Составление договора
Все отношения между арендатором и арендодателем регулируются на основании договора найма. Этот документ составляется в простой письменной форме и не требует обязательной государственной регистрации, или нотариального удостоверения.
Содержание договора зависит от пожеланий сторон. И арендатору и арендодателю перед составлением договора необходимо продумать, на каких условиях они готовы заключить сделку.
В частности, арендатору лучше заранее оградить себя от конфликтов и отразить в договоре количество и порядок посещений владельца квартиры (с предварительным уведомлением нанимателя или без такового), зафиксировать сумму найма, условия оплаты и иные платежи (оплата электроэнергии, счетов МГТС и т.д.)., а также предусмотреть условия досрочного расторжения договора и его последствия.
Хозяин квартиры в свою очередь должен заранее оценить риски и внести в договор необходимые ему условия. Например, предусмотреть в договоре внесение "залоговой суммы", которая будет обеспечивать сохранности квартиры и имущества.
При этом арендатор должен обратить внимание на то, как договор предусматривает порядок возврата данной суммы по истечении срока действия договора. Размер "залоговой суммы", как правило, составляет месячную плату за наем квартиры.
На что стоит обратить внимание при оформлении договора
Текст договора в обязательном порядке должен содержать следующие пункты: паспортные данные двух сторон, адрес жилого помещения, документы, на основании которых наймодатель получил в собственность квартиру.
В договоре должны быть предусмотрены не только условия найма, но и санкции, которые будут применяться к нарушителю в случае невыполнения его условий. В том случае, если одна из сторон нарушит условия договора, пострадавшая сторона в праве обращаться в суд, где договор найма будет являться документом, подтверждающим нарушение тех или иных условий. Но необходимо помнить, что санкции по защите прав нанимателя будут работать в полную силу лишь при условии, что сам наниматель выполнял принятые на себя обязательства в полном объеме и наоборот.
Если квартирой владеют несколько лиц, все они должны поставить свои подписи в договоре найма, либо передать право на сдачу квартиры одному лицу, выписав и нотариально заверив доверенность. В противном случае сособственник или зарегистрированный жилец сохраняет за собой право проживать на данной площади.
Чтобы убедиться, что договор подписан всеми собственниками и зарегистрированными на данной площади лицами, необходимо потребовать у арендодателя предоставление выписки из домовой книги. В данном документе будут перечислены все собственники, сособственники и зарегистрированные в квартире лица. Срок действия выписки ограничен (1месяц), поэтому следует обратить внимание на дату выдачи документа.
В случае если срок действия договора найма истек, необходимо письменно продлить договор или подписать новый.
Помимо подписания самого договора, рекомендуется составить акт передачи квартиры и имущества в ней (если таковое имеется). В акте необходимо подробно описать состояние квартиры, а также составить перечень передаваемого имущества, зафиксировав при этом все имеющиеся видимые повреждения или иные недостатки.
Как не попасться на уловки мошенников
Следует очень внимательно относится к сделкам, в которых владельцы квартир требуют предоплату за несколько месяцев вперед (3 месяца и более), так как подобным приемом часто пользуются мошенники.
Чтобы избежать риска попасться на уловки мошенников, необходимо следовать следующим правилам:
1. Проверить наличие правоустанавливающих документов на квартиру.
2. Не соблазняться на явно заниженную по сравнению с рыночной стоимость аренды.
3. Не заключать договор и не вносить деньги до того, как квартира будет показана.
4. Требовать предоставления только подлинников документов.
5. Проверить совпадение имени владельца в удостоверении личности и остальных документах. А в случае смены фамилии проверять документы, подтверждающие данный факт.
6. Не заключать сделку в случае отсутствия всех необходимых документов.
7. Вести все расчеты только после получения ключей и заселения в квартиру.
8. При оплате найма квартиры требовать предоставление расписок, которые подтверждают своевременную передачу денежных средств.
Досрочное выселение
При досрочном выселении из квартиры арендатор должен опираться на условия договора. Если же в договоре условия и механизм досрочного расторжения не предусмотрены, следует обратиться в суд. Так как все те вопросы, которые не оговаривает договор найма, регулируются на основе существующего законодательства.
Часто проблему, результатом которой стало решение о выселении, удается решить путем переговоров с хозяином. Но конечно будет надежнее, если процедура досрочного расторжения будет подробно прописана в договоре найма.
В первую очередь необходимо зафиксировать имеет или не имеет право какая-либо из сторон расторгать договор досрочно. Если стороны имеют право на досрочное расторжение договора, то в договоре необходимо указать за какой период времени и в каком виде, один участник сделки должен предупредить другого. Следует предусмотреть порядок возврата суммы за оплаченный и не прожитый период, и возврат залоговой суммы. Отдельно стоит прописать в случае каких существенных нарушений арендатор или арендодатель имеет право расторгнуть договор.
На случай досрочного выселения жильца исключительно по прихоти хозяина в договоре найма обычно предусматриваются штрафные санкции. На их основании в случае необоснованного выселения из квартиры арендатор вправе взыскать с хозяина полную сумму штрафа.
Если квартира была найдена с помощью агентства, при возникновении конфликтной ситуации стоит обратиться именно в это агентство. Обычно крупные агентства стараются помочь своим клиентам.
Если владелец решит продать квартиру, выселять нанимателя он не вправе. В соответствии с ГК РФ, при отчуждении объекта недвижимости условия договора найма сохраняются, и новый собственник квартиры становится наймодателем, со всеми вытекающими от сюда последствиями.
Налоги
Следует помнить, что сдавая помещение внаем или в аренду, арендодательполучает доход в виде платы за наем или арендной платы (статья 208 НК РФ). Таким образом, у него возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц. Порядок уплаты налога на доходы физических лиц регламентирован 23 главой второй части Налогового кодекса РФ.
Чтобы уплатить налог на доходы физических лиц необходимо заполнить налоговую декларацию. В налоговой декларации налогоплательщику необходимо указать все полученные за налоговый период доходы, источник их получения, налоговые вычеты, если он есть, исчислить сумму налога подлежащей уплате. К декларации необходимо приложить копию заключенного договор найма (для того чтобы подтвердить источник дохода).
Налоговым периодом считается календарный год. Срок подачи налоговой декларации не изменился – до 30 апреля, следующего за отчетным налоговым периодом. Декларация предоставляется в налоговый орган по месту своей регистрации (прописки).Оплатить налог налогоплательщик обязан в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим периодом.
В случае досрочного расторжения договора найма, налогоплательщику необходимо в пятидневный срок со дня прекращения договора найма оформить декларацию о реально полученных доходах. Досрочное представление налоговой декларации, исчисления и уплаты налога предусматривается для лиц, перечисленных в статье 228 НК РФ.
Предоставление авансовой налоговой декларации и досрочная уплата налогов предусматривается по следующему основанию: при прекращении выплат (при неполучении платы за наем или арендной платы вследствие расторжения договора найма или аренды).
Уплата налога по таким налоговым декларациям производится не позднее, чем через 15 дней с момента подачи такой декларации.
Для оптимизации налогообложения некоторые граждане регистрируются в качестве ИП, переходят на упрощенную систему налогообложения и оплачивают налог в размере 6%. Однако у данной системы налогообложения существуют свои нюансы, как-то: подача налоговой декларации осуществляется уже не один раз в год, а чаще и т.д.
Мария Жукова, первый заместитель директора
компании "МИЭЛЬ-Аренда"
