Российские банки с осени 2008 года, стараясь обезопасить себя от низкокачественных кредитов, значительно повысили ставки по ипотеке, а также ужесточили условия кредитования. Вместе с тем концептуальные требования к заемщикам - возраст, наличие и состав семьи, гражданство, доход, кредитная история, отсутствие проблем с законом - остались неизменными. Прежде, чем идти в банк за ипотечным кредитом, стоит внимательно изучить и оценить критерии, на которые банк обращает особое внимание при принятии решения о выдаче кредита или отказе в нем.
Незыблемые стандарты
Возраст заемщика в стандартной практике кредитования допускается от 18 до 60 лет, однако при этом верхний предел, как правило, устанавливается из расчета, что кредит будет возвращен заемщиком до достижения им 60 лет.
Подход к профессии заемщика и отрасли, в которой он работает, достаточно демократичный. В то же время есть и исключения, которые сразу влекут отказ, например, сотрудникам компаний игорного бизнеса, скорее всего, откажут в большинстве банков.
Пожалуй, главное в вопросе трудовой истории заемщика - его профессионализм и компетентность, гарантирующие востребованность у работодателей, несмотря ни на какие кризисы и потрясения.
Свою роль играет и семейное положение заемщика. С одной стороны отсутствие у заемщика семьи уменьшает его обычные расходы "на жизнь" и, соответственно, ему будет легче обслуживать кредит. С другой стороны наличие семьи косвенно говорит о его стабильности и предсказуемости поведения. Поэтому однозначно говорить о том, что семейное положение повышает или понижает шансы на получение кредита нельзя - оно анализируется в комплексе с другими факторами.
Материальное положение и обеспеченность заемщика, или, правильнее сказать, наличие у него активов, - существенный фактор, и, конечно, чем оно "прочнее и полнее" тем лучше. Наличие у заемщика вклада в банке, автомобиля, загородного дома или других активов позволяет банку косвенно проконтролировать уровень доходов клиента и определить возможные источники средств для возврата кредита в случае дефолта.
Особое значение имеет кредитная история заемщика. Как правило, банк интересует наличие и сроки просроченных платежей по предыдущим кредитам претендента. Если человек имел несколько двух-трехдневных просрочек, но полностью закрыл кредит в положенный срок, то, скорее всего, банк "простит" ему такие "мелкие грехи". Однако если в прошлый раз заемщик систематически нарушал сроки погашения кредита, в кризисное время банк может согласиться выдать ему новый кредит только по повышенной ставке или вообще отказать в кредите. Про случаи невозврата кредита говорить не приходится, - такие заемщики новый кредит могут уже никогда не получить.
Все перечисленное выше можно назвать факторами стабильности заемщика, и ни в кризис, ни в его отсутствие принципиально не меняются.
На что повлиял кризис
В первую очередь, на необходимый уровень доходов заемщика. Сложная ситуация на финансовых рынках привела к значительному повышению ставок по ипотеке - 25% годовых по рублевому жилищному кредиту сегодня уже никого не удивляет. Поэтому к доходам заемщика, желающего взять кредит по такой ставке, предъявляются повышенные требования, ведь это очень серьезная ежемесячная финансовая нагрузка. Кроме того, большинство банков пока отказались принимать к рассмотрению доходы заемщика, которые не могут быть подтверждены официально.
Чтобы представить себе необходимый уровень доходов для получения ипотечного кредита, достаточно привести в пример простой расчет:
Необходимый размер кредита – 4 миллиона рублей
Количество членов семьи – 3
Объект залога – приобретаемая квартира на вторичном рынке
Срок кредита – 10 лет
Ставка – 19,7% годовых
Размер ежемесячного платежа – 76,508 тысячи рублей
При аналогичном кредите на 30 лет размер ежемесячного платежа уменьшится всего на 14% до 65,854 тысячи рублей, однако общая сумма процентов по кредиту увеличится втрое.
Чтобы обслуживать такой кредит, совокупный доход заемщика или всей семьи должен быть, как правило, вдвое больше. Кроме того, при наличии у заемщика других кредитов, большинство банков требует, чтобы сумма всех платежей по всем кредитам не превышала 50% от суммы получаемых доходов.
КБ "Московское ипотечное агентство"
