По данным Росстата, в первом полугодии 2008 года объем строительства жилья в России по сравнению с аналогичным периодом 2007 года увеличился всего на 2,9%. Таким образом, за первые шесть месяцев текущего года в нашей стране было построено только на 0,6 миллиона квадратных метров жилья больше, чем за первую половину прошлого года – 21,7 миллиона квадратных метров. Эти цифры заставляют обратить на себя внимание хотя бы потому, что в январе – июне 2007 года в нашей стране жилья было построено на 34,3% больше, чем в первой половине 2006 года.
"Лидерами" по снижению темпов строительства жилой недвижимости в этом году стали такие ключевые регионы России, как Москва, где падение составило 50,7% по сравнению с первым полугодием 2007 года, Санкт-Петербург – 19,6%, Московская область – 7% и Краснодарский край – 1,7%.
Что является причиной столь значительного снижения этого показателя? Эксперты, опрошенные "РИА Новости – Недвижимость", разошлись в ответах на этот вопрос: по мнению одних, причиной стал дефицит строительных площадок, а по мнению других – неудовлетворительная градостроительная политика местных властей и даже "подтасовка" ими фактов в предыдущие годы, когда многие жилые дома сдавались неподключенными к коммуникациям и не готовыми к проживанию в них людей.
Достоверность статистики под вопросом
По мнению вице-президента АСР Владимира Пономарева, при анализе статистических данных, представляющих изменение объемов ввода в эксплуатацию жилья, нужно учитывать то, что на строительство любого жилого дома уходит до четырех лет: полтора-два года идет оформление юридических документов, связанных с возведением дома, остальное время занимает собственно возведение объекта.
Следовательно, считает Пономарев, причины сложившейся в настоящее время ситуации нужно искать в 2005-2006 годах, когда строительство домов, которые должны быть сданы в 2008 году, только начиналось.
Он обращает внимание на то, что одной из главных причин спада темпов роста строительства жилья стало отсутствие в нашей стране стабильной базы для постоянного увеличения площади и количества строящейся жилой недвижимости.
Поэтому, поясняет эксперт, для единовременного рывка по показателю объемов ввода жилья в 2007 году у российского стройкомплекса сил хватило, а вот закрепить его в этом году не смогли.
"Именно поэтому не нужно сопоставлять то, что было в 2007, году с тем, что построено сейчас. Сработал следующий механизм: государство дало команду из центра на места, что нужно повысить объемы сдачи жилья. Но при этом, поскольку само государство не финансирует строительство жилья, и бюджетные средства при этом не работают, а частные застройщики действуют согласно собственным планам и в соответствии с ситуацией на рынке, то губернаторы, чтобы остаться на своих местах, начали давать команды о приписках. То есть те жесткие, практически плановые указания, которые шли из федерального центра в регионы, привели к тому, что администрации стали завышать цифры ввода жилья", – отмечает вице-президент АСР.
Он подчеркивает, что "есть большое сомнение в том, действительно ли в 2006-2007 годах было построено то количество жилья, которое пошло в статистику Росстата".
"У нас есть сведения по многим регионам России, что в 2006-2007 годах многие дома сдавались без инженерной инфраструктуры, или в качестве построенного в 2006 – 2007 годах регистрировалось жилье, реально возведенное раньше", – рассказывает Пономарев.
При этом, признает эксперт, у строительных компаний были и свои, объективные причины, не позволившие им существенно увеличить количество сдаваемого жилья в первом полугодии 2008 года.
"В 2005 году был принят федеральный закон № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости", радикально изменивший принцип финансирования строительства, к чему большинство строителей оказались просто не готовы.
Кроме этого, крайне нервозная ситуация на жилищно-строительном рынке была вызвана внеплановой проверкой выделения земель в 2006 – 2007 годах Генпрокуратурой в связи с принятием Градостроительного кодекса, предусматривающего реализацию земель через аукционы ", – добавляет он.
Всему виной отсутствие спроса
В свою очередь генеральный директор Российского союза строителей (РСС) Михаил Викторов указывает на фактор спроса как на одну из возможных причин замедления темпов роста ввода жилья в РФ.
"Есть объективные законы рынка: объем предложения должен соответствовать спросу. Застройщики, являясь коммерческими структурами, строить возможные "излишки" не будут, четко следя за тенденциями рынка жилья, вполне возможно притормаживая объемы строящихся и сдаваемых объектов", – считает Викторов.
По мнению собеседника агентства, падение темпов роста строительства в России в первом полугодии 2008 года вызвано прежде всего перестройкой рынка недвижимости страны: если раньше основную долю прироста строительства жилья давали "столичные" регионы и отдельные экономически активные субъекты федерации, то теперь строительные площадки для массового возведения жилья в них практически закончились, и возникла необходимость в росте объемов ввода жилья по всей стране.
"Мы считаем, что основные объемы строительства жилья должны расти, прежде всего, в регионах России, поскольку концентрация в нескольких крупных городах (в столичных регионах) приводит к диспропорциям в демографической сфере и в целом в экономике страны. Наращивать же темпы в строительстве в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге до бесконечности невозможно, хотя бы потому, что есть объективные ограничения, связанные с развитием инженерной инфраструктуры и наличием подготовленных земельных площадок для этого", – заявляет генеральный директор РСС.
В Москве не хватает земли
Говоря о причинах снижения объемов строительства в Москве, заместитель генерального директора "Пересвет-Девелопмент" (входит в ГК "Пересвет-Групп") Сергей Баранов отмечает, что немаловажное влияние на сложившуюся ситуацию оказал запрет точечного строительства в столице.
В частности, приводит пример эксперт, в 2008 году застройщикам под точечную застройку не было выдано ни одного земельного участка в административных границах столицы.
"В Москве в связи с практическим отсутствием земельных участков без обременений, девелоперы вынуждены браться за реконструкцию существующих микрорайонов и вывод промышленных зон. Сейчас это единственный способ увеличить темпы строительства", – считает он.
При этом, обращает внимание Баранов, когда речь идет о реконструкции уже существующих районов, показатели ввода нового жилья значительны, а вот количество реально добавленных квадратных метров – нет, так как большую часть жилья приходится отдавать под переселение.
Московская область выбирает качество
В Подмосковье снижение темпов роста объемов ввода жилья объясняют, в отличие от Москвы, не отсутствием земельных ресурсов, а стремлением возводить более качественную недвижимость.
"В прошлом году мы достигли очень высоких темпов роста, которых в этом году придерживаться не собираемся, поэтому у нас есть небольшое снижение по строительству жилья в первом полугодии 2008 года. Но это не говорит о кризисе, а, наоборот, об усилении позиций, так как теперь можно говорить о более высоком уровне нашего подхода к строительству", – говорит первый заместитель председателя правительства Московской области Александр Горностаев.
По его словам, подмосковные власти предпочитают не "гнаться за увеличением строительных площадей", а делать акцент на уровне жилья и его доступности для населения.
"Нам не нужно большое количество квадратных метров, не нужны небоскребы и высотки, ведь задачу президента России Дмитрия Медведева по строительству одного квадратного метра на человека мы выполнили. В 2007 году мы построили 1,14 квадратного метра жилья в расчете на душу населения и не собираемся снижать этот показатель ниже одного квадратного метра", – утверждает первый зампред правительства Московской области.
Горностаев также добавляет, что хотя в Подмосковье хватает земли под новое строительство, власти региона не могут безгранично наращивать объемы ввода нового жилья, в том числе и потому, что областная инфраструктура просто не выдержит такой нагрузки.
"У области есть ограничения по лимитам на газ, на электроэнергию и на питьевую воду. Нам не нужна гонка за метрами, так как сегодня мы ставим задачи по улучшению качества и по снижению цен, чтобы люди имели возможность приобрести жилье, и мы не собираемся безудержно лепить города, которые будут без тепла и воды", - подчеркивает он.
На пороге кризиса?
Впрочем, специалисты не считают, что итоги первых шести месяцев года свидетельствуют о кризисе в жилищном строительстве в нашей страны.
"Это однозначно не кризис, поскольку все строители загружены работой. Имеется нехватка подрядных мощностей, кадров – это все явления растущего рынка", – подчеркивает Викторов, напоминая, что "часть статистики можно списать на сезонность, поскольку у застройщиков нет какого-то спущенного сверху плана, графика", и основные итоги в отрасли принято подводить осенью-зимой.
Пономарев же указывает, что для рынка недвижимости в целом характерна цикличность.
"Например, последние годы идет устойчивое увеличение объемов ввода жилья при высокой динамике роста цен. В результате сейчас количество предложений на рынке жилья при сложившемся уровне цен начало превышать покупательную способность населения и, как следствие, привело к замедлению темпов роста цен, – полагает эксперт. – Соответственно, произошло снижение темпов ввода жилья. Но дальнейший рост доходов населения начнет разогревать рынок, и дефицит жилья снова начнет расти".
Правы ли оптимисты, призывающие не ругать российских строителей за низкие темпы ввода жилья, покажут уже итоги второго полугодия 2008 года. Их аргументы вполне разумны: действительно, в России существует проблемы с доступностью для застройщиков земли в некоторых регионах, дает о себе знать неразвитость рынка долевого строительства, а высокий рост цен на жилье снизил интерес многих россиян к покупке жилья в новостройках.
Другое дело, что сомнения части экспертов в корректности статистических данных по объемам строительства жилья за 2006 и 2007 годы вызывают тревогу: а можно ли будет полностью доверять сведениям местных чиновников, когда они снова заговорят о росте темпов строительства жилья в нашей стране?
