До 2008 года рынок недвижимости России активно рос, прощая девелоперам некоторые ошибки, связанные с расположением, назначением или площадью объекта. В результате компании зачастую почти не тратили сил на то, чтобы продумать все детали будущего строительства. Финансовый кризис изменил правила игры – теперь практически у всех участников рынка в портфеле есть проекты, целесообразность реализации которых стоит под вопросом. Некоторые из них, скорее всего, никогда не будут осуществлены, но к большинству девелоперы обещают вернуться, изменив концепцию.
Пока, констатируют эксперты, редевелопмент коснулся лишь отдельных объектов в РФ. Но в дальнейшем, с постепенным выходом рынка недвижимости из кризиса, предполагают они, этот процесс будет охватывать все новые и новые проекты.
Меняем профиль
Самым кардинальным изменением проекта по праву можно назвать смену его профиля – например, когда вместо ТРЦ на земельном участке начинают строить склады, а офисный центр переделывают в жилой комплекс. Наиболее нашумевшим перепрофилированием такого рода можно считать строительство парковки вместо башни "Россия" в ММДЦ "Моска-Сити".
Но, указывает руководитель аналитического направления CB Richard Ellis (CBRE) Ирина Флорова, перепрофилирование проектов можно осуществить только на ранних этапах, например, на стадии проектирования или разработки концепции.
"После того, как девелопер получает все необходимые разрешения и согласования по проекту, смена профиля может стать достаточно проблематичной. Архитектурные решения по структуре объекта изначально разрабатываются исходя из предполагаемого использования и поэтому перепрофилирование может быть даже невозможным", – отмечает она.
Заместитель же директора отдела стратегического консалтинга Knight Frank Дмитрий Канунов добавляет, что подобный редевелопмент проекта всегда требует дополнительных времени и средств.
"Консультационная поддержка такого процесса, как правило, обходится в 50 - 70 тысяч долларов. Архитекторам придется доплачивать, в зависимости от стадии проекта, до 50 долларов за квадратный метр проекта. Вопрос согласований сильно зависит от специфики проекта, оценить затраты на пересогласования может лишь собственник", – уточняет он.
По словам специалиста, до кризиса наиболее распространенным вариантом изменения профиля зданий был редевелопмент уже построенных производственных объектов – заводы превращались в бизнес-центры класса В или торговые центры.
Однако в сегодняшних условиях, констатируют эксперты, уже проекты торговой и особенно офисной недвижимости попали под изменение профиля, причиной чему стало существенное снижение доходности в этих сегментах.
Например, в Петербурге, рассказывает генеральный директор филиала GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Николай Вечер, в многофункциональных проектах пересмотр офисной составляющей происходит чаще всего в пользу жилых и гостиничных площадей.
"Первые выбирают из-за понятного спроса и относительно короткого инвестиционного цикла, а вторые – из-за большей устойчивости доходной части. По своей доходности проекты гостиниц эконом-класса стали сравнимыми с проектами офисной и торговой недвижимости, но они менее эластичны к внешним экономическим факторам", – говорит он.
В то же время, указывает директор департамента, консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова, переделать офисы в жилье не так просто – помимо больших денежных и временных затрат, необходимо изменение вида разрешенного использования участка, изменение всей проектной документации, а также повторное прохождение всех процедур согласования. Все это займет не менее полутора лет, при том, что нормативы по жилью намного жестче офисных – инсоляция (норма попадания прямого солнечного света внутрь помещений), инфраструктура, благоустройство и так далее.
"Возможным решением данной проблемы оказывается вариант представления вместо офисов не классических квартир, а апартаментов – нежилых помещений, выполненных в виде квартир, но без права прописки. Формально апартаменты относятся к нежилой недвижимости, и соответственно, соблюдать все нормы по жилью у застройщика необходимости нет. В то же время апартаменты могут реализовываться как площади для проживания", – предполагает она.
В свою очередь руководитель отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International Дмитрий Волков отмечает, что идея перепрофилирования офисов в гостиницы, несмотря на появление первых удачных примеров и поддержку властей, может заинтересовать лишь немногих девелоперов, так как эффект от реконцепции совсем не гарантирован.
Сегмент тот же, параметры другие
Еще одним видом редевелопмента, по словам аналитиков рынка, является изменение не функционального назначения объекта, а параметров той или иной функции.
Так, поясняет Волков, в последнее время особенно актуальным стало уменьшение запланированных офисных и торговых площадей, а также переориентация объектов высокого класса в более низкий.
Пример такого редевелопмента также можно найти в "Москва-Сити" – буквально на днях стало известно о намерении Mirax Group "урезать" башню "Восток" делового комплекса "Федерация", оставив ее на уровне уже построенного 64-го этажа.
Что же касается жилья, продолжает Широкова, то корректировке чаще всего подвергаются такие параметры, как набор квартир и их площади, высота потолков, этажность, качество отделки входных групп и фасадов. Кроме этого, застройщики существенно снижают масштабность проектов, разбивают проекты на более мелкие очереди, которые позволят оценить реальный спрос в будущем, добавляет она.
При этом, уточняет Канунов, подобные действия нельзя назвать настоящим редевелопментом – это просто технические изменения, вызванные новыми реалиями рынка.
"К примеру, еще в докризисные времена компания "ДОН-Строй", поняв, что в комплексе "Дом на Беговой" "трешки" продаются не очень хорошо, а квартиры меньшей площади – лучше, приняла решение и, не изменяя конструктива здания, из соседствующих трехкомнатных и однокомнатных квартир путем переноса стен из пеноблоков и расположения входной двери сделала две двухкомнатные квартиры. Этот шаг позволил увеличить скорость реализации недвижимости", – приводит пример он.
А Широкова указывает, что проект "Марфино" компании "Ведис групп" изначально предполагалось реализовывать в бизнес-классе, с индивидуальным архитектурным обликом и большими площадями квартир, а сейчас в этом районе идет возведение качественных панельных домов серий П-3М, П-44Т и ГМС-1.
На загородном рынке, обращает внимание собеседница агентства, в кризис также стали чаще изменять классность проектов – в частности, распространенными стали случаи, когда территории, ранее планировавшиеся под коттеджи или участки с подрядом, "режутся" на земельные участки без подряда.
Однако если проект уже вышел на рынок, подчеркивает представительница Blackwood, то девелоперы официально стараются не менять концепцию проекта и уж тем более его класс.
Рискнуть и оставить как есть
По мнению собеседников "РИА Новости - Недвижимость", "правильный" редевелопмент может вывести проект из отрицательной рентабельности, а в некоторых случаях и принести застройщику неплохую прибыль. При этом, отмечают специалисты, если девелопер хочет достичь именно такого результата, он должен следовать изменяющимся тенденциям спроса, предлагая востребованный рынком продукт.
"Самый минимум, который позволяет достичь редевелопмент, это увеличение оборачиваемости средств и сокращение сроков реализации проекта на рынке за счет оптимизации его характеристик. Максимум – возвращение проекту инвестиционной привлекательности и рентабельности", – указывает Канунов.
А Волков предполагает, что в дальнейшем мы вообще можем стать свидетелями учащения изменения концепций проектов – прежде всего амбициозных, которые были заморожены в кризис и теперь требуют более разумного подхода для возобновления реализации.
Вместе с тем, утверждают специалисты в отдельных ситуациях спешить с редевелопментом не стоит.
"Любое изменение планировочных решений проекта, во-первых, переносит срок реализации проекта, а во-вторых, требует дополнительных затрат на перепроектирование и повторное согласование. Так что прежде, чем принимать решение о проведении мероприятий по изменению параметров проекта, нужно провести всесторонний комплексный анализ финансовых возможностей проекта", – считает Волков.
Широкова же напоминает, что даже при изменении каких-то параметров проекта остается опасность "непопадания" под запросы целевой аудитории из-за того, что некоторые шаги могут оказаться слишком поспешными.
"Например, ряд застройщиков элитного жилья могут пойти на увеличение числа однокомнатных квартир в расчете на более высокий спрос за счет меньшего бюджета покупки. В то же время подобное изменение концепции ведет к росту рисков при реализации: количество квартир на этаже и в комплексе увеличится, планировки маленьких квартир могут оказаться некомфортными для покупателей качественного жилья. Все это приведет к снижению класса жилья", – объясняет она.
К тому же, обращает внимание Ирина Флорова, то, что проект кажется невостребованным рынком прямо сейчас, вовсе не означает, что ко времени, когда его реализация завершится, спрос на него по-прежнему будет на нуле. Никто не отменял того факта, что Москва, например, находится на одном из последних мест в Европе по уровню обеспеченности качественными офисами, складами и ТРЦ, подчеркивает представительница CBRE.
"Мы уже видим, что активность арендаторов на рынке начала увеличиваться по сравнению с концом 2008 и началом 2009 года. Возможно, не все офисные проекты стоит перепрофилировать – когда проект будет закончен, возможно, спрос на офисные помещения будет опять на высоком уровне", – заключает она.
