Проект скоростной платной автотрассы "Москва – Санкт-Петербург" постепенно начинает обретать реальные черты. Так, в конце апреля стали известны некоторые детали финансирования дороги. Госкорпорация "Банк развития" (ВЭБ) и Сбербанк предоставят ООО "Северо-Западная концессионная компания" (СЗКК), победителю конкурса на строительство и эксплуатацию магистрали, синдицированный кредит в объеме 29,2 миллиарда рублей. Кроме того, ВЭБ может пробрести до 70% облигаций СЗКК, размещение которых также является частью разработанного Сбербанком и "Банком развития" плана по финансированию проекта трассы. Общий же объем облигационного займа составит 10 миллиардов рублей, его эмиссия должна произойти в течение ближайших трех-четырех месяцев.
Определение схемы поступления денег в проект – положительный сигнал рынку, считают участники рынка недвижимости. По мнению экспертов, отдельные участки земли, расположенные вблизи платной дороги, уже в скором будущем могут взлететь в цене минимум на треть, но только при условии, что их владельцы начнут развивать девелоперские проекты "правильного" формата.
Проект трассы: сроки и финансовая схема
Протяженность будущей платной автотрассы от Москвы до Санкт-Петербурга "М-10-С" составит около 650 километров, ширина проезжей части дороги - десять полос на выезде из Москвы, восемь полос - в Ленинградской и Московской областях и шесть полос - на территории Тверской и Новгородской областей.
Согласно проекту, дорога пройдет через Бусиново, минуя все традиционные пробки в районе старой Ленинградки. По дороге до Санкт-Петербурга будет построено 32 развязки, 85 мостов и 167 путепроводов, а уже в Санкт-Петербурге новая трасса сольется с дорогой на Финляндию.
Первый участок дороги, который планируется построить – с 15-го по 58-й километр – будет прокладываться на основе государственно-частного партнерства. Ввод его в эксплуатацию запланирован на 2014 год. Общая стоимость инвестпроекта оценивается в 63,4 миллиарда рублей. Правительство РФ предоставило госгарантии на сумму 24,5 миллиарда рублей по облигациям, выпускаемым для реализации этого проекта.
При этом принять участие в финансировании проекта наряду со Сбербанком и ВЭБом, уже подписавшими кредитный договор с СЗКК, может Европейский банк реконструкции и развития. Как организатор финансирования, "Банк развития" продолжит взаимодействие с ЕБРР с целью обеспечения вхождения международной финансовой структуры в проект до октября текущего года.
Первыми появятся АЗС, мотели и кафе
В том, что появление на северо-западном направлении от Москвы новой скоростной трассы окажет позитивное влияние на рынок недвижимости всех регионов, через которые пройдет платная дорога, не сомневается ни один из собеседников "РИА Новости - Недвижимость".
"Любой проект по строительству автомобильной трассы оказывает серьезное воздействие на привлекательность земель и объектов недвижимости, расположенных на территориях, по которым она проходит. Такие проекты улучшают транспортную доступность и, в общем случае, увеличивают привлекательность всех видов недвижимости – жилья, складов, офисов, гостиниц", – говорит директор департамента оценки и консалтинга "Colliers International Москва" Полина Кондратенко.
При этом пока специалисты не имеют однозначного мнения на предмет того, какой из сегментов коммерческой недвижимости больше всего выиграет от размещения объектов вблизи трассы "Москва - Санкт-Петербург".
Например, генеральный директор "Colliers International Санкт-Петербург" Николай Казанский считает, что в первую очередь дорога будет способствовать развитию таких форматов, как гипермаркеты, тяготеющие к выезду из городов, технопарки и производственные площадки (при наличии удобных транспортных развязок), придорожная торговля, общепит, мотели, стоянки для грузового транспорта и автозаправочные станции (АЗС).
А вот о строительстве по маршруту трассы складских комплексов, по его мнению, думать пока еще слишком рано.
"Это пока представляется неактуальным, так как эти функции больше тяготеют к размещению вблизи крупных транспортных узлов в границах города, аэропортов, таможенных постов. Размещать такие объекты где-то вдоль трассы нецелесообразно. Так, например, сейчас подавляющее количество запросов производственных компаний в Петербурге сводятся к объектам, расположенным на удалении не более 50 километров от КАД, реже – в 100-120 километрах от КАД. Уровень вакантных площадей в складских комплексах на юге города (в районе Шушар) пока еще слишком высок, чтобы говорить об альтернативе строительства новых объектов на еще большем удалении от города", – подчеркивает глава петербургского подразделения Colliers International.
С ним, впрочем, не совсем согласен генеральный директор "Эспро Девелопмент" Виталий Антонов.
"Несомненно, что для многих компаний будут интересны с точки зрения логистики качественные складские объекты, которые будут отличаться высокой транспортной доступностью", – ожидает он.
Однако и Антонов полагает, что вопрос строительства складских комплексов на участках около трассы "Москва-Петербург" будет гораздо актуальнее через четыре года.
"Очевидно, что сложности с согласованием проекта планировки территории из-за планируемого прохождения рядом скоростной платной автомагистрали "Москва – Санкт-Петербург" отпугивают многих потенциальных девелоперов коммерческой недвижимости. Завязанная на данной проблеме цепочка вопросов очень сложная, даже существует риск потери части территории земельного участка или возникновения необходимости изменения проекта или конфигурации будущего комплекса. Поэтому многие сейчас выбрали выжидательную позицию", – объясняет он.
"Загородка" ждет освобождения от пробок
Выиграет от строительства платной магистрали и загородный сегмент, особенно в Ленинградской и Московской областях, убеждены эксперты. Руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов напоминает, что в настоящее время вокруг Москвы "критически мало нормальных трасс".
"Сейчас это Новорижское, Киевское, Симферопольское шоссе и, пожалуй, все. Когда дорога до загородного дома из-за бесконечных пробок и узких дорог, проходящих через населенные пункты, становится многочасовой пыткой, то сам загородный дом вместо второго жилья превращается в "дачу", куда выезжают раз в год. При таком раскладе, естественно, невозможно говорить о развитии области, развитии рынка, развитии инфраструктуры и появлении цивилизованной "одноэтажной России". Уже поэтому создание современной быстрой дороги – плюс", – указывает он.
С ним согласен и руководитель отдела стратегического консалтинга и оценки, партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин, надеющийся на то, что в результате строительства новой дороги направление на Санкт-Петербург перестанет отпугивать потенциальных покупателей из-за транспортной доступности.
Однако, предупреждают игроки рынка недвижимости, однозначным плюсом соседство с трассой в сегменте загородки не является. "Особенного желания жить около трассы с потоком 80-100 тысяч автомобилей в сутки, думаю, ни у кого нет", – констатирует ведущий эксперт-аналитик департамента консалтинга "GVA Sawyer, Санкт-Петербург" Владислав Фадеев.
В качестве примера того, какое разное влияние прохождение трассы "Москва – Санкт-Петербург" может оказать на загородный проект, Таганов приводит два подмосковных проекта – "Маленькую Шотландию" и "Ивакино-Покровское". Первый из них, уточняет он, оказывается в безусловном "плюсе" – у него появляется удобный выезд на скоростную магистраль при том, что поселок остается защищенным от выхлопов и шума дороги лесным массивом, тогда как второй, напротив, явно проигрывает – трасса проходит буквально в 50 метрах от проекта.
"В выигрыше будут в первую очередь те участки, которые окажутся в 5-10 минутной автомобильной доступности от трассы, будут иметь удобный выезд на нее и при этом трасса не будет "слышна", – резюмирует эксперт.
Спекуляций не избежать
Проводя аналогии с тем, как рынки Ленинградской и Московской областей уже реагировали на появление новых дорог, собеседники агентства однозначно ожидают роста цен на почти все участки, которые окажутся недалеко от трассы.
"В качестве примера могу привести Приозерскую трассу в Санкт-Петербурге: после реконструкции дороги значительно повысилась стоимость земли в этом районе", – комментирует генеральный директор Maris Properties в ассоциации с CB Richard Ellis Борис Мошенский.
Вместе с тем, точно сказать, каков потенциал роста стоимости земли, решаются далеко не все аналитики. "Если проводить параллели с Киевским шоссе, то в процессе реконструкции средняя цена загородных объектов вдоль данной трассы увеличилась до 40%", – прогнозирует Халин.
Таганов ожидает роста цен минимум на 30%. А вот директор по развитию, управляющий партнер Bluestone Group Денис Трущенко намного более оптимистичен. "Как правило, участие крупных кредитных организаций в судьбе проекта дает основание надеяться на его гарантированное завершение. Убежден, что это подтолкнет многие юридические организации – собственников земли в Подмосковье по указанному направлению к конъюнктурной спекуляции ценами на продажу. Колебание к базовому уровню может достигнуть до 50 и более процентов", – подчеркивает он.
Впрочем, Фадеев из GVA Sawyer считает любые прогнозы относительно динамики цен на землю излишне рискованными, пока до конца не ясен окончательный маршрут трассы.
"Многое зависит от того, что и с чем сравнивать. Если сравнивать текущее состояние участка в лесу, рядом с которым в будущем предполагается строительство съезда с трассы "Москва-Петербург", то, естественно, его цена только вырастет в дальнейшем. Более того, его цена будет расти, как только станет окончательно понятен маршрут трассы. Возникает вопрос, как будет осуществляться продажа земли в наиболее привлекательных местах. Ведь разница в стоимости участков может быть колоссальна", – указывает он.
Поэтому, объясняют специалисты, до сих пор никто из девелоперов не рискнул заявить, что начинает проект, "завязанный" на строительство платной магистрали, хотя возможность прибыли очевидна даже ребенку.
В частности, как говорит тот же Фадеев, сейчас "слишком высока неопределенность со строительством, а следовательно, и слишком высоки риски подобного инвестирования в проекты".
"Требуется время, чтобы детально оценить последствия влияния строительства платной автотрассы и принять то или иное управленческое решение. Но, безусловно, существует ряд инвесторов, которые готовы вкладываться в самые безумные проекты. В дальнейшем у них есть два пути. Первое и более вероятное – стать проблемным активом. Второе – стать успешным проектом", – заключает эксперт.
