Ипотека в России и до кризиса была доступна далеко не всем гражданам (средняя ставка по кредиту была 11-12%). Соответственно, во время кризиса она еще более существено "отдалилась" от россиян (ставки выросли до 18-20%). В Европе нормальной считается ставка по ипотечному кредиту в 4-5% годовых, и в кризис, когда европейская недвижимость подешевела, для россиян это может стать хорошей возможностью обзавестись домиком в 100 квадратных метров по цене московской двухкомнатной квартиры.
Доступность европейской ипотеки для россиян
С точки зрения доступности ипотечного кредитования для россиян, страны Европы можно условно разделить на следующие группы:
1. Ипотека недоступна: большинство стран Восточной Европы (например Болгария, Черногория, Румыния), а также самые "консервативные" страны Центральной и Западной Европы (например Швейцария)
2. Формально ипотека доступна, но на практике получить ипотечный кредит россиянину крайне проблематично (в связи с жесткими требованиями, предъявляемыми к заемщику-нерезиденту): к примеру, Австрия, Италия, Англия.
3. Получение ипотечного кредита возможно, но есть "процедурные" или "территориальные" ограничения:
- в Чехии получение ипотечного кредита возможно только на местное юридическое лицо, которое необходимо открыть;
- в Германии ипотека может быть выдана только после прохождения потенциальным заемщиком "испытательного срока", в течение которого заемщик делает регулярные отчисления из своей зарплаты на специальный накопительный счет в том банке, где в последующем планирует получить кредит;
- во Франции количество банков, готовых предоставить ипотеку нерезидентам минимально, а их услугами можно воспользоваться только при сделках с недвижимостью в Париже и на юге Франции;
- в Турции оформить ипотечный кредит возможно только на недвижимость крупнейших городов страны (Стамбул, Анталия, Алания и ряд других городов);
4. Ипотека доступна, но в связи с мировым финансовым кризисом условия кредитования стали менее привлекательными, а требования к заемщику, соответственно, более жесткими (размер первоначального взноса вырос с 30-40% до 50-60%, более жесткие требования к документам, подтверждающим доход заемщика, выросли ставки по ипотечным кредитам): к примеру, Португалия, Испания, Финляндия.
5. Ипотека доступна, условия кредитования в период финансового кризиса не ухудшились и требования к заемщику значительно не ужесточились:
- на Кипре в 2009 году увеличилось количество сделок, совершаемых россиянами с привлечением ипотеки: если в 2008 году только 30% сделок совершались с привлечением ипотеки, то по итогам 1-го полугодия 2009 года каждая вторая сделка совершается с помощью ипотечного кредита
- одной из основных причин роста спроса на недвижимость в Израиле является доступность ипотечных кредитов как для местных жителей, так и для россиян, а также их рекордно низкая ставка - от 1,5%; каждый четвертый покупатель из России обращается сегодня за ипотечным кредитом, а средняя сумма ипотеки среди россиян составляет 140 тысяч долларов
Порядок покупки недвижимости в Европе с использованием ипотечного кредита
Обычно имеет место описанный ниже порядок проведения сделки по покупке недвижимости за рубежом с использованием ипотеки:
- выбрать объект недвижимости, приобретение которого планирует финансироваться с привлечением ипотеки;
- проверить его (самостоятельно или с помощью кредитного брокера) на предмет возможности финансирования с привлечением ипотечного кредита;
- подписать соглашение о резервировании объекта недвижимости;
- самостоятельно или с помощью ипотечного брокера выбрать ипотечную программу местного банка;
- предоставить в банк установленный пакет документов;
- произвести оценку объекта недвижимости (с участием специализированной оценочной компании);
- получить решение банка;
- перечислить свою долю денежных средств (первоначальный взнос) в адрес продавца недвижимости соответствии с договором купли-продажи;
- подписать договор купли-продажи недвижимости;
- произвести страхование заемщиком жизни и имущества;
В ряде стран (например, в Англии, Италии, Франции), где требования к заемщику являются жесткими, а процедура одобрения и получения ипотечного кредита сложна, рекомендуется обратиться за содействием к специализированным компаниям – ипотечным брокерам, которые помогают максимально увеличить вероятность получения ипотеки. Услуги брокера, естественно, не бесплатны и составляют 1-4% от суммы привлеченного кредита.
Если получить ипотечный кредит в зарубежном банке невозможно
В ряде восточно-европейских стран (в первую очередь, в Болгарии и Черногории), где ипотечные кредиты россиянам не выдают, сами застройщики идут навстречу потенциальным покупателям и предлагают программы покупки недвижимости в рассрочку. Ряд ведущих болгарских и черногорских застройщиков предлагают 3-5-летние программы рассрочки под очень низкий процент, а по ряду жилых комплексов – вообще без процентов.
В случае, если у российского покупателя зарубежной недвижимости нет возможности получить ипотеку в зарубежном банке или воспользоваться программой рассрочки от застройщика, можно воспользоваться программой одного из российских банков по кредитованию покупки зарубежной недвижимости под залог недвижимости, имеющейся в собственности у заемщика в России.
В этом случае заемщик закладывает квартиру, расположенную на территории России, получает от 50 до 85% от ее оценочной стоимости, а вырученные денежные средства расходует по своему усмотрению, в нашем случае - на покупку недвижимости за границей. Однако, ставки в российских банках по таким кредитам в разы выше, чем ставки по ипотечным кредитам в западных банках.
Президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель
