Каких-то два года назад перспектива исхода иностранных инвесторов с российского рынка коммерческой недвижимости казалась невероятной. В нее просто никто не верил. Консалтеры дружно рассказывали рынку о том, что кризис его обойдет стороной и что международные компании уже чуть ли не в очередь выстроились, чтобы инвестировать в Россию. Прошло немного времени, и осенью 2008 года мировой кризис заставил наш рынок недвижимости забыть о потоке иностранного капитала, а иностранных инвесторов сконцентрироваться на "домашних" рынках.
Рынок уснул, и, по наблюдению экспертов, в 2009 году на рынке коммерческой недвижимости РФ инвестиционные сделки носили единичный характер и, скорее, были исключением, чем практикой. Этот год вызывает у специалистов гораздо больше оптимизма, однако стоит ли надеяться на быстрое возвращение евро и долларов в виде международных вложений в Россию? Не все собеседники "РИА Новости – Недвижимость" дали положительный ответ без раздумий.
Страх против жадности
По словам руководителя отдела исследований компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko Дениса Соколова, поведение инвесторов во всех странах зависит от двух факторов – страха и жадности. Когда страх пересиливает жадность, инвестор уходит с рынка и находит себе место в более спокойных странах, но потом жадность снова начинает настойчиво звать его обратно.
Рынок уснул, и, по наблюдению экспертов, в 2009 году на рынке коммерческой недвижимости РФ инвестиционные сделки носили единичный характер и, скорее, были исключением, чем практикой. Этот год вызывает у специалистов гораздо больше оптимизма, однако стоит ли надеяться на быстрое возвращение евро и долларов в виде международных вложений в Россию? Не все собеседники "РИА Новости – Недвижимость" дали положительный ответ без раздумий.
Страх против жадности
По словам руководителя отдела исследований компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko Дениса Соколова, поведение инвесторов во всех странах зависит от двух факторов – страха и жадности. Когда страх пересиливает жадность, инвестор уходит с рынка и находит себе место в более спокойных странах, но потом жадность снова начинает настойчиво звать его обратно.
Если смотреть на ситуацию в России, добавляет он, то в конце 2008 и 2009 годах страха у инвесторов, было куда больше, чем жадности.
Когда в сентябре 2008 года произошел ряд очень серьезных потрясений на мировых финансовых рынках, напоминает председатель совета директоров GVA Sawyer Камерон Сойер, запаниковавшие инвесторы вывели свои деньги из стран, которые они считали рискованными, "особенно с так называемых развивающихся рынков, как Россия".
"Крупномасштабные проекты были приостановлены, спрос со стороны арендаторов практически полностью прекратился на определенное время, пока компании пытались оценить степень катастрофы. Девелоперские компании стали неликвидными и в некоторых случаях обанкротились, а рынок переживал худший из всех кризисов, которые когда-либо были, даже хуже, чем в 1998", – отмечает он.
Кризис вызвал на рынке свободное падение арендных ставок, поэтому говорить об уровне капитализации и заинтересованности инвесторов в 2009 году даже не приходилось.
"Они не смогли бы даже определить цену сделки", – отмечает руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании DTZ Стефано Карози.
Когда в сентябре 2008 года произошел ряд очень серьезных потрясений на мировых финансовых рынках, напоминает председатель совета директоров GVA Sawyer Камерон Сойер, запаниковавшие инвесторы вывели свои деньги из стран, которые они считали рискованными, "особенно с так называемых развивающихся рынков, как Россия".
"Крупномасштабные проекты были приостановлены, спрос со стороны арендаторов практически полностью прекратился на определенное время, пока компании пытались оценить степень катастрофы. Девелоперские компании стали неликвидными и в некоторых случаях обанкротились, а рынок переживал худший из всех кризисов, которые когда-либо были, даже хуже, чем в 1998", – отмечает он.
Кризис вызвал на рынке свободное падение арендных ставок, поэтому говорить об уровне капитализации и заинтересованности инвесторов в 2009 году даже не приходилось.
"Они не смогли бы даже определить цену сделки", – отмечает руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании DTZ Стефано Карози.
При этом, добавляет заместитель директора департамента инвестиционных услуг Colliers International Игорь Пущен, наиболее сложная ситуация оказалась в офисном секторе Москвы, где наблюдались наиболее значительные темпы роста в предкризисный период, а значит и "последствия кризиса сказались столь же сильно".
В свою очередь, говорится в отчете компании Knight Frank, рынок торговой недвижимости Москвы в меньшей степени пострадал под негативным воздействием кризиса по сравнению с офисными и складскими объектами. Уровень вакантных помещений в целом по рынку составляет примерно 5-7%, поэтому успешные торговые центры, являясь источниками стабильного дохода, практически не выставляются собственниками на продажу.
Чего боятся инвесторы
Как следует из материалов компании Knight Frank, обусловленная влиянием кризиса коррекция цен в России была более глубокой, чем на развитых западных рынках, а значит и потенциал российских активов при "прочих равных" должен быть более высоким для инвесторов. Это с теоретической точки зрения. Однако на выставке MIPIM-2010 в Канне представители рынка недвижимости в очередной раз усомнились в этом.
По их мнению, несмотря на снижение цен, российский рынок пока не слишком привлекателен для инвесторов, поскольку не может предложить им ни очень качественных объектов, ни высокой доходности, которая бы компенсировала им высокие риски вложений средств в нестабильной экономической ситуации.
В частности, президент "Промсвязьнедвижимости" Дмитрий Ермолов заявил, что в настоящий момент на рынке нет инвесторов, готовых совершать крупные сделки объемом больше 50 миллионов долларов. А управляющий директор Raven Russia Эдриан Бейкер признался, что его компания обладает свободными денежными средствами в размере 140 миллионов долларов, но не может "найти объекты, которые бы компания смогла проинвестировать на них".
Директор отдела фондов недвижимости управляющей компании "Тройка Диалог" Сергей Васин объясняет нежелание инвесторов вкладывать деньги тем, что тем, что отечественные объекты не соответствуют их требованиям по таким параметрам, как срочность, доходность, ликвидность и возвратность.
"Инвестиционное качество недвижимости сейчас подорвано. Его необходимо восстанавливать, потому что сейчас рынок недвижимости не соответствует требованиям инвесторов", - утверждает он.
Обещания вернуться
Вместе тем, говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, ряд иностранных инвестиционных фондов сегодня сохраняет интерес к российскому рынку. В пример он приводит Evans Randall (сделка по приобретению бизнес центра Silver City) и Hammar Invest AB (сделка по приобретению пакета акций группы компаний "Лаверна".
В то, что ближайшее время поток долларов и евро из-за рубежа в рынок недвижимости РФ возобновится, верят также консалтинговые компании CB Richard Ellis и Jones Lang LaSalle. При этом консалтеры предупреждают, что в основном внимание инвесторов сосредоточится на российской столице.
Первая из них выпустила доклад, согласно которому в 2010 году около 90% оборота инвестиционного капитала в Европе придется на Варшаву, Будапешт, Прагу и Москву.
"СП из международных и местных инвесторов выбирают своей целью Москву с ее достаточно гибким рынком. Ожидается, что столица России будет в 2010 году одним из самых активных рынков недвижимости", – прогнозирует CBRE.
Менее оптимистичны эксперты JLL. Результаты их исследования, где перспективы российской недвижимости сравниваются с перспективами рынков других стран БРИК – Китая, Индии и Бразилии, свидетельствуют, что отечественный рынок проигрывает другим странам и по динамике экономического роста, и по действию стимулирующих мер.
"Но пока инвесторы продолжают колебаться, арендаторы начали покупать площади для собственного использования, поскольку они считают, что рынок достиг дна", – обращают внимание специалисты.
А вот из отчета еще одной авторитетной консалтинговой компании – Knight Frank – следует, что международные инвесторы в ближайшее время скорее будут использовать возможности, открывшиеся на рынках недвижимости ведущих стран Европы (таких как Великобритания, Германия, Франция). Это, по мнению Карози, объясняется тем, что на зрелых рынках инвесторы могут точнее определить риски.
Еще одним интересным для инвесторов рынком может считаться Польша, так как это единственное государство в Центральной и Восточной Европе, в которой не было засвидетельствовано снижения ВВП во время кризиса, добавляет Карози.
"Несмотря на то, что цены на этих рынках снизились незначительно, они продолжают привлекать покупателей более широким выбором активов инвестиционного качества, высокой ликвидностью и устойчивостью перед внешними шоками", – считают специалисты Knight Frank, прогнозируя, что иностранные покупатели вряд ли значительно активизируют свою деятельность в России в 2010 году.
На что могут дать деньги
По мнению Сойера, в настоящий момент гостиницы бизнес-класса (класса "четыре звезды" или, если применять жесткие европейские стандарты, класса "три звезды") являются для инвесторов наиболее привлекательным видом активов, так как "эти здания продолжают хорошо функционировать, где бы они ни находились в России".
Самое худшее положение, продолжает он, у логистических площадей, которые недостаточно доходны в сегодняшних экономических условиях для того, чтобы привлечь инвестиции. Базовая доходность по затратам на строительство ниже, чем стоимость доступных займов, добавляет Сойер.
"С офисной недвижимостью дело обстоит лучше в плане доходности на расходы, но сегодня здесь тоже сложности с финансированием из-за большого объема вакантных площадей. Инвесторы боятся инвестировать в строительство нового здания, которое никому не нужно и которое будет пустовать, как и другие пустующие на сегодня здания", – указывает он.
В свою очередь, Ковалев без привязки к секторам коммерческой недвижимости указывает, что наибольший интерес в настоящий момент у инвесторов вызывают профессиональные функционирующие комплексы с длительными договорами аренды, приносящие прогнозируемый и стабильный доход и являющиеся в этой связи наиболее ликвидными.
"Однако ввиду отсутствия на рынке предложения таких объектов по ценам, приемлемым как для продавца, так и для покупателя, некоторые инвесторы сегодня готовы приобретать объекты в стадии строительства и земельные участки", – указывает он.
"Проблемные" активы оказались мифом
Обесценивавшиеся активы стали одной из самых обсуждаемых тем с наступлением кризиса. Еще в конце 2008 года казалось - ловкие инвесторы, подсуетившись, смогут с легкостью приобрести за бросовые деньги так называемые distressed assets.
Однако, по словам экспертов, уже в середине 2009 года стало очевидно, что многочисленные мифические обесценившиеся бизнес-центры, торговые комплексы и логопарки так и не превратились в реальные объекты.
Так, в начале апреля управляющий директор по коммерческой недвижимости консалтинговой компании Blackwood Дэвид О'Хара сказал в беседе "РИА Новости – Недвижимость", что лишь два объекта коммерческой недвижимости в Москве за весь период финансового кризиса в России были проданы по distressed-цене, и в дальнейшем появление подобных активов не ожидается. Он уточнил, что речь идет о бизнес-центрах, построенных компанией "МИАН" (сейчас - ИГ KoperniK) и реализовывавшихся Альфа-банком в счет погашения долгов.
По мнению О'Хары, в Москве "нет и не может быть "проблемных" активов".
"Отсутствие "проблемных" активов можно объяснить тем, что у компаний, работающих в столице РФ и владеющих недвижимостью в городе, как правило, бизнес диверсифицирован. Поэтому за счет разных бизнесов они "держат" свое общее состояние на нормальном уровне и не считают нужным продавать активы по дешевке", - пояснил эксперт.
Ковалев в свою очередь связывает отсутствие на российском рынке "проблемных" активов, которые бы привлекали в страну инвесторов, тем, что многие из объектов, подходящих под эту категорию, просто не попадали на открытый рынок, поскольку были переданы банкам в процессе реструктуризации задолженности компаний-девелоперов.
Сойер в свою очередь указывает на то, что редкие distressed assets, выставленные для продажи в РФ, для классических инвесторов в принципе не привлекательны: это либо советские халупы, либо только начатые девелоперские проекты, требующие спекулятивных вложений.
"Некоторые здания в "Москва-Сити" могли бы быть интересными в этой категории, но этот проект был почти загублен практикой продажи индивидуальных этажей мелким спекулянтам и индивидуальным пользователям помещений. От этого девелоперу хочется рыдать, когда видишь красивое здание в "Москва-Сити", превращенное в шанхайский квартал лачуг, когда оно еще даже не достроено", – сетует собеседник агентства.
В Москву! В Москву!
Как отмечают эксперты, до кризиса иностранные инвесторы внимательно присматривались к регионам России, особенно к городам-милионникам, которые характеризовались более высоким уровнем доходов населения и более развитыми рынками коммерческой недвижимости по сравнению с другими региональными городами. Сегодня у инвесторов таких мыслей нет.
"Их интерес к крупномасштабным проектам за пределами Москвы практически полностью исчез. Большинство институциональных инвесторов отказались от своих планов инвестиций в развивающиеся рынки, а те немногочисленные инвесторы, которые еще активны в России, отказались от планов инвестировать в регионы, чтобы сконцентрироваться на Москве и, в меньшей степени, – на Петербурге", – указал Сойер.
На нуле, соглашается с ним Карози, например, находится интерес инвесторов к офисному сегменту в регионах РФ – прежде всего из-за низкого локального спроса, краткосрочности договоров аренды и практики сдачи зданий под офисы по частям.
А вот Соколов иначе рассматривает поведение инвесторов и рассказывает, что они просто "отступили на заранее подготовленные позиции".
"В двух словах: те, кто до кризиса интересовался "субмиллионниками", теперь рассматривают только миллионники. Те, кто работал в миллионниках, думают теперь только о Москве. Те, кто инвестировал в Москву, теперь сосредоточились на Лондоне и Париже", – резюмирует он, предполагая, что массовая активность инвесторов в российских регионах будет отставать от столицы на полтора-два года.
В свою очередь, говорится в отчете компании Knight Frank, рынок торговой недвижимости Москвы в меньшей степени пострадал под негативным воздействием кризиса по сравнению с офисными и складскими объектами. Уровень вакантных помещений в целом по рынку составляет примерно 5-7%, поэтому успешные торговые центры, являясь источниками стабильного дохода, практически не выставляются собственниками на продажу.
Чего боятся инвесторы
Как следует из материалов компании Knight Frank, обусловленная влиянием кризиса коррекция цен в России была более глубокой, чем на развитых западных рынках, а значит и потенциал российских активов при "прочих равных" должен быть более высоким для инвесторов. Это с теоретической точки зрения. Однако на выставке MIPIM-2010 в Канне представители рынка недвижимости в очередной раз усомнились в этом.
По их мнению, несмотря на снижение цен, российский рынок пока не слишком привлекателен для инвесторов, поскольку не может предложить им ни очень качественных объектов, ни высокой доходности, которая бы компенсировала им высокие риски вложений средств в нестабильной экономической ситуации.
В частности, президент "Промсвязьнедвижимости" Дмитрий Ермолов заявил, что в настоящий момент на рынке нет инвесторов, готовых совершать крупные сделки объемом больше 50 миллионов долларов. А управляющий директор Raven Russia Эдриан Бейкер признался, что его компания обладает свободными денежными средствами в размере 140 миллионов долларов, но не может "найти объекты, которые бы компания смогла проинвестировать на них".
Директор отдела фондов недвижимости управляющей компании "Тройка Диалог" Сергей Васин объясняет нежелание инвесторов вкладывать деньги тем, что тем, что отечественные объекты не соответствуют их требованиям по таким параметрам, как срочность, доходность, ликвидность и возвратность.
"Инвестиционное качество недвижимости сейчас подорвано. Его необходимо восстанавливать, потому что сейчас рынок недвижимости не соответствует требованиям инвесторов", - утверждает он.
Обещания вернуться
Вместе тем, говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, ряд иностранных инвестиционных фондов сегодня сохраняет интерес к российскому рынку. В пример он приводит Evans Randall (сделка по приобретению бизнес центра Silver City) и Hammar Invest AB (сделка по приобретению пакета акций группы компаний "Лаверна".
В то, что ближайшее время поток долларов и евро из-за рубежа в рынок недвижимости РФ возобновится, верят также консалтинговые компании CB Richard Ellis и Jones Lang LaSalle. При этом консалтеры предупреждают, что в основном внимание инвесторов сосредоточится на российской столице.
Первая из них выпустила доклад, согласно которому в 2010 году около 90% оборота инвестиционного капитала в Европе придется на Варшаву, Будапешт, Прагу и Москву.
"СП из международных и местных инвесторов выбирают своей целью Москву с ее достаточно гибким рынком. Ожидается, что столица России будет в 2010 году одним из самых активных рынков недвижимости", – прогнозирует CBRE.
Менее оптимистичны эксперты JLL. Результаты их исследования, где перспективы российской недвижимости сравниваются с перспективами рынков других стран БРИК – Китая, Индии и Бразилии, свидетельствуют, что отечественный рынок проигрывает другим странам и по динамике экономического роста, и по действию стимулирующих мер.
"Но пока инвесторы продолжают колебаться, арендаторы начали покупать площади для собственного использования, поскольку они считают, что рынок достиг дна", – обращают внимание специалисты.
А вот из отчета еще одной авторитетной консалтинговой компании – Knight Frank – следует, что международные инвесторы в ближайшее время скорее будут использовать возможности, открывшиеся на рынках недвижимости ведущих стран Европы (таких как Великобритания, Германия, Франция). Это, по мнению Карози, объясняется тем, что на зрелых рынках инвесторы могут точнее определить риски.
Еще одним интересным для инвесторов рынком может считаться Польша, так как это единственное государство в Центральной и Восточной Европе, в которой не было засвидетельствовано снижения ВВП во время кризиса, добавляет Карози.
"Несмотря на то, что цены на этих рынках снизились незначительно, они продолжают привлекать покупателей более широким выбором активов инвестиционного качества, высокой ликвидностью и устойчивостью перед внешними шоками", – считают специалисты Knight Frank, прогнозируя, что иностранные покупатели вряд ли значительно активизируют свою деятельность в России в 2010 году.
На что могут дать деньги
По мнению Сойера, в настоящий момент гостиницы бизнес-класса (класса "четыре звезды" или, если применять жесткие европейские стандарты, класса "три звезды") являются для инвесторов наиболее привлекательным видом активов, так как "эти здания продолжают хорошо функционировать, где бы они ни находились в России".
Самое худшее положение, продолжает он, у логистических площадей, которые недостаточно доходны в сегодняшних экономических условиях для того, чтобы привлечь инвестиции. Базовая доходность по затратам на строительство ниже, чем стоимость доступных займов, добавляет Сойер.
"С офисной недвижимостью дело обстоит лучше в плане доходности на расходы, но сегодня здесь тоже сложности с финансированием из-за большого объема вакантных площадей. Инвесторы боятся инвестировать в строительство нового здания, которое никому не нужно и которое будет пустовать, как и другие пустующие на сегодня здания", – указывает он.
В свою очередь, Ковалев без привязки к секторам коммерческой недвижимости указывает, что наибольший интерес в настоящий момент у инвесторов вызывают профессиональные функционирующие комплексы с длительными договорами аренды, приносящие прогнозируемый и стабильный доход и являющиеся в этой связи наиболее ликвидными.
"Однако ввиду отсутствия на рынке предложения таких объектов по ценам, приемлемым как для продавца, так и для покупателя, некоторые инвесторы сегодня готовы приобретать объекты в стадии строительства и земельные участки", – указывает он.
"Проблемные" активы оказались мифом
Обесценивавшиеся активы стали одной из самых обсуждаемых тем с наступлением кризиса. Еще в конце 2008 года казалось - ловкие инвесторы, подсуетившись, смогут с легкостью приобрести за бросовые деньги так называемые distressed assets.
Однако, по словам экспертов, уже в середине 2009 года стало очевидно, что многочисленные мифические обесценившиеся бизнес-центры, торговые комплексы и логопарки так и не превратились в реальные объекты.
Так, в начале апреля управляющий директор по коммерческой недвижимости консалтинговой компании Blackwood Дэвид О'Хара сказал в беседе "РИА Новости – Недвижимость", что лишь два объекта коммерческой недвижимости в Москве за весь период финансового кризиса в России были проданы по distressed-цене, и в дальнейшем появление подобных активов не ожидается. Он уточнил, что речь идет о бизнес-центрах, построенных компанией "МИАН" (сейчас - ИГ KoperniK) и реализовывавшихся Альфа-банком в счет погашения долгов.
По мнению О'Хары, в Москве "нет и не может быть "проблемных" активов".
"Отсутствие "проблемных" активов можно объяснить тем, что у компаний, работающих в столице РФ и владеющих недвижимостью в городе, как правило, бизнес диверсифицирован. Поэтому за счет разных бизнесов они "держат" свое общее состояние на нормальном уровне и не считают нужным продавать активы по дешевке", - пояснил эксперт.
Ковалев в свою очередь связывает отсутствие на российском рынке "проблемных" активов, которые бы привлекали в страну инвесторов, тем, что многие из объектов, подходящих под эту категорию, просто не попадали на открытый рынок, поскольку были переданы банкам в процессе реструктуризации задолженности компаний-девелоперов.
Сойер в свою очередь указывает на то, что редкие distressed assets, выставленные для продажи в РФ, для классических инвесторов в принципе не привлекательны: это либо советские халупы, либо только начатые девелоперские проекты, требующие спекулятивных вложений.
"Некоторые здания в "Москва-Сити" могли бы быть интересными в этой категории, но этот проект был почти загублен практикой продажи индивидуальных этажей мелким спекулянтам и индивидуальным пользователям помещений. От этого девелоперу хочется рыдать, когда видишь красивое здание в "Москва-Сити", превращенное в шанхайский квартал лачуг, когда оно еще даже не достроено", – сетует собеседник агентства.
В Москву! В Москву!
Как отмечают эксперты, до кризиса иностранные инвесторы внимательно присматривались к регионам России, особенно к городам-милионникам, которые характеризовались более высоким уровнем доходов населения и более развитыми рынками коммерческой недвижимости по сравнению с другими региональными городами. Сегодня у инвесторов таких мыслей нет.
"Их интерес к крупномасштабным проектам за пределами Москвы практически полностью исчез. Большинство институциональных инвесторов отказались от своих планов инвестиций в развивающиеся рынки, а те немногочисленные инвесторы, которые еще активны в России, отказались от планов инвестировать в регионы, чтобы сконцентрироваться на Москве и, в меньшей степени, – на Петербурге", – указал Сойер.
На нуле, соглашается с ним Карози, например, находится интерес инвесторов к офисному сегменту в регионах РФ – прежде всего из-за низкого локального спроса, краткосрочности договоров аренды и практики сдачи зданий под офисы по частям.
А вот Соколов иначе рассматривает поведение инвесторов и рассказывает, что они просто "отступили на заранее подготовленные позиции".
"В двух словах: те, кто до кризиса интересовался "субмиллионниками", теперь рассматривают только миллионники. Те, кто работал в миллионниках, думают теперь только о Москве. Те, кто инвестировал в Москву, теперь сосредоточились на Лондоне и Париже", – резюмирует он, предполагая, что массовая активность инвесторов в российских регионах будет отставать от столицы на полтора-два года.
