Комитет Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства стал первой отдельной структурой в истории столичного стройкомплекса, призванной заниматься работой с инвесторами. Но кроме общения с компаниями, потенциально заинтересованными в капвложениях в строительную сферу Москвы, в ведении Москомстройинвеста находятся и такие ключевые для столицы направления, как надзор в области долевого строительства, развитие парковочного пространства и увеличение числа гостиниц в городе.
В одном из своих первых интервью председатель комитета Константин Тимофеев рассказывает "РИА Новости – Недвижимость", сколько отелей нужно Москве, зачем столице необходимы доходные дома и кто должен в них жить, как город намерен ограждать соинвесторов жилья от недобросовестных застройщиков, пытающихся продавать новостройки в обход 214-ФЗ, где в Москве можно спастись от дефицита паркингов организацией заездных карманов, а где – нужно уходить под землю.
- Константин Петрович, недавно заммэра Москвы Марат Хуснуллин заявил, что в ближайшие пять лет в столице должно появиться почти 180 новых отелей. А есть ли понимание, сколько гостиниц вообще нужно городу?
– Есть расчет, сделанный НИиПИ Генплана Москвы, согласно которому столице необходимо порядка 900 гостиниц до 2025 года.
- Откуда взялась такая цифра?
- Расчет учитывает, что отели нужны будут для чемпионата мира по футболу 2018 года и для увеличенного туристического потока в 2014 году – ведь, скорее всего, многие гости сочинской олимпиады захотят посетить и столицу России. Да и вообще в городе отелей явно не хватает, что, естественно, отражается и на стоимости проживания в действующих гостиницах, а многие приезжие попросту вынуждены жить по несколько человек в одном номере или искать квартиру в краткосрочный наем в частном секторе.
– Есть ли понимание, какие отели нужно в первую очередь строить?
– Сейчас готовится отраслевая схема строительства гостиниц – над ней по заказу нашего комитета работает Москомархитектура. По-нашему мнению, город нуждается в первую очередь в гостиницах категории "две – три звезды", причем размещать их нужно не в центре, а за пределами Третьего транспортного кольца, а некоторые отели – вообще в новостройках за пределами МКАДа. В этих местах, кстати, будет проще выделять площадки под строительство.
- Но кто поедет в подобные гостиницы?
- В таких отелях в первую очередь будут жить гости города, а также в доходных домах рабочие, прибывшие осваивать новые производства, которые, как мы хотим, должны строиться на периферии столицы. Сейчас у нас в Москве есть огромная проблема: людям, приезжающим на два-три месяца поработать в городе, жить вообще негде.
Поэтому, кстати, кроме бюджетных гостиниц, наша схема также предусматривает еще и строительство доходных домов – не только с номерами, но и с кухнями. Планируется, что такие доходные дома появятся либо в результате нового строительства, либо в результате реконструкции общежитий. По предварительным расчетам, в Москве необходимо 100 – 150 доходных домов – точнее станет известно после того, как мы закончим анализировать потребности бизнеса и составим адресный перечень подобных объектов.
В дополнение к доходным домам мы планируем развивать апарт-отели. Но при этом нам бы крайне не хотелось, чтобы под апарт-отели стали маскировать те элитные жилые проекты в центре столицы, реализацию которых город счел нецелесообразной и предложил инвестору поменять их функциональное назначение. Мы ничуть себя не обманываем: наверняка найдется много компаний, которые попытаются, сменив функциональное назначение проекта, продать номера как квартиры – а ведь постоянная регистрация в таких объектах будет просто невозможна, ведь они не войдут в жилой фонд, да и социальная инфраструктура при строительстве апарт-отелей не предусматривается. Так что позиция столицы проста: в апарт-отелях должны жить люди, приезжающие в Москву на достаточно долгий, но все же конечный период времени – бизнесмены, студенты. Для них мы подумаем, как сделать временную регистрацию в апарт-отелях.
– Пока вы рассказываете в основном о планах по строительству гостиниц на окраинах города. Будет ли развиваться строительство отелей в центре, куда стремится большинство туристов?
- Гостиницы для нас не являются ценностью сами по себе. В первую очередь мы анализируем занятость людей. Если в том или ином округе Москвы работает много предприятий или планируется построить новые предприятия, то, соответственно, потребность в местах для временного проживания растет. В центре же, где сложилась туристическая зона, мы хотим разрешить только реконструкцию существующих гостиниц или строительство отелей на тех участках, где раньше предполагалось строить жилье и где инвестконтракты расторгаются. При этом, естественно, отели в центре будут достаточно высокого уровня.
- Сколько в центре освободилось уже площадок после пересмотра инвестконтрактов?
- Около ста площадок – речь идет не только об уже расторгнутых инвестиционных контрактах, но и об инвестконтрактах, по которым пока только рекомендовано расторжение договора.
Но, конечно, совсем не обязательно, что все эти площадки будут отданы под строительство отелей. Наша политика такова, что если на земельном участке, по которому расторгнут или расторгается инвестиционный контракт, есть здание под снос, то мы будем стараться сохранить его объемы. Между тем, иногда речь идет об очень небольших площадях – 500-600 квадратных метров. Гостинцу такой площади строить просто нерентабельно, скорее, подобные площадки подойдут для офисных особнячков.
- Как вы собираетесь стимулировать интерес инвесторов к инвестиционным торгам, ведь в прошлом году властям не удалось продать ни одной площадки под гостиницы?
- Все участки, которые предполагается выставить на аукцион, проходят сейчас дополнительную проработку, чтобы избежать фальстартов. Мы отказываемся от выставления на торги площадок с обременениями и со сложными коммуникациями. Пока анализируются около 150 адресов. Я надеюсь, что в конце третьего квартала – четвертом квартале 2011 года первые аукционы уже пройдут. Но основное число инвестиционных площадок будет выставлено на торги в 2012 году, причем, разумеется, я имею в виду не только гостиницы, но и заправочные станции, офисные центры, медицину, жилье.
Однако если в этом году будет мало инвестиционных торгов, то это не значит, что не будет новых инвестпроектов. Ведь у многих площадок в городе уже есть собственники, только по разным причинам они не вошли в стройку. Так что наша задача заключается в том, чтобы эти причины каким-то образом ликвидировать – и с точки зрения градостроительной политики, и с точки зрения оформления земельно-правовых отношений, и с точки зрения экспертизы. По нашим оценкам, две трети новых проектов в Москве должно строиться на землях, на которые уже оформлены земельно-правовые отношения, а на остальную треть площадок будут проводиться земельные торги.
- В полномочиях Москомстройинвеста входит развитие расстроенных территорий. О каких территориях идет речь?
- Речь идет о домах первого этапа индустриального домостроения, но отнесенных к несносимым сериям, нефункционирующих производственных территориях, а также об откровенно заброшенных зданиях и участках. Понятно, что на каждом участке есть либо собственник, либо арендатор земельного участка. Наша цель – комплексно оценить каждую территорию, сделать ее градостроительное обоснование, которое затем выльется в проект межевания и в проект планировки территории. Мы же будет отвечать и за подготовку вариантов стоимости сноса существующих строений.
– И какие серии домов могут превратиться из несносимых в сносимые?
– Предварительные номера серий панельных домов, которые могу в первую очередь попасть из несносимых в сносимые, сейчас обсуждаются в департаменте градостроительной политики, как и то, должны ли такие дома демонтироваться за счет города или инвестора.
- Какие промзоны подлежат новой застройке?
- В разработке около 10 промышленных зон, по ним сейчас разрабатываются проекты планировки. Пока я не хотел бы их называть, чтобы не провоцировать собственников или арендаторов на преждевременную торговлю.
- Что планируется делать с заброшенными зданиями в Москве и сколько их вообще набирается в городе?
- Однозначно могут сказать, что каждый такой дом нам известен, есть реестр заброшенных зданий, среди которых, кстати, достаточно много оказалось и городского имущества. Речь идёт о приблизительно 400 строениях, во многих из них есть доля города. В зависимости от состояния того или иного объекта мы планируем принимать разные решение – некоторые земельные участки с ветхими зданиями будем выставлять на инвестиционные торги, другие – реконструировать, а за счет третьих вообще разуплотнять застройку, то есть сносить без нового строительства.
- Вашему комитету по наследству от Моснадзора долевого строительства в ведение перешел очень сложный вопрос – обманутые дольщики. До своей реорганизации Моснадзор сообщал о 40 проблемных жилых объектах в столице. Как эта цифра изменилась сейчас?
- Думаю, цифра осталась на том же уровне: несколько новых проблемных проектов появилось, но несколько вопросов удалось снять – только за прошлый год было завершено порядка десяти объектов, сегодня завершаются два объекта.
- Сколько в Москве физических лиц, которые официально отнесены к категории дольщиков, чьи права нарушены?
- Около 6 тысяч.
- На прошлой неделе власти Москвы решили расторгнуть инвестконтракт с компанией "Энергостройкомплект-М", занимавшейся реконструкцией квартала 11 в Южном Тушино и не выполнившей обязательства перед почти 2 тысячами соинвесторов. Что это решение означает для обманутых дольщиков?
- Тушино – один из примеров развития застроенных территорий. Там был инвестор, который должен был снести пятиэтажки, отселить их жителей и на их месте построить новое жилье. Однако с момента реализации проекта удалось построить всего три корпуса, да и то при помощи города. Большая часть пятиэтажек не была снесена, но при этом эфемерные квартиры в новостройках на земле, где еще стояли и стоят до сих пор дома с живущими в них людьми, поступили в продажу. Так что вопрос очень сложный. С одной стороны, безусловно, права людей, которые купили у инвестора квартиры в непостроенных домах, нарушены. Но, с другой стороны, согласитесь, люди, осуществляющие вложения в новостройки, должны понимать риски своих инвестиций. И по отдельным случаям создается впечатление, что люди просто очень хотели верить в чудо, соглашаясь на покупку квартиры по цене, вдвое меньше обычной для этого района. Самое интересное, что в Южном Тушино сделки по покупке квартир совершались даже в 2010 году, когда было очевидно, что это долгострой с обманутыми дольщиками.
Принципиально мы видим следующее решение данной проблемы: сегодня, кроме тех трех корпусов, которые уже построены, другие дома строиться не будут, там останутся уже существующие пятиэтажки. При этом столица – хотя это для нас и очень тяжелое финансово решение – постарается помочь обманутым соинвесторам и предоставить им жилье. В первую очередь квартиры будут даваться тем, кто вложил средства в строительство своего единственного жилья и кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий. Естественно, что те соинвесторы, кто приобрел в Южном Тушино по две и более квартиры, могут рассчитывать на получение от столицы всего одной. Точный список лиц, которым окажет помощь город, будет формировать департамент жилищных ресурсов Москвы.
- Не менее громкой является история с жилыми стройками Mirax Group, особенно с проектом "Кутузовская миля"…
- Да, этот проект отнесен нами к проблемным. Вопрос по "Форту "Кутозов" рассматривался в рабочей группе у Владимира Иосифовича (Ресина – ред.), сейчас рабочая группа по данной теме переходит к Марату Шакирзяновичу (Хуснуллину – ред.). Но я не думаю, что эта проблема такая же тяжелая, как в Южном Тушино – пути решения этого вопроса будут скоро озвучены.
- На коллегии стройкомплекса в начале июня вы говорили, что город собирается "наказывать" застройщиков, нарушающих 214-ФЗ. Каким образом вы собираетесь это делать?
- С одной стороны, в нашей работе по долевому строительству мы планируем сделать акцент на информирование граждан – и у себя на сайте, и в СМИ мы будет публиковать перечень объектов, которые пытаются продавать в обход закона о долевом строительстве. Кроме того, сейчас прорабатывается механизм, позволяющий не выдавать разрешение на строительство жилого объекта, если у компании нет документации, необходимой для работы по 214-ФЗ. Вместе с Мосгосстройнадзором мы также постараемся разработать пути прекращения реализации жилых проектов, которые строятся в обход закона о долевом строительстве, чтобы не плодить новых обманутых соинвесторов.
- Сейчас в Москве продаются объекты в обход 214-ФЗ?
- К сожалению, да. Их около 50, в ближайшее время мы собираемся провести на них проверки и обязательно назовем тех, кто их реализует.
- Тема дольщиков связана с темой доступного жилья. Как только Москомстройинвест был создан, в прессе появились публикации, что комитет будет заниматься стимулированием строительства доступного жилья по 70 тысяч рублей за квадратный метр…
- Вообще вопрос о том, что такое доступное жилье в Москве, достаточно спорный. Так что если и имеет смысл о чем говорить, так это о достаточно дешевом панельном строительстве на новых площадках на периферии столицы. В настоящее время мы обсуждаем возможность создания в рамках реализации программы "Жилище" в Москве либо отдельной структуры, может быть, в форме фонда, которая будет заниматься строительством относительно доступного жилья.
Предполагается, что такая организация, как дочерняя структура города, сможет строить жилье себестоимостью ниже, чем сейчас строят коммерческие застройщики – задача уложиться хотя бы в 100 тысяч рублей за "квадрат". Мы бы хотели, чтобы такие квартиры реализовывались в свободной продаже – появление на рынке недорогого для Москвы жилья будет стимулировать других игроков рынка снижать цены.
– И когда может появиться подобный городской застройщик?
– Мы рассчитываем, что такая структура появится в 2011 году. Но наша задача, конечно, не создать новую строительную компанию, а сделать так, чтобы с тем же ценовым результатом начали работать другие девелоперы.
- Давайте поговорим еще об одном ключевом направлении работы Москомстройинвеста – развитии парковочного пространства. Почему город решил сделать упор на создание парковок в районе улично-дорожной сети?
- Сейчас многие оставляют свои машины на дороге. При этом, во-первых, сама проезжая часть становится уже, а во-вторых, стоимость машиноместа на дороге получается достаточно высокой, ведь дорога – это конструкция, строящаяся по специальной технологии со специальным покрытием. Гораздо дешевле и эффективнее организовать специальные карманы, которые будут представлять собой тонкую заасфальтированную полоску. Кстати, во многих случаях такие заездные карманы в Москве уже существуют, просто на них стоят незаконные строения, те же ларьки, например, или брошенные автомобили. Так что решение сосредоточиться на развитии парковок на УДС вполне объяснимо: с помощью простых мер – наведения порядка, строительства новых карманов, благоустройства дворовых территорий – эффект мы получим гораздо быстрее, чем от возведения капитальных строений.
- Но я правильно понимаю, что с помощью организации заездных карманов проблема дефицита парковок будет решаться за пределами ЦАО?
- Заездные карманы в первую очередь будут организовываться на вылетных магистралях. На других дорогах проблема дефицита паркингов будет решаться за счет благоустройства дворовых территорий.
- Что остается для центра города?
- Во-первых, благоустройство дворов – разумеется, без ущерба детским площадкам и деревьям, во-вторых, строительство подземных и механизированных паркингов на большое количество машин, а в-третьих, строительство паркингов под улично-дорожной сетью. Может быть, мы перейдем под набережные - мы хотим провести несколько экспериментов, создав паркинги, въезд в которые будет около берега, а сама парковка будет находиться под Москвой-рекой. Это и Москворецкая набережная, и Пречистенская набережная, и набережная Тараса Шевченко в районе моста "Багратион".
В подобных проектах высказывают заинтересованность некоторые иностранные компании, у них есть возможность привлечения «длинных» и дешевых денег и уже опробованные технологии. Осталась только одна сложность: нужно вносить изменения в законодательство о недрах.
- То есть дорогостоящие проекты подземных паркингов город готов реализовывать только за счет инвесторов?
- Нет, рассматривается еще один вариант: строить за счет бюджета, а затем сдавать машиноместа в аренду. Ведь столице в любом случае нужно решать проблему с размещением автомобилей, так что в отдельных случаях нам придется пойти на инвестиции, которые будут возвращаться долгое время. Но, конечно, мы будем только "за", если появятся инвесторы, которые могут купить площадку на инвестиционных торгах, или проявят заинтересованность жители, которые могут организовать кооператив и возвести паркинг в своем дворе. В центре Москвы существует множество дворов, заставленных дорогими машинами, и, думаю, их жители заинтересованы в сохранности своего имущества.
Беседовала Ольга Салабай
