Китайских инвестиций в недвижимость России на фоне кризиса в прошлом году многие ждали как манны небесной. Однако деньги из Поднебесной на большинстве российских строек так и не появились, хотя слухов о "входе" компаний из КНР в тот или иной крупный проект или о том, что кто-то из отечественных девелоперов наконец получит доступ к китайскому финансированию, было предостаточно.
Какие вопросы китайские предприниматели чаще всего задают при переговорах с российскими партнерами и почему Москва является для большинства из них самым "закрытым" городом в РФ с точки зрения вложения средств, "РИА Новости - Недвижимость" рассказал председатель правления Российско-китайского центра торгово-экономического сотрудничества Сергей Санакоев.
– Сергей Феликсович, в прошлом году на фоне нашумевшей истории с закрытием Черкизовского рынка начали появляться слухи о том, что китайские предприниматели якобы готовят множество сделок по покупке торговых центров в Москве, которые бы могли заменить "Черкизон". Насколько они соответствовали действительности?
– Ожидания, связанные с тем, что китайские бизнесмены так или иначе после закрытия Черкизовского рынка будут играть более активную роль на российском рынке торговой недвижимости, имеют свое рациональное зерно.
Напомню, ежегодно до кризиса торговый оборот России и Китая рос на 30%. Казалось бы, цифра весьма значительная. Однако, если посмотреть на абсолютные суммы, то они окажутся мизерными в сравнении с другими странами. В значительной степени подобное отставание было связано с огромными объемами нелегального импорта китайских товаров. Например, в начале 2000-х годов, когда весь оборот российско-китайской торговли составлял 20 миллиардов долларов, нелегальный импорт равнялся 10 – 12 миллиардам долларов, то есть фактически был больше легального.
Сейчас, конечно, он стал значительно меньше, но все равно остается очень высоким. По оценкам наших экспертов – около 6-7 миллиардов долларов, и это при торговом обороте между РФ и КНР в 55 миллиардов долларов в 2009 году.
С закрытием Черкизовского рынка ситуация стала существенно меняться: когда товары поступают легально, с оформлением всех товарно-сопроводительных документов, можно использовать активнее банковскую систему, лизинговые схемы и так далее. При этом должна вырасти и сама инфраструктура торговли.
Уже сейчас спрос на качественные торговые объекты среди предпринимателей из КНР существенно вырос, и мы ожидаем, что данная потребность будет расти и дальше. При этом сначала спрос быстрее всего будет увеличиваться в Москве, а затем эта тенденция получит свое логичное продолжение и в регионах. Потенциал роста спроса среди китайских предпринимателей на качественные торговые объекты после закрытия Черкизовского рынка, по нашим оценкам, достигает от 20 до 50% в год в зависимости от экономической конъюнктуры.
– Почему раньше китайские предприниматели не были заинтересованы в торговых центрах за пределами МКАДа?
– Опять-таки из-за нелегального импорта: управление его потоком требовало сосредоточение товара в одном месте. Думаю, "китайские" торговые центры появятся прежде всего по пути следования товаров из КНР в Москву – в Хабаровске, Иркутске, Екатеринбурге, Оренбурге, Владивостоке и Новосибирске. Кроме того, мы прогнозируем развитие таких торговых центров на юге России и в Поволжье – в Ростове-на-Дону, в Ставропольском крае, в Казани, в Саратове.
Уже сейчас во всех этих регионах есть не просто некие девелоперские "прожекты", а конкретные готовые объекты, интересующие китайцев. Как правило, речь идет о центральных торговых точках, достаточно крупных для регионов, – 15-20 тысяч квадратных метров.
Хочу обратить внимание, что в данном случае формы сотрудничества не принципиальны – это может быть и приобретение в собственность, и аренда. Важно, что товары будут попадать напрямую к потребителю, минуя целую цепочку посредников.
– Почему вы не называете подмосковные населенные пункты в качестве мест, где могут возникнуть китайские торговые объекты? Ведь сейчас мы постоянно слышим, что в тот или иной город в Московской области собираются переехать китайские предприниматели с Черкизовского рынка, чтобы организовать новый торговый объект…
– Потому что Московская область привлекательна для китайцев прежде всего как место размещения крупных складских комплексов – как с точки зрения свободных земельных участков, так и с точки зрения удобных подъездных путей. Однако много складских объектов китайцам в Подмосковье не нужно – достаточно двух-трех. Исключением может стать только земля, прилегающая к МКАД, или например, торгово-логистический центр "Коробово".
.
– Если вернуться к столице РФ, то сколько торговых объектов сегодня уже "контролируются" китайцами – куплены или арендованы преимущественно ими?
– Китайские компании – одни из крупнейших инвесторов в недвижимость в мире на сегодняшний день. Особенно это видно в Европе, Юго-Восточной Азии и Африке. Интересна им и Россия: они понимают, что рынок недвижимости в РФ имеет большой потенциал.
Однако крупными объектами в России китайцы пока не владеют: самый большой объект – это универмаг "Дружба" в Москве, да и его площадь невелика.
Откровенно говоря, во многом китайские инвестиции в рынок недвижимости столицы РФ сейчас сдерживаются искусственно городскими чиновниками. То есть предпринимателю из КНР максимум, что можно сделать в Москве, это открыть небольшой китайский ресторанчик. Ну а если речь заходит о вложениях такого размера, где нужно взаимодействовать с чиновниками выше средней руки, бизнесмены фактически наталкиваются на непреодолимые административные барьеры.
Яркий пример – это строительство делового центра "Парк Хуамин" рядом со станцией метро "Ботанический сад" в Москве. Идея его создания была высказана еще Владимиром Путиным на встрече с Премьером Госсовета КНР Чжу Жунцзи в 2001 году, сам проект, предполагающий возведение 200 тысяч квадратных метров офисов, гостиницы класса "пять звезд", апарт-отеля и конгрессно-выставочного центра, получил поддержку на высшем уровне и в России, и в Китае. Однако после того, как в 2007 году прошла торжественная церемония закладки первого камня в основание комплекса, проект, по сути, не сдвинулся с места. Его реализацию фактически полностью затормозили московские власти.
А теперь подумайте: если даже реализация проекта такого уровня в Москве заморожена на неопределенный срок, то какие препятствия предстоит преодолеть в столице другим китайским компаниям, желающим зайти на городской рынок недвижимости. Неудивительно, что пока предприниматели из КНР мало "играют" на стороне собственников объектов, им приходится довольствоваться только ролью арендаторов.
– Где сейчас в столичном регионе в основном сосредоточена китайская торговля?
– Это, например, рынки "Садовод" на юго-западе столицы и "Эмерал" в Восточном Бирюлеве. Впрочем, если честно, я не совсем понимаю, каким образом они действуют, ведь в Москве вроде бы вещевые рынки запрещены. Мы своих клиентов, в частности, об этом предупреждаем и не рекомендуем рисковать, работая с такого рода объектами.
С другой стороны, закрытие Черкизовского рынка подтолкнуло развитие комплексов более цивилизованного формата – таких, как строящийся в 8 километрах от МКАД в Домодедовском районе Подмосковья RDI Group, и "Косинская Плаза", который в прошлом году приобрели у AFI Development сирийские инвесторы. В последний, кстати, китайские арендаторы, входят особенно охотно, так как он их устраивает и с точки зрения инфраструктуры, и с точки зрения парковки, и с точки зрения транспортной доступности. Сейчас компании из КНР арендовали там уже тысячи торговых мест.
В Москве, кроме торговых центров, для китайских предпринимателей привлекательны и точки, находящиеся в управлении московского ГУП "Орион" - так называемые торгово-пешеходные комплексы. Естественно, нельзя сказать, что все подобные объекты займут в скором времени китайцы, однако при нормальном рыночном развитии, существенная часть данных точек действительно может оказаться у них в аренде.
– Что сейчас происходит с китайскими торговцами с Черкизовского рынка?
– Я могу предположить, что они где-то притаились. Говорят, товары находятся за рубежом, недалеко от российской границы. При этом, судя по рассказам некоторых китайских предпринимателей, многие из их товарищей, работавших на Черкизовском рынке, имеют просроченные визы и боятся выходить из своего жилья. Называют даже цифру в 30 тысяч человек, но, думаю, на самом деле таких китайцев значительно меньше.
Я, кстати, сторонник объявления некой амнистии для этих людей, в известной степени оказавшихся заложниками ситуации – пусть те, кто хочет вернуться в КНР, возвращаются, а те, кто хочет продолжить бизнес в России, получат возможность для легализации.
Помочь китайцам пытаются сами китайцы – те бизнесмены, которые занимают активную жизненную позицию и у которых с документами все в порядке.
– А сами владельцы Черкизовского рынка?
– Понимаете, у них изначально не было задачи поддержать этих людей – они ведь стремились создать максимально нелегальную систему, выжимавшую из китайских торговцев все соки.
– Как много российских предпринимателей – собственников недвижимости хотят сейчас сотрудничать с китайцами, сдавая им в аренду свои объекты на легальных основаниях?
– Очень много. Но как только мы рассказываем о сегодняшнем положении дел с китайским бизнесом в Москве и российские бизнесмены узнают, что китайцы отнюдь не скупают все, что плохо лежит вокруг, пыл многих значительно остывает.
– А китайских предпринимателей в России интересуют в плане недвижимости только торговые центры?
– Отнюдь. Сейчас появилось большое количество проектов, связанных с созданием производств. Предпринимателей из КНР привлекают, как правило, проекты двух разных родов: во-первых, создание "с нуля" или доведения до завершения "недостроя" в сегменте промышленной недвижимости. В этих случаях чаще всего речь идет о промышленности стройматериалов, автопроизводствах, например, по сбору строительной техники.
Другое направление интересно с точки зрения строительства неких технопарков или бизнес-инкубаторов. Такого рода объекты недвижимости – а у китайцев есть богатый опыт по их созданию – необязательно должны располагаться на большом земельном участке, в них формируются условиях для размещения предприятий малого и среднего бизнеса. Подобные проекты для инвесторов интересны не только и даже не столько с точки зрения получения арендной платы за помещения, а с точки зрения предоставления сервисных услуг – юридических, транспортных, аудиторских.
Многие китайские инвесторы, которые хорошо представляют, что это за вид бизнеса, готовы прямо сейчас вкладывать средства в создание подобных объектов в России и приводить туда своих якорных арендаторов. Я могу сказать, что на сегодняшний день на повестке дня есть десятки таких проектов – от Калининградской области и Подмосковья до Забайкальска и Приморского края. Точнее количество проектов обозначить трудно: в Китае было создано 24 тысяч свободных экономических зон, сейчас осталось работать 6 тысяч.
С промышленными объектами в этом плане проще: там девелопер точно знает, сколько и куда он готов инвестировать. Сейчас в России начинают реализовываться примерно 30 проектов общей стоимостью 3 миллиарда долларов.
– Это много или мало для таких стран, как Россия и Китай?
– Как человек, 16 лет занимающийся только этим направлением, я считаю, что это очень мало. Сегодня и китайско-американские, и китайско-европейские экономические взаимоотношения в разы и качественно, и количественно превышают российско-китайскую торговлю.
– Китайские инвесторы приходят только с деньгами или уже со своей рабочей силой, со своими подрядчиками и так далее?
– Бытует ошибочное мнение, что Китай всегда одним из условий своих инвестиций ставит возможность "высадить" на стройку десант из 1-2 тысяч своих рабочих. Это абсолютная ложь, такой постановки вопроса я никогда не слышал за все свое время работы с китайцами.
Если говорить о строительстве, то вообще приходится признать, что китайские рабочие не способны конкурировать в РФ с таджиками, украинцами, молдаванами или белорусами, хотя, конечно, они вызывают интерес с точки зрения дисциплины и готовности жить в самых скромных условиях быта. Однако китайцы, которые в состоянии оформить паспорт для выезда, пройти через процедуру отбора через уполномоченные рекрутинговые компании, как правило, не согласны работать за гроши, которые им здесь готовы платить.
Характерный пример – башня "Федерация", подрядчиком которой является Всекитайская инженерно-строительная корпорация. Ей была выделена квота в 700 человек для стройки, но по ней корпорация привлекла максимум 400 китайцев, а остальное "добрала" гражданами Белоруссии – это оказалось банально дешевле.
Однако китайское государство, участвуя в переговорах о китайских инвестициях в тот или иной рынок, действительно всегда тщательно защищает интересы своих предпринимателей и старается создать им все условия для выхода на этот рынок. Пример: если государственный банк Китая выдает кредит на некий российский объект недвижимости, то он этот кредит выдает не российской компании, а своей, китайской – например, Шанхайской строительной корпорации. И тогда эта китайская компания может взяться за подряд строительства некого жилого массива на условиях build and transfer, предусматривающих, что оплата ее услуг происходит только после завершения объекта.
– А если российские девелоперы не хотят работать с китайскими подрядчиками?
– Тогда есть другой способ. Китайские банки прекрасно выдают межбанковские кредиты по низким ставкам на длительные периоды времени. Миллиардные китайские кредиты уже сейчас имеют Газпромбанк, Сбербанк, ВЭБ, ВТБ.
– Но как-то о российских строителей, получивших кусок от пирога из юаней, не слышно…
– Потому что, по мнению китайцев, российские предприниматели должны обращаться в российские банки, а к ним могут обратиться только китайские компании. Однако мы работаем над изменением этой ситуации.
В частности, сейчас речь идет о том, что Эксимбанк Китая и Торгово-промышленный банк Китая (ICBC) будут задействованы в выдаче кредитов российским строительным организациям. Сегодня мы находимся в стадии согласования форм гарантий с российской стороны. И опять-таки вопрос тормозится не китайской стороной, а российской, поскольку пока российские кредитные организации не подтверждают готовность давать гарантии по кредитам китайского банка российским девелоперам. Недавно мы вместе руководителем Ассоциации строителей России (АСР) Николаем Кошманом подготовили соответствующее обращение о содействии ускорения этого процесса к президенту Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) Александру Шохину.
Возможно, в ближайшее время состоится и специальное совещание Минэкономразвития с участием банков, посвященное этой проблеме.
– Отсутствие выстроенной финансовой системы – это единственная причина, по которой в России вообще не слышно о крупных совместных российско-китайских проектах, которые бы действительно реализовывались, а не планировались? Даже реализация "Балтийской жемчужины" в Петербурге приостановилась…
– С одной стороны, корень этой проблемы надо искать в общем инвестиционном климате, сложившимся в России, и в отношении к китайским компаниям, которое даже более негативно, чем к любым другим иностранным компаниям.
С другой стороны, строительный рынок России сам по себе достаточно закрыт. Очень трудно представить, чтобы китайский подрядчик кому-то из заказчиков давал бы 20-процентный откат. Существуют некие "российские" правила, определяющие коррумпированную среду в этой отрасли, и никакие китайцы там не нужны.
Что касается "Балтийской жемчужины", то это особый случай, стоящий особняком. Власти Петербурга, утверждая концепцию этого проекта, позиционировали его как глобальный градостроительный и ставили задачу по расширению городской черты за счет создания нового жилого массива с нормальной инфраструктурой. Тендер на реализацию "Балтийской жемчужины" выиграл консорциум во главе с Шанхайской заграничной объединенной инвестиционной компанией.
А потом оказалось, что консорциум был создан, чтобы собирать инвестиции не у государственных китайских компаний, а вообще в целом в мире, включая Россию. Получилось, что Петербург получил не крупного инвестора, а компанию, которая приехала и начала искать деньги в самой России. И тогда стало непонятно, зачем, собственно, такой инвестор вообще нужен городу. В результате основным стопором "Балтийской жемчужины" стала неэффективность и непрофессиональность управления, наложившаяся на кризис.
– Вы уже отмечали, что китайские компании и китайская власть при переговорах выступают, что называется, "единым фронтом". А российские власти поддерживают отечественные организации в переговорах с китайцами?
– В значительно меньшей степени.
– То есть при переговорах с китайцами российские бизнесмены изначально должны готовиться к большим уступкам?
– Поймите, не то чтобы китайцы "продавливают" российских бизнесменов на переговорах – они просто считают, что успешный результат переговоров гораздо больше нужен нам, чем им. Они-то себя отлично чувствуют и у себя в стране, и на внешних рынках. Если вы думаете, что китайцы будут просить нас в чем-то открыться, то вы очень глубоко заблуждаетесь.
У наших китайских партнеров есть свой собственный опыт реформ: 30 лет подряд они всеми правдами и неправдами добивались, чтобы к ним пришли иностранные инвесторы, и перед каждой компанией, готовой вложиться в экономику КНР они стелили ковровую дорожку. Результат – около 1 триллиона долларов прямых накопленных инвестиций. Сейчас китайцы знают себе цену – теперь и США, и Европа стоят с протянутой рукой за китайскими инвестициями.
Поэтому еще несколько лет назад, ведя с нами переговоры, контрагенты из КНР, очень удивлялись, когда на вопрос о преференциях при инвестициях в РФ мы отвечали, что вкладывать деньги им придется на общих основаниях. Сегодня они на это реагируют уже спокойнее: в самом Китае из-за боязни перегрева экономики многие льготы для инвесторов сняты. Поэтому сегодня самая "больная" тема для китайских предпринимателей при начале работы в России – это наличие точно сформулированных "правил игры" в том или ином регионе и точное их соблюдение.
