Присматривая дом в организованном коттеджном поселке, большинство потенциальных покупателей загородной недвижимости эконом- и бизнес-класса ориентируются в первую очередь на цену. При этом они не всегда представляют себе, что цифра, указанная в рекламном объявлении или даже в договоре, является не окончательной.
Покупка загородной недвижимости – процесс волнительный. Зачастую покупатели, которые приняли решение о приобретении "коттеджа своей мечты", находятся в состоянии эмоционального подъема и не могут объективно оценить важность некоторых аспектов, особенно если на первый взгляд они кажутся несущественными. Однако просчитать "скрытые" расходы при покупке коттеджа за городом все же имеет смысл. В целом их условно можно разделить на две группы. Первая – расходы, которые относятся к участку и поселковой инфраструктуре, вторая – "вливания" непосредственно в дом, неучтенные в начальной цене.
За что мы заплатим на участке
При покупке земельного участка чаще всего в сумму договора не включен ряд платежей. И хотя на фоне цены участка или домовладения расходы на благоустройство или подключение к коммуникациям иногда кажутся "мелочью", в сумме такие траты могут значительно увеличить исходную стоимость.
Посчитаем, к примеру, как увеличивают стоимость покупки коммуникации и дороги (подведение к участку, улучшение покрытия, пользование парковкой для гостей и так далее). Особенно это актуально, когда речь идет об участке без подряда в самой низкой ценовой категории. Здесь дополнительная плата может взиматься за:
- подведение коммуникаций к участку и дому,
- получение разрешения на подключение и эксплуатацию,
- дополнительные электрические мощности,
- строительство съезда с внутрипоселковой дороги непосредственно на участок.
В частности, врезка в газовые сети может обойтись владельцу в 150-300 тысяч рублей, организация съезда – в 30-60 тысяч рублей. Расходы на дополнительные электрические мощности могут достигать до 40 тысяч рублей за 1 киловатт.
Если в договоре указано, что "все коммуникации по границе", скорее всего, это означает, что придется "раскошелиться" на врезку в инженерные сети и прокладку коммуникаций, строительство ограждения участка, и, возможно, на организацию ввода коммуникаций в дом. При такой формулировке будьте готовы к тому, что дополнительно вам придется заплатить за "пересечение границы" вашего участка коммуникациями до 100 тысяч рублей дополнительно.
ДОМашние расходы
Отдельно следует обратить внимание на расходы при строительстве дома, ведь в стоимость проекта, как правило, включено лишь строительство и отделка. Дополнительно во многих случаях приходится заказывать и оплачивать разводку коммуникаций внутри дома, его утепление, устройство локальных очистных сооружений. Так, отопление и водоснабжение обойдутся вам в 50-60 тысяч рублей для дома площадью 150 квадратных метров. Локальные очистные сооружения – примерно в 50 - 120 тысяч рублей.
Помимо "объективных" расходов в большинстве случаев есть и "субъективные" дополнения. Например, владельцу наверняка захочется что-то улучшить в "базовой комплектации" дома или сделать там что-то по своему вкусу. Кроме того, далеко не всегда на "красивой картинке", представляющей проект дома, изображена именно базовая комплектация: нередко в демонстрационном варианте используют более дорогие материалы или дополнительные "опции".
К таким условно субъективным расходам можно отнести более дорогую внутреннюю и внешнюю отделку дома, ландшафтный дизайн, строительство забора. Как это выражается в деньгах? Замена входной двери на хорошую металлическую может стоить 30-40 тысяч рублей, а изменение "базового" кровельного покрытия на более дорогостоящее – около 200 тысяч рублей (такова разница между кровельным материалом ондулином и мягкой черепицей для дома площадью 150 квадратных метров). Забор может обойтись в сумму от 40 тысяч рублей для участка в 10 соток. Внешняя отделка дома в среднем стоит 4,5-6 тысяч рублей за квадратный метр. При этом верхняя планка расценок, понятное дело, весьма условна.
Внутренняя отделка дома вообще не имеет границ совершенства и полностью зависит от вкусов и состоятельности владельца. Здесь скрытые расходы могут потребоваться на более подходящие по тем или иным причинам окна, лестницы, двери, внутренние перегородки, отделку стен и потолков и так далее. Даже если свободных средств немного, хозяева все равно стараются поменять некоторые "базовые" элементы на более качественные, и новые расходы неизбежны.
Каждая из вышеперечисленных опций в отдельности стоит, на первый взгляд, не очень дорого, однако в итоге может набежать вполне приличная сумма, которая сделает предложение "участок за 300 тысяч рублей и дом за 600 тысяч рублей" совсем не дешевым.
Огласите весь список, пожалуйста
В поселках эконом-класса – особенно там, где продаются участки без подряда – девелоперы нередко пытаются создать минимальное по стоимости предложение для покупателей, которым цена приобретаемого объекта важна более всего, когда они выбирают поселок. Цена - простой и понятный показатель. Однако покупатель должен взять на себя труд поинтересоваться, почему сходные по параметрам предложения кардинально различаются по цене. Возможно, девелоперы не включают в предложение никаких опций? Кроме того, обратите внимание на рекламный блок. Если он содержит информацию только о цене без указания качественных характеристик предложения (расстояние, местоположение, наличие газа, электричества, воды, количество участков, стилистика и т.д.) - это сигнал к тому, что необходимо особенно тщательно изучить подписываемые документы. Как говорится, дьявол - в деталях.
В частности, будьте готовы к тому, что вам придется платить за вывоз строительного мусора, оплачивать коммунальные услуги в период строительства и так далее. Иногда нужно спланировать участок или очистить его от деревьев, но обычно об этом девелоперы предупреждают в ходе переговоров. Если же нет, не постесняйтесь и задайте продавцу правильный вопрос: "Какие еще затраты у меня могут возникнуть до того момента, когда я смогу здесь начать строиться и/или жить?"
Кроме того, нужно внимательно читать договор, а также изучить комплектацию дома (приготовьтесь к тому, что это будет не просто, ибо количество позиций в этом документе обычно велико). Однако это позволит вам избежать многих сюрпризов. Например, впоследствии узнать о том, что дому необходимо дополнительное утепление, что "в базе" у него нет крыльца, внешней отделки, отделки цоколя, кровельного покрытия или что базовые элементы совсем не похожи на понравившуюся картинку в рекламе.
Считалочка для покупателя
Но можно ли вообще избежать непредвиденных расходов? Как показывает практика, свести их к нулю практически не возможно, но их можно минимизировать. Или хотя бы представлять себе их уровень.
Так что прежде, чем подписать договор купли-продажи, имеет смысл сделать следующее:
- Выяснить, что именно вам предлагается по договору, какие опции, что входит в комплектацию дома;
- Если возникает необходимость дополнительных платежей, выясните их размеры в подробностях;
- Поинтересуйтесь сроками внесения таких платежей. Иначе есть риск, что крупные единовременные выплаты окажутся слишком велики для вашего бюджета;
- Определитесь с тем, что именно вам действительно необходимо изменить в "базовой комплектации" и откажитесь от субъективных опций (согласитесь, что подведение коммуникаций или утепление дома объективно нужнее, чем индивидуальный ландшафтный дизайн);
- Посчитайте итоговую стоимость объекта;
- Примите решение о рациональности покупки;
Дмитрий Гордов, исполнительный директор девелоперской группы "Интегра"
