Одной из значительных составляющих риелторской услуги является подбор подходящей квартиры, комнаты или дома. При этом ни для кого не секрет, что "под прилавком" у риэлторов квартиры не лежат. Это было бы просто бессмысленно для продавца: ведь чем больше народу знает о продаже квартиры, тем быстрее найдется покупатель. Поэтому практически все продающиеся объекты недвижимости рекламируются в открытых источниках. Логично предположить, что найти подходящий вариант можно и самостоятельно. Понять в данном случае важно главное: какие риски могут подстерегать покупателя.
Источники информации
Все источники информации, в которых имеет смысл искать и есть шанс найти квартиру, можно разделить на несколько групп.
Адреса БТИ в Москве и Подмосковье
Первая – специализированные печатные издания, где продавцы и представители продавцов риелторы систематически размещают объявления о своих объектах. Самые популярные из них – "Из рук в руки" и "Недвижимость и цены". В силу своей популярности эти издания собирают стабильно большое количество предложений. Поэтому, просмотрев один из номеров, можно получить общее и довольно точное представление о рынке предложения в данный момент, в первую очередь – сориентироваться в ценах.
Однако выбрать подходящий вариант будет не очень просто. Во-первых, не все продавцы и риэлторы готовы оплачивать не самую дешевую рекламу в печатных изданиях (процедура же "бесплатной" подачи объявлений, например, в "Из рук в руки", достаточно сложна). Во-вторых, сам технологический цикл верстки и печати бумажной версии занимает немало времени, в течение которого объявление может устареть. Еще один недостаток печатной "базы данных" - необходимость постоянно тратить время и деньги на покупку новых номеров, без малейшей гарантии увидеть там что-то новое, да и искать среди десятков листов мелким почерком – удовольствие на любителя. Поэтому отмечать понравившиеся квартиры ручкой на журнальных страницах стоит тем, у кого по тем или иным причинам нет доступа в интернет.
Ведомства Москвы, курирующие сферу недвижимости
Вторая группа источников информации для покупателя – специализированные базы данных (к ним же можно отнести и интернет-версии некоторых печатных изданий). Главный критерий, по которому стоит выбирать базу данных – ее полнота. Многие порталы, по сути, являются интернет-изданиями, где основной упор делается на публикации по вопросам недвижимости, а не на базу предложений.
Конечно, вряд ли найдется портал, где будут представлены абсолютно все продающиеся в данный момент квартиры. Тем не менее, просмотреть 10% существующего на рынке предложения или 80% - разница существенная. Из тех, кто делает акцент на большой объем предложения, можно назвать порталы Winner, Mail.ru-Недвижимость, МИР КВАРТИР, ГдеЭтотДом а также интернет-версии "Из рук в руки" и "Недвижимость и цены".
"Горячие линии" по недвижимости в Москве
Winner – самая известная в риэлторской среде база. Поэтому профессионалы предпочитают рекламировать свои объекты именно там. Более того, можно с уверенностью сказать, что там сосредоточены почти все предложения агентств недвижимости. Однако, продавцы, которые рекламируют свои квартиры самостоятельно, как правило, не знают о возможности разместить свое объявление в этой базе. Поэтому объявлений от "прямых" продавцов там мало. Эти предложения можно найти на других порталах, в большей степени - в электронных версиях печатных изданий. Что же касается порталов МИР КВАРТИР, ГдеЭтотДом и Mail.ru-Недвижимость, то они объединяют и предложения Winner, и предложения "Из рук в руки".
Федеральные ведомства, курирующие сферу недвижимости
Третья группа – доски бесплатных объявлений в Интернете и форумы. Поиск по ним – кропотливое, длительное и далеко не всегда результативное занятие. Единственный плюс – там можно отыскать те немногие объявления, которые не рекламируются в "общепринятых" источниках. К тому же, они, скорее всего, будут непосредственно от продавца. Так что, если все предложения в базах уже "выучены наизусть", а квартира мечты все не найдена – стоит поискать "самородок" таким образом. При этом, учитывая многообразие таких "досок объявлений", нужно предельно четко формулировать запрос. Например, искать "однокомнатную квартиру на такой-то улице" или "в кирпичном доме на втором этаже". Тогда возрастает вероятность попасть на действительно нужное объявление.
Плата за контакт
В большинстве случаев для покупателей доступ к контактной информации в объявлениях бесплатен. Из наиболее популярных исключение составляет, пожалуй, Winner. Там можно бесплатно посмотреть все объявлениях, но информация в объявления будет представлена не вся (в том числе не будет показан телефон продавца). За получение доступа к информации нужно заплатить. Это может быть абонентская плата - около 3 тысяч рублей в месяц, или оплата за открытие информации на короткое время. Первым вариантом пользуются преимущественно риелторы, которые постоянно работают в этой базой, второй более целесообразен для частных покупателей.
Доступ к информации на сайтах печатных изданий "Из рук в руки" и "Недвижимость и цены", а также на порталах МИР КВАРТИР, Mail.ru, Где этот дом, Рамблер-Недвижимость, электронных досках Slando, Avito и многих других ресурсах осуществляется бесплатно. Однако, на ресурсах, которые объединяют в себе несколько источников, включая Winner, доступ именно к этим объявлениям также будет платным. Так, на сайтах Mail.ru – Недвижимость и МИР КВАРТИР доступ к контактам в объявлениях, поступивших из базы Winner, обойдется в 150 рублей за 2 часа.
Риски
Поскольку плата за доступ к объявлениям о продаже жилья не так уж и велика, а порой и вовсе отсутствует, покупатель при самостоятельном подборе вариантов рискует, в основном, временем. В России нет профессиональных баз данных, где бы, как в западных странах, автор объявления нес ответственность за достоверность информации. Поэтому многое или даже все, что указано в рекламе объекта, может оказаться весьма далеким от истины.
Это касается и цены квартиры, и метража, и состояния, и даже этажа или местоположения дома. Кто-то делает это сознательно, желая "затащить" потенциального покупателя на просмотр, кто-то искренне заблуждается (тот же "ремонт" - понятие крайне субъективное). Поэтому верить информации в объявлении нельзя никогда.
Самое ценное в любом объявлении – телефон, с помощью которого покупатель начинает выяснять реальное предложение. В ряде случаев цена оказывается выше, чем обещано, и объект автоматически выпадает из списка перспективных. Нередко на том конце трубки можно услышать, что квартира продана (иногда она и вправду продана, но чаще это "пустышки" риэлторов, которые ищут таким образом "бесхозных" покупателей, дабы предложить им свои услуги). А бывает, что к этому самому телефону хронически никто не подходит.
Впрочем, если заранее быть готовым к тому, что на телефонное общение придется потратить немало времени, и в итоге список подходящих вариантов многократно уменьшится, - ничего страшного в этом нет.
Программа действий
Итак, чтобы самостоятельно подобрать подходящий вариант из всего многообразия предложений, стоит действовать следующим образом.
- Зайти на любой портал (или купить издание), где представлено большое количество объявлений, и "в первом приближении" оценить предложение на рынке. Это позволит оценить собственные возможности и соотнести их с тем, что в данный момент предлагается. Нередко после такой первичной оценки покупателю приходится корректировать свои требования к объекту недвижимости.
- Зайти в базу с максимальным количеством предложений, отфильтровать подходящие и получить доступ к контактной информации (если это платная база).
- Обзвонить выбранные объявления, выяснить реальные параметры предлагаемых квартир, посмотреть наиболее привлекательные из них. Отбросить или принять к рассмотрению так называемые "альтернативы", то есть квартиры, которые могут быть проданы хозяином только с одновременной покупкой другой квартиры, в которую и переедет нынешний собственник.
- На основании полученной таким образом реальной картины предложения еще раз оценить и скорректировать свои возможности и пожелания относительно приобретаемой квартиры.
- Четко и подробно сформулировать окончательный запрос и еще раз отсортировать предложения в базе, а также с помощью поисковиков найти соответствующие запросу объявления продавцов на "досках" и "форумах".
- Вести дальнейший поиск (с телефонными переговорами и просмотрами) среди отсортированных таким образом объявлений.
- Не забывать, что "выбрать" квартиру еще не значит "купить". Впереди огромный этап работы: переговорный процесс об условиях сделки, проверка юридической чистоты объекта, участие в "альтернативе" (альтернативные многосторонние сделки часто совершаются в один и тот же день и долго готовятся) и многое другое. И все это проводить самостоятельно уже гораздо более рискованно, чем просто подобрать подходящий вариант.
Директор по развитию федерального портала по недвижимости МИР КВАРТИР Виктор Щеблецов
