В обиходе под обменом подразумевается любая сделка с жильем, при которой новая квартира приобретается взамен существующей. До 1990 года обмен был практически единственным способом изменения жилищных условий. С развитием современного рынка недвижимости "классический" обмен уступил место так называемому "обмену через куплю-продажу".
С юридической точки зрения обмен может быть осуществлен лишь между нанимателями неприватизированного жилья. К ситуациям, когда в сделке участвуют квартиры, находящиеся в собственности, применяется юридический термин "мена". При этом в большинстве случаев обменные по сути операции совершаются путем продажи одной квартиры и покупки другой, то есть юридически обменами не являются.
Виды обмена
Обмен квартиры – дело гораздо более сложное и хлопотное, чем "альтернативная сделка". Ведь для его осуществления требуется, чтобы вас устроила другая участвующая в обмене квартира, а ваша квартира в свою очередь устроила хозяев той квартиры. Соответственно, если число квартир, участвующих в обмене, больше двух, сложность подобного "увязывания" интересов возрастает в геометрической прогрессии.
Именно поэтому в последние годы подобные сделки практиковались весьма ограниченно. Абсолютное большинство обменов осуществлялось по иной схеме, которая на профессиональном сленге риелторов именуется "альтернативной".
Суть схемы такова. Квартира, предлагаемая к обмену, выставляется на продажу. После того, как покупатель на нее найден, для продавцов подбирается устраивающая их квартира из числа тех, что продаются на открытом рынке.
Конечно, такая схема сама по себе гораздо более удобна, чем "прямой" обмен, так как позволяет избежать необходимости согласования "встречных" интересов обменивающихся. Однако есть небольшая проблема: для того, чтобы "альтернативная цепочка" осуществилась, в самом ее начале должен находиться "чистый" покупатель (то есть такой, который готов к приобретению за деньги, ничего не продавая), а в конце "цепочки" должен располагаться "чистый" продавец (тот, которому взамен продаваемой квартиры нет необходимости приобретать иное жилье).
Именно в связи с тем, что сегодня на рынке недвижимости "чистые" покупатели стали редкостью, большинство "альтернативных" сделок замерло. И шансы на то, что в ближайшее время ситуация переменится, и рынок наполнится покупателями с "разбухшими" от денег карманами, пока представляются небольшими.
В сложившейся ситуации есть два основных выхода: запастись терпением и отложить решение своего жилищного вопроса "на потом", либо вспомнить о хорошо забытой схеме "прямого" обмена. Ведь для его осуществления условия, столь важные для "альтернативы", несущественны. Следовательно, обменная технология становится настоящим спасением в условиях стагнации рынка и отсутствия "прямых" покупателей.
Схема обмена
Как правило, в сделке участвуют приватизированные квартиры. Поэтому переход права собственности осуществляется на основании договоров купли-продажи. И в этом смысле технология проведения сделки ничем не отличается от обычной покупки и продажи жилья.
Однако, технологическое отличие все же есть. Если при "альтернативной" схеме правовая экспертиза всех участвующих в сделке объектов осуществляется, как правило, после того, как обменная "цепочка" построена, то при подготовке "прямого" обмена эта работа должна проводиться параллельно с построением цепочки.
Ведь в отличие от "альтернатив", где обычно так или иначе присутствует возможность "замены" юридически дефектной квартиры на другую, в ситуации "прямого" обмена найти такую замену удается крайне редко и с большим трудом.
Соответственно, отложить в этом случае экспертизу невозможно – риелтор, собирающий "цепочку", должен быть совершенно уверен, что все участвующие в обмене квартиры не содержат правовых дефектов.
После завершения построения "цепочки" и экспертизы участвующих в обмене квартир следует подготовка необходимых документов. Далее совершается сделка – взаиморасчеты между участниками в случае, если обмен совершается с доплатой, подписание и подача на государственную регистрацию договоров купли-продажи. Завершается сделка после получения зарегистрированных документов, перепрописки и физического освобождения обмениваемых квартир.
Пакет документов
Поскольку юридически оформление обменов, в которых участвуют квартиры, находящиеся в собственности, осуществляется посредством заключения участниками сделки договоров купли-продажи либо мены (к которым, в соответствии с действующим гражданским законодательством, применяются все основные правила, установленные для купли-продажи), пакет документов, необходимый для проведения сделки, не имеет отличий от необходимого при продаже квартиры.
В стандартном случае в такой пакет должны входить:
- правоустанавливающие документы, в соответствии с которыми квартира находится в собственности. Таковыми могут быть договоры, например, передачи, мены, дарения; свидетельства о собственности, свидетельства о государственной регистрации прав, свидетельства о праве на наследство, для домов ЖСК - справка о выплаченном пае. Возможно, что право собственности установлено решением суда. В этом случае такое решение также относится к категории правоустанавливающих документов;
- кадастровый паспорт помещения, в состав которого входят экспликация и поэтажный план квартиры. Этот документ выдается по запросу в районном БТИ. В случае нотариальной формы заключаемого договора в состав необходимого пакета добавляется справка об оценочной стоимости;
- документы, получаемые в ЕИРЦ: выписка из домовой книги, - для всех сделок, и копия финансового лицевого счета для сделок, совершаемых в нотариальной форме. В настоящее время некоторые ЕИРЦ вместо этих документов выдают так называемый "Единый жилищный документ";
- паспорта и свидетельства о рождении участников сделки;
- свидетельства о браке, расторжении брака;
- в случае если участвующая в обмене квартира приобретена в период брака, собственнику необходимо получить письменное супружеское согласие на заключение договора. Причем это требование применяется даже в случае, если в настоящее время брак расторгнут: важно не это, а то, что он существовал в момент приобретения квартиры. Исключениями из данного правила являются квартиры, полученные в собственности на безвозмездной основе (унаследованные, приватизированные и полученные в дар). Также в получении согласия нет необходимости, если между супругами заключен брачный контракт, предусматривающий единоличную собственность супруга на квартиру. В этом случае такой контракт потребуется для проведения сделки. Кстати, при отсутствии брачного контракта согласие второй половины необходимо не только на продажу, но и на покупку другого жилья;
- если в операции обмена участвуют несовершеннолетние, необходимо запастись также распоряжением местных органов власти. Получить его можно в отделе опеки и попечительства несовершеннолетних районной управы.
В дополнение к приведенному списку могут потребоваться различные иные документы, обусловленные спецификой предстоящей сделки. Перечень таких документов определяется в каждом конкретном случае индивидуально.
Доплата
Найти квартиры абсолютно идентичные по параметрам, месторасположению, а значит и цене крайне сложно. Поэтому при обмене существует механизм доплат. Как правило, расчет доплаты осуществляется исходя из текущих рыночных цен квартир, участвующих в обмене. Однако при проведении расчета необходимо учитывать, что прямой обмен – инструмент тонкий. Успех операции во многом зависит от готовности к сотрудничеству всех участников сделки. Естественно, стремление кого-то одного "выламывать руки" всем остальным участникам обмена зачастую приводит к тому, что вся цепочка может рассыпаться.
Олег Самойлов, генеральный директор компании "РЕЛАЙТ-Недвижимость"
