Кризисные явления на рынке недвижимости Москвы и резкие скачки валют в конце 2008 – начале 2009 года заставили многих столичных квартиросъемщиков требовать скидок от владельцев квартир или отправляться на поиски более дешевого места жительства. О том, каких скидок арендаторы уже смогли добиться, достигнуто ли "дно" падения ставок на аренду жилья в Москве, а также о новых тенденциях на рынке аренды столичного мегаполиса "РИА Новости - Недвижимость" беседует с первым заместителем директора компании "МИЭЛЬ-Аренда" Марией Жуковой.
Если первые признаки падения стоимости столичного жилья эконом-класса эксперты констатировали уже в октябре, то, по их же данным, рынок аренды жилья сопротивлялся последствиям кризиса дольше. Какими для рынка аренды Москвы выдались последние месяцы 2008 года?
Декабрь 2008 года ничем не отличался от любого "докризисного" декабря: те же сезонные тенденции, то же падение спроса, как и год назад и та же тенденция к росту в январе. Более того, если обратиться к показателям декабря 2006 года, то мы увидим, что тогда спрос упал значительно сильнее.
Мария Владимировна, насколько, по вашим данным, вырос спрос на аренду жилья в столице в январе 2009 года? Как изменился объем предложения?
Общий спрос на аренду жилья в январе 2009 года вырос на 46,4%, по сравнению с декабрем 2008 - почти в два раза. По сравнению же с аналогичным периодом 2008 года январский спрос этого года вырос на 64,2%.
Количество предложений также выросло, по сравнению с январем 2008 года на 47,2%, но при этом отстает от декабря 2008 года на 24,6%.
Кризис пока не оказал существенного влияния на спрос-предложение, разве что подкорректировал цены в сторону уменьшения.
Констатируете ли вы увеличение спроса со стороны арендаторов на съемные квартиры в связи с тем, что многие были вынуждены отказаться от покупки жилья по причине ужесточения условий ипотечного кредитования или стали искать квартиру по более низкой цене в связи с ухудшением ситуации на работе?
Нет, такую тенденцию я бы не стала констатировать. Скажем так, это могло бы быть одной из многих причин. В связи с ужесточением финансовой ситуации, некоторые люди, планировавшие покупку, предпочли продолжать снимать квартиру.
Но, повторяю, эта доля достаточно мала, чтобы она могла оказать существенное влияние на динамику спроса.
Можно ли сказать, что объем предложения аренды квартир был увеличен за счет тех владельцев жилья, кто не смог или не захотел продавать его по тем ценам, которые предлагались? Могло ли увеличение объема предложения служить причиной снижения ставок аренды?
Предложение, действительно, могли увеличить те, у кого по тем или иным причинам "зависали" продажи квартир, и они решили сдать жилье в аренду, чтобы получить хоть какие-то деньги. Но такие ситуации бывали всегда. И говорить об этом, как о массовом явлении, нельзя. Главной причиной снижения ставок аренды это точно не стало, тем более что паники среди арендодателей мы не наблюдали.
На мой взгляд, основная причина падения цен - снижение платежеспособности нанимателей.
Какова была ценовая ситуация на рынке аренды жилья в столице в январе?
Однокомнатные квартиры экономкласса в январе 2009 года в долларовом эквиваленте подешевели на 16,95%, двухкомнатные - на 19,28%, трехкомнатные – на 17,37%.
Если говорить о годовой динамике, то любопытен тот факт, что стоимость аренды однокомнатных квартир в долларах в январе 2009 года практически сравнялась с их стоимостью в декабре 2007 года.
Средняя стоимость найма квартир бизнес-класса и элитного жилья в долларовом эквиваленте в январе 2009 года изменилась следующим образом. Однокомнатные квартиры подешевели на 12,4%, двухкомнатные снизились в стоимости на 12,39%; стоимость трехкомнатных квартир понизилась на 15,7%, а цена многокомнатных квартир уменьшились на 19,51%.
Сопоставим ли уровень цен на аренду столичного жилья в начале 2009 года с аналогичным периодом 2008 года?
Уровень цен аналогичного периода 2008 года в долларах вполне сопоставим с нынешним. Так, в январе 2008 года средняя стоимость найма квартир экономкласса составляла 850 долларов за однокомнатные (823 доллара сейчас), 1,042 тысячи долларов – за двухкомнатные (1,009 тысячи долларов сейчас), 1,21 тысячи долларов – за трехкомнатные (1,213 тысячи долларов сейчас).
В бизнес- и элит-классе можно сопоставить стоимость однокомнатных и двухкомнатных квартир. Однокомнатные: 2008 год – 1,334 тысячи долларов, 2009 год - 1,519 тысячи долларов. Двухкомнатные: январь 2008 года - 2,372 тысячи долларов, январь 2009 года – 2,256 тысячи долларов. Аренда трехкомнатных и многокомнатных элитных квартир в январе 2008 года стоила примерно на 1 тысячу долларов дороже, чем в январе текущего года.
Но, повторюсь, стоимость сопоставима только в долларах. Если же принять во внимание курс доллара в январе 2008 года и сейчас, то становится ясно, что нынешние цены в рублевом исчислении сегодня гораздо выше, чем год назад, несмотря на их падение в четвертом квартале прошлого года.
По вашим прогнозам, продолжат ли снижаться цены на аренду московских квартир, и каким будет этот процесс, плавным или резким?
Мы не прогнозируем резкого падения. Цены в долларах уже достаточно снизились. Можно даже сказать, что если курс доллара будет стабильным, и цены будут фиксироваться в долларах – то в рублях возможен небольшой рост.
Сейчас клиенты активно торгуются, причем стараются снизить цену достаточно сильно, иногда до 20-30% от выставленной стоимости. Но здесь необходимо учитывать тот факт, что по сравнению с ноябрем-декабрем прошлого года рублевые цены и так уже снизились в среднем на 15%.
Хотя клиенты и ожидают, что цены должны упасть еще и продолжают торговаться на понижение, хозяева идут на уступки только в разумных пределах, и эти уступки уже не те, что были в декабре. По нашим прогнозам, еще возможны скидки на 10-15 тысяч рублей для дорогих квартир, но не более.
По вашему мнению, аренда какого жилья в Москве в 2009 году может подешеветь меньше всего?
Наиболее прочные позиции у жилья эконом-класса - в силу того, что вертикаль падения у него наиболее короткая, и она уже практически пройдена. Эти квартиры и в процентном и в реальном выражении могут подешеветь меньше других.
Изменились ли предпочтения арендаторов жилья различных классов в связи с кризисом?
Нет, не изменились. Все всегда хотят подешевле, но хорошего качества.
Появились ли на рынке за четвертый квартал 2008 года – начало 2009 года какие-либо тенденции, которые ранее были практически несвойственны рынку арендного жилья Москвы?
Говоря о состоянии рынка аренды на конец 2008 года, нужно отметить две тенденции. Первая - на рынке аренды появилось новое предложение, которого не было практически в течение всего 2008 года. Это однокомнатные квартиры в ценовом диапазоне 20-25 тысяч рублей. Если еще в сентябре-октябре 2008 года таких предложений практически не было, то, начиная с ноября прошлого года, они стали активно появляться на рынке, и эта тенденция в декабре только усилилась.
Вторая тенденция – это удешевление квартир бизнес-класса и элитных квартир. Даже если стартовая цена предложения довольно высока, то в процессе переговоров возможно снижение на 5-10 тысяч рублей в месяц и более.
