В 1990-х годах практически все игроки рынка недвижимости Москвы констатировали, что офисные площади в столице находятся в большом дефиците. Прошло два десятка лет, центр города обновился за счет новых бизнес-центров, выросли целые офисные небоскребы, но проблема недостатка помещений для предпринимателей по-прежнему актуальна. Правда, речь идет не об "элитных" офисах, где должны разместиться штаб-квартиры крупных холдингов, а о площадях меньших размеров – среднему бизнесу уже надоедает ютиться в комплексах класса С, где нет условий для организации деловых встреч и полноценного питания сотрудников, где трудно найти место для серверной и практически невозможно устроить нормальную вентиляцию.
Несколько изменить ситуацию может проект делового квартала Nagatino i-land, который строится на территории бывшего завода ЗИЛ. Девелопер проекта – компания "Московский бизнес-инкубатор" планирует возвести около 1 миллиона квадратных метров недвижимости. Первая очередь проекта площадью 216 тысяч "квадратов" уже введена в эксплуатацию, до конца 2013 года планируется закончить строительство еще четырех очередей.
О том, как должен выглядеть полноценный деловой квартал для среднего бизнеса, а также о том, как реализация проекта Nagatino i-land повлияет на транспортную инфраструктуру района, "РИА Новости – Недвижимость" рассказал генеральный директор компании "Московский бизнес-инкубатор" Андрей Астахов.
Несколько изменить ситуацию может проект делового квартала Nagatino i-land, который строится на территории бывшего завода ЗИЛ. Девелопер проекта – компания "Московский бизнес-инкубатор" планирует возвести около 1 миллиона квадратных метров недвижимости. Первая очередь проекта площадью 216 тысяч "квадратов" уже введена в эксплуатацию, до конца 2013 года планируется закончить строительство еще четырех очередей.
О том, как должен выглядеть полноценный деловой квартал для среднего бизнеса, а также о том, как реализация проекта Nagatino i-land повлияет на транспортную инфраструктуру района, "РИА Новости – Недвижимость" рассказал генеральный директор компании "Московский бизнес-инкубатор" Андрей Астахов.
– Андрей Викторович, пока единственная транспортная артерия, связывающая Nagatino i-land с центром – это проспект Андропова. Будет ли справляться эта магистраль с потоком людей, которые поедут в деловой квартал?
– Еще в самом начале реализации нашего проекта мы договорились с правительством Москвы о том, что во-первых, здесь будет метро. Создание станции "Технопарк" предусмотрено специальным постановлением правительства столицы – станция появится между станциями "Коломенская" и "Автозаводская", и по-своему это будет уникальный проект для городского метрополитена, так как впервые новую станцию будут строить между двумя уже действующими станциями, причем не прерывая движения поездов.
Сегодня "Метрогипротанс" уже проектирует "Технопарк", а в 2012 году, как мы надеемся, станция начнет работать. Наземный павильон станции будет представлять из себя пирамиду из стекла и металла, при этом одна из сторон крыши "пирамиды" будет прозрачной – через нее пассажирам откроется вид на новые здания Nagatino i-land.
Во-вторых, в рамках проекта Nagatino i-land предусмотрено строительство дорожной инфраструктуры.
В первую очередь – набережной от Третьего транспортного кольца до проспекта Андропова, нового моста через Нагатинский затон, открытие новых съездов с Третьего транспортного кольца по улице Трофимова и через территорию завода ЗИЛ.
По нашим данным, проект этой инфраструктуры может быть уже к концу этого года представлен на экспертизу. В дальнейшем, как предполагает Генплан Москвы до 2025 года, дорога от Автозаводского моста будет продолжена с помощью строительства еще одного моста в Марьино. Таким образом, будет создан еще один дублер Третьего транспортного кольца.
Кроме того, через территорию ЗИЛа будет открыт фактически уже существующий бульвар. Это также разгрузит ТТК. Мы надеемся, что новые дороги существенно облегчат транспортную ситуацию в районе.
– На какой поток автомобильного транспорта, связанного с вами, вы рассчитываете?
– Мы планируем, что у нас в первой очереди будет 1,5 тысячи парковочных мест, а всего в комплексе предусмотрено свыше 6,5 тысячи машиномест. И, если сегодня парковочный коэффициент технопарка составляет 1 машиноместо на 100 квадратных метров площади, то в последующих очередях мы планируем довести его до 65.
Это будет один из лучших показателей в Москве по соотношению офисных площадей и числа парковочных мест, так что проблем с парковкой тоже не предвидится. Что касается общего количества работающих, которые будут к нам приезжать на личном и общественном автотранспорте, то мы рассчитываем на 40 – 70 тысяч человек – в зависимости от плотности наполняемости офисов.
– И какова будет наполняемость первой очереди?
– Общая площадь зданий первой очереди – 216 тысяч квадратных метров, из которых 170 тысяч квадратных метров - офисы. Мы подписали контракты по аренде и продаже примерно на 70% наших помещений. Одна из самых крупных сделок - приобретение немецким банком LBBW целого здания в технопарке, площадью 23 тысячи квадратных метров. В нем разместится Немецкий центр промышленности и торговли. Это очень необычный проект, направленный на развитие немецкого бизнеса в России – нехитрая математика показывает, что нашими соседями станут около 200 немецких компаний, работающих на российском рынке.
По нашим расчетам, на территории зданий первой очереди будут работать в общей сложности 12-14 тысяч человек. Чтобы им было удобнее добираться на работу, от метро "Коломенская" мы организовали специальные бесплатные автобусные маршруты до нашего делового квартала. На конечных остановках они будут появляться каждые 5-8 минут, и при необходимости число шаттл-басов будет увеличиваться в соответствии с их загрузкой.
– Сколько денег может потребовать строительство транспортной инфраструктуры для Nagatino i-land?
– Точную цифру не скажу, так как ее создание – это обязательство города, но, судя по цифрам, приводимым в СМИ, речь идет о сумме не меньше 10 миллиардов рублей.
– А сколько компания "Московский бизнес-инкубатор" потратила на возведение первой очереди делового квартала?
– Порядка 400 миллионов долларов. Это самая большая и капиталоемкая часть. На первом этапе строительства были созданы "с нуля" все необходимые для 5 очередей комплекса объекты инфраструктуры – инженерной, информационной, социальной, транспортной и организационной.
На первом этапе нами были построены очистные сооружения, опорный водопровод, электроподстанция, телефонная подстанция. На окончание проекта нам нужно еще не менее 1,5 миллиардов долларов – весь проект мы оцениваем в 2 миллиарда долларов.
– Как вам удалось найти финансирование для строительства, особенно в последние два кризисных года?
– С помощью наших партнеров – Инвесторгбанка и Внешэкономбанка. Я благодарен этим банкам за то, что они вошли в проект на ранних этапах, поддержали его в такой тяжелой для страны экономической ситуации. На мой взгляд, это еще раз подтверждает, что у нашего проекта высокий потенциал, и он востребован на рынке.
С годами облик бизнеса и его требования к месту расположения меняются точно так же, как меняется внешний вид Москвы. И те, кто сегодня сидит за школьной партой и на студенческой скамье, уже не захотят ютиться в перестроенных складах, переоборудованных заводоуправлениях и на площадях старых зданий проектных институтов.
Мы предлагаем им офисы класса В и В+, построенные специально для удобной работы, с соответствующей вентиляцией, выполненными требованиями по энергоэффективности и инсоляции. Например, здания первой очереди Nagatino i-land построены с использованием так называемого ленточного остекления, которое позволяет не проникать большим объемам солнечного света.
В последующих очередях будет использоваться специальное стекло с низкой теплопроводностью, которое позволит экономить электричество не только на освещении, но и охлаждении и обогреве помещений. У нас возведен свой дата-центр для компаний, работающих с большим объемом информации, во второй очереди будет построен еще один, есть телефонная станция на 10 тысяч номеров, внедрены технологии интеллектуального управления всеми инженерными системами зданий.
– Неужели реализация проекта шла как по маслу с самого начала, и никаких трудностей не возникало?
– Определенные накладки были. В самом начале реализации проекта мы сотрудничали с французскими архитекторами. Те, предлагая свою концепцию, подошли к делу по-европейски прагматично и нарисовали типичный, на их взгляд, технопарк – кубики, малоэтажные здания, разбросанные по территории в 32 гектара. Нас это не устроило: ведь мы находимся в 8 километров от Кремля, менее чем в 2 километрах от ТТК, рядом с проспектом Андропова – трассой, ведущей в международный аэропорт Домодедово. Мы хотели создать новую деловую среду не только с удобными, но и с красивыми зданиями, имеющими столичный вид.
В результате первую очередь для нас проектировал "Моспроект-2": российским архитекторам оказалось проще понять стоящие перед нами задачи.
– Вторая очередь Nagatino i-land будет повторять первую или у нее будут характерные особенности?
– Нет, внешне она будет другой. Эту часть нашего делового квартала, как и все последующие, проектируют в архитектурной мастерской Андрея Чернихова, и результат получился, как мне кажется, очень интересным. Это будут не обычные офисы, а здания, фасады которых смогут менять цвет в зависимости от того, под каким углом на них смотрят. Через все здания второй – пятой очередей протянется торговая галерея площадью более 8 тысяч квадратных метров, которая объединит их.
В рамках второй очереди проекта, кроме офисов и паркингов, будет построено собственное отделение милиции, гостиница с фитнес-центром, медицинский центр. Вообще же, мы очень озабочены тем, чтобы наш деловой квартал не превращался после семи вечера в эдакую "мертвую зону" с погасшими окнами и пустыми офисами. Поэтому мы и хотим наполнить его круглосуточной жизнью, оживить социальной инфраструктурой – кафе и ресторанами, фитнесом, магазинчиками, банковскими отделениями, филиалами туристических и страховых компаний.
Кроме того, в проекте, правда, не во второй очереди, а в пятой, есть еще конгресс-центр и еще одна гостиница. Возможно, там будут и апартаменты, о необходимости которых нам рассказали наши немецкие резиденты: им нужно достойное жилье для специалистов-экспатов. Подобное развитие социальной инфраструктуры сделает работу в Nagatino i-land комфортной: людям не надо будет думать, где пообедать, где заплатить в рабочее время за ЖКХ, где купить турпутевки.
– Однако насколько строительство всей этой инфраструктуры "ударит" по стоимости помещений?
– Все это, напротив, призвано привлечь новых арендаторов и покупателей, а не отпугнуть их. Мы сдаем офисы по ставке около 400 долларов за квадратный метр, цена продажи – порядка 3,5 тысячи долларов за "квадрат" - это средние цены по рынку. Среди наших арендаторов – преимущественно средний бизнес, логистические, телекоммуникационные, строительные компании. При этом у нас даже есть льготная партнерская программа с Инвестторгбанком, в рамках которой предприниматели могут в ипотеку прибрести офис, причем залогом по ипотеке служит сам офис.
Кредит представляется сроком на пять лет под ставку от 10% годовых, и аналогов, насколько я знаю, в России подобной программе пока нет. Правда, пока клиенты еще только "пробуют" этот продукт – несколько заявок ждут одобрения в банке, но мы надеемся, что в дальнейшем интерес к данному предложению возрастет, поскольку это редкая удобная возможность приобрести офис в Москве, когда денег на его покупку за собственные средства не хватает.
– Еще в самом начале реализации нашего проекта мы договорились с правительством Москвы о том, что во-первых, здесь будет метро. Создание станции "Технопарк" предусмотрено специальным постановлением правительства столицы – станция появится между станциями "Коломенская" и "Автозаводская", и по-своему это будет уникальный проект для городского метрополитена, так как впервые новую станцию будут строить между двумя уже действующими станциями, причем не прерывая движения поездов.
Сегодня "Метрогипротанс" уже проектирует "Технопарк", а в 2012 году, как мы надеемся, станция начнет работать. Наземный павильон станции будет представлять из себя пирамиду из стекла и металла, при этом одна из сторон крыши "пирамиды" будет прозрачной – через нее пассажирам откроется вид на новые здания Nagatino i-land.
Во-вторых, в рамках проекта Nagatino i-land предусмотрено строительство дорожной инфраструктуры.
В первую очередь – набережной от Третьего транспортного кольца до проспекта Андропова, нового моста через Нагатинский затон, открытие новых съездов с Третьего транспортного кольца по улице Трофимова и через территорию завода ЗИЛ.
По нашим данным, проект этой инфраструктуры может быть уже к концу этого года представлен на экспертизу. В дальнейшем, как предполагает Генплан Москвы до 2025 года, дорога от Автозаводского моста будет продолжена с помощью строительства еще одного моста в Марьино. Таким образом, будет создан еще один дублер Третьего транспортного кольца.
Кроме того, через территорию ЗИЛа будет открыт фактически уже существующий бульвар. Это также разгрузит ТТК. Мы надеемся, что новые дороги существенно облегчат транспортную ситуацию в районе.
– На какой поток автомобильного транспорта, связанного с вами, вы рассчитываете?
– Мы планируем, что у нас в первой очереди будет 1,5 тысячи парковочных мест, а всего в комплексе предусмотрено свыше 6,5 тысячи машиномест. И, если сегодня парковочный коэффициент технопарка составляет 1 машиноместо на 100 квадратных метров площади, то в последующих очередях мы планируем довести его до 65.
Это будет один из лучших показателей в Москве по соотношению офисных площадей и числа парковочных мест, так что проблем с парковкой тоже не предвидится. Что касается общего количества работающих, которые будут к нам приезжать на личном и общественном автотранспорте, то мы рассчитываем на 40 – 70 тысяч человек – в зависимости от плотности наполняемости офисов.
– И какова будет наполняемость первой очереди?
– Общая площадь зданий первой очереди – 216 тысяч квадратных метров, из которых 170 тысяч квадратных метров - офисы. Мы подписали контракты по аренде и продаже примерно на 70% наших помещений. Одна из самых крупных сделок - приобретение немецким банком LBBW целого здания в технопарке, площадью 23 тысячи квадратных метров. В нем разместится Немецкий центр промышленности и торговли. Это очень необычный проект, направленный на развитие немецкого бизнеса в России – нехитрая математика показывает, что нашими соседями станут около 200 немецких компаний, работающих на российском рынке.
По нашим расчетам, на территории зданий первой очереди будут работать в общей сложности 12-14 тысяч человек. Чтобы им было удобнее добираться на работу, от метро "Коломенская" мы организовали специальные бесплатные автобусные маршруты до нашего делового квартала. На конечных остановках они будут появляться каждые 5-8 минут, и при необходимости число шаттл-басов будет увеличиваться в соответствии с их загрузкой.
– Сколько денег может потребовать строительство транспортной инфраструктуры для Nagatino i-land?
– Точную цифру не скажу, так как ее создание – это обязательство города, но, судя по цифрам, приводимым в СМИ, речь идет о сумме не меньше 10 миллиардов рублей.
– А сколько компания "Московский бизнес-инкубатор" потратила на возведение первой очереди делового квартала?
– Порядка 400 миллионов долларов. Это самая большая и капиталоемкая часть. На первом этапе строительства были созданы "с нуля" все необходимые для 5 очередей комплекса объекты инфраструктуры – инженерной, информационной, социальной, транспортной и организационной.
На первом этапе нами были построены очистные сооружения, опорный водопровод, электроподстанция, телефонная подстанция. На окончание проекта нам нужно еще не менее 1,5 миллиардов долларов – весь проект мы оцениваем в 2 миллиарда долларов.
– Как вам удалось найти финансирование для строительства, особенно в последние два кризисных года?
– С помощью наших партнеров – Инвесторгбанка и Внешэкономбанка. Я благодарен этим банкам за то, что они вошли в проект на ранних этапах, поддержали его в такой тяжелой для страны экономической ситуации. На мой взгляд, это еще раз подтверждает, что у нашего проекта высокий потенциал, и он востребован на рынке.
С годами облик бизнеса и его требования к месту расположения меняются точно так же, как меняется внешний вид Москвы. И те, кто сегодня сидит за школьной партой и на студенческой скамье, уже не захотят ютиться в перестроенных складах, переоборудованных заводоуправлениях и на площадях старых зданий проектных институтов.
Мы предлагаем им офисы класса В и В+, построенные специально для удобной работы, с соответствующей вентиляцией, выполненными требованиями по энергоэффективности и инсоляции. Например, здания первой очереди Nagatino i-land построены с использованием так называемого ленточного остекления, которое позволяет не проникать большим объемам солнечного света.
В последующих очередях будет использоваться специальное стекло с низкой теплопроводностью, которое позволит экономить электричество не только на освещении, но и охлаждении и обогреве помещений. У нас возведен свой дата-центр для компаний, работающих с большим объемом информации, во второй очереди будет построен еще один, есть телефонная станция на 10 тысяч номеров, внедрены технологии интеллектуального управления всеми инженерными системами зданий.
– Неужели реализация проекта шла как по маслу с самого начала, и никаких трудностей не возникало?
– Определенные накладки были. В самом начале реализации проекта мы сотрудничали с французскими архитекторами. Те, предлагая свою концепцию, подошли к делу по-европейски прагматично и нарисовали типичный, на их взгляд, технопарк – кубики, малоэтажные здания, разбросанные по территории в 32 гектара. Нас это не устроило: ведь мы находимся в 8 километров от Кремля, менее чем в 2 километрах от ТТК, рядом с проспектом Андропова – трассой, ведущей в международный аэропорт Домодедово. Мы хотели создать новую деловую среду не только с удобными, но и с красивыми зданиями, имеющими столичный вид.
В результате первую очередь для нас проектировал "Моспроект-2": российским архитекторам оказалось проще понять стоящие перед нами задачи.
– Вторая очередь Nagatino i-land будет повторять первую или у нее будут характерные особенности?
– Нет, внешне она будет другой. Эту часть нашего делового квартала, как и все последующие, проектируют в архитектурной мастерской Андрея Чернихова, и результат получился, как мне кажется, очень интересным. Это будут не обычные офисы, а здания, фасады которых смогут менять цвет в зависимости от того, под каким углом на них смотрят. Через все здания второй – пятой очередей протянется торговая галерея площадью более 8 тысяч квадратных метров, которая объединит их.
В рамках второй очереди проекта, кроме офисов и паркингов, будет построено собственное отделение милиции, гостиница с фитнес-центром, медицинский центр. Вообще же, мы очень озабочены тем, чтобы наш деловой квартал не превращался после семи вечера в эдакую "мертвую зону" с погасшими окнами и пустыми офисами. Поэтому мы и хотим наполнить его круглосуточной жизнью, оживить социальной инфраструктурой – кафе и ресторанами, фитнесом, магазинчиками, банковскими отделениями, филиалами туристических и страховых компаний.
Кроме того, в проекте, правда, не во второй очереди, а в пятой, есть еще конгресс-центр и еще одна гостиница. Возможно, там будут и апартаменты, о необходимости которых нам рассказали наши немецкие резиденты: им нужно достойное жилье для специалистов-экспатов. Подобное развитие социальной инфраструктуры сделает работу в Nagatino i-land комфортной: людям не надо будет думать, где пообедать, где заплатить в рабочее время за ЖКХ, где купить турпутевки.
– Однако насколько строительство всей этой инфраструктуры "ударит" по стоимости помещений?
– Все это, напротив, призвано привлечь новых арендаторов и покупателей, а не отпугнуть их. Мы сдаем офисы по ставке около 400 долларов за квадратный метр, цена продажи – порядка 3,5 тысячи долларов за "квадрат" - это средние цены по рынку. Среди наших арендаторов – преимущественно средний бизнес, логистические, телекоммуникационные, строительные компании. При этом у нас даже есть льготная партнерская программа с Инвестторгбанком, в рамках которой предприниматели могут в ипотеку прибрести офис, причем залогом по ипотеке служит сам офис.
Кредит представляется сроком на пять лет под ставку от 10% годовых, и аналогов, насколько я знаю, в России подобной программе пока нет. Правда, пока клиенты еще только "пробуют" этот продукт – несколько заявок ждут одобрения в банке, но мы надеемся, что в дальнейшем интерес к данному предложению возрастет, поскольку это редкая удобная возможность приобрести офис в Москве, когда денег на его покупку за собственные средства не хватает.
