Сокращение доходов на фоне резкого падения арендных ставок и роста вакантных площадей – что еще нужно, чтобы внести раздор в и без того натянутые отношения между арендаторами и арендодателями на рынке коммерческой недвижимости России? Первые ведут ожесточенную борьбу за существование, сокращая расходы по всем направлениям, вторые также стремятся выжить, сохранив доходы на докризисном уровне.
В итоге поведение собственников и нанимателей коммерческой недвижимости сегодня носит непредсказуемый характер, а количество споров между ними по изменению или расторжению заключенных ранее договоров аренды имеет ярко выраженную тенденцию на увеличение.
Юристы, опрошенные "РИА Новости – Недвижимость", с сожалением констатируют, что пока конца этой кризисной карусели еще не видно, и предупреждают, что судьи вряд ли встанут на сторону той или иной компании только из-за ее финансовых проблем.
Когда еще можно договориться
Любая конфликтная ситуация может быть разрешена, если и арендатор, и арендодатель видят для себя выгоду в продолжении партнерских отношений, утверждают юристы.
Так, по словам руководителя юридического отдела Jones Lang LaSalle Анны Вигдорчик, владелец офисов в кризисных условиях, скорее, предпочтет снизить ставку аренды, чем нести дополнительные расходы на разрешение спора с нанимателем в суде и тратить время на поиск новых арендаторов.
По большей части мирные намерения арендаторов и арендодателей на рынке коммерческой недвижимости России подтверждает и статистика, которую приводит директор департамента управления KR Properties Леонид Капров.
По его данным, 95% всех спорных ситуаций между арендаторами и арендодателями не доходят до судебных инстанций, в 4% достаточно предарбитражного предупреждения, и только 1% споров решается в суде.
Однако, предупреждает старший юрист практики "Строительство" юридической компании "Каменская & партнеры" Инна Гущина, возможность компромисса в споре между владельцем и нанимателем офисных помещений зависит от перспектив судебного разбирательства.
"К примеру, если по договору арендодатель обязан возместить арендатору средства, которые он потратил на неотделимые улучшения здания – в частности, на установку пожарной сигнализации, переоборудование системы вентиляции, ремонт кровли и тому подобное, то суд, скорее всего, в любом случае будет на стороне нанимателя помещений, требующего от владельца недвижимости вернуть ему деньги за ремонт. При условии, конечно, если арендатор имеет документы, подтверждающие его затраты", – указывает она.
Суд зовет
До кризиса, рассказывает старший директор, руководитель объединенной группы по работе с офисной недвижимостью CB Richard Ellis Толга Гюзельдже, арендаторы и арендодатели старались договориться между собой по-тихому, не переводя спорную ситуацию в публичный конфликт, однако теперь и собственники, и наниматели помещений проявляют гораздо меньшую гибкость.
"Как результат мы наблюдаем большее количество обращений в суд", – отмечает он.
По сведениям руководителя практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Алексея Коневского, почерпнутым из отчета Высшего арбитражного суда, только за первое полугодие 2009 года количество исков по договорам аренды коммерческой недвижимости в России, поданных в арбитражные суды, выросло на 57% - до 31,778 тысячи штук.
Юристы поясняют, что инициаторами судебных разбирательств в равной степени выступают и арендаторы, и арендодатели. При этом, признается Гущина, нередки случаи, когда одна из сторон даже при очевидной правомерности предъявляемых к ней требований уклоняется от переговоров и предпочитает рассматривать конфликт в суде в надежде на длительность судебного разбирательства и последующего исполнительного производства.
Тяжба как средство сэкономить
Основным катализатором резкого роста претензий арендаторов к собственникам недвижимости, констатируют специалисты, стали такие последствия финансового кризиса, как снижение арендных ставок и увеличение числа свободных для аренды помещений.
"В складывающихся условиях арендаторы стремятся получить лучшие помещения за меньшие деньги, что, в свою очередь, приводит к разрыву договорных отношений с прежними арендодателями", – говорит Гущина.
Кроме того, добавляет эксперт, наниматели офисов используют кризисную ситуацию, чтобы добиться от арендодателей изменения порядка внесения арендной платы, смягчения условий об ответственности за нарушение договора аренды (в том числе просрочки оплаты) или исключения из договора условий о штрафах при расторжении договора в одностороннем порядке.
Наконец, по ее словам, арендаторы могут подать в суд на арендодателя, чтобы в судебном порядке разорвать договор аренды и избавиться от излишних площадей в целях оптимизации расходов.
В свою очередь владельцы помещений, сообщает она, как правило, подают в суд на своих арендаторов по одной причине – из-за задолженности по арендным платежам.
Шансы равны
Юристы объясняют, что шансы сторон на победу в суде пропорциональны тому, насколько правомерны и обоснованы их требования.
Как утверждает Коневский, основаниями для расторжения договора аренды в судебном порядке обычно служат значительное изменение обстоятельств, выявленные дефекты здания и нарушение соглашения одной из сторон (например, непредоставление каких-либо услуг).
При этом, обращает он внимание, изменение валютного курса суды, как иногда ошибочно думают многие истцы, существенным изменением обстоятельств не считают.
"Судебная практика 1997 - 2007 годов выработала отрицательный подход по этому вопросу, признавая, что стороны сами приняли эти риски. Судебная практика 2009 года этот подход продолжает – чаще всего судьи считают, что изменение валютного курса и рост арендной платы из-за этого можно было предвидеть", – указывает собеседник РИА Новости, поясняя, что к подобного рода причинам для расторжения арендного договора относятся разные форс-мажоры, но доказать их влияние на отношения между арендатором и арендодателем очень сложно.
Другое дело, если речь идет о дефектах здания, о которых не было известно на момент подписания договора, а также об отказе систем жизнеобеспечения (не работает система кондиционирования и так далее), подчеркивает юрист, – в этой ситуации у арендатора появляется практически 100-процентная возможность выиграть дело.
Вместе с тем, предупреждает Гущина, дело в суде может быть проиграно даже в случае полной обоснованности требований – например, из-за некомпетентности представителя стороны.
Также, по ее словам, нередки случаи, когда справедливые претензии истца остаются без удовлетворения из-за отсутствия тех или иных документов, об оформлении которых он заранее не позаботился.
"Например, если сторона не направила другой стороне письмо с предложением о расторжении договора аренды перед тем, как обратиться в суд с требованием о расторжении данного договора, то иск будет оставлен судом без рассмотрения", – приводит пример Гущина.
Пик числа исков еще впереди
По мнению всех экспертов, опрошенных "РИА Новости – Недвижимость", мировой финансовый кризис в ближайшем будущем продолжит оказывать негативное влияние на российский рынок недвижимости, а значит, будет расти и число судебных споров между арендаторами и арендодателями.
"Я полагаю, что число исковых заявлений в судах возрастет, так как кризис меняет старые привычки и устанавливает новые параметры в отношениях между сторонами, и те, кто не сможет найти правильное, выгодное для обеих сторон решение, будут обращаться в суд", – считает Гюзельдже.
В свою очередь Вигдорчик объясняет свои ожидания по увеличению исков, связанных с арендными отношениями, тем, что многие компании в настоящий момент как раз исчерпали все попытки урегулировать споры во внесудебном порядке.
Однако, подчеркивает она, по всей видимости, рост количества исков будет непродолжительным.
"То, что мы наблюдаем сейчас – иски из правоотношений, по большей части, возникших до кризиса. Компании, заключающие новые сделки в текущих условиях, уже исходят из существующей рыночной ситуации и уделяют повышенное внимание к проверке кредитоспособности своих контрагентов, ведению правильной договорной работы и согласованию условий, максимально обеспечивающих свои интересы", – отмечает специалист.
А вот впоследствии, ожидает главный исполнительный директор Finstar Properties Сергей Храмов, перед арендаторами и арендодателями встанут другие проблемы, противоположные тем, которые они решают сейчас. Первые будут стремиться сохранить договоры, заключенные на "дне" рынка, а вторые, напротив, их изменить, аккуратно повысив стоимость аренды.
Но, успокаивает Коневский, вряд ли это приведет к новой волне исков, когда рынок начнет "отпрыгивать" вверх – в настоящее время договоры аренды заключаются на короткий период, а, следовательно, владельцам коммерческой недвижимости и их контрагентам придется договариваться миром, а не идти в суд.
