О том, снизится ли в 2009 году стоимость квадратного метра социального жилья в Москве в связи с последствиями мирового финансового кризиса, о планах по сокращению очереди на жилье, а также о других нюансах жилищной политики Москвы в следующем году "РИА Новости - Недвижимость" беседует с первым заместителем руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Николаем Федосеевым.
Подходит к концу 2008 год, можно ли сказать, что все намеченные планы удались?
Формально о выполнении плана говорить еще рано, так как итоги четвертого квартала 2008 года и в целом по всему году мы будем подводить только в первом квартале 2009 года. Однако пока я могу сказать о предварительных результатах. О нашей работе ведь судят по такому показателю, как сокращение очереди на жилье. Так вот, если 1 января 2008 года в очереди стояло 168,394 тысячи семей, то по состоянию на 22 декабря 2008 года очередь сократилась примерно на 16,9 тысяч семей - до 151,570 тысячи семей. Несмотря на сокращение очереди почти на 10% в этом году, по моему мнению, сократить ее до разумных пределов нам пока не удалось.
Понятно, что очередь сокращается медленнее, чем хотелось бы, но реальна ли вообще в Москве ее ликвидация как таковой?
Полная ликвидация очереди - это фантастика, как в рекламе. В любом самом благополучном и стабильном государстве мира всегда есть категории граждан, которые нуждаются в социальной помощи, в том числе, и в жилищной. Социальное жилье есть в Германии, Франции и других, вполне благополучных странах мира. Очередь всегда будет, вопрос в том, сколько семей будет в ней состоять, и сколько по времени люди будут ждать получения жилья. Процесс, как я уже говорил, не семимильными шагами, но идет: в 1992 году в очереди на получение жилья в Москве состояло 218,5 тысячи семей, на 1 января 2005 года – уже 197,5 тысячи семей, цифру на сегодня вы тоже уже знаете.
Сколько, по вашему мнению, человек должен ждать в очереди получения жилья?
В наших условиях, я думаю, было бы разумно ожидание в районе пяти лет, а ведь сейчас могут ждать получения и до 20 лет. Согласно статье 57 Жилищного кодекса РФ, граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, получают жилье по договорам социального найма в порядке очередности исходя из времени постановки на учет.
Так вот, сегодня город обеспечивает 1987-1988 годы постановки на учет. Это те категории очередников, которые не имеют жилищных льгот и получают жилье бесплатно по договору социального найма. При всем желании мы сегодня не можем в соответствии с законом обеспечить жильем очередника 2000-го года, потому что перед ним стоит очередь.
Жилье по льготным схемам очередникам сейчас продается по себестоимости строительства. Снижается ли стоимость строительства в связи со снижением стоимости основных стройматериалов? Сколько сейчас стоит квадратный метр?
Хочу напомнить, что жилье, которое сегодня продается очередникам, начали строить еще два года назад, а в это время цены на стройматериалы были на пике, поэтому для сегодняшних очередников квадратный метр не подешевеет. В настоящее время его стоимость для очередников составляет 30-35 тысяч рублей.
Сейчас, действительно, можно констатировать снижение стоимости цемента и арматуры на 40-50%. Если так продолжится, то себестоимость строительства жилья, вводимого через год-два, упадет. Однако, я не думаю, что снижение себестоимости будет очень сильное, хотя бы потому, что доля цемента в себестоимости квадратного метра не превышает 5%. Дешевеет арматура, но не коммуникации, трубы, провода, стоимость труда, отделка.
Делать более точные прогнозы достаточно тяжело. Сегодня цены снизились, но у меня нет уверенности, что через два месяца они опять не вырастут. Все будет определяться спросом и предложением на рынке, мы, на самом деле, будем только рады снижению стоимости жилья для наших очередников.
Цетробанк констатировал в третьем квартале снижение темпов выдачи ипотечных кредитов, наблюдается ли у Московского ипотечного агентства (МИА) подобная тенденция?
У МИА и у нашего департамента, - мы вместе работаем над программой соципотеки, - никакого снижения количества выдаваемых кредитов по социальной ипотеке сегодня нет, и, надеемся, не будет. Потому, что по социальным программам снижения объемов не предусматривается, то есть квартиры, которые к нам поступают, мы, как и раньше, будем предлагать очередникам получить по договорам купли-продажи жилья с использованием ипотечных кредитов.
Поднялись ли ставки по кредитам у МИА в связи с тем, что есть общая тенденция к удорожанию кредитных средств?
Да, ставка у МИА выросла в сентябре 2008 года с 10,5% до 11,7% годовых в рублях, однако, даже несмотря на рост ставки, она сейчас самая низкая на рынке. По моим наблюдениям, банки сейчас предлагают кредитоваться людям под 20%. Наша ставка в 10,5% держалась с 2005 года, и, если честно, до ситуации, сложившейся на финансовом рынке, мы эту ставку собирались снижать где-то до 9,9%. Но тут, увы, случился кризис и мы пошли на повышение ставки, при этом спрос абсолютно не снизился. У нас сейчас желающих приобрести жилье по этой программе гораздо больше, чем квартир в наличии.
Изменятся ли условия социальной ипотеки для москвичей в дальнейшем в связи с кризисом?
Я надеюсь, что ужесточать условия предоставления ипотечных кредитов мы не будем. Единственное, что может измениться - это уровень ставки по кредиту. Конечно, МИА не будет вводить запретительных ставок по социальной ипотеке, но МИА, не надо забывать, является коммерческим банком, хоть и со 100%-м участием города, и подчиняется нормативам ЦБ.
Если ЦБ решит еще поднять ставку рефинансирования, соответственно и МИА придется поднимать ставки по кредитам. Мы же не можем выдавать ипотеку под 11,7 годовых, если ставка рефинансирования будет 15%, к примеру.
Если говорить о требованиях к заемщикам, то они и раньше были на уровне рыночных. Основной параметр для получения ипотечного кредита в сегодняшней экономической ситуации – платежеспособность человека. Требования МИА здесь, по сравнению с коммерческими банками, намного лояльнее, так как гораздо меньше стоимость квартиры, и, соответственно, "тело" кредита. Одно дело, допустим, цена квадратного метра – 5 тысяч долларов, а другое - 1,2 тысячи долларов. Доходы от заемщика здесь требуются совсем разные.
Помимо того, что вы предлагаете москвичам, не желающим долго ждать своей очереди, приобрести жилье по социальной ипотеке, есть ли у города другие возможности ускорить процесс предоставления жилья льготным категориям?
Жилищный кодекс не позволяет нам трактовать его двояко и делать какие-либо приоритеты, мол, мы обеспечиваем в порядке очереди, но вот тут ее обойдем. Но некоторым категориям граждан мы все равно должны помочь быстрее, поэтому мы предоставляем им жилье, но не по социальном найму, в порядке очередности, как прописано в Жилищном кодексе, а по другим видам обеспечения.
Вообще механизм социального найма "интересная вещь". Соцнаем подразумевает бессрочное предоставление человеку квартиры с правом на однократную бесплатную приватизацию. Однако, сколько бы мы ни построили и не отдали страждущим очередникам социальных квартир, все они через какое-то время оказываются на рынке в частной собственности граждан. Такого нет ни в одной самой богатой стране мира, это наше "блестящее" изобретение.
И когда тем же самым немцам говоришь, что у нас есть бесплатная приватизация, они долгое время не могут понять, что это, а когда понимают – крутят пальцем у виска и спрашивают: "Вы что, настолько богаты?"
Каким категориям граждан город предоставляет жилье по другим видам обеспечения, а не по социальному найму?
Городом в рамках Года семьи принято решение, что семьи с пятью и более детьми обеспечиваются в ускоренном порядке жильем по договорам безвозмездного пользования. При такой схеме мы не нарушаем закон и не ущемляем права других очередников. Город в этом году уже построил 20 таунхаусов для многодетных семей площадью 180, 200 и более квадратных метров, сейчас они полностью готовы к заселению.
При этом, получая право проживать в подобном коттедже, семья не снимается с жилищного учета, и сохраняет ту квартиру, которую она занимает. Фактически мы будем предоставлять жилье многодетным семьям, которые числятся малоимущими и стоят в очереди, пока собственно их очередь не подойдет. Когда это случится, мы предоставим им причитающееся жилье по закону. После этого семья освобождает коттедж, переезжает в получаемое жилье, а мы ремонтируем коттедж и передаем его следующей многодетной семье. Мэр Москвы Юрий Лужков первым семьям ключи от коттеджей уже вручил.
А каковы планы властей по строительству подобных коттеджей на следующий год? И на каких землях они будут строиться?
В настоящее время в Москве 126 многодетных семей с пятью и более детьми, плюс 721 многодетная семья имеет четверо детей, причем мы прекрасно понимаем, что часть четырехдетных семей очень быстро становится пятидетными. Есть семьи, которые берут детей из детских домов, а город сейчас такие семьи будет поощрять, в том числе предоставляя жилье.
Подобные таунхаусы будут строиться на землях, которые непригодны для многоэтажного строительства по различным причинам. К примеру, если есть проблемы геологического плана, когда грунты не позволяют строить многоэтажку, или когда большой дом не вмещается по площади, либо когда в случае его строительства нарушаются различные нормы, к примеру, уровень инсоляции соседних домов. Тогда можно принять решение, что здесь вполне хорошо разместится одно-двухэтажный коттедж. Подобные дома планируется построить в девяти административных округах, кроме ЦАО, причем не только на окраинах, но и, к примеру, в районе Хорошевский.
19 декабря прошли аукционы по выкупу жилья городом у застройщиков. В первую очередь, на какие программы рассчитано приобретаемое жилье?
Жилье, которые мы приобрели в Москве и области, будет поступать в собственность города и расходоваться в соответствии с жилищными программами. Как вы понимаете, жилье, которое мы приобрели в Подмосковье, не пойдет на переселение из ветхого и аварийного фонда, потому что по закону мы можем переселять людей лишь в район их проживания.
Вообще аукционы - это лишь один из способов получения жилья для очередников, всего я бы выделил три источника. Мы можем получить жилье путем строительства за счет средств бюджета Москвы, в качестве доли города от инвестконтрактов, а также путем приобретения этих квартир на рынке через аукционы. Когда эти квартиры приходят к нам, они обезличиваются, откуда мы их вязли очереднику безразлично.
Каков план по выкупу городом жилья у застройщиков в следующем году?
Пока эта цифра правительством не определена, соответственно, объем и сумму назвать я не могу.
Что выгоднее для города: выступать заказчиком строительства социального жилья или покупать готовые квартиры на рынке посредством аукционов?
На самом деле Федеральное законодательство построено таким образом, что при покупке городом недостроенного жилья в том числе у контролирующих органов возникает очень много вопросов. Вот почему мы перешли к аукционам по покупке готового, построенного жилья. По сути мы тратим бюджетные деньги на приобретение готового товара, а не участвуем в соинвестировании.
Вопрос экономически непростой. У города сейчас себестоимость строительства одного квадратного метра составляет 30-35 тысяч рублей, куда входит возведение дома, отделка, внутриквартальная инженерия и благоустройство придомовой территории. Но если это городской заказ, мне уже по другим статьям бюджета нужно построить школу, детский сад, поликлинику, проложить дорогу, сделать межквартальную инженерию. На это мы тратим приблизительно такую же сумму, какую потратили на строительство дома.
На последних аукционах максимальная стоимость квадратного метра готового жилья в Москве была на уровне 65 тысяч рублей, при этом я приобретаю жилье с инфраструктурой, и дополнительно никаких денег не трачу. То есть получается, что стоимость заселения одной семьи в принципе одинакова.
По вашим оценкам, в связи с тенденцией к падению цен увеличится ли доступность жилья для граждан, которые не принадлежат к категориям москвичей, претендующих на соцжилье?
Вопрос очень интересный. Дело в том, что если мы посмотрим на сайты крупнейших продавцов жилья, цены практически не сократились. Но как "жилищник" я общаюсь с участниками рынка жилья, причем с обеих сторон, и они говорят, что когда приходит конкретный человек с конкретными деньгами, они с ним разговаривают предметно и очень часто снижают цену на 25%, и даже до 40%. То есть доступность жилья фактически повышается.
Другое дело, что мы с вами еще не знаем всех последствий кризиса. Рынок недвижимости Москвы просто замер: потенциальный покупатель ждет падения стоимости, а продавцы боятся снижать цены открыто, так как стараются продать тем, кто еще не в курсе и по старым ценам.
Но, с другой стороны, неизвестно, что будет с рынком труда, в частности, со средним классом, который является основным приобретателем жилья. Есть опасения, что кризис как раз больше всего ударит по среднему классу. Я уже слышу, что многие застройщики, которые, кстати, обычно держат большой штат, сокращают его, а это опять же средний класс.
