Год назад строители в свой профессиональный праздник, который традиционно отмечают во второе воскресение августа, желали друг другу просто выжить. Сейчас же участники рынка недвижимости, перешедшие в 2009 году на голодный паек, могут снова позволить себе задуматься о бутерброде с маслом.
Однако, признаются представители отрасли, костлявая рука кризиса, все же не отпустила их настолько сильно, чтобы они могли вернуться к "шапкозакидательским" настроениям 2005 – 2007 годов: теперь компании делают ставку на жилье, внимательно считают свои расходы и готовятся менять проекты вслед за рыночной конъюнктурой при малейшей необходимости.
Оптимисты против пессимистов
У чиновников и представителей строительных объединений взгляд на ситуацию в отрасли разный. Первые, как правило, полны оптимизма. Например, заместитель министра регионального развития Константин Королевский прямо говорит, что сегодня кризис в строительстве прошел и отрасль восстанавливается. Ему вторит и глава московского стройкомплекса Владимир Ресин, на своей последней пресс-конференции заявивший, что городу удалось решить проблему всех жилых "долгостроев", где была доля столицы.
Что думает Ресин о росте цен на московское жилье
Облегчение, звучащее в высказываниях людей, отвечающих перед налогоплательщиками за строительство, отнюдь не беспочвенно: по итогам июня 2010 года, в РФ было возведено на 3,7% больше жилья, чем годом ранее, а темпы спада объема строительных работ в первые шесть месяцев года замедлились. Если в первом полугодии 2009 года этот показатель сократился на 19,3%, то в январе – июне этого года – только на 3,1% до 1,549 триллиона рублей. Оптимизму способствуют и прогнозы по росту объемов ипотеки в стране – планируется, что по итогам 2010 года в РФ выдадут ипотечных кредитов на 300 миллиардов рублей, что вдвое больше, чем в прошлом году.
Текущее состояние столичных долгостроев и прогнозы по поводу их будущего
"Отрасль встала на путь выхода из кризиса. Окончательно еще не оправилась, но позитивный настрой есть. Происходит оздоровление кредитных портфелей, проекты размораживаются, готовятся новые, потенциальный потребитель жилья размышляет не в категории "покупать" или "не покупать", а думает уже о том, что покупать", – соглашается с чиновниками директор по связям с общественностью корпорации "Главстрой" "Виталий Королев.
Как предполагают сотрудники аналитического центра группы компаний "СУ-155", проснувшийся спрос на жилье, появление привлекательных ипотечных продуктов и все еще небольшой объем предложений на первичном рынке в ближайшем времени будут обуславливать "хоть и медленный, но неуклонный рост цен".
Что происходит с ипотечными ставками в России
"С начала года стоимость на квадратный метр в столице выросла со 120 тысяч рублей до 138 тысяч рублей. Для сравнения: цена за квадратный метр до начала кризиса составляла около 160 тысяч рублей. Несмотря на то, что летний период традиционно корректирует ценник в сторону уменьшения, по итогам года рост неизбежен", – уверены в "СУ-155".
Генеральный директор "Трансстроя" Иван Кузнецов добавляет, что компании, планировавшие реализовывать большие инфраструктурные проекты, в том числе в рамках государственно-частного партнерства, вновь возвращаются к отложенным проектам.
Планы ВЭБа по финансированию строительства жилья
А вот у других строителей настроение гораздо менее радужное, о чем свидетельствуют и данные Росстата. Согласно исследованию ведомства, по итогам первого полугодия, 26% руководителей стройкомпаний в России оказались неудовлетворенны положением дел на рынке недвижимости. При этом 69% топ-менеджеров в строительстве оценили ситуацию "на тройку" и лишь 5% были полностью довольны происходящим.
О том, что строители так и не почувствовали, что жить стало легче, говорит и руководитель аппарата Национального объединения СРО в строительстве Михаил Викторов. Вице-президент же Ассоциации строителей России (АСР) Владимир Пономарев называет сложившуюся в стройотрасли обстановку стагнацией.
Прибыль российских генподрядчиков в кризисный период упала вдвое
"Скорее, строители привыкли к фазе кризисных явлений и привыкли жить по новому формату: и в режиме экономии, и в режиме сокращенного бюджетного финансирования. Я за последнее время объехал ряд федеральных округов, и, хотя ряд отраслей экономики России действительно демонстрируют начало подъема, стройка пока держится на позициях "дна" кризиса", – описывает свои ощущения Викторов.
По его мнению, даже улучшение таких показателей, как ипотечное кредитование и объем жилищного строительства, вряд ли поможет изгнать призрак кризиса: строительный сектор является одним из самых неэластичных в экономике, и поэтому многие явления в нем проявятся лишь через два-три года.
Федеральные ведомства, курирующие сферу недвижимости и земельных отношений
"Строительство подверглось самому болезненному удару кризиса в части объемов и сокращения рабочих мест, и выходить из него отрасль будет медленнее, чем этого хотелось бы", – указывает Викторов.
Это мнение поддерживает и Пономарев, утверждающий, что строительный организм "по-прежнему болен". "Да, острая фаза завершилась, но болезнь не ушла, и выйти из бюллетеня отрасль пока не может", – отмечает вице-президент АСР.
Клиентов хотят вернуть качеством
Между тем, по мере улучшения экономической ситуации граждане России начинают все меньше беспокоиться о том, хватит ли строительным компаниям денег на то, чтобы завершить начатые объекты и все больше о том – в каком состоянии будут сданы в строй новостройки, чье возведение стартовало в кризис, когда было не до изысков.
Когда по мнению чиновников Минрегиона жилье в России станет доступным
Например, в День строителя меньше четверти посетителей сайта "РИА Новости – Недвижимость" пожелали бы стройкомпаниям достроить "недострой", а вот качественнее работать посоветовали бы больше 46%.
Впрочем, уверяют строители, "нестандартные" экономические условия пошли девелоперам лишь на пользу.
"На качестве кризис не отразился. Службы, которые контролируют качество, они же в кризис никуда не делись", – указывает Королевский.
Вице-президент же компании Storm Properties Бабюр Дикер и вовсе подчеркивает, что кризис заставил строить более эффективно.
"Сейчас уделяется больше внимания качеству зданий (планировка, сроки, материалы). Для покупателей недвижимости это огромное преимущество, особенно учитывая то, что цены снизились", – считает он.
Кроме того, обращает внимание, Викторов, с рынка ушли "лишние" строительные компании, занимавшиеся преимущественно "обналичкой" и посредничеством.
"Статистика раньше показывала, что выдано около 300 тысяч лицензий. Сейчас уже через систему СРО получило допуски на право работать около 80 тысяч компаний, что втрое меньше", – напоминает он.
Однако, подчеркивает Пономарев, одного только желания строить лучше мало, ведь "ни одна из существенных проблем предыдущего докризисного периода не решена".
В свою очередь, Кузнецов также указывает на некоторые оставшиеся в строительной отрасли проблемы с качеством – например, строительных материалов.
"Как это ни странно, в нашей богатейшей стране с неисчерпаемыми природными ресурсами практически нет качественного гравия с хорошими показателями дробления, песка нужной для строительства дорог фракции и качественного битума. Если песок и гравий – вопрос геологии нашей страны, то битум – вопрос к его производителям", – поясняет он.
Не самым благоприятным образом, по мнению собеседника РИА Новости, на уровень качества строительных работ влияет и ситуация с тендерами: из-за несовершенства федерального закона о госзакупках номер 94-ФЗ, как правило, госконтракт получают строители, предложившие меньшую цену и кратчайшие сроки, а не гарантировавшие более высокое качество.
"К конкурсам допускаются компании самых разных специализаций и опыта. Например, компания со специализацией пуско-наладочных работ инженерных систем спокойно может претендовать на контракт по гидротехническим работам. А далее следует демпинг. Ну а там, где есть демпинг, не идет речь о качестве стройматериалов и профессионализме подразделения строителей. Вопрос репутации компании не стоит на кону у таких игроков", – сетует Кузнецов.
Выученные уроки
Как уверяют представители стройотрасли, кризис не прошел для рынка даром.
"Если до кризиса девелоперы коммерческой недвижимости смотрели на "жилищников" несколько свысока, то теперь всем ясно, что именно сфера жилищного строительства помогла многим пережить острую фазу кризиса и выступила локомотивом или, как теперь говорят, драйвером, всей отрасли", - приводит пример директор GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Николай Вечер.
Кроме того, констатирует он, комфортнее в трудных экономических условиях чувствовали себя те компании, структура пассивов которых была более взвешенной и базировалась на собственном капитале, а сложнее всего было крупным холдингам, намного сильнее закредитованным, чем "средние" компании.
Наконец, говорит эксперт, игроки стали намного "скромнее" и в своих планах, и в своих действиях: "Рынок от "шапкозакидательских" настроений 2005-2007 годов переходит к общепринятым мировым подходам в оценке возможности и необходимости вхождения в тот или иной строительный проект", – указывает он.
Королев в свою очередь рассказывает, что кризис научил контролю над издержками и более внимательному отношению к длительности инвестиционного цикла в строительстве.
"Контроль над издержками должен оставаться на переднем плане, даже несмотря на хорошую рыночную конъюнктура, за счет которой можно покрывать необоснованные траты. Кроме того, нельзя забывать, что решения о старте проекта принимаются в одних условиях, а реализация многих из этих решений может прийтись на период, когда ситуация серьезным образом изменилась. Соответственно, изначально проект должен быть эластичен, должна быть возможность на ходу вносить коррективы, касающиеся себестоимости и доходности проекта", – подчеркивает он.
Вместе с тем, утверждает Викторов, хотя в кризис строители обрели определенный опыт, выученные уроки им нужно помочь усвоить.
Например, предлагает он, необходимо наращивать присутствие государственного финансирования на рынке через увеличение бюджетов строительства жилья, а также через сохранение и увеличение заказов на инфраструктурные объекты – порты, аэропорты, дороги.
"Вот это и будет вытягивать стройку, а в последующем и сопутствующие сегменты – энергетику, металлургию и так далее. Общеизвестный факт, что одно место в строительстве кормит 7-10 мест в соответствующих отраслях экономики", – напоминает он.
Впрочем, Вечер призывает строителей не слишком увлекаться надеждой на госпомощь.
"Наша строительная отрасль почему-то все время нуждается в господдержке. Это касается как стоимости и доступности денежных ресурсов, так и мер по стимулированию сбыта. Но если год назад программы по выкупу государством квартир или прямому госзаказу были для отрасли вопросом жизни и смерти, то сейчас, как говорится, "несколько отпустило", – отмечает глава петербургского офиса GVA Sawyer.
С тем, что строительные компании сейчас уже смогут дожить до подъема рынка недвижимости и без поддержки государства, согласен и Королев.
Однако, рассуждает он, сегодня частный инвестор в большинстве случаев финансирует еще и строительство объектов инженерной и социальной инфраструктуры, платит за присоединение к электросетям и обслуживает прочие обременения, компенсируя все эти расходы увеличением стоимости квадратного метра.
"Поэтому участие бюджетов всех уровней в реализации жилищных проектов может существенным образом стимулировать рынок. Государство предоставляет землю, финансирует инфраструктуру, а частная компания строит дома", – резюмирует он, добавляя, что застройщики ждут помощи еще и в части сокращения сроков выдачи разрешительной документации на строительство, а также надеются на поддержку при создании новых производств и на снижение таможенных пошлин на импорт оборудования, не имеющего отечественных аналогов.
