Пока финансовый кризис активно штурмовал зарубежные рынки недвижимости в первой половине 2008 года, снижая цены на жилье в некоторых европейских странах на 20-30%, стоимость жилья в отдельных регионах России, по данным экспертов, подскочила на треть.
В начале года россияне выбирали инвестиции в дешевеющую, но перспективную, недвижимость за границей лишь как возможность диверсифицировать источники получения дохода, наравне с вложениями в России. Однако за последние два-три месяца ситуация изменилась, констатируют эксперты, опрошенные РИА Новости: цены на российском рынке все же "сдались в плен" мировому кризису и начали снижаться, а россияне всерьез задумались о массовых инвестициях в европейский рынок недвижимости.
Хроники падающих рынков
Последствия финансовых волнений, вызванные ипотечным кризисом, в начале 2008 года вылились за пределы США и пересекли Атлантический океан, разделив Европу в первой половине года на два лагеря, рассказывают аналитики рынка недвижимости.
Первый из этих лагерей – рынки, более других ощутившие на себе влияние кризиса и характеризующиеся явным, как и в Соединенных Штатах, снижением стоимости жилья. Речь идет о странах Западной и Центральной Европы с развитым рынком недвижимости – Испании, Португалии, Великобритании, Латвии и некоторых других.
Вторым лагерем, уточняют собеседники агентства, можно назвать страны с еще только развивающимся рынком недвижимости, среди которых Румыния, Турция, Болгария, Черногория, Хорватия, Чехия. Они, как утверждают эксперты, либо не ощутили последствий финансового кризиса, либо ощутили их в незначительной степени.
Такое разделение на разные лагеря объясняется различным уровнем развития рынков недвижимости в конкретных регионах Европы, а также объемами использования ипотеки для покупки жилья, поскольку не во всех европейских странах этот рыночный инструмент развит одинаково широко.
"В тех странах, где была высокая степень кредитования строительства, наблюдается наибольший спад стоимости жилья, а там, где застройщики строили преимущественно на собственные средства, снижения стоимости почти не наблюдается", - указывает генеральный директор компании "МИЭЛЬ Distant Property Management" Наталья Завалишина.
По ее словам, к примеру, в Испании, которая, скорее всего, уже достигла ценового дна на рынке недвижимости, можно говорить о снижении цен до 25-30%, хотя, уточняет она, вопрос всегда сводится к конкретным объектам, их местонахождению, застройщику.
Как напоминают эксперты, не во всех развитых странах Европы стоимость жилой недвижимости снижалась одинаковыми темпами.
"В некоторых странах – а это, в основном, страны Центральной и Восточной Европы – цены в четвертом квартале 2008 года наоборот сохранили положительную динамику", - указывает директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Идриксонс.
Аналогичные данные приводит и Завалишина, которая отмечает, что во Франции на Лазурном берегу, конечно, можно найти объекты со скидками, но не более 3%, а в Париже цены не изменяются.
Альтернатива есть
В последние три месяца высокодоходный рынок недвижимости России, который зарекомендовал себя таковым еще с 2000 года, всерьез зашатался, признают эксперты, опрошенные "РИА Новости". По данным Ассоциации строителей России, снижение цен на первичном рынке жилья по регионам России в октябре-декабре 2008 года составило 5-10%, а в столице – порой и до 25%, хотя застройщики и маскировали его под разовые акции и скидки.
При этом эксперты российского рынка недвижимости не прогнозируют возобновления роста цен или хотя бы их стабилизацию в 2009 году.
"Уровень цен на жилую недвижимость может измениться под влиянием макроэкономических и политических факторов. Общее состояние экономики и благосостояние граждан формируют ценовые ожидания. Если экономический кризис будет углубляться и закончится рецессией, то последует снижение платежеспособного спроса, а за ним и снижение цен на 25-30%", - отмечает генеральный директор "Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ" Владислав Луцков.
По мнению аналитиков, российский рынок находится еще только на первой ступеньке по пути к настоящему снижению, в отличие от западных рынков, где этот период пришелся на 2008 год. К тому же значительно подешевевшая недвижимость в Европе дает возможность приобретать объекты, на российские аналоги которых пока цены явно завышены в два-три раза, считают они.
"Если говорить очень-очень в среднем, то средняя покупка в большинстве европейских, да и не только европейских - это 100 - 300 тысяч евро, а инвестировать такую сумму в сопоставимую по качеству российскую, прежде всего, московскую недвижимость довольно сложно, так как стоимость квадратного метра здесь существенно выше", - указывает Завалишина.
К тому же, сходятся во мнении эксперты, некоторые значительно упавшие европейские рынки уже обещают вернуться к росту, а другие исконно стабильные в ценах на недвижимость страны Европы будут сохранять подобную тенденцию и в 2009 году.
Как подчеркивает Завалишина, к первой категории можно причислить Испанию, которая находится практически на ценовом дне – там сейчас можно найти очень привлекательные объекты за относительно невысокую стоимость.
Несмотря на то, что в 2008 году цены на рынке недвижимости Великобритании, по данным исследования компании Savills Research, упали на 18%, как отмечает Идриксонс, первая половина 2009 года станет удачным периодом для вложения средств в недвижимость в Лондоне: рынок начнет восстанавливаться, что запустит механизм увеличения цен, спроса.
"Если сумма денег небольшая, но хочется ее сохранить и преумножить, то выгодным, с точки зрения вложения средств, становится Египет, в некоторых случаях Болгария, а также Турция, где нет тенденции снижения стоимости", - также добавляет Завалишина.
С ней согласен и Идриксонс, который указывает, что Египет, несмотря на мировой кризис, демонстрирует постоянный рост, хотя во многом это и связано с низкой стоимостью самого жилья - за 50 тысяч евро там можно купить очень неплохую двух-, а в некоторых случаях трехкомнатную квартиру.
В свою очередь говоря о традиционно привлекательных рынках в Европе, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева добавляет, что наиболее стабильными рынками в кратко- и среднесрочной перспективе являются Париж, Берлин, Лазурный Берег, Швейцарские Альпы.
"2009 год станет годом коррекции цен: некоторые рынки охватит волна "восстановления" (например, Великобритания), другие - продолжат рост (Кипр), на третьих - будет наблюдаться падение цен (Болгария, Черногория). Данные тенденции заметны уже сейчас. В странах, где нет снижения стоимости, ожидать его не стоит", - резюмирует Идриксонс, добавляя, что в пределах одной страны цены могут корректироваться в зависимости от региона и даже города.
Россияне претендуют на первенство
Как отмечают эксперты, доля инвестиций россиян в зарубежную недвижимость, особенно таких стран, как Великобритания, Черногория, Болгария, Кипр и Турция, уже довольна существенна. Однако, по их мнению, в связи с падением российского рынка недвижимости, объем российских инвестиций в зарубежную недвижимость, скорее всего, вырастет в разы.
Специалисты Knight Frank сегодня уже отмечают увеличение количества обращений от российских клиентов, заинтересованных в приобретении зарубежной недвижимости (в первую очередь – в центральном Лондоне, на Лазурном берегу Франции и в Монако), на 20%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
"К сожалению, хотя доля россиян в общем объеме инвестиций в недвижимость в Европе растет из года в год, мы еще значительно отстаем от первопроходцев - англичан: обычно именно с них и начинается "пришествие" практически на любой потенциально емкий и привлекательный с инвестиционной стороны рынок. Но, как нам кажется, расстановка сил уже меняется, и в 2009 году именно россияне станут основными покупателями/инвесторами на европейских рынках", - отмечает Идриксонс.
По его мнению, усиление интереса россиян к зарубежной недвижимости неизбежно, ведь в настоящее время перед инвесторами достаточно серьезно стоит вопрос защиты своих инвестиций и денежных средств, а также их приумножения.
Как сходятся во мнении эксперты, опрошенные РИА Новости, пессимистичный прогноз на российском рынке недвижимости, возможно, подтолкнет многих потенциальных инвесторов из России к более рискованным и энергичным действиям на зарубежных рынках.
Главное, как добавляют специалисты, не гнаться за виртуальным ростом цены, которая в реальные деньги может так и не вылиться, а в первую очередь оценивать безопасность своих вложений.
