Наличие инженерной и социальной инфраструктуры является одним из основных критериев при выборе покупателями загородного коттеджа. И внимание они обращают не только на подведенные в дома электричество и газ, присутствие детской площадки и магазина в поселке, но и на многие другие вещи – такие, как возможность проведения телефона и Интернета, а также близкое расположение школы и детсадов.
Однако кризис не просто повлиял на реализацию проектов загородного жилья в Подмосковье – основной удар приняли на себя именно объекты инфраструктуры, ведь не каждый девелопер будет задумываться об их наличии, когда денег едва хватает на строительство самого поселка.
В каком состоянии находится в настоящий момент инженерная и социальная инфраструктура подмосковных поселков, на что больше всего обращают внимание покупатели при выборе жилья за пределами столицы, а также когда девелоперы вновь смогут задуматься об инфраструктуре, "РИА Новости – Недвижимость" рассказали эксперты столичных агентств недвижимости.
Электричество в каждый дом!
По данным управляющего партнера "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимира Яхонтова, в настоящий момент доля загородных коттеджей с инженерной инфраструктурой на территории Московской области составляет около 80%. В этих комплексах инженерные сети либо уже подведены, либо застройщики, получив технические условия, занимаются их прокладкой, добавляет он.
Однако кризис не просто повлиял на реализацию проектов загородного жилья в Подмосковье – основной удар приняли на себя именно объекты инфраструктуры, ведь не каждый девелопер будет задумываться об их наличии, когда денег едва хватает на строительство самого поселка.
В каком состоянии находится в настоящий момент инженерная и социальная инфраструктура подмосковных поселков, на что больше всего обращают внимание покупатели при выборе жилья за пределами столицы, а также когда девелоперы вновь смогут задуматься об инфраструктуре, "РИА Новости – Недвижимость" рассказали эксперты столичных агентств недвижимости.
Электричество в каждый дом!
По данным управляющего партнера "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимира Яхонтова, в настоящий момент доля загородных коттеджей с инженерной инфраструктурой на территории Московской области составляет около 80%. В этих комплексах инженерные сети либо уже подведены, либо застройщики, получив технические условия, занимаются их прокладкой, добавляет он.
"Остальные 20% – это поселки, предлагающие участки без подряда, и в данный момент девелоперы находятся в процессе получения технических условий на подведение коммуникаций. В основном это газ и электричество, без которых ни один поселок существовать не может", – поясняет он.
В то же время, приводит статистику руководитель отдела загородной недвижимости IntermarkSavills Нина Резниченко, если отдельно рассматривать сегменты коттеджных поселков элитного и бизнес-классов, то в них практически 100% домов предлагаются с подведенными коммуникациями, куда входит не только электроснабжение и газоснабжение, но и водоснабжение, и канализация. При этом, на завершающем этапе строительства практически во всех поселках предлагается возможность подключения спутникового телевидения, Интернета и телефона, добавляет она.
В свою очередь, отмечает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая, с приходом кризиса на рынке загородной недвижимости сформировалась новая тенденция: и в настоящий момент к продаже предлагаются земельные участки без подряда на строительство и вовсе без коммуникаций. Примером может служить большинство загородных поселков эконом сегмента компании "Финансы и недвижимость", которые вышли на рынок в 2009 году, указывает Литинецкая.
"Что касается проектов, которые вышли на рынок до начала кризиса, то электричество есть в каждом загородном поселке. Разница заключается лишь в том, какое количество мощностей выделяется девелопером/застройщиком на каждое домовладение в поселке", – поясняет она.
Так, продолжает Литинецкая, в сегменте эконом среднее количество киловатт, выделяемое на дом, равняется десяти, в сегменте бизнес в среднем 15–20 киловатт на дом, в элитном сегменте в среднем количество мощностей равняется 25 – 30 киловатт на дом, "при этом некоторые загородные поселки предоставляют клиентам возможность докупать необходимое количество мощностей".
"Относительно газа, ситуация заключается в следующем – практически ко всем загородным поселкам газ подведен, но есть единичные поселки, которые либо вообще не имея возможности подвести газ, либо не имея ее временно, работают на сжиженном газе или дизельном топливе", – рассказывает Литинецкая.
Говоря о центральном отоплении, Резниченко обращает внимание на то, что оно является редкостью. Так, уточняет Яхонтов, таких поселков и вовсе единицы – не более 2% и все они находятся на границе городов и имеют возможность подключиться к центральным отопительным сетям.
"В основном же, в поселках проводится индивидуальное отопление, устанавливаются газовые котлы. Это самый распространенный и экономичный способ отопления. Общую котельную в поселке делать нецелесообразно", – уточняет Яхонтов.
Что же касается телефона и Интернета, рассказывает Литинецкая, то их подключение зависит от сегмента, в котором позиционируется загородный поселок.
"Для элитного сегмента подключение телефонной и Интернет линий является обязательным условием при продаже домовладения в поселке. В бизнес-сегменте слаботочные сети чаще всего подключены, либо имеется возможность их подключения. В сегменте эконом, наоборот, в большинстве случаев девелоперы/застройщики, пытаясь снизить стоимость объекта недвижимости, не подключают телефон и Интернет, но предусматривают возможность их подключения", – указывает она.
Ремонт неизбежен
Поскольку многие коттеджные поселки были построены уже много лет назад, эксперты обращают внимание на то, что в некоторых из них, особенно в тех, которые относятся к неорганизованной коттеджной застройке постсоветского периода или к стародачным поселкам советского периода, коммуникации устарели и обветшали.
При этом, добавляет руководитель отделения "Новослободское" компании "ИНКОМ-Недвижимость" Тимофей Кульбашный, особенно остро стоит вопрос с инженерными коммуникациями на объектах, построенных более 30-40 лет назад, в которых уже не хватает мощностей по электричеству и газу, в связи с чем, по мнению Литинецкой, периодически могут возникать перебои.
"Новые, современные коммуникации являются неоспоримым преимуществом загородных поселков. Этот фактор зачастую играет немаловажную роль при выборе объекта недвижимости, выставленного на продажу в поселке, находящемся на первичном этапе реализации", – добавляет она.
Социальные объекты нужны не всем
По словам экспертов, состав социальной инфраструктуры поселка, как и инженерной, также зависит от его класса. Однако утверждает Литинецкая, при условии наличия в непосредственной близости или на приемлемом удалении объектов инфраструктуры, которых будет достаточно для жителей, девелоперы предпочитают собственную социальную инфраструктуру и вовсе не возводить, вне зависимости от класса проекта.
Так, приводит она пример, в подавляющем большинстве поселков на Рублево-Успенском направлении собственная инфраструктура сводится к парковке, детским и спортивным площадкам, так как загородная застройка располагается либо на территории ведомственных санаториев, предоставляющих весь набор необходимых потребителю услуг, либо объекты инфраструктуры расположены в непосредственной близости от территории застройки.
"Вместе с тем, например, Новорижское направление не может похвастаться развитой инфраструктурной составляющей, поэтому возведение там элитного или бизнес поселка подразумевает также возведение инфраструктуры", – добавляет она.
Говоря о социальной инфраструктуре в разных по классу коттеджных поселках, Яхонтов обращает внимание на то, что ее имеют, как правило, поселки бизнес-класса и класса "де-люкс". При этом наиболее востребованными в настоящий момент объектами социнфраструктуры являются магазин с товарами первой необходимости и аптечный киоск.
В коттеджных поселках класса "де-люкс", говорит Яхонтов, предусмотрен и общественно-торговый центр с магазином, службами быта, рестораном. Школами и детскими садами коттеджные поселки практически не обеспечены, и такие объекты есть только в единичных поселках.
"Сейчас насчитывается не более десяти школ в коттеджных поселках ("де-люкс" или верхний уровень бизнес-класса) в ближайшем Подмосковье, и порядка 20 детских садов. Причем, как правило, это коммерческие учреждения с достаточно высокими расценками", – добавляет Яхонтов.
По его словам, их строительство не очень рентабельно, а управление достаточно проблематично, и операторы не очень охотно идут на управление такими объектами.
"Спортивные комплексы, фитнес-центры строились в поселках образца 2003 года, но, как правило, эти объекты являются убыточными, так как обычно полностью не загружены. Спортивные и детские площадки, зоны отдыха, прогулочные зоны есть в 90% поселках, построенных на землях ИЖС", – продолжает он.
Литинецкая добавляет, что в поселках бизнес-класса встречаются и специализированные сооружения, например, причалы и эллинги, а также административные здания. В поселках элитного сегмента могут строиться гольф-поля.
В свою очередь, продолжает Кульбашный, в поселках эконом-класса, в них обширной социальной инфраструктуры не создается.
"Создание минимальной инфраструктуры на территории поселка обусловлено объективными причинами – дорогостоящая инфраструктура не окупается, либо ложится тяжким бременем на самих жителей в виде коммунальных платежей", – добавляет он.
Именно поэтому, объясняет Кульбашный, в поселках эконом-класса зачастую есть только детские площадки и небольшие магазины.
Полноценная инфраструктура появится лет через 10
По словам Литинецкой, с наступлением кризиса увеличилось количество проектов, в которых объемы планируемой инфраструктуры снизились или планы по ее строительству были отложены на неопределенный период времени.
А Резниченко высказывает предположение, когда загородный рынок все-таки будет обеспечен социнфраструктурой.
"При стабилизации мировой экономики, которая, по прогнозам различных экспертов, наступит минимум через 2-3 года, обеспечение рынка загородной недвижимости социальной инфраструктурой наступит не ранее, чем через 5-10 лет", – заявляет она.
Соответственно, считает Литинецкая, решение проблемы обеспеченности социальной, а также и инженерной инфраструктурой, является задачей не только девелоперов и застройщиков, но и правительства Московской области, и лишь "при совместном взаимодействии и поддержке со стороны государства существует реальная возможность обеспечения Подмосковья развитой социальной и инженерной инфраструктурой".
В добавление к этому Кульбашный делает предположение, что развитие полноценной загородной инфраструктуры возможно только при создании больших загородных проектов.
"Строительство в будущем крупных мегаполисов, городов-спутников послужит стимулом к созданию всего необходимого для полноценной жизни. Тогда появятся школы, детские сады, предприятия, которые еще и обеспечат рабочими местами жителям этих территорий", – уверен он.
В то же время, приводит статистику руководитель отдела загородной недвижимости IntermarkSavills Нина Резниченко, если отдельно рассматривать сегменты коттеджных поселков элитного и бизнес-классов, то в них практически 100% домов предлагаются с подведенными коммуникациями, куда входит не только электроснабжение и газоснабжение, но и водоснабжение, и канализация. При этом, на завершающем этапе строительства практически во всех поселках предлагается возможность подключения спутникового телевидения, Интернета и телефона, добавляет она.
В свою очередь, отмечает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая, с приходом кризиса на рынке загородной недвижимости сформировалась новая тенденция: и в настоящий момент к продаже предлагаются земельные участки без подряда на строительство и вовсе без коммуникаций. Примером может служить большинство загородных поселков эконом сегмента компании "Финансы и недвижимость", которые вышли на рынок в 2009 году, указывает Литинецкая.
"Что касается проектов, которые вышли на рынок до начала кризиса, то электричество есть в каждом загородном поселке. Разница заключается лишь в том, какое количество мощностей выделяется девелопером/застройщиком на каждое домовладение в поселке", – поясняет она.
Так, продолжает Литинецкая, в сегменте эконом среднее количество киловатт, выделяемое на дом, равняется десяти, в сегменте бизнес в среднем 15–20 киловатт на дом, в элитном сегменте в среднем количество мощностей равняется 25 – 30 киловатт на дом, "при этом некоторые загородные поселки предоставляют клиентам возможность докупать необходимое количество мощностей".
"Относительно газа, ситуация заключается в следующем – практически ко всем загородным поселкам газ подведен, но есть единичные поселки, которые либо вообще не имея возможности подвести газ, либо не имея ее временно, работают на сжиженном газе или дизельном топливе", – рассказывает Литинецкая.
Говоря о центральном отоплении, Резниченко обращает внимание на то, что оно является редкостью. Так, уточняет Яхонтов, таких поселков и вовсе единицы – не более 2% и все они находятся на границе городов и имеют возможность подключиться к центральным отопительным сетям.
"В основном же, в поселках проводится индивидуальное отопление, устанавливаются газовые котлы. Это самый распространенный и экономичный способ отопления. Общую котельную в поселке делать нецелесообразно", – уточняет Яхонтов.
Что же касается телефона и Интернета, рассказывает Литинецкая, то их подключение зависит от сегмента, в котором позиционируется загородный поселок.
"Для элитного сегмента подключение телефонной и Интернет линий является обязательным условием при продаже домовладения в поселке. В бизнес-сегменте слаботочные сети чаще всего подключены, либо имеется возможность их подключения. В сегменте эконом, наоборот, в большинстве случаев девелоперы/застройщики, пытаясь снизить стоимость объекта недвижимости, не подключают телефон и Интернет, но предусматривают возможность их подключения", – указывает она.
Ремонт неизбежен
Поскольку многие коттеджные поселки были построены уже много лет назад, эксперты обращают внимание на то, что в некоторых из них, особенно в тех, которые относятся к неорганизованной коттеджной застройке постсоветского периода или к стародачным поселкам советского периода, коммуникации устарели и обветшали.
При этом, добавляет руководитель отделения "Новослободское" компании "ИНКОМ-Недвижимость" Тимофей Кульбашный, особенно остро стоит вопрос с инженерными коммуникациями на объектах, построенных более 30-40 лет назад, в которых уже не хватает мощностей по электричеству и газу, в связи с чем, по мнению Литинецкой, периодически могут возникать перебои.
"Новые, современные коммуникации являются неоспоримым преимуществом загородных поселков. Этот фактор зачастую играет немаловажную роль при выборе объекта недвижимости, выставленного на продажу в поселке, находящемся на первичном этапе реализации", – добавляет она.
Социальные объекты нужны не всем
По словам экспертов, состав социальной инфраструктуры поселка, как и инженерной, также зависит от его класса. Однако утверждает Литинецкая, при условии наличия в непосредственной близости или на приемлемом удалении объектов инфраструктуры, которых будет достаточно для жителей, девелоперы предпочитают собственную социальную инфраструктуру и вовсе не возводить, вне зависимости от класса проекта.
Так, приводит она пример, в подавляющем большинстве поселков на Рублево-Успенском направлении собственная инфраструктура сводится к парковке, детским и спортивным площадкам, так как загородная застройка располагается либо на территории ведомственных санаториев, предоставляющих весь набор необходимых потребителю услуг, либо объекты инфраструктуры расположены в непосредственной близости от территории застройки.
"Вместе с тем, например, Новорижское направление не может похвастаться развитой инфраструктурной составляющей, поэтому возведение там элитного или бизнес поселка подразумевает также возведение инфраструктуры", – добавляет она.
Говоря о социальной инфраструктуре в разных по классу коттеджных поселках, Яхонтов обращает внимание на то, что ее имеют, как правило, поселки бизнес-класса и класса "де-люкс". При этом наиболее востребованными в настоящий момент объектами социнфраструктуры являются магазин с товарами первой необходимости и аптечный киоск.
В коттеджных поселках класса "де-люкс", говорит Яхонтов, предусмотрен и общественно-торговый центр с магазином, службами быта, рестораном. Школами и детскими садами коттеджные поселки практически не обеспечены, и такие объекты есть только в единичных поселках.
"Сейчас насчитывается не более десяти школ в коттеджных поселках ("де-люкс" или верхний уровень бизнес-класса) в ближайшем Подмосковье, и порядка 20 детских садов. Причем, как правило, это коммерческие учреждения с достаточно высокими расценками", – добавляет Яхонтов.
По его словам, их строительство не очень рентабельно, а управление достаточно проблематично, и операторы не очень охотно идут на управление такими объектами.
"Спортивные комплексы, фитнес-центры строились в поселках образца 2003 года, но, как правило, эти объекты являются убыточными, так как обычно полностью не загружены. Спортивные и детские площадки, зоны отдыха, прогулочные зоны есть в 90% поселках, построенных на землях ИЖС", – продолжает он.
Литинецкая добавляет, что в поселках бизнес-класса встречаются и специализированные сооружения, например, причалы и эллинги, а также административные здания. В поселках элитного сегмента могут строиться гольф-поля.
В свою очередь, продолжает Кульбашный, в поселках эконом-класса, в них обширной социальной инфраструктуры не создается.
"Создание минимальной инфраструктуры на территории поселка обусловлено объективными причинами – дорогостоящая инфраструктура не окупается, либо ложится тяжким бременем на самих жителей в виде коммунальных платежей", – добавляет он.
Именно поэтому, объясняет Кульбашный, в поселках эконом-класса зачастую есть только детские площадки и небольшие магазины.
Полноценная инфраструктура появится лет через 10
По словам Литинецкой, с наступлением кризиса увеличилось количество проектов, в которых объемы планируемой инфраструктуры снизились или планы по ее строительству были отложены на неопределенный период времени.
А Резниченко высказывает предположение, когда загородный рынок все-таки будет обеспечен социнфраструктурой.
"При стабилизации мировой экономики, которая, по прогнозам различных экспертов, наступит минимум через 2-3 года, обеспечение рынка загородной недвижимости социальной инфраструктурой наступит не ранее, чем через 5-10 лет", – заявляет она.
Соответственно, считает Литинецкая, решение проблемы обеспеченности социальной, а также и инженерной инфраструктурой, является задачей не только девелоперов и застройщиков, но и правительства Московской области, и лишь "при совместном взаимодействии и поддержке со стороны государства существует реальная возможность обеспечения Подмосковья развитой социальной и инженерной инфраструктурой".
В добавление к этому Кульбашный делает предположение, что развитие полноценной загородной инфраструктуры возможно только при создании больших загородных проектов.
"Строительство в будущем крупных мегаполисов, городов-спутников послужит стимулом к созданию всего необходимого для полноценной жизни. Тогда появятся школы, детские сады, предприятия, которые еще и обеспечат рабочими местами жителям этих территорий", – уверен он.
