямых инвестиций. Около 30% инвестиций составляют собственные средства.
– Планируете ли вы новые облигационные займы, или цель уже достигнута?
– Первый опыт размещения мы оцениваем как успешный. Спрос превысил предложение, а значит, инвесторы действительно поверили в нашу стратегию и поняли, что предлагаемая "Реновой-СтройГруп" доходность адекватна кредитному качеству бизнеса. Нужно отметить, что банки организаторы вполне профессионально определили возможный диапазон размещения, что позволило закрыть книгу в две недели, по сути "на одном дыхании". Для компании девелоперского сектора без международного кредитного рейтинга это первый подобный прецедент на рынке со времен кризиса. Компания собирается и дальше работать с рынками капитала, в том числе используя такой инструмент государственно-частного партнерства, как гарантия субъекта федерации при размещении ценных бумаг.
– Кто может стать гарантом новых облигационных займов компании?
– Свердловская область, где "Ренова-СтройГруп" возводит жилой район "Академический", заинтересована в увеличении темпов строительства жилья в регионе и вполне может выступить гарантом при размещении нашей компанией облигаций. В такой схеме регион гарантирует целевое использование и возврат средств, а в обмен получает дополнительные квадратные метры и рост занятости. Потребитель получает большее предложение качественного жилья по приемлемой цене. Девелопер в свою очередь удешевляет доступ к кредитным ресурсам и получает возможность больше построить. Выигрывают все.
– Это как-то отражается на стоимости квадратного метра и, соответственно, на его доступности?
– Снижение стоимости жилья, в первую очередь, вопрос рыночной конкуренции и объема жилья, который может быть реализован на рынке.
Но, конечно, если вы реализуете большие объемы жилья, как бывает в случае комплексного освоения территории, то можете довольствоваться меньшей операционной маржой. Девелопер вполне может даже снизить цену, если увидит, что у него вырастет спрос. Другое дело, что сегодня объем спроса относительно постоянен, и рынок нащупывает уровень цен, который ему соответствует.
– Снижение ипотечных ставок может значительно увеличить спрос?
– Снижение ставки по ипотеке отразится самым наилучшим образом на всех участниках рынка. В нашей потребительской картине порядка 60-70% составляют молодые семьи, которые считают каждую копейку. Я думаю, что появление ставок по ипотеке ниже 10% существенно повлияет на потребительский спрос в сегменте жилья эконом-класса.
Например, в Югре (Ханты-Мансийский автономный округ) эффективная ипотечная ставка населения составляет 5%, а все остальное, что до рыночной ставки, субсидирует область. Это стимулирует спрос весьма значительным образом. Если так будет по всей России, то большее количество людей сможет позволить себе комфортное жилье, а девелоперы смогут вводить больше квадратных метров. Будет больший спрос и соответственно большее предложение.
– Кстати, как вы относитесь к нормативу среднерыночной стоимости жилья, рассчитываемому Минрегионом – он соответствует рыночным реалиям? По мнению ведомства, именно на этот показатель должны ориентироваться девелоперы при строительстве доступного жилья…
– Цены, предлагаемые Минрегионразвития, в каких-то регионах отражают реалии рынка, в каких-то – нет, а в каких-то субъектах рыночная стоимость жилья даже ниже. Надо понимать, что государство всегда будет проводить интервенции на рынке жилья эконом-класса, ведь у него есть необходимость обеспечивать жильем бюджетников и военных.
Но если говорить о доступности жилья, то, на мой взгляд, лучше создавать условия для конкуренции в строительном секторе, что вполне можно осуществить в России. Пока же, к сожалению, стоит признать, что проблема административных барьеров в строительстве в нашей стране окончательно не решена: согласование документов занимает зачастую не один-два месяца, а полгода, что, естественно, ограничивает конкуренцию. Кстати, даже выстраивание частно-государственного партнерства не предполагает ускорения этих процедур: образно говоря, в Европе надо 30 бумаг подписать, а в России – 230. Наверное, если оптимизировать процесс, больше квадратных метров будет выходить на рынок и быстрее.
– Если уж мы заговорили о марже девелопера, то какова она сейчас?
– Эпоха, когда цены на квартиры стабильно росли по 20-30% в год, в России прошла. Сегодня в строительном секторе совершенно нормальная операционная маржа. "Ренова-СтройГруп" работает из рентабельности 15-20%, а валовая операционная маржа достигает у нас 25%.
Управленческими приемами эти параметры можно увеличить, но ненамного. В секторе массовой застройки просто не нужно оперировать с высокой маржой. Наша маржа вполне адекватна для бизнеса. Компания имеет стройку на 15 лет и регулирует ежегодный объем инвестиций. Мы сами определяем, строить нам в "Академическом" 150 тысяч квадратных метров или 300 тысяч квадратных метров в год в зависимости от конъюнктуры рынка.
– Как влияет на стоимость квадратного метра инфраструктура?
– Стоимость инфраструктуры в жилом "квадрате" составляет примерно 10-20%. При комплексном освоении территорий есть возможность экономить за счет масштаба и этот параметр ближе к 10%.
– В районе "Академический" взят курс на энергоэффективность при строительстве жилья. Это себя уже оправдывает?
– Экономия на коммуналке в районе "Академический" составляет примерно 30-40%.
– Что же препятствует повсеместному внедрению в РФ современных технологий?
– Далеко не все девелоперы заинтересованы во внедрении тех же энергоэффективных технологий. Особенно это касается тех, кто имеет свои производственные мощности – это напрямую вредит их прибыли. Допустим, у компании есть завод ДСК, штампующий панель, которая изобретена 15 лет назад и к которой невозможно применить технологии теплосбережения. Зачем такой компании менять линию на своем заводе и инвестировать десятки миллионов долларов для того, чтобы продукт стал чуть более потребительски привлекателен? Многие вертикально интегрированные холдинги умалчивают, что у них существует конфликт интересов – им выгоднее производить панель и загружать свои заводы, а не совершенствовать производственные линии.
Хотя потребитель тоже становится умнее и начинает ценить качество строительства. Он начинает понимать, что, покупая панель, он субсидирует чей-то домостроительный заводик. А ведь потребительская стоимость жилья эконом-класса в том же Подмосковье примерно одна и та же. За те же 55 тысяч рублей клиенту предложат и панель и монолит.
– Получается, собственные производственные мощности – это не всегда плюс для девелопера?
– У "Ренова-СтройГруп", например, нет собственных строительных мощностей – компания покупает их на рынке, что позволяет получать лучшую себестоимость строительства на объектах и внедрять последние технологические новинки.
Генподрядчиков мы отбираем на конкурсе, а работаем с ними исходя из закрытой цены. То есть служба заказчика обсчитывает смету и говорит, сколько должно стоить строительство. Дальше рассылаются предложения, а генподрядчики участвуют в конкурсе на понижение цены. В нормальном режиме генподрядчик должен оперировать исходя из маржи 3-5%.
Структуры же, имеющие свои собственные подрядные мощности, отдают приоритет своим подрядчикам, а от этого очень часто страдает девелоперская маржа. Ведь своему подрядчику хочется заплатить больше. Мы же бьемся именно за девелоперскую маржу, а не думаем о том, как загрузить работой панельный завод или куда устроить тысячу рабочих при снижении объемов строительства.
– Недавно прошла информация о том, что "Ренова-СтройГруп" намерена запустить девелоперский бизнес и в Москве, где до сих пор не работала. Когда нам ждать начала ваших проектов в столице?
– Москва, безусловно, представляет интерес для "Реновы-СтройГруп". Мы смотрим на столицу, помним, что у нас есть бизнес в Подмосковье, а сейчас это единая агломерация. Но говорить про конкретные проекты пока еще преждевременно.
– А как вы относитесь к расширению границ Москвы?
– Плотность застройки в Москве превышает все разумные нормы, так что решение властей развивать инфраструктуру вполне объективно и последовательно. В столице нужно добавлять дороги, парки и паркинги, чтобы сделать пространство более приспособленным для жизни, а дополнительные квадратные метры строить на присоединенных территориях, где есть площадки под комплексное освоение. И явно для города не будет никакого ущерба от переноса ряда государственных структур за пределы столицы – наоборот, среда в столице станет более комфортной.
