Финансовый кризис на рынке недвижимости России больно ударил по девелоперским компаниям. Многие из них к моменту начала кризиса набрали большое число кредитов, рассчитывая на дальнейшее развитие, которое кризисная ситуация поставила под вопрос.
Несмотря на затруднительное состояние большинства строительных компаний, государство всем подряд помогать не намерено: решено, что на поддержку могут рассчитывать только системообразующие представители рынка недвижимости РФ.
О том, что происходит в настоящее время на рынке недвижимости Петербурга, какие меры государства по поддержке девелоперов могут быть наиболее эффективны и как меняется стратегия компании из-за кризиса, "РИА Новости - Недвижимость" рассказал глава одного из 14 застройщиков, признанных достойными госпомощи, – генеральный директор петербургской группы ЛСР Игорь Левит.
Группа ЛСР создана в 1993 году и объединяет предприятия по добыче и переработке нерудных ископаемых, производству и перевозке стройматериалов, а также строительству зданий - от крупнопанельного жилья массовых серий до элитных домов. Компании группы работают в Петербурге и в Москве, на Урале и на Украине.
В ноябре 2007 года ОАО "Группа ЛСР" провело IPO, в ходе которого привлекло 772 миллиона долларов.
Игорь Михайлович, насколько сильно финансовый кризис повлиял на рынок недвижимости Петербурга?
Ситуация на рынке недвижимости Петербурга не сильно отличается от ситуации на рынке недвижимости в России, и строителей в Северной столице кризис затронул достаточно серьезно.
Однако я должен признать, что мы ожидали даже худшего развития событий, чем все сложилось в действительности. У нас, например, продажи жилья упали, по сравнению с докризисным периодом, в среднем процентов на 40-50. Это не так уж и плохо, потому что до этого, с января по сентябрь, по сравнению с предыдущим годом, наши продажи выросли в элитном сегменте более чем в два раза, а в эконом-классе – на 62%. Таким образом, даже несмотря на существенное падение объема реализации жилья в четвертом квартале прошлого года, пока мы даже не опустились на уровень 2007 года.
То есть нельзя сказать, что продажи жилья в Петербурге полностью "встали"?
Нет, продажи жилья в Петербурге не "встали" даже в ноябре-декабре прошлого года. А в январе этого года мы зафиксировали активизацию спроса как на элитную недвижимость, так и на недвижимость эконом-класса. Мне кажется, что во многом повышение уровня интереса к приобретению жилья, особенно дорогого, среди потенциальных покупателей связано, в первую очередь, с нестабильностью курса рубля и отложенным спросом, успевшим сформироваться на рынке Петербурга в последние три месяца 2008 года – начале 2009 года. Могу констатировать, что, судя по количеству звонков, покупкой квартир в том же январе стало интересоваться даже больше людей, чем в сентябре прошлого года.
Может быть, это связано с тем, что петербургские строители простимулировали спрос на жилье значительными скидками?
Согласно имеющимся у нас исследованиям, средняя скидка на новостройки в декабре прошлого года в городе была не так уж и велика – не более 15%. А многие строители, в том числе и мы, вообще практически не прибегали к дисконтам. Наоборот, в элитном сегменте мы цены даже повысили, а рассрочку привязали к бивалютной корзине.
Правда, повышение цен в большей степени было продиктовано рядом экономических факторов, в том числе, повышением цен на импортные комплектующие для технологического оснащения наших домов. В элитном сегменте мы также провели более тонкую дифференциацию квартир, которую учли при ценообразовании.
Иначе говоря, вы не собираетесь идти навстречу покупателям, которые ждут снижения цен на жилье?
Да, мы не намерены снижать цены – ведь в России, если вы обратите внимание, в период кризиса практически ничего не подешевело. Кроме того, если говорить о массовом жилье, то себестоимость наших объектов не очень-то позволяет это сделать: она складывается из множества факторов, а не только, собственно, из строительных работ. Это и подготовка проекта на протяжении нескольких лет, и подключение к инфраструктурным сетям, и благоустройство, и, что самое главное – стоимость земельного участка, на котором ведется строительство. А все наши объекты находятся в хороших местах, где земля изначально не была дешевой.
Можно ли сказать, что подразделения ЛСР на Урале и в Москве чувствуют себя из-за кризиса так же, как компании группы в Петербурге?
Что касается подразделения на Урале, то, по итогам 2008 года, мы стали лидерами по объему ввода в эксплуатацию жилья в Екатеринбурге, построив там больше 81 тысячи квадратных метров. При этом, что особенно радует, большая часть построенных квартир уже продана.
Хочется подчеркнуть, что мы чувствуем себя на этом рынке достаточно стабильно, и остались одной из немногих компаний, продолжающих строить в уральском регионе.
Однако, конечно, кризис оказал влияние на наши планы и на Урале – пока мы продолжаем строить там то, что уже начали, и одновременно обдумываем свои дальнейшие перспективы в этом регионе. Не исключено, что в 2009 году мы начнем в Екатеринбурге реализацию новых объектов, если рыночная конъюнктура это позволит.
У нашего московского подразделения – компании "Мосстройреконструкция" – на момент начала кризиса в России были очень небольшие объемы работ, в основном по проекту "Грюнвальд", который будет введен в эксплуатацию в конце этого года. Постепенно мы его заканчиваем, и только после его завершения будем принимать решение о том, стоит ли начинать сейчас новый проект, земля под который у нас была куплена в прошлом году.
Мы очень рады, что в московском регионе у нас нет дорогих и огромных земельных активов и проектов на начальной стадии реализации, и сегодня у нас нет нужды торопиться с конкретными действиями, тем более что пока продажи элитного жилья в Москве у нас упали в два раза, по сравнению с докризисным периодом.
Скажите, а как сказалось на выручке и других финансовых показателях ЛСР уменьшение объема продаж жилья в конце 2008 года?
Оценить объемы потерь от снижения объема продаж в четвертом квартале прошлого года достаточно сложно, так как продажи получают свое отражение в финансовой отчетности только после передачи квартир клиентам. Кроме того, в силу своей публичности мы можем сообщать только официальную аудированную финансовую информацию, а она появится только в конце апреля этого года.
Но уже сейчас я могу сказать, что на финансовой отчетности 2008 года по МСФО уменьшение продаж в конце прошлого года вряд ли отразится, так как, с учетом вышесказанного, реализация жилья в последние три месяца года будет включена, самое раннее, в отчетность этого года. Следовательно, на показателях наших девелоперских компаний кризис серьезно не скажется. А у подразделений в сегменте строительных материалов продажи в первые девять месяцев прошлого года были настолько хорошими, что финансовые итоги в целом по году должны оказаться неплохими.
Если же говорить о показателях операционной деятельности, то всего, по итогам прошлого года, наши девелоперы ввели в эксплуатацию порядка 230 тысяч квадратных метров, а еще около 500 тысяч квадратных метров было построено нашими домостроительными комбинатами. В свою очередь продажи жилой недвижимости в элитном и массовом сегменте, а также в сегменте загородной недвижимости у компании в 2008 году достигли цифры в 815 миллионов долларов, что на 70% больше по сравнению с позапрошлым годом. За это же время реализация нашей группой ЖБИ выросла, по сравнению с 2007 годом, на 9% - до 632 тысяч кубометров, реализация газобетона - на 65%, до 914 тысяч кубометров, реализация песка - на 34%, почти до 18 миллионов кубометров, а реализация щебня - на 27%, до 5,4 миллиона кубометров.
Продажи ЛСР товарного бетона и кирпича за этот же период в свою очередь уменьшились на 6% и 8% соответственно - до 1,5 миллиона кубометров и 265 миллионов условных штук. Думаю, в первую очередь это связано с тем, что, несмотря на кризис в 2008 году, спрос на стройматериалы для реализации инфраструктурных объектов, как и в предыдущие годы, рос, тогда как потребность в строительных материалах, используемых для возведения жилья и коммерческой недвижимости, начиная с третьего квартала, уменьшилась.
Каким будет, по вашим предположениям, этот год для компании с точки зрения финансовых показателей?
Конечно, трудно планировать на 2009 год активное и бурное развитие, но я практически уверен, что результаты, которые мы получим в этом году, позволят компании прожить его без особых потрясений. Но это не означает, что можно расслабиться и не следить за ситуацией. Компания в хорошем тонусе, постоянно анализирует тенденции и способна мобильно реагировать на меняющуюся среду. Могу также сказать, что мы будем продолжать в этом году строительство тех наших жилых объектов, которые были запланированы, поэтому на сдаче жилья в 2009 году кризис тоже вряд ли сильно отразится. Влияние может проявиться только в 2010 – 2011 годах, да и то лишь в том случае, если рыночная конъюнктура не позволит нам вывести на стройки новые объекты.
Можете ли вы допустить, что, если внезапно ситуация в экономике улучшится, вам придется оперативно запускать "замороженные" проекты?
Я верю во внезапные кризисы, но не верю во внезапные улучшения. Поэтому наша позиция проста: все, что не нужно рынку, мы строить не будем. Но готовить к стройке, вести предпроектные работы и проектирование продолжим.
Например, пока на рынке не проснется снова интерес к коммерческой недвижимости, нет смысла начинать строительство всех тех бизнес-центров, которые мы запланировали. Ведь пока приостановку неначатых проектов мы переживаем достаточно легко: отложили и отложили. Хуже было бы, если бы мы их уже строили и не знали, что с ними потом делать, кому сдавать в аренду.
ЛСР была включена в список системообразующих компаний в сфере строительства. Почувствовала ли компания какую-либо поддержку от государства после включения в этот список?
На мой взгляд, список системообразующих компаний – это, в первую очередь, список тех предприятий, чья деятельность оказывает большое влияние на ту или иную отрасль. Это подразумевает, что правительство, Министерство регионального развития через созданную рабочую группу будут мониторить финансовое состояние системообразующих компаний и отслеживать, насколько в действительности требуется стороннее вмешательство.
Пока у ЛСР достаточно стабильное положение, и министерство признало, что в настоящее время мы не нуждаемся ни в какой помощи.
Вместе с тем, Минрегион подтвердил, что ведомство постоянно с нашим участием будет следить за развитием событий, и, если вдруг кризисные явления создадут необходимость госпомощи, то она будет оказана.
То есть вам пока помощь государства не нужна?
Это не совсем так: некоторые из тех форм помощи, которые были предложены, заинтересовали нас – например, реструктуризация кредитного портфеля. Но сегодня мы не та компания, которая жестко нуждается в государственной поддержке. На рынке есть девелоперы с проблемами гораздо большими, чем у нас.
А какие механизмы поддержки могли бы больше всего помочь строительным компаниям?
Прежде всего, конечно, это реструктуризация кредитных портфелей – многие строители жили на "коротких" деньгах, и сейчас, когда остались только "короткие", но при этом гораздо более дорогие и труднодоступные деньги, у девелоперов начались серьезные проблемы. Если дать им "вздохнуть", реструктурировав задолженность в более "длинные" деньги, и освободив от долларовых кредитов, то положение большинства компаний, находящихся в трудной ситуации, существенно улучшится. Например, пятилетние кредиты могут спасти строителей, даже если кризис продлится два-три года.
Что касается другого обсуждаемого в последнее время механизма поддержки девелоперов – госгарантий по кредитам, то, видимо, они пригодятся далеко не всем: в частности, у нашей компании есть залоговая масса для кредитов, поэтому нам, как и многим другим крупным строительным группам, госгарантии просто не будут полезны.
ЛСР, по информации ряда СМИ, входит в списки компаний, которым государство может оказать помощь при строительстве цементных заводов…
Откровенно говоря, просто так государственные деньги всем, кто попал в список, не раздают. Однако то, что правительство отобрало и нас в число компаний, проекты которых по созданию цементных производств могут быть поддержаны, свидетельствует о важности того, чем мы занимается.
Поэтому мы, безусловно, продолжим строительство в этом году в Ленинградской области цементного завода стоимостью более 440 миллионов евро. И как раз в отношении этого завода мы надеемся на помощь государственных банков.
Дело в том, что ранее мы уже получили кредит на оборудование завода от RBS/HSBC объемом 100 миллионов евро. Теперь нам нужен кредит на завершение строительства завода, и мы находимся в процессе переговоров по его получению с одним из государственных банков.
Что вы можете сказать о таком механизме помощи девелоперам, как выкуп российскими регионами жилья для льготников – вроде тех конкурсов по покупке жилья, что состоялись в Петербурге? Какими должны быть условия аукционов, чтобы строительные компании в Петербурге проявили к торгам максимальный интерес?
Идея хорошая, если бы предлагаемая цена не была меньше себестоимости. Многие компании согласились бы пожертвовать прибылью для решения проблем текущей ликвидности. Именно необходимость в срочном порядке повысить собственную ликвидность, по-видимому, и вынудила несколько компаний на последних торгах в Петербурге предложить городу жилье по цене ниже себестоимости. Мне трудно представить какую-нибудь другую причину, по которой бизнес принимает решение торговать себе в убыток, разве что кроме тех случаев, когда компании попадают в чрезвычайно сложное финансовое положение и желают получить хоть какие-то деньги. Теперь, на мой взгляд, главное, чтобы эти компании выполнили свои обязательства в срок и качественно.
А вообще, чтобы покупать жилье дешевле, город мог бы приобретать квартиры не в готовых домах, чья стоимость сформирована, а в домах на начальном этапе готовности, где строители могли бы предлагать городу квартиры со значительными скидками. Таким образом, стимулировалось бы дальнейшее развитие и новые стройки.
Какова же себестоимость строительства жилья в Петербурге?
Это зависит не только от себестоимости собственно строительных работ, но и от стоимости земли, на которой ведется строительство жилого объекта, от выданных технических условий на дом, от платежей по подключению к инфраструктурным сетям, затрат на благоустройство и так далее. Но я бы сказал, что себестоимость строительства жилья в спальных районах Петербурга в среднем находится на уровне 60 – 70 тысяч рублей за квадратный метр.
Идея государства разрешить крупным городам индексировать цену выкупа жилья на торгах в 1,3 раза может помочь?
Если 47 тысяч рублей умножить на 1,3, то как раз и получится тот выход на себестоимость, о котором я говорил. Я считаю, что это здравое решение. В том, что будут строители, которые заинтересуются этим предложением, я практически уверен.
Допускаете ли вы для ЛСР возможность покупки "проблемных" активов в России?
Конечно, кризис может стать хорошим временем для покупки, так как все стоит дешево. Более того, я могу сказать, что в настоящее время предложений о покупке "проблемных" активов уже очень много. Но мы, как публичная компания, вынуждены занимать осторожную позицию, заботясь в трудное время, прежде всего о сбережении средств наших акционеров. Поэтому мы будем воздерживаться даже от очень интересных предложений. На сегодняшний момент для нас главное – сохранить стабильность компании. Пока мы не ведем никаких переговоров, ни о покупке "проблемных", ни о приобретении "непроблемных" активов.
И последний вопрос. Как отразилась текущая экономическая ситуация на вашей кадровой политике?
Если говорить о производственных предприятиях, то там численность достаточно жестко регламентирована нормативами и привязана к объему выпуска продукции, и поэтому при снижении объема выпуска и объемов реализации мы вынуждены оптимизировать количество персонала. Что касается девелоперских подразделений, то они у нас и не были большими по численности. В целом на предприятиях оптимизация затронула примерно 10% персонала. А вот заработную плату мы практически не снижали.
Что касается перспектив, то, если ситуация на рынке не ухудшится, думаю, дополнительных мер в плане персонала, численности и расходов на оплату труда нам не потребуется.
