Подмосковный рынок загородной недвижимости, на котором до кризиса продавались объекты более чем в 300 коттеджных поселках, уже претерпел серьезные изменения: заморожены многие проекты, резко упали продажи, снизились цены.
Меняется и сама структура проектов, в частности снижается уровень классности ряда поселков, растет предложение земельных участков без подряда. И, несмотря на то, что в начале 2009 года аналитики фиксируют небольшое оживление интереса к загородным домам, большинство из экспертов сходятся во мнении, что рынок загородной недвижимости восстановится еще не скоро, а некоторые полагают, что он изменился навсегда.
Руководитель аналитического отдела департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Рыков рассказывает, что ситуация на рынке загородки московского региона в конце 2008 года резко отличается от тенденций последних лет. По его словам, в 2006 и 2007 годах строительство и продажи были приостановлены лишь в 10 коттеджных поселках.
"Однако уже в сентябре 2008 года строительство и продажи были приостановлены в 8 коттеджных поселках, а к концу года еще 14 поселков ждала та же участь, и строительство в них также было заморожено. В сумме получается 22 коттеджных поселка за 2008 год", – отмечает он.
Меняется и сама структура проектов, в частности снижается уровень классности ряда поселков, растет предложение земельных участков без подряда. И, несмотря на то, что в начале 2009 года аналитики фиксируют небольшое оживление интереса к загородным домам, большинство из экспертов сходятся во мнении, что рынок загородной недвижимости восстановится еще не скоро, а некоторые полагают, что он изменился навсегда.
Руководитель аналитического отдела департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Рыков рассказывает, что ситуация на рынке загородки московского региона в конце 2008 года резко отличается от тенденций последних лет. По его словам, в 2006 и 2007 годах строительство и продажи были приостановлены лишь в 10 коттеджных поселках.
"Однако уже в сентябре 2008 года строительство и продажи были приостановлены в 8 коттеджных поселках, а к концу года еще 14 поселков ждала та же участь, и строительство в них также было заморожено. В сумме получается 22 коттеджных поселка за 2008 год", – отмечает он.
В свою очередь, как рассказывает генеральный директор "МИЭЛЬ-загородная недвижимость" Владимир Яхонтов, влияние мирового финансового кризиса сказывается не только на состоянии поселков, но и на поведении самих застройщиков.
"В настоящий момент застройщики ведут себя достаточно неадекватно: то поднимают цены на дома, то опускают их, то выставляют коттеджные поселки на продажу, то снимают их. Кроме того, порядка 30 коттеджных поселков сегодня испытывают трудности и практически остановили строительство и продажи", – уточняет Яхонтов.
Как говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, некоторые девелоперы, оказавшиеся в трудном финансовом положении, нашли решение своих проблем в переориентировании проектов из завершенных под ключ коттеджных поселков в участки без подряда, "так как в этом случае им можно ограничиться лишь первым этапом строительства: коммуникациями и дорогами".
В то же время, отмечает директор по инвестициям Urban Group Андрей Пучков, на конец прошлого года у компании были данные о 126 проектах с таунхаусами в Подмосковье.
"Статистику по замороженным поселкам собрать сложно, так как никто не заинтересован предоставлять такие данные, однако, поскольку мы регулярно посещаем различные поселки по интересующим нас направления, мы видим, что остановлено больше трети строек: нет рабочих и техники, все заснежено", – приводит информацию Пучков.
"В настоящий момент застройщики ведут себя достаточно неадекватно: то поднимают цены на дома, то опускают их, то выставляют коттеджные поселки на продажу, то снимают их. Кроме того, порядка 30 коттеджных поселков сегодня испытывают трудности и практически остановили строительство и продажи", – уточняет Яхонтов.
Как говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, некоторые девелоперы, оказавшиеся в трудном финансовом положении, нашли решение своих проблем в переориентировании проектов из завершенных под ключ коттеджных поселков в участки без подряда, "так как в этом случае им можно ограничиться лишь первым этапом строительства: коммуникациями и дорогами".
В то же время, отмечает директор по инвестициям Urban Group Андрей Пучков, на конец прошлого года у компании были данные о 126 проектах с таунхаусами в Подмосковье.
"Статистику по замороженным поселкам собрать сложно, так как никто не заинтересован предоставлять такие данные, однако, поскольку мы регулярно посещаем различные поселки по интересующим нас направления, мы видим, что остановлено больше трети строек: нет рабочих и техники, все заснежено", – приводит информацию Пучков.
Судьба проектов на фоне кризиса
По словам экспертов, дальнейшая судьба загородных проектов, находившихся на разных этапах строительства к моменту начала кризиса, зависит от одного основного фактора – финансового положения компании.
Как считает директор по развитию компании Rodex Group Геннадий Теряев, большинство поселков, которые находились на стадии активной стройки, будут достраиваться застройщиками до завершения, для чего будут изыскиваться необходимые денежные средства с помощью продаж и привлечения кредитов.
"В противном случае может возникнуть ситуация, при которой будут не выполнены обязательства перед теми покупателями, которые уже купили домовладения в этих поселках, что может, в свою очередь, привести к возвратам домов или судебным искам к застройщикам", – уверен Теряев.
Кроме этого, обращает внимание Ковалев, дальнейшая судьба коттеджных поселков в большой степени зависит от того, каково соотношение проектов в портфеле компании, какова доля загородных проектов в этом портфеле, какова доля рынка, занимаемая компанией и класс недвижимости, с которым работает фирма.
"В зависимости от вышеизложенных обстоятельств, девелоперские компании предпринимают следующие действия: замораживание проектов, продажа проектов частично или полностью, реструктуризация долгов и привлечение кредитов, изменение концепции проектов в сторону ее упрощения: переориентирование части проектов на участки без подряда, возведение домов по методу быстровозводимых технологий, понижение ценового сегмента проекта", – рассказывает Ковалев.
Вернется ли интерес к загородным домам весной
Как рассказывают эксперты, одним из основных последствий кризиса, который оказал влияние на рынок загородной недвижимости Подмосковья, является снижение спроса. Так, по данным Рыкова, к концу 2008 года спрос по сравнению с предкризисным значением упал примерно на две трети, тогда как по информации Теряева, спрос на рынке загородной недвижимости за тот же период снизился примерно в 2 раза.
В то же время, эксперты отмечают, что с началом 2009 года отмечается рост интереса к загородной недвижимости.
"Если мы возьмем ноябрь-декабрь – рынок стоял. Сейчас ситуация немного исправляется. По статистике, сегодня у нас докризисное количество звонков и огромное количество переговоров, однако в основном все эти переговоры связаны с выбиванием скидок", – рассказывает Яхонтов.
Как добавляют эксперты, несмотря на то, что потенциальные покупатели обращаются, смотрят объекты недвижимости и ведут переговоры с владельцами – реальных сделок на рынке загородной недвижимости очень мало.
"Реальное количество сделок в настоящий момент незначительное – около 40% от докризисных показателей", – продолжает Яхонтов.
Пучков уверен, что высокий интерес, в конце концов, конвертируется в реальные договоры.
"Сделки пойдут, как только люди поймут, что ситуация стабилизировалась. Вспомните 1998 год: после резких колебаний курсов валют прошло три месяца, после чего снова начались реальные сделки", – добавляет директор по инвестициям Urban Group.
Говоря о дальнейших перспективах рынка, Теряев утверждает, что надеяться на увеличение количества реальных сделок можно уже этой весной, так как "весна является наиболее благоприятным временем для активизации продаж на рынке".
Вместе с тем, отмечает Ковалев, необходимость реализовать свои проекты вынуждает девелоперов стимулировать спрос уже вне зависимости от сезонного фактора.
"Помимо скидок, застройщики предлагают в подарок квадратные метры, проведение Интернета. Предоставляют долговременную рассрочку, до 10 лет – по сути, аналог ипотеки", – рассказывает он.
«Кривая» цен: на что надеяться покупателям
Как рассказывают эксперты, в 2008-2009 годах под влиянием мирового финансового кризиса впервые за последнее время наблюдается снижение цен на объекты загородной недвижимости. По их словам, покупатели в настоящее время в первую очередь обращают внимание на поселки высокой степени готовности или уже сданные в эксплуатацию, в которых предлагаются полностью построенные и готовые к проживанию дома.
"Покупка контрактов на строительство дома или участков без подряда связана с определенным риском, поэтому официальная стоимость полностью готовых объектов по-прежнему только увеличивается. Так, в конце второго квартала 2008 года средняя стоимость одного квадратного метра полностью готового коттеджа составляла 5,6 тысячи долларов, а к концу года уже 5,85 тысячи долларов", – приводит статистические данные Рыков.
Говоря о средней стоимости других объектов недвижимости по сравнению с первым полугодием 2008 года, Рыков отмечает, что она существенно снизилась. Так, по его словам, в конце второго квартала средняя стоимость одного квадратного метра дома при покупке участка с подрядом составляла 3,74 тысячи долларов, а к концу года – 3,35 тысячи долларов (-10%).
Средняя стоимость одной сотки при покупке участка без подряда во втором квартале составляла 20 тысяч долларов, а концу года – 16,5 тысячи долларов (-17%), добавляет он.
По словам Рыкова стоимость таунхаусов (разной степени готовности) за рассматриваемый период также снизилась на 10% - с 3,120 тысячи долларов до 2,78 тысячи долларов за один квадратный метр.
"Но все приведенные данные касаются только официальных цен, указанных в прайсах продавцов. Фактически же цены еще ниже на величину предоставляемых скидок, которые иногда доходят до 30% и более", – указывает Рыков.
В свою очередь, говоря о среднем снижении цен на рынке загородной недвижимости, Теряев отмечает, что в основном в условиях нестабильной финансовой ситуации в России многие застройщики напрямую не снижали цены на свою продукцию, а на рынке в основном наблюдались сезонные предновогодние скидки и другие акции, направленные на привлечение потенциальных покупателей.
В то же время, добавляет Теряев, снижение цен произошло на наименее ликвидные объекты, а именно домовладения бизнес и элит-класса (30-35%).
"В сегменте эконом-класса ситуация с изменением цен более стабильная, а именно снижение цен происходило в неудачных проектах. Те же проекты, которые были востребованы у покупателей еще до кризиса, остались востребованы и после его начала, и цены в этих проектах не изменялись", – признает он.
По словам Яхонтова, до нового года нередки были клиенты, которые предлагали купить коттедж в три раза дешевле, "однако сейчас, несмотря на то, что информационное поле о том, что все можно купить задешево осталось, клиенты более понимающие и соглашаются на дисконт размером 25%".
"Ниже опускать цену уже некуда, разве что только на новые коттеджи, когда строительство поселка только планируется, и то снижение возможно только за счет перехода в более экономный класс и использование более простых технологий в строительстве. В дальнейшем подобная политика может привести к снижению классности на рынке", – подчеркивает он Яхонтов.
В свою очередь, Пучков обращает внимание на то, что дальнейшее снижение цен на загородку будет существенно сдерживать себестоимость строительства.
"Можно с уверенностью говорить, что себестоимость загородного жилья эконом-класса в Подмосковье не может быть меньше 1,5 тысячи долларов. Это не только цена строительных работ, но и затраты на приобретение земли, на инженерные коммуникации. Плюс расходы на социально-бытовую инфраструктуру, платежи по инвестиционным контрактам, сумасшедшие проценты по банковским кредитам", – уверен он.
Рынок, который мы потеряли
По мнению экспертов, дальнейшее развитие рынка загородной недвижимости Подмосковья будет зависеть от ситуации как в мировой, так и в российской экономике, а основные тенденции, сложившиеся за последние полгода, сохранятся и на протяжении 2009 года.
"К ним относятся: увеличение предложения за счет вывода на рынок проектов, предлагающих участки без подряда, перенесение сроков реализации проектов, находящихся на бумажной стадии (тех, от которых компании решили не отказываться), проведение реконцепции проектов, необходимость стимулирования спроса, смещение спроса на вторичный рынок и практически завершенные проекты первичного рынка", – прогнозирует Ковалев.
По мнению Рыкова, некоторого оживления рынка можно ожидать тогда, когда все покупатели поймут, что дешевле недвижимость продаваться уже не будет.
Вероятно, эта точка будет достигнута в течение года, считает он, тогда как Теряев уверен, то первые признаки улучшение ситуации и активизации спроса на рынке загородной недвижимости ожидаются во втором квартале 2009 года, а со второго полугодия ожидается стабильное улучшение ситуации. Однако появление новых проектов на рынке произойдет, скорее всего, не ранее 2010 года, добавляет Теряев.
"Но полностью рынок не восстановится. На это уйдут годы. Скорее всего, рынок уже никогда не возродится в том виде, в каком существовал до сих пор. Он просто будет другим", – говорит в заключение Рыков.
По словам экспертов, дальнейшая судьба загородных проектов, находившихся на разных этапах строительства к моменту начала кризиса, зависит от одного основного фактора – финансового положения компании.
Как считает директор по развитию компании Rodex Group Геннадий Теряев, большинство поселков, которые находились на стадии активной стройки, будут достраиваться застройщиками до завершения, для чего будут изыскиваться необходимые денежные средства с помощью продаж и привлечения кредитов.
"В противном случае может возникнуть ситуация, при которой будут не выполнены обязательства перед теми покупателями, которые уже купили домовладения в этих поселках, что может, в свою очередь, привести к возвратам домов или судебным искам к застройщикам", – уверен Теряев.
Кроме этого, обращает внимание Ковалев, дальнейшая судьба коттеджных поселков в большой степени зависит от того, каково соотношение проектов в портфеле компании, какова доля загородных проектов в этом портфеле, какова доля рынка, занимаемая компанией и класс недвижимости, с которым работает фирма.
"В зависимости от вышеизложенных обстоятельств, девелоперские компании предпринимают следующие действия: замораживание проектов, продажа проектов частично или полностью, реструктуризация долгов и привлечение кредитов, изменение концепции проектов в сторону ее упрощения: переориентирование части проектов на участки без подряда, возведение домов по методу быстровозводимых технологий, понижение ценового сегмента проекта", – рассказывает Ковалев.
Вернется ли интерес к загородным домам весной
Как рассказывают эксперты, одним из основных последствий кризиса, который оказал влияние на рынок загородной недвижимости Подмосковья, является снижение спроса. Так, по данным Рыкова, к концу 2008 года спрос по сравнению с предкризисным значением упал примерно на две трети, тогда как по информации Теряева, спрос на рынке загородной недвижимости за тот же период снизился примерно в 2 раза.
В то же время, эксперты отмечают, что с началом 2009 года отмечается рост интереса к загородной недвижимости.
"Если мы возьмем ноябрь-декабрь – рынок стоял. Сейчас ситуация немного исправляется. По статистике, сегодня у нас докризисное количество звонков и огромное количество переговоров, однако в основном все эти переговоры связаны с выбиванием скидок", – рассказывает Яхонтов.
Как добавляют эксперты, несмотря на то, что потенциальные покупатели обращаются, смотрят объекты недвижимости и ведут переговоры с владельцами – реальных сделок на рынке загородной недвижимости очень мало.
"Реальное количество сделок в настоящий момент незначительное – около 40% от докризисных показателей", – продолжает Яхонтов.
Пучков уверен, что высокий интерес, в конце концов, конвертируется в реальные договоры.
"Сделки пойдут, как только люди поймут, что ситуация стабилизировалась. Вспомните 1998 год: после резких колебаний курсов валют прошло три месяца, после чего снова начались реальные сделки", – добавляет директор по инвестициям Urban Group.
Говоря о дальнейших перспективах рынка, Теряев утверждает, что надеяться на увеличение количества реальных сделок можно уже этой весной, так как "весна является наиболее благоприятным временем для активизации продаж на рынке".
Вместе с тем, отмечает Ковалев, необходимость реализовать свои проекты вынуждает девелоперов стимулировать спрос уже вне зависимости от сезонного фактора.
"Помимо скидок, застройщики предлагают в подарок квадратные метры, проведение Интернета. Предоставляют долговременную рассрочку, до 10 лет – по сути, аналог ипотеки", – рассказывает он.
«Кривая» цен: на что надеяться покупателям
Как рассказывают эксперты, в 2008-2009 годах под влиянием мирового финансового кризиса впервые за последнее время наблюдается снижение цен на объекты загородной недвижимости. По их словам, покупатели в настоящее время в первую очередь обращают внимание на поселки высокой степени готовности или уже сданные в эксплуатацию, в которых предлагаются полностью построенные и готовые к проживанию дома.
"Покупка контрактов на строительство дома или участков без подряда связана с определенным риском, поэтому официальная стоимость полностью готовых объектов по-прежнему только увеличивается. Так, в конце второго квартала 2008 года средняя стоимость одного квадратного метра полностью готового коттеджа составляла 5,6 тысячи долларов, а к концу года уже 5,85 тысячи долларов", – приводит статистические данные Рыков.
Говоря о средней стоимости других объектов недвижимости по сравнению с первым полугодием 2008 года, Рыков отмечает, что она существенно снизилась. Так, по его словам, в конце второго квартала средняя стоимость одного квадратного метра дома при покупке участка с подрядом составляла 3,74 тысячи долларов, а к концу года – 3,35 тысячи долларов (-10%).
Средняя стоимость одной сотки при покупке участка без подряда во втором квартале составляла 20 тысяч долларов, а концу года – 16,5 тысячи долларов (-17%), добавляет он.
По словам Рыкова стоимость таунхаусов (разной степени готовности) за рассматриваемый период также снизилась на 10% - с 3,120 тысячи долларов до 2,78 тысячи долларов за один квадратный метр.
"Но все приведенные данные касаются только официальных цен, указанных в прайсах продавцов. Фактически же цены еще ниже на величину предоставляемых скидок, которые иногда доходят до 30% и более", – указывает Рыков.
В свою очередь, говоря о среднем снижении цен на рынке загородной недвижимости, Теряев отмечает, что в основном в условиях нестабильной финансовой ситуации в России многие застройщики напрямую не снижали цены на свою продукцию, а на рынке в основном наблюдались сезонные предновогодние скидки и другие акции, направленные на привлечение потенциальных покупателей.
В то же время, добавляет Теряев, снижение цен произошло на наименее ликвидные объекты, а именно домовладения бизнес и элит-класса (30-35%).
"В сегменте эконом-класса ситуация с изменением цен более стабильная, а именно снижение цен происходило в неудачных проектах. Те же проекты, которые были востребованы у покупателей еще до кризиса, остались востребованы и после его начала, и цены в этих проектах не изменялись", – признает он.
По словам Яхонтова, до нового года нередки были клиенты, которые предлагали купить коттедж в три раза дешевле, "однако сейчас, несмотря на то, что информационное поле о том, что все можно купить задешево осталось, клиенты более понимающие и соглашаются на дисконт размером 25%".
"Ниже опускать цену уже некуда, разве что только на новые коттеджи, когда строительство поселка только планируется, и то снижение возможно только за счет перехода в более экономный класс и использование более простых технологий в строительстве. В дальнейшем подобная политика может привести к снижению классности на рынке", – подчеркивает он Яхонтов.
В свою очередь, Пучков обращает внимание на то, что дальнейшее снижение цен на загородку будет существенно сдерживать себестоимость строительства.
"Можно с уверенностью говорить, что себестоимость загородного жилья эконом-класса в Подмосковье не может быть меньше 1,5 тысячи долларов. Это не только цена строительных работ, но и затраты на приобретение земли, на инженерные коммуникации. Плюс расходы на социально-бытовую инфраструктуру, платежи по инвестиционным контрактам, сумасшедшие проценты по банковским кредитам", – уверен он.
Рынок, который мы потеряли
По мнению экспертов, дальнейшее развитие рынка загородной недвижимости Подмосковья будет зависеть от ситуации как в мировой, так и в российской экономике, а основные тенденции, сложившиеся за последние полгода, сохранятся и на протяжении 2009 года.
"К ним относятся: увеличение предложения за счет вывода на рынок проектов, предлагающих участки без подряда, перенесение сроков реализации проектов, находящихся на бумажной стадии (тех, от которых компании решили не отказываться), проведение реконцепции проектов, необходимость стимулирования спроса, смещение спроса на вторичный рынок и практически завершенные проекты первичного рынка", – прогнозирует Ковалев.
По мнению Рыкова, некоторого оживления рынка можно ожидать тогда, когда все покупатели поймут, что дешевле недвижимость продаваться уже не будет.
Вероятно, эта точка будет достигнута в течение года, считает он, тогда как Теряев уверен, то первые признаки улучшение ситуации и активизации спроса на рынке загородной недвижимости ожидаются во втором квартале 2009 года, а со второго полугодия ожидается стабильное улучшение ситуации. Однако появление новых проектов на рынке произойдет, скорее всего, не ранее 2010 года, добавляет Теряев.
"Но полностью рынок не восстановится. На это уйдут годы. Скорее всего, рынок уже никогда не возродится в том виде, в каком существовал до сих пор. Он просто будет другим", – говорит в заключение Рыков.
