АИЖК в середине марта повысило свой прогноз по выдаче ипотечных кредитов на 2011 год, подняв верхнюю планку до 640 миллиардов рублей, что практически соответствует рекордному показателю 2008 года. Тогда было выдано 655,8 миллиарда рублей. О том, как изменился рынок ипотеки после кризиса и чего ждать заемщикам в этом году, рассказал в интервью РИА Новости заместитель генерального директора АИЖК Андрей Семенюк.
- В 2010 году cтавки по ипотеке достигли минимального докризисного уровня. В конце 2010 года минимальная ставка составила 12,4% годовых по рублевым ипотечным кредитам. Какие прогнозы на этот год?
- Мы не ожидаем дальше столь бурного снижения ставок, как это было в 2010 году. Это связано с тем, что рынок уже восстановился, крупные значимые игроки массово запустили ипотечные программы. Кроме того, уровень процентных ставок на рынке в целом относительно стабилизировался, сейчас мы наблюдаем даже некоторое повышение процентных ставок на финансовом рынке. Существенным фактором, способствующим продолжению тенденции снижения процентных ставок, является возрастающая конкуренция на рынке. Банки конкурируют за заемщика, в этой борьбе они применяют снижение ставок. При этом практически все банки делают специальные кредитные продукты для отдельных своих клиентов: есть зарплатные проекты, проекты, связанные с кредитованием граждан, которые покупают жилье в аккредитованных объектах недвижимости", - отметил он.
- Какую роль в борьбе за заемщика играют госбанки?
- Банки с госучастием и до кризиса занимали существенную часть рынка - на них приходилось больше 50% от общего объема выдачи всех ипотечных кредитов. Ситуация кардинально не изменилась, да этого было и сложно ожидать, потому что все-таки это крупнейшие банки как и по объемам своих операций, по выдаче кредитов населению, так и по филиальной сети. С другой стороны, мы увидели отчетливо тенденцию в 2010 году относительного снижения их доли. Наиболее сильно нарастили долю небольшие и средние банки, что, в том числе, связано с тем, что эти банки работали через АИЖК.
- Могут ли средние банки отвоевать долю рынка у госбанков?
- В 2011 году мы думаем, что каких-то сильных изменений в пропорции выдачи ипотечных кредитов не будет. Но в силу увеличения конкуренции на рынке нам кажется, что средние банки могут еще нарастить свою долю - неприципиально, но нарастить. Во многом за счет того, что у банков все больше появляются возможности привлекать финансирование под выдачу ипотечных кредитов, работает программа Внешэкономбанка по выкупу ипотечных облигаций, в которой принимают участие и средние банки, не только пятерка крупнейших.
- Может ли АИЖК скорректировать свой прогноз еще раз?
- Мы исходим из того, что рынок в этом году восстановится с точки зрения механизмов его функционирования. Конечно же, мы можем скорректировать свой прогноз. Может быть, это будет по итогам двух кварталов. Но итоги первого квартала пока позволяют придерживаться этого прогноза. В первом квартале 2011 года объемы выдачи ипотеки практически в два раза превысили показатель за аналогичный период прошлого года. Это в принципе соответствует тем темпам восстановления рынка, которые мы прогнозировали.
- Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов (АРИЖК), «дочка» АИЖК, было создано во время кризиса в 2008 году. Сейчас ситуация на рынке ипотеки изменилась, качество заемщиков улучшилось. Будет ли АРИЖК расширять спектр своих услуг?
- Основным итогом деятельности АРИЖК, на наш взгляд, следует считать запуск массового механизма реструктуризации ипотечных кредитов. До кризиса банки, как правило, были не сильно заинтересованы реструктурировать ипотечный кредит, потому что рынок рос, объем просроченной задолженности был не очень большой и поэтому банки работали индивидуально с заемщиками. АРИЖК наработало определенные технологии, в том числе информационные - как работать с большим объемом кредитов, просроченной задолженностью.
Мы считаем, что это может быть использовано в дальнейшем АРИЖК для оказания сервиса кредиторам по восстановлению заемщиков. Если у кредиторов есть определенный портфель заемщиков с просрочкой, то АРИЖК может на платной основе оказывать услуги по сервису, по восстановлению таких заемщиков, проведению реструктуризации, разработке графика реструктуризации кредита. Это будет уже не государственная программа поддержки заемщиков, а абсолютно коммерческий сервис, но в то же время с учетом некоторых социальных факторов. "Мы надеемся, что этот сервис заработает уже во второй половине этого года. Я думаю, что у нас не будет жестких ограничений, поскольку программа будет осуществляться на коммерческой основе. Наша дочерняя компания будет рассматривать возможность реструктуризации любых портфелей.
- В 2010 году агентство создало свою страховую дочернюю компанию - СК АИЖК, которая занимается перестрахованием ипотечных кредитов. Расскажите об итогах деятельности, насколько это востребовано сейчас на рынке?
- Страховая компания АИЖК начала функционировать фактически во втором полугодии и перестраховала около 1000 кредитов. И на сегодня ее основная задача заключается в популяризации продуктов ипотечного страхования, создании долгосрочных взаимоотношений с банками и с первичными страховщиками. Пока идет период становления ипотечного страхования. Международный опыт говорит о том, что ипотечное страхование существует на всех развитых зарубежных рынках ипотечного кредитования, поскольку это элемент, который позволяет распределить риски, снизить риски как для кредитора, так и для заемщика. Заемщики могут получать кредиты по более выгодным условиям, в том числе с пониженным первоначальным взносом.
- Каковы перспективы у законодательной инициативы о запрете взыскания с ипотечных должников каких-либо денежных средств, кроме залога?
- У нас сейчас система обращения взыскания работает таким образом, что сам процесс очень длительный. За период с момента возникновения просрочки до реализации недвижимости проходит значительное время, за которое заемщику, как правило, начисляются дополнительные проценты за непогашенный долг, штрафы, пени. В любом случае это убыток либо для банка, либо дополнительная финансовая нагрузка для заемщика. И для банков все-таки это непрофильная деятельность - заниматься реализацией недвижимости, в том числе принимать недвижимость на баланс, если она не реализована в результате процедур обращения взыскания. Поэтому подняли вопрос о введении опции, когда долг заемщика обнуляется.
Для заемщика возможность "обнуления долга" - некая подушка безопасности, а для банка - дополнительный риск. Мы считаем, что с учетом развития ипотечного страхования эти риски будут покрываться за счет ипотечной страховки. При этом может страховаться не только ответственность заемщика по кредитным договорам, но и убытки банка. Эту инициативу нужно рассматривать совместно с проектом законодательства о "О реабилитационных процедурах, применяемых в отношении гражданина-должника" (о банкротстве физлиц – ред.), который активно разрабатывает Минэкономразвития. Мы считаем, что компромисс может быть найден между процедурами банкротства физических лиц и нашей инициативой по обнулению долга. Мы активно обсуждаем это с Минэкономразвития. Мы договорились о том, что эти два изменения в сфере кредитования физлиц и введение ипотечного страхования нужно рассматривать совместно.
Как один из вариантов обсуждается опциональность обнуления долга, когда и у заемщика, и у кредитора будет возможность выбирать между двумя видами кредитных договоров. По одному виду долг обнуляется после обращения взыскания, по другому - не обнуляется после обращения взыскания, но у заемщика всегда есть возможность вступить в процедуру банкротства и восстановить свою платежеспособность в результате этой процедуры.
