За последние двадцать лет Москва из обычного советского города с типовыми домами на периферии и тихо увядающей исторической застройкой в центре превратилась в мегаполис, по размеру, количеству жителей и интенсивности транспортных потоков не уступающий крупнейшим столицам мира. Но изменения эти во многом можно было охарактеризовать как достаточно спонтанные и не продуманные стратегически. И только с приходом на пост градоначальника Сергея Собянина в Москве, наконец, появилось специальное ведомство, отвечающее за развитие столицы с точки зрения градостроительства - Департамент градостроительной политики.
О том, какими вопросами в первую очередь займется ведомство, что сейчас происходит с курируемой им программой по сносу пятиэтажек и каковы ресурсы по снижению в столице административных барьеров на пути строительных компаний, "РИА Новости - Недвижимость" рассказал руководитель департамента Сергей Левкин.
- Сергей Иванович, Ваш департамент возник в результате реорганизации Департамента городского строительства столицы. Каковы функции Вашего ведомства, где граница сфер ответственности между ним и другими структурами строительного комплекса Москвы?
- Наверное, впервые за все время существования стройкомплекса города в Москве появилось отдельное подразделение, отвечающее за градостроительную политику. Даже в 1990-е годы, когда словосочетание "градостроительная политика" присутствовало в названии одной из столичных структур, речь шла о едином департаменте градостроительной политики, развитии и реконструкции столицы.
В сегодняшних условиях мэр города Сергей Собянин счел необходимым выделить в стройкомплексе специальный Департамент градостроительной политики. Мы будем заниматься формированием градостроительной политики с целью создания среды для комфортного проживания граждан и гостей столицы.
В свою очередь Москомархитектура будет отвечать за реализацию градостроительной политики через подготовку документов территориального планирования, градостроительного зонирования и разработку документации по планировке территорий. В функции нашего департамента также входят формирование перечня объектов для Адресной инвестиционной программы (АИП) за счет бюджета города и передача этого списка в Департамент экономической политики и развития.
Кроме того, мы разрабатываем две городских программы - "Градостроительная политика" и "Жилище", причем первая из них призвана подвести итоги всех отраслевых городских целевых программ и сформировать нормативно-правовую и градостроительную базу развития столицы на 2012 - 2016 годы.
Наконец, мы же занимаемся научно-технической политикой в градостроительной сфере, в том числе такими важнейшими темами, как энергосбережение и типовое и экспериментальное проектирование, которые раньше курировались Москомархитектурой.
- И каковы задачи ведомства с точки зрения определения научно-технической политики в градостроительстве?
- Дело в том, что строить надо быстро, качественно и с максимальной экономией для городского бюджета, если речь идет об объектах по заказу столицы, а для этого нужно иметь качественные проекты повторного применения для школ, детских садов, учреждений культуры и спорта. Сегодня, в частности, мы уже ведем разработку нового поколения детских дошкольных учреждений. Новые проекты детских садов разрабатываются с учетом изменившейся в последнее время законодательной базы - они должны потреблять меньше электроэнергии и терять меньше тепла. Кроме того, новые ДОУ призваны соответствовать ставшим более жесткими федеральным требованиям по пожарной безопасности, санитарным нормам и доступности для маломобильных групп.
Ставится задача и по минимизации бюджетных затрат с точки зрения планировочных решений и применяемых материалов - разумеется, без снижения качества зданий, только за счет применения более современных технологий.
Есть и еще одна проблема, которую мы хотим решить уже законодательным путем. К сожалению, Москва ограничена в земельных ресурсах, особенно в случае с уже застроенными территориями. Между тем, детсады для жителей Замоскворечья нельзя разместить в Бутово. Поэтому мы хотим по согласованию с соответствующими органами - Роспотребнадзором, МЧС и др. - выступить с инициативой по уменьшению норм по площади земельных участков, необходимых для строительства детских дошкольных учреждений.
- Раз уж Вы сами вскользь заговорили о строительстве на застроенных территориях - не пересекаются ли в этом вопросе в некоторой степени функции Департамента градполитики с функциями Москомстройинвеста, реорганизованного из Моснадзора долевого строительства, ведь в полномочия этого комитета как раз и входит развитие подобных площадок?
- Нет, пересечений нет, есть общие направления деятельности. Комитет создан для привлечения инвестиций в строительство, для создания комфортных условий, чтобы деньги бизнеса потекли в те проекты, которые нужны Москве. Он же должен курировать развитие тех территорий, которые согласно Генплану Москвы подлежат реорганизации, в том числе промышленных зон.
- То есть Москомстройинвест отвечает за реконструкцию кварталов с некомфортным жильем?
- Программу по ликвидации пятиэтажного жилого фонда, которая, по решению властей города, должна завершиться до 2014 года включительно, ведет наш департамент. На сегодняшний день из общего количества домов сносимых серий – 1,772 тысячи зданий - осталось снести 413 объектов. Сейчас составлен график волнового переселения жителей таких домов, сноса и, соответственно, освоения освобожденных площадок. Еженедельно на совещаниях о ходе реконструкции пятиэтажного и ветхого жилого фонда города мы мониторим данную тему.
Всего в первом полугодии в городе должно быть снесено 33 здания или 128,9 тысячи квадратных метров жилых домов первых массовых серий, а до конца года в общей сложности мы собираемся снести 79 пятиэтажных зданий (321,2 тысячи квадратных метров) - это без учета аварийного и ветхого жилья, которое проходит по отдельным программам. Кстати, освобожденные после сноса этих объектов площадки фактически станут "заделом" для программы строительства 2012-2016 годов.
- На фоне перестановок в столичной мэрии многие жители пятиэтажек начали опасаться, что программа по сносу подобного жилья заморожена на неопределенный срок...
- Есть принципиальная позиция властей города: исполнить свои обязательства перед жителями пятиэтажек в заявленный срок - в 2014 году. При этом опасений за дома, которые должны сноситься за счет городского бюджета - а это чуть больше половины от всех оставшихся пятиэтажек, - у нас нет. Но есть и вторая часть домов, чей снос предполагается по инвестиционным контрактам. И вот здесь, действительно, можно говорить о некой пробуксовке.
- В чем причина возникших проблем?
- Во-первых, изначально при освоении таких площадок не совсем правильно была выбрана очередность сноса и строительства. В итоге мы получили градостроительный тупик: в отдельных кварталах просто не осталось места для строительства домов и расселения жителей соседних пятиэтажек - и это при требовании переселять людей только в пределах одного района. Причем виноваты тут и инвесторы, и город, вовремя не включившийся в регулирование проходящих процессов.
Во-вторых, реализация некоторых инвестконтрактов стала невозможна из-за изменившейся федеральной законодательной базы по земельно-правовым отношениям. Из-за того, что теперь закон требует предоставлять землю только на условиях проведения торгов, осуществление некоторых проектов стало просто невозможным. Ну, и в-третьих - кстати, речь идет о меньшей части инвестконтрактов, - свою роль сыграл кризис, начавшийся в 2008 году. Компании просто не смогли справиться со своими финансовыми трудностями, работу продолжили только крупные и самодостаточные инвесторы.
Сейчас мы вместе с Департаментом экономической политики и развития города Москвы проводим работу по оценке тех инвестиционных контрактов, в рамках которых должны были демонтироваться дома сносимых серий, и принимаем решение, что останется в инвестконтрактах, а что будет снесено за счет бюджета.
- То есть пока неясно, какая часть домов в Москве будет сноситься самим инвесторами?
- Нет, работа Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) в этой части еще не завершена. По каждому инвестконтракту принимается индивидуальное решение, исходя из градостроительных потребностей, возможностей инвестора и выполненных или не выполненных им обязательств.
- Но если работа по инвестконтрактам еще не завершена, то не может ли так случиться, что программа по сносу пятиэтажек в 2014 году будет исполнена лишь в части, касающейся домов, сносимых за счет городского бюджета?
- Нет, стоит задача в 2014 году закончить снос и переселение по всем домам, вошедшим в программу, независимо от того, за чей счет они сносятся.
- В Москве есть микрорайон "Камушки" - единственный в своем роде, ведь из-за близости к ММДЦ "Москва-Сити" снос пятиэтажек в нем регулировался не общим городским нормативным документом, а отдельным постановлением. Жители "Камушек" ждут сноса своих домов очень давно, есть ли понимание, когда он начнется?
- Это очень сложный микрорайон с точки зрения привлекательности для инвесторов и, безусловно, заниматься им нужно очень плотно. Площадь, которая требуется для переселения жителей "Камушек", по нашей оценке, в 1,5 раза больше, чем существующая - около 120 тысяч квадратных метров вместо 66,3 тысячи квадратных метров. Потенциал для такого переселения найти сложно, снести нужно 24 дома. Для начала работы по этому микрорайону мы подготовили проект распорядительного документа о начале проектирования и строительства за счет бюджета жилых домов на территории завода "Красная Пресня", расположенного рядом, с выделением в первоочередном порядке двух первых стартовых домов. Дальше Москомстройинвест будет разрабатывать отдельную программу по данной теме.
- Помимо пятиэтажек первого периода индустриального домостроения, вошедших в перечень домов сносимых серий, в Москве есть другое жилье, которое эксперты называют некомфортным. Каковы планы властей города в его отношении?
- Простого ответа на ваш вопрос нет. В столице есть дома старой постройки, находящиеся в технически, и морально неплохом состоянии, и есть дома, технически нормальные, но устаревшие морально и эстетически, не соответствующие современным требованиям к комфортности жилья.
В Градостроительном кодексе существует такое понятие - развитие застроенных территорий. Как раз через развитие застроенных территорий, через разработку проектов планировок и поиск инвесторов на эти площадки и может быть решена проблема подобного морально устаревшего жилья. Наш департамент будет работать с этим вопросом через нормативно-правовое обеспечение программы "Жилище", в специальной подпрограмме мы хотим предложить изменения московского законодательства в части развития застроенных территорий. Необходимо четко отрегулировать процедуру выставления на конкурс застроенных территорий.
- Насколько перспективной Вам кажется реконструкция, в том числе надстройка дополнительных этажей, на технически нормальных домах? Это предлагалось делать в Москве по примеру Восточной Германии еще несколько лет назад, но вопрос так и не сдвинулся с места...
- Реконструкция существующего жилого фонда - это очень нужное направление градостроительного развития города, без нее нам не обойтись: это другая скорость работ, другие финансовые затраты. Но есть важный момент: по сегодняшнему законодательству, если в доме, которой предлагается для реконструкции, хоть один собственник жилья не согласен на подобные работы, реконструкция проведена быть не может. Перед нами стоит задача искать инструменты решения этой проблемы.
- Насколько интересны подобные проекты инвесторам?
- Раньше для многих компаний они были не слишком привлекательны, так как в свое время в городе была возможность реализации сверхдоходных проектов. Инвесторы не видели смысла заниматься проектами с доходностью 5 - 10%, когда можно было заработать 200%. Но сейчас время "легких" денег проходит, и, думаю, бизнес встроится в ситуацию, обратив внимание на возможность заработать "длинные" деньги при поддержке города. Условия реконструкции существующего жилого фонда мы рассчитываем сформулировать в программе "Жилище".
- Что происходит с программой "Новое кольцо Москвы"? В ряде СМИ писали, что она отменена...
- Пока программа не отменена. Как программный документ она существует, как и перечень объектов, которые должны появиться в рамках ее реализации. Но поскольку сейчас идет ревизия всех программ в городе, то не исключен и пересмотр программы "Новое кольцо Москвы". Пока принято решение о достройке начатых проектов, а вот окончательное решение о строительстве новых объектов будет принято в рамках целевой программы "Градостроительная политика".
- А какова принципиальная позиция властей города: нужны столице высотки или не нужны?
- Москве нужны разные, красивые здания, вписывающиеся в существующую застройку. При этом главная задача, поставленная мэром, - не уплотнить застройку, не создать новые проблемы с транспортом и парковками, не допустить ухудшения городской среды с точки зрения комфортности проживания.
- Но как избежать уплотнения столицы, учитывая, оно, главным образом, происходит за счет притока новых жителей из других регионов России? Если будут меньше строить, спрос меньше не станет, просто вырастут цены...
- Думаю, в любом случае мы придем к какому-то балансу цены и спроса. Цена, кто бы ни пугал обратным, расти бесконечно не может. Что касается увеличения жителей столицы за счет приезжих, то тут мы надеемся на развитие привлекательности других городов - и в Московской области, и в других регионах страны. Тогда моноцентричность сменится полицентричностью.
- Давайте поговорим о координации развития Москвы и Подмосковья. Будет ли создаваться какой-то единый генплан двух регионов?
- Сейчас мы работаем над Концепцией градостроительного развития Москвы и Московской области. Она предполагает синхронизацию развития наших двух субъектов федерации в части размещения мест труда, строительства жилья и объектов капитального строительства, совместного использования инженерной инфраструктуры и приведения к одному знаменателю региональных градостроительных норм. Ожидается, что полностью концепция будет готова в 2012 году.
Если конкретнее, то сегодня в Московской области уже существуют разработанные генеральные планы поселений, муниципалитетов, и мы вместе хотим оценить потенциал их развития. Стоит задача также проанализировать, какой объем недвижимости может быть поострен в 15 - 20-километровой зоне от МКАД, ведь почти у всех участков на этой территории есть свои собственники.
С другой стороны, мы собираемся оценить запасы и Москвы, и Подмосковья по инфраструктуре - и по воде, и по электроэнергии. А также правильно оценить и спроектировать транспортные потоки, причем по годам, чтобы упредить новые проблемы путем размещения на въездах в город парковок, транспортно-пересадочных узлов, вокзалов, станций метро.
Задача - не тратить лишние деньги из бюджета, скажем, на строительство питающих центров, если по соседству в Подмосковье, есть дополнительные мощности, или наоборот. По совместному транспортному развитию существует отдельная программа Минтранса, она разработана, концептуально согласована и сейчас дорабатывается с учетом общих замечаний.
- Правильно ли я понимаю, что московское метро может уйти в Подмосковье?
- Да, такие идеи высказываются. У московской подземки уже существуют станции не просто за МКАДом, как в Митино или Южном Бутово, но и на территории Московской области - я имею ввиду "Мякинино". При этом такие новые станции, построенные в Московской области, конечно, будут оставаться на балансе "Московского метрополитена", но мы планируем обратиться в федеральный центр с просьбой о софинансировании таких проектов.
- Станция "Мякинино", кстати, ведь была построена не за счет бюджетных средств, а за счет частных инвестиций...
- Мы надеемся, что это не останется уникальным случаем. Задача находить инвесторов для аналогичных проектов перед нами стоит.
- А что происходит сейчас с разработкой проектов транспортно-пересадочных узлов (ТПУ), которые должны появиться на "крайних" станциях метро?
- Москомархитектура сейчас подбирает земельные участки, на которых бы могли разместиться ТПУ. Кстати, подобные узлы не обязательно должны появляться на последних станциях метрополитена. В идеале они призваны объединять станции метро, расположенных на удалении от центра, железнодорожные станции и места, к которым идет большой поток автобусного транспорта. Тогда человек, приехав с периферии Москвы или из Подмосковья, сможет оставить свой автомобиль и дальше передвигаться в любую сторону на общественном транспорте.
После того, как участки под ТПУ будут определены, мы будем смотреть, как финансировать строительство того или иного объекта. Если конкретный транспортно-пересадочный узел финансируется за счет бюджета, то он попадает в АИП через наш департамент, а строит объект уже департамент строительства. Но задача-максимум, разумеется, разместить наибольшее число ТПУ с минимальным набором торговых мест и передать инвесторам. А привлечение частных инвесткомпаний уже входит в функции Москомстройинвеста.
Для размещения ТПУ уже подобрано около 10 площадок, например, в Ясеневе, Лионозове, Жулебине, Новокосине, на улице Бульвар Дмитрия Донского.
- Вы также входите в рабочую группу по снижению административных барьеров в строительстве. Чем занимается эта группа и где, по Вашему мнению, в столице можно найти резервы для уменьшения числа подобных барьеров?
- Есть расхожее мнение, что барьеры на пути частных компаний чиновники создают специально. Но, как правило, за умыслом скрывается огромный объем наслоений разного рода нормативных документов. Во многом в Москве многие процедуры в строительстве усложнились из-за большого количества документов, появившихся в разное время и дополняющихся или взаимоотменяющих друг друга. С приходом на пост мэра Москвы Сергея Семеновича были созданы специальная комиссия при мэрии и специальная рабочая группа в стройкомплексе по выработке решений и предложений, как можно избавиться от этого наслоения законодательных актов.
Так что ресурс для снятия административных барьеров большой. Сейчас мы стараемся привести московские законы в соответствие с федеральными и снять "лишние" согласующие процедуры. Как пример - в рамках прохождения экспертизы мы уже сумели снизить число согласующих подписей более чем в пять раз - до шести подписей. На упрощение процедур направлена и передача полномочий в части выдачи ордеров на строительные работы от ОАТИ к Мосгосстройнадзору. Более того, мы собираемся там, где это возможно, перейти на уведомительный характер взаимодействия между строительной организации и властями.
- И Вы верите, что не появится большого числа застройщиков, которые, воспользовавшись такими "льготными" условиями, решат, что можно и не трудиться собирать все необходимые документы?
- Я на самом деле верю, что на строительном рынке работает гораздо больше "хороших" компаний, а количество "плохих", недобросовестных будет неизбежно сокращаться. Конечно, кто-то обязательно попробует "проскочить", но ведь для того и существует Мосгосстройнадзор, чтобы проверять соответствие тех работ, которые ведутся на стройплощадке, проектным документам. Принцип такой: сообщи о наличии всех требующихся бумаг и начинай строительство, но если окажется, что ты пошел на обман, будь добр, получи по всем статьям согласно закону.
Еще один и, пожалуй, главный аспект упрощения работы застройщиков - это переход на электронное взаимодействие со всеми структурами стройкомплекса, чтобы получать разного рода согласования и разрешения в электронном виде. Мы надеемся, что этот механизм заработает в конце этого - начале следующего года, когда будет окончательно закрыт вопрос электронной подписи. Невозможно убрать все подписи, но когда ты можешь, вместо того, чтобы сидеть у кабинетов чиновников, открыть тот или иной сайт и увидеть, в регламенте ли движутся твои документы, работать становится значительно проще.
- И последний вопрос. На сайте Департамента имущества Москвы опубликован проект постановления, согласно которому под контроль вашего департамента могут перейти ряд строительных ГУПов столицы. Чем вызваны подобные планы?
- В ведомственном подчинении стройкомплекса города находится 151 организация - это акционерные общества (их 106), ГУПы (38), государственные учреждения (7 организаций). Оперативное управление ими будут по-прежнему осуществлять те департаменты и комитеты, по профилю которых они работают. Но при этом принято решение о консолидации корпоративного управления ГУПами и ОАО, чтобы контролировать эффективность работы предприятия и его менеджмента не только с точки зрения выполнения функционала, но и с точки зрения экономики предприятия. Поэтому в Департаменте градостроительной политики принято решение создать отдельное управление, которое займется корпоративным управлением. В его ведении будут находиться стратегия предприятия, бизнес-планы на год, взаимодействие с советами директоров как со стратегическими органами управления акционерных обществ, формирование повесток дня собраний акционеров и экономика организаций.
- Как Вы оцениваете эффективность организаций, находящихся в ведомственном подчинении стройкомплекса?
- Она очень разная. Так что не исключено, что по отдельным организациям может быть принято решение о ликвидации или реорганизации. Стратегически же мы понимаем, что эффективность работы у государственного унитарного предприятия и у акционерного общества, более ориентированного на бизнес-составляющую, разная. И хотя задачи акционировать все строительные ГУПы, скажем, в этом или следующем году нет, эта процедура для многих наших ГУПов неизбежна.
Беседовала Ольга Салабай
