Власти Москвы в октябре 2007 года запретили офисное строительство в Центральном административном округе (ЦАО) столицы, а существующие проекты офисных центров рекомендовали перепрофилировать в жилые апартаменты, гостиницы и отели. Таким способом авторы концепции развития ЦАО Москвы до 2012 года, содержащей эти положения, решили противостоять тенденции вымещения жилого пространства центра столицы офисным, которое, по мнению властей, идет в центре довольно интенсивными темпами.
Больше всего, как считают эксперты, опрошенные "РИА Новости – Недвижимость", запрет сказался на офисной недвижимости классов A и B, к которым принадлежало большинство заявленных проектов. Аналитики подсчитали, что со времени запрета ставки в этих сегментах подорожали на 20-35%, но спрос по-прежнему остается высоким, несмотря на летнее затишье и наметившуюся тенденцию к децентрализации офисов.
Качественные офисы дорожают быстрее
Запрет на возведение административных зданий в историческом центре столицы был утвержден правительством Москвы 9 октября 2007 года. Инвесторам, уже намечавшим строительство, власти рекомендовали перепрофилировать планируемые объекты в жилые апартаменты или гостиницы. Как признают участники рынка недвижимости, с этого времени ставки на аренду офисов в ЦАО повысились в среднем на 20-35% в зависимости от класса недвижимости, однако однозначно говорить о том, что именно запрет стал причиной подобного роста, они не спешат.
"Косвенно можно проследить тенденцию, связанную с уменьшением предложения в пределах ЦАО. В такой ситуации отдельные застройщики могут предлагать более высокие ставки, чем в среднем по рынку", - считает директор по работе с корпоративными клиентами Knight Frank Russia and CIS Константин Лосюков.
Больше всего за этот период подорожали офисы класса А, которые всегда были в дефиците, подсчитали аналитики. Так, рост арендных ставок на офисы класса А в центре Москвы, по словам вице-президента по консалтингу компании GVA Sawyer Эвелины Павловской, с октября 2007 года по июль 2008 года составил в среднем 25-35%.
"Если средневзвешенные арендные ставки на офисы класса А в ЦАО Москвы в октябре 2007 года составляли 1,7 тысячи долларов за квадратный метр в год, то в июле 2008 года ставки уже достигали 2,3 тысячи долларов за квадратный метр в год", – указала она.
Как следует из отчета Knight Frank Russia за первое полугодие 2008 года, ставка на объекты класса А внутри Бульварного кольца на 30-50% выше средней по классу, по сравнению с другими районами Москвы.
Класс В дорожал скромнее
Немного отстает от класса A по темпам роста ставок класс B+. Аренда офисов этого класса в центре Москвы с октября 2007 года подорожала в среднем на 20-25%, отметила Павловская, уточнив, что тогда ставки составляли в среднем 1,4 тысячи долларов за квадратный метр в год, а в конце июля 2008 года – 1,7 тысячи долларов за квадратный метр в год.
Почти такой же рост в ЦАО Москвы показали и арендные ставки на офисы класса В-, которые с октября 2007 года по июль 2008 года "подросли" в среднем на 20%, указала собеседница агентства.
"Средневзвешенные арендные ставки на офисы класса В- в ЦАО Москвы в октябре 2007 года составляли 900 долларов за квадратный метр в год, а в июле 2008 года – 1,1 тысячи долларов за квадратный метр в год", – добавила эксперт.
Аналитик GVA Sawyer добавляет, что максимальная арендная ставка в ЦАО Москвы в июле 2008 года составила свыше 3 тысяч долларов в год за квадратный метр.
По данным аналитиков из Knight Frank, максимальный уровень арендной ставки в ЦАО превышает средний показатель по рынку практически в два раза.
Центр вне конкуренции
При этом, отмечают опрошенные РИА Новости аналитики, спрос на офисные площади в ЦАО Москвы по-прежнему находится на высоком уровне, несмотря на наметившуюся тенденцию к децентрализации и летнее затишье.
Как свидетельствуют данные отчета "Миэль – Коммерческая недвижимость" за первые шесть месяцев 2008 года, "количество желающих арендовать офис в ЦАО в 1 полугодии несколько снизилось". Однако, не настолько, чтобы отобрать пальму первенства у других районов столицы: если сравнивать спрос на офисы в центре с аналогичным показателем в других округах Москвы, то ЦАО по-прежнему представляет для потенциальных арендаторов наибольший интерес, подчеркивается в исследовании.
В свой отчет специалисты "Миэль – Коммерческая недвижимость" включили график распределения заявок на аренду офисных площадей за 1 полугодие 2008 года, где указывается, что желающих арендовать офис в ЦАО в этот период времени насчитывалось около 30% от общего числа подавших заявки на аренду офисов в Москве.
Доля спроса в других районах столицы существенно ниже, уточнили специалисты "Миэль – Коммерческая недвижимость": на востоке и северо-востоке Москвы - 14% от общего числа заявок на аренду офисов, на юге и юго-востоке – 15%, на западе и юго-западе – 22%, на севере и северо-западе – 19%.
О повышенном спросе на офисы в центре Москвы свидетельствует и Эвелина Павловская из GVA Sawyer, которая отмечает, что, несмотря на высокий уровень арендных ставок, спрос на качественные площади в центральном деловом районе "традиционно высок, поскольку многим компаниям просто необходим представительский офис в центре".
"Представительские офисы в границах Садового и Бульварного кольца самые востребованные, что влияет и на размер ставок, здесь самое дорогое предложение в пределах ЦАО", – солидарен с коллегой Лосюков.
Как подчеркивает ведущий аналитик отдела исследований компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Лада Белайчук, "исход арендаторов из центра не наблюдается, арендаторы по-прежнему стремятся в центр".
Вместе с тем аналитики отмечают, что дефицита качественных офисов в ЦАО столицы не наблюдается, в том числе и из-за традиционного летнего затишья.
Как свидетельствуют отчеты компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в октябре 2007 года уровень свободных площадей офисов класса А и В в центре составлял 4,57%, а в июле 2008 года вакантных площадей офисов одного только класса А оказалось 10,6%.
