Рынок недвижимости в Сочи, который в последнее время находился в стагнации после бешеного ажиотажа на волне официального объявления города столицей зимней Олимпиады-2014, не избежал влияния мирового финансового кризиса. И хотя пока на рынке Сочи не было ни одного публичного заявления о замораживании проектов в сфере недвижимости, сроки реализации большинства из них, скорее всего, будут перенесены. По мнению опрошенных "РИА Новости – Недвижимость" экспертов, из-за кризиса девелоперы в Сочи будут активно искать новых инвесторов для застройки "лакомых" участков, оптимизировать концепции своих проектов, а стоимость земли и недвижимости в городе в результате кризиса может снизиться до уровня "справедливой".
Высокий старт
После официального объявления в июле 2007 года Сочи столицей зимней Олимпиады-2014 года цены на недвижимость и землю в городе и его окрестностях практически сразу выросли на 20%. Учитывая то, что еще в июне средняя цена квадратного метра жилья в Сочи составляла 2-2,5 тысячи долларов, в июле он подорожал до 3-3,2 тысячи долларов.
Высокий старт
После официального объявления в июле 2007 года Сочи столицей зимней Олимпиады-2014 года цены на недвижимость и землю в городе и его окрестностях практически сразу выросли на 20%. Учитывая то, что еще в июне средняя цена квадратного метра жилья в Сочи составляла 2-2,5 тысячи долларов, в июле он подорожал до 3-3,2 тысячи долларов.
С июля по ноябрь 2007 года, по данным представителей городских агентств недвижимости, рост цен на жилье и землю в Сочи, в ряде случаев, составил от 30% до 100%. В конце ноября, по словам руководителя управления экономики и целевых программ администрации Краснодарского края Василия Пушкина, стоимость жилья на первичном рынке в Сочи достигла 5,5 тысячи долларов, а на вторичном рынке – 4,6 тысячи долларов за квадрат. Однако с декабря 2007 года по февраль 2008 года, по словам местных риэлторов, спрос на земельные участки в Сочи упал в три раза, цены на землю и жилье замедлили свой рост.
В апреле 2008 года, впервые с момента избрания Сочи столицей зимней Олимпиады-2014 цены на вторичное жилье в городе за месяц понизились почти на 3% до 4,4 тысячи долларов в среднем за квадратный метр, а стоимость земельных участков осталась примерно на том же уровне, что и в начале года.
Риэлторы объясняли снижение стоимости жилья на сочинском рынке недвижимости неразберихой с генпланом города и обещали возобновления роста цен летом. По данным компании Century 21, с апреля по сентябрь 2008 года, стоимость жилья в Сочи росла в среднем чуть меньше чем на 1% в месяц, однако, можно констатировать, что в настоящее время началось снижение цен.
Рынок замер
Действительно, как признают многие эксперты, рынок недвижимости Сочи на протяжении последних месяцев пребывает в стагнации. Причем, если подобная ситуация в начале года объяснялась перегретостью и непрозрачностью рынка, то сейчас на рынке отражается также и влияние мирового финансового кризиса.
В апреле 2008 года, впервые с момента избрания Сочи столицей зимней Олимпиады-2014 цены на вторичное жилье в городе за месяц понизились почти на 3% до 4,4 тысячи долларов в среднем за квадратный метр, а стоимость земельных участков осталась примерно на том же уровне, что и в начале года.
Риэлторы объясняли снижение стоимости жилья на сочинском рынке недвижимости неразберихой с генпланом города и обещали возобновления роста цен летом. По данным компании Century 21, с апреля по сентябрь 2008 года, стоимость жилья в Сочи росла в среднем чуть меньше чем на 1% в месяц, однако, можно констатировать, что в настоящее время началось снижение цен.
Рынок замер
Действительно, как признают многие эксперты, рынок недвижимости Сочи на протяжении последних месяцев пребывает в стагнации. Причем, если подобная ситуация в начале года объяснялась перегретостью и непрозрачностью рынка, то сейчас на рынке отражается также и влияние мирового финансового кризиса.
"Еще недавно представители строительных компаний и инвесторы были уверены в том, что цены на недвижимость в Сочи если и не продолжат расти, то останутся на нынешнем, довольно завышенном, уровне. Однако мировой финансовый кризис наложил свой отпечаток на перспективный и многообещающий рынок Сочи", - отмечает директор по маркетингу и рекламе Becar Realty Group SPb Наталия Черейская.
Как в свою очередь констатирует директор Vesco Realty Sochi Марина Гонтарева, в настоящее время на рынке жилой недвижимости Сочинского региона наблюдается значительное превышение предложения над спросом: в то время как многие покупатели заняли выжидательные позиции, объем предложения на рынке не сокращается.
Аналогичные данные о состоянии рынка жилья Сочи приводит и директор департамента, консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. По ее словам, помимо того, что спрос на жилье в Сочи в настоящее время находится на минимальном уровне, изменилась и сама его структура.
"На рынке практически не осталось инвесторов и очень низка доля тех, кто рассматривает покупку курортного жилья. Таким образом, основные покупатели сегодня – местные жители, улучшающие свои жилищные условия и те, кто рассматривает переезд в Сочи на постоянное место жительства. Это в свою очередь предопределяет смещение спроса в сегмент преимущественно недорогого жилья", - указывает Широкова.
При этом, уточняет Гонтарева, большинство покупателей именно в сегменте недорогого жилья пытается зафиксировать имеющиеся денежные средства.
"В сегменте клубных домов сейчас наблюдается завуалированное понижение цен, то есть некоторые продавцы готовы давать скидки покупателям. В сегменте элитного жилья предлагаются гибкие условия, тем не менее, количество сделок минимально", - добавляет эксперт.
По данным Becar Realty Group, в настоящее время цены на жилье в Сочи пока продолжают держаться на прежнем уровне, в противовес ожидаемому до кризиса росту в 1-2% ежемесячно.
В будущем можно обоснованно ожидать снижения цен на жилую недвижимость в Сочи на 10-15%, однако их обрушение маловероятно, констатирует Черейская. По ее словам, по сути, возможно возращение к обоснованной рыночной цене на недвижимость в Сочи.
Девелоперы перестраиваются
Хотя пока, как добавляют аналитики, на рынке не было ни одного публичного заявления о замораживании каких-либо проектов, сроки многих из них будут перенесены.
Новых проектов на рынок практически не выходит, указывает Широкова. "По тем, что находятся на этапе разработки, девелоперы предпочитают не форсировать события и не заявлять о точных сроках их выхода на рынок и ценах. Это автоматически означает перенос сроков ввода существенной части проектов, хотя официальных заявлений на этот счет нет", - указывает эксперт.
При этом маркетолог-аналитик "Кловер групп" Роман Вовка отмечает, что в сложившейся экономической ситуации девелоперы будут аккуратны в подаче информации о своих проектах в Сочи.
Однако, добавляет Гонтарева, пока никто из застройщиков не собирается продавать действительно крупные проекты.
"В условиях проблем с ликвидностью игроки готовы привлекать соинвесторов или частично продавать площадки, тогда как речи о сбрасывании проектов целиком не идет", - указывает она.
В настоящее время, по словам Широковой, ликвидность большинства проектов, которые сейчас все же выставлены на продажу в Сочи находится под большим вопросом, и даже существенный дисконт не гарантирует спрос на них.
К некоторым девелоперам, анализируют эксперты, в условиях мирового финансового кризиса пришло понимание, что концепция проектов должна быть более востребована потенциальными покупателями.
"На настоящий момент уже зафиксированы обращения компаний, которые приостанавливают проекты для реконцепции или подтверждения правильности концепции у консультантов. Но все эти случаи пока не публичны", - говорит Черейская.
Как считают аналитики, в сложившейся ситуации в выигрыше окажутся девелоперы с наиболее актуальными проектами и имеющие собственные средства на ведение строительства. В разряд успешных, как бы ни парадоксально это звучало, попадут и те застройщики, которые смогут грамотно и вовремя заморозить свои проекты до наступления лучших времен.
По мнению экспертов, наступивший кризис и пресыщение рынка жилой недвижимости в Сочи, начавшееся летом этого года, станут своеобразным фильтром, который не даст проектам со слабой концепцией развиваться дальше.
Как в свою очередь констатирует директор Vesco Realty Sochi Марина Гонтарева, в настоящее время на рынке жилой недвижимости Сочинского региона наблюдается значительное превышение предложения над спросом: в то время как многие покупатели заняли выжидательные позиции, объем предложения на рынке не сокращается.
Аналогичные данные о состоянии рынка жилья Сочи приводит и директор департамента, консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. По ее словам, помимо того, что спрос на жилье в Сочи в настоящее время находится на минимальном уровне, изменилась и сама его структура.
"На рынке практически не осталось инвесторов и очень низка доля тех, кто рассматривает покупку курортного жилья. Таким образом, основные покупатели сегодня – местные жители, улучшающие свои жилищные условия и те, кто рассматривает переезд в Сочи на постоянное место жительства. Это в свою очередь предопределяет смещение спроса в сегмент преимущественно недорогого жилья", - указывает Широкова.
При этом, уточняет Гонтарева, большинство покупателей именно в сегменте недорогого жилья пытается зафиксировать имеющиеся денежные средства.
"В сегменте клубных домов сейчас наблюдается завуалированное понижение цен, то есть некоторые продавцы готовы давать скидки покупателям. В сегменте элитного жилья предлагаются гибкие условия, тем не менее, количество сделок минимально", - добавляет эксперт.
По данным Becar Realty Group, в настоящее время цены на жилье в Сочи пока продолжают держаться на прежнем уровне, в противовес ожидаемому до кризиса росту в 1-2% ежемесячно.
В будущем можно обоснованно ожидать снижения цен на жилую недвижимость в Сочи на 10-15%, однако их обрушение маловероятно, констатирует Черейская. По ее словам, по сути, возможно возращение к обоснованной рыночной цене на недвижимость в Сочи.
Девелоперы перестраиваются
Хотя пока, как добавляют аналитики, на рынке не было ни одного публичного заявления о замораживании каких-либо проектов, сроки многих из них будут перенесены.
Новых проектов на рынок практически не выходит, указывает Широкова. "По тем, что находятся на этапе разработки, девелоперы предпочитают не форсировать события и не заявлять о точных сроках их выхода на рынок и ценах. Это автоматически означает перенос сроков ввода существенной части проектов, хотя официальных заявлений на этот счет нет", - указывает эксперт.
При этом маркетолог-аналитик "Кловер групп" Роман Вовка отмечает, что в сложившейся экономической ситуации девелоперы будут аккуратны в подаче информации о своих проектах в Сочи.
Однако, добавляет Гонтарева, пока никто из застройщиков не собирается продавать действительно крупные проекты.
"В условиях проблем с ликвидностью игроки готовы привлекать соинвесторов или частично продавать площадки, тогда как речи о сбрасывании проектов целиком не идет", - указывает она.
В настоящее время, по словам Широковой, ликвидность большинства проектов, которые сейчас все же выставлены на продажу в Сочи находится под большим вопросом, и даже существенный дисконт не гарантирует спрос на них.
К некоторым девелоперам, анализируют эксперты, в условиях мирового финансового кризиса пришло понимание, что концепция проектов должна быть более востребована потенциальными покупателями.
"На настоящий момент уже зафиксированы обращения компаний, которые приостанавливают проекты для реконцепции или подтверждения правильности концепции у консультантов. Но все эти случаи пока не публичны", - говорит Черейская.
Как считают аналитики, в сложившейся ситуации в выигрыше окажутся девелоперы с наиболее актуальными проектами и имеющие собственные средства на ведение строительства. В разряд успешных, как бы ни парадоксально это звучало, попадут и те застройщики, которые смогут грамотно и вовремя заморозить свои проекты до наступления лучших времен.
По мнению экспертов, наступивший кризис и пресыщение рынка жилой недвижимости в Сочи, начавшееся летом этого года, станут своеобразным фильтром, который не даст проектам со слабой концепцией развиваться дальше.
