С каждым днем на московском рынке коммерческой недвижимости появляется все больше проектов офисных центров класса А, которые девелоперы рассчитывают в ближайшие годы реализовать в районе Третьего транспортного кольца (ТТК) и Московской кольцевой автодороги (МКАД).
Эксперты, опрошенные "РИА-Новости – Недвижимость", утверждают, что основной причиной этой тенденции является большой дефицит свободных земельных площадок под строительство в центре Москвы и крайне сложная транспортная ситуация в пределах Садового кольца. Однако это далеко не полный перечень факторов, повлиявших на рынок.
Офисы "переезжают" на окраину
Если в 2007 году, по оценкам отдела исследований рынка компании CB Richard Ellis, процентное соотношение помещений класса А в районе ТТК и МКАД по отношению к общему объему предложений в Москве составляло 7%, то на конец 2009 года, по некоторым оценкам, эта цифра может достигнуть 17%, либо даже превысить эту отметку.
Например, директор департамента консалтинга Becar Realty Group Moscow Роман Соков в качестве одной из причин смещения интересов девелоперов и инвесторов за пределы центра города выделяет введение столичным правительством ограничения строительства офисной недвижимости в Центральном округе Москвы. Таким способом авторы концепции развития ЦАО Москвы до 2012 года, содержащей эти положения, решили противостоять тенденции вымещения жилого пространства центра столицы офисным, которое, по мнению властей, идет в центре довольно интенсивными темпами.
"Трудная транспортная ситуация в центральной части Москвы делает отдаленные районы города, расположенные вблизи основных транспортных развязок и магистралей, более привлекательными для арендаторов и, как следствие, – для девелоперов. Причем последних привлекает относительно низкая стоимость земли и более легкий процесс согласования разрешительной документации по объекту", – называет еще одну причину сложившейся ситуации директор департамента коммерческой недвижимости консалтинговой компании Mayfair Properties Сергей Волочков.
Он добавляет, что к увеличению спроса на офисные объекты в районах ТТК-МКАД ведет и тот факт, что все больше арендаторов готово "пожертвовать" престижным месторасположением объекта ради понижения расходов на его аренду, при условии сохранения высокого уровня и качества бизнес-центра.
Популярные направления
По словам регионального директора департамента аналитики Colliers International Ольги Ясько, объем новых офисных площадей класса А за пределами ТТК, заявленных на сегодняшний день к выходу на рынок до конца 2009 года, оценивается на уровне 800,3 тысячи квадратных метров.
Говоря о перспективе развития рынка с учетом 2010 года, Волочков отмечает, что в районе МКАД и за его пределами в ближайшие 2,5 года планируется ввести в эксплуатацию 15 качественных объектов А и В классов общей площадью более 1,95 миллиона квадратных метров, из которых девять объектов площадью 1,5 миллиона квадратных метров – это бизнес-центры А класса.
Однако, ввиду того, что не все заявленные проекты вводятся в эксплуатацию в указанные изначально сроки, считает руководитель отдела исследований офисных помещений CB Richard Ellis Ирина Флорова, на конец 2010 года из заявленных сегодня проектов можно прогнозировать выход на рынок от 800 тысяч до 1 миллиона квадратных метров.
Соков приводит top-10 наиболее значимых офисных объектов класса А, которые планируется построить на окраинах города не позже 2010 года: многофункциональный комплекс (МФК) "Метрополис" – 320 тысяч квадратных метров, год ввода – 2008-2009, МФК "Золотой Век" – 296,7 тысячи квадратных метров, год ввода – 2009-2010, бизнес-парк (БП) "Химки" – 200 тысяч квадратных метров, год ввода – 2007-2010, МФК Alcon, 1 очередь – 102,177 тысячи квадратных метров, год ввода – 2010, БП "Водный стадион" – 69 тысяч квадратных метров, год ввода – 2009, Офисный центр (МФК "Эко") – 65,616 тысячи квадратных метров, год ввода – 2009, БП "Западные ворота" (Western Gate) – 61,795 тысячи квадратных метров, год ввода – 2009-2010, бизнес-центр (БЦ) "Профико" – 49,1 тысячи квадратных метров, год ввода – 2008, БЦ "Викторенко" – 31,014 тысячи квадратных метров, год ввода – 2008 и БЦ "Чайка Плаза 10" – 22 тысячи квадратных метров, год ввода – 2008.
По словам Волочкова, в настоящее время деловые зоны в районе МКАД активно формируются в северо-западном, северо-восточном и юго-западном направлениях.
"Высокая активность развития данных районов обусловлена, прежде всего, близостью к основным международным аэропортам: "Шереметьево", "Домодедово", "Внуково", а также важным транспортным магистралям", – рассказывает он.
При размещении офисных центров наибольшей популярностью, по мнению Ясько, пользуется Ленинградский проспект, переходящий в Ленинградское шоссе, Кутузовский и Ленинский проспекты.
"Также активно застраивается область за МКАД, особенно выделяется в структуре офисного предложения сектор между Новорижским и Ленинградским шоссе", – добавляет она.
Недостатки и преимущества
Как это часто бывает, у каждого объекта исследования есть свои преимущества и недостатки. Причем, как это оказалось в случае с бизнес-центрами, практически все они находятся на поверхности и давно известны специалистам. Именно поэтому компании-арендаторы осознают, что они могут потерять при выборе подобного того или иного бизнес-центра, а что приобрести.
Так, например, ни для кого ни секрет, что бизнес-центры на окраинах города имеют гораздо более удобную транспортную доступность по сравнению с БЦ, сосредоточенными в самом центре столицы, и если подъезд к офисным объектам в центре города осложнен постоянными пробками и узкими улицами, то бизнес-центры за пределами ТТК и МКАД в большинстве случаев не имеют такой проблемы.
По мнению Сокова, учитывая постоянный рост количества личного автотранспорта у сотрудников многих компаний, одним из неоспоримых преимуществ офисных центров на окраинах Москвы также является и большое количество парковочных мест.
Он отмечает, что "отсутствие мест для парковки – основная проблема большинства БЦ в центре Москвы. Нормой для бизнес-центров в пределах Садового кольца является одно машиноместо на 100 квадратных метров арендуемой площади, однако реалии таковы, что соответствовать данным показателям не всегда получается".
Не менее важным фактором для арендаторов при поиске площадей для офиса могут стать более низкие ставки аренды и цены продаж при довольно высоком качестве и уровне БЦ на окраинах города, считает Волочков.
Однако, помимо очевидных плюсов, у бизнес-центров, расположенных за пределами ТТК и МКАД, есть и свои минусы.
Так, например, для сотрудников, не имеющих личного автомобиля, камнем преткновения может стать транспортная доступность, так как большинство объектов на окраинах города расположены далеко от станций метро.
Кроме этого, можно выделить и "имиджевую" составляющую, так как для многих компаний расположение в центральной части города, рядом с центром деловой активности, является вопросом престижа, отмечают эксперты.
Однако, по мнению Сокова, данная проблема в последнее время также нашла решение, и многие компании размещают головной офис в центральной части столицы, а back-офис в офисном комплексе, отдаленном от центра города.
Еще одним безусловным минусом таких бизнес-центров, по словам Волочкова, является отсутствие развитой инфраструктуры. Однако девелоперы стремятся решить эту проблему с помощью комплексной застройки – бизнес-парков, в которых предусмотрено наличие банковских отделений, кафе, ресторанов, химчисток, гостиничных и жилых комплексов, развлекательной части и т.п.
Также, утверждает он, удаленное от центра местоположение бизнес-центра негативно сказывается на возможности подбора сотрудников младшего звена, существенно сужая рынок потенциальных кандидатов.
Подводя итог всему вышесказанному, Флорова заявляет, что, учитывая дефицит кадров на рынке труда Москвы, компаниям лучше всего было бы размещать свои офисы в районах, которые "будут удобны для сотрудников, и центр города с этой точки зрения выглядит более привлекательно, чем периферия ".
Получается, что компании, арендующие помещения в удаленных от центра районах, будут экономить на арендной плате, но вынуждены будут повышать зарплаты, чтобы удержать сотрудников, либо предлагать другие методы для их стимулирования, приходит к выводу Флорова.
По мнению экспертов, учитывая ограниченное предложение и высокие ставки аренды на офисные помещения в центре города, возможность арендовать качественное помещение класса А за ТТК – неплохая альтернатива центру для компаний, которым необходима большая площадь за разумную цену, чтобы консолидировать все подразделения в одном здании или расширить штат сотрудников.
Как считает Волочков, сегодня переезжать в бизнес-центры на окраине города либо за МКАД могут компании, деятельность которых не связана с высоким клиентским потоком.
"Это могут быть логистические и IT-компании, а также представительства зарубежных компаний-дилеров, которых не пугает удаленность офиса от центра города, в виду общения с торговыми представителями и отсутствия прямого контакта с розничными клиентами", – отмечает он.
10% офисов класса А на окраинах города уже пустуют
По мнению экспертов, основная сложность у компаний-владельцев бизнес-центров на окраинах Москвы и за ее пределами может возникнуть на этапе продажи или сдачи офисных помещений в аренду.
Так, заместитель руководителя отдела исследований компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko Лада Белайчук в подтверждение обозначенной проблемы обращает внимание на то, что во всех районах за пределами ТТК (за исключением Юго-Западного направления) уровень свободных офисных площадей на протяжении последних шести месяцев стабильно находится на уровне 10%, а иногда и выше.
"Это значит, что как минимум 10% всех существующих качественных офисов на окраинах города свободно, что достаточно высокий показатель. При этом уже начато строительство большого количества новых объектов, которые, по мере выхода на рынок будут продолжать пополнять ряды свободных офисов", – заявляет она.
Говоря о влиянии тенденции децентрализации рынка офисной недвижимости на уровень арендных ставок в бизнес-центрах Москвы, Волочков отмечает, что объем введенных в эксплуатацию офисных площадей А класса за пределами ТТК и МКАД пока все же не столь значительный, чтобы повлиять на цены в бизнес-центрах, расположенных в центральной части столицы.
"По нашему мнению, это влияние может возрасти и начать оказывать реальное воздействие на формирование рынка недвижимости не раньше 2010-2011 годов, когда будет введено в эксплуатацию порядка двух миллионов квадратных метров качественных офисных площадей, что составит значительную долю в структуре предложения", – констатирует он.
