Сложности с финансированием проектов у российских девелоперов породили нестабильность на рынках первичного и вторичного жилья в Москве. Это выразилось, в частности, в противоречивых данных риэлтеров, которые не могут однозначно сказать, дорожает или дешевеет московское жилье.
При этом на фоне мирового финансового кризиса и непрогнозируемых цен на недвижимость многие собственники московских квартир, купленных в инвестиционных целях, готовятся к их распродаже, чтобы зафиксировать высокую прибыль, свидетельствуют данные агентств недвижимости, опрошенных РИА Новости.
Разнонаправленная динамика
Разные данные о динамике цен на московское жилье за тот или иной период времени не являются редкостью для игроков столичного рынка риэлтерских услуг. Это зависит как от методики подсчета "средней" цены квадратного метра, использующейся агентствами недвижимости, так и от сегмента жилья – элитное, "бизнес", "эконом", в котором работает та или иная компания. Однако, как правило, московские риэлторы сходятся хотя бы в общих характеристиках того, в каком направлении менялась стоимость жилья в прошедшем месяце и как быстро росли или снижались цены на жилье в столице.
Сентябрь 2008 года стал исключением в этом общем правиле, и представители разных агентств недвижимости в беседах с РИА Новости так и не смогли прийти к единому мнению, подорожали квартиры в Москве в сентябре или нет.
В частности, по данным аналитического центра компании "Инком", в первый месяц осени средняя стоимость квадратного метра в столице в рублях выросла на 3,2% – до 208,6 тысячи рублей, а в долларах снизилась на 0,9% – до 8,3 тысячи долларов.
Пресс-секретарь компании "МИАН" Светлана Фуфаева говорит, что московские новостройки подорожали в рублях на 2,5% – до 123,289 тысячи рублей за квадратный метр, а в долларах подешевели на 2,6% – до 4,873 тысячи долларов за квадратный метр.
По словам генерального директора аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислава Луцкова, средневзвешенная цена квартир на первичном рынке жилья с учетом элитного жилья в столице увеличилась за месяц на 4,3% – до 197,8 тысячи рублей за квадратный метр, а без учета элитных объектов – до 175,3 тысячи рублей за квадратный метр. На вторичном рынке Москвы в сентябре жилье поднялось в цене в рублях на 4,6% – до 188,5 тысячи рублей за квадратный метр, а в долларах его стоимость не изменилась, оставшись на уровне 7,461 тысячи долларов за квадратный метр, утверждает Луцков.
Ведущий аналитик бюро недвижимости "Агент 002" Татьяна Макеева указывает, что наибольшим изменением цены в прошлом месяце характеризовались сегменты элитных новостроек и новостроек эконом-класса, где жилье подешевело на 2,5% и 1,7% соответственно – до 16,9 тысячи долларов за квадратный метр и 4,15 тысячи долларов за квадратный метр.
Квартиры бизнес-класса на первичном и вторичном рынке жилья, жилая недвижимость эконом-класса и элитное жилье на вторичном рынке в своей цене практически не изменились, уточняет представительница "Агент 002": бизнес-класс, по ее подсчетам, подешевел на 0,2% и 0,3% – до 6,56 тысячи долларов и 8,76 тысячи долларов за квадратный метр, "эконом" упал в стоимости на 0,1% – до 5,765 тысячи долларов за квадратный метр, а "элитка" подросла на 0,1% – до 15,875 тысячи долларов за квадратный метр.
В целом, резюмирует генеральный директор управляющей компании ЗАО "Бест-Недвижимость" Лариса Патлух, изменения ценовых показателей на жилье в Москве "зафиксированы на уровне долей процента".
"Дорогое жилье, не так заметно дорожающее в периоды ажиотажа, в условиях стагнации и остановки роста цен достаточно уверенно удерживает свою стоимость. В свою очередь стоимость квадратного метра новостроек в среднем снизилась на 1 – 1,5%, что связано с тем, что многие застройщики сейчас выставляют на продажу наиболее ликвидное жилье, которое собирались продавать в последнюю очередь. Кризис ликвидности и проблемы с рефинансированием краткосрочных кредитов диктуют для девелоперов необходимость срочного увеличения объемов продаж в условиях снижения спроса", – перечисляет собеседница агентства основные сентябрьские тенденции на рынке жилья в Москве.
Ждем перемен
Как считают риэлторы, в сентябре, на фоне кризиса ликвидности, охватившего строительные компании в России, основной чертой рынка жилой недвижимости столицы стала неуверенность и продавцов, и покупателей жилья в своих действиях.
И первые, и вторые пока не могут понять, куда – вверх или вниз – пойдет рынок, а поэтому стараются минимизировать свои риски, объясняют эксперты.
"Доля инвестиционных сделок на рынке московского жилья (приобретение жилья с целью его последующей продаже по более высокой цене – ред.) в 2008 году существенно снизилась по сравнению с аналогичным периодом 2007 года – примерно в два раза. В сентябре же инвестиционные сделки "встали", в связи с чем на сегодняшний день оценить их объемы практически невозможно.
Инвестирование в новостройки сегодня, пожалуй, наиболее рискованный вариант действий, а на вторичном рынке прибыль минимальна", – подчеркивает руководитель департамента городской недвижимости HomeHunter Татьяна Вакуленко.
Патлух в свою очередь добавляет, что в Москве увеличивается доля выставленных на продажу инвестиционных квартир, которые стремятся реализовать частные инвесторы, желающие зафиксировать свою прибыль.
По прогнозу Макеевой, в первой половине 2009 года доля инвестиционных покупок на рынке жилье в столице вообще сократится до 5 – 7%.
Продавцы готовятся к распродажам
Хотя обвал стоимости квартир в Москве не начался, но собственники жилья – как новостроек, так и готовой недвижимости – уже готовятся избавиться от него по все еще достаточно высоким ценам, констатируют специалисты.
Так, аналитики "Инкома" зафиксировали рост объема предложения в столице в сентябре на 15,6% – до 36,194 тысячи объектов по сравнению с августом.
"В сентябре объемы предложения "вторички" выросли во всех сегментах: эконом-класс – на 20%, бизнес-класс – на 18%, и элит-класс – на 26%. На рынке новостроек также отмечен рост во всех сегментах: эконом-класс – более чем на 50%, бизнес-класс – на 15% и элит-класс – на 23%", – подтверждает данные коллег Патлух.
Вместе с тем, считает Луцков, значительных изменений в ситуации с ценами на жилье в Москве до конца года ждать не стоит.
"Наиболее вероятный сценарий ценовой ситуации – стабилизация с возможной корректировкой в отдельных сегментах, наметившейся уже сегодня, когда квартиры эконом-класса, так стремительно дорожавшие в период активного роста цен, сбавили обороты и уступили место более качественному предложению", – прогнозирует он.
Специалист ожидает, что жилье эконом-класса, как наиболее переоцененное в Москве, скорректирует свою стоимость в первую очередь, причем наибольшие изменения коснутся спальных и наиболее удаленных от центра районов города.
Макеева со своей стороны предполагает, что на московский рынок в ближайшее время будут оказывать влияние два фактора – снижение объемов строительства, которое должно привести к уменьшению объема предложения жилья в столице, и снижение объема спроса, вызванное возможными финансовыми трудностями у потенциальных покупателей жилья и их ожиданием падения цен на рынке.
По ее мнению, существенная коррекция ждет жилье бизнес-класса, а вот эконом-класс потеряет в цене меньше – главным образом потому, что предложений "экономичного" жилья на рынке и так немного.
Элитное жилье в Москве пострадает только в случае значительного углубления кризиса ликвидности, когда большая часть непрофильных инвесторов будет вынуждена избавляться от дорогих объектов для блокирования нарастающего денежного дефицита, полагает представительница "Агента 002".
В целом, подчеркивает Вакуленко, рынок недвижимости в Москве в настоящее время малопрогнозируем.
"Предпосылки для роста цен на жилье в столице есть – они связаны с его общим дефицитом. Но ситуация непрозрачна, и неизвестно, как поведут себя в дальнейшем игроки рынка. Покупательская активность снизилась, все заняли выжидательную позицию", – заключает эксперт.
