Развитие рынка торговой недвижимости в Москве началось гораздо раньше, чем в других субъектах Российской Федерации, но уже сегодня многие регионы могут похвастаться наличием крупных и хорошо разрекламированных проектов торговых и многофункциональных центров. Это говорит о том, что за последние несколько лет российские и иностранные девелоперы осознали возможность, а самое главное, необходимость строить масштабные объекты торговой недвижимости не только в Москве, но и за ее пределами.
Однако, несмотря на растущее количество новых проектов, далеко не всем из них удается избежать трудностей, возникающих как на этапе архитектурного проектирования, так и во время эксплуатации объектов, что в итоге выливается в общие низкие показатели качества. О том, как обстоят дела на рынке торговой недвижимости России и с какими трудностями чаще всего приходится сталкиваться архитекторам при работе в Москве и регионах, "РИА Новости – Недвижимость" рассказал президент компании ABD architects Борис Левянт.
Борис Владимирович, один из ваших проектов будет представлен на XI Венецианской архитектурной биеннале. Не могли бы вы подробней рассказать о нем?
Да, речь идет о здании многофункционального комплекса в Новосибирске. Следует отметить, что у нас стояла двоякая задача. Во-первых, клиент хотел, чтобы это было знаковое здание – одно из самых высоких в Новосибирске. С другой стороны, речь шла о таком многофункциональном комплексе, куда бы были включены сразу пять базовых функций: торговля, офисные функции, гостиница, жилье (апартаменты) и рестораны. Мы решили принять участие в этом конкурсе и выиграли его, хотя нам и кажется, что для здания ориентировочно в 60 тысяч квадратных метров функций слишком много. В итоге, мы дали рекомендации клиенту о том, что количество функций необходимо сократить, если они хотят иметь эффективное здание.
Клиент послушал ваш совет?
Вы знаете, насколько я понимаю, недвижимость – это сравнительно новый вид деятельности для этой компании, так как это энергетический холдинг и решения принимаются очень медленно и тяжело. Год прошел и пока никакой активности или продолжения на этом пути нет.
В каких еще регионах России вы сейчас работаете?
У нас есть проект в Томске. Этот проект называется "особая экономическая зона технико-внедренческого типа", где мы разработали концепцию, градостроительную документацию. Есть определенные надежды на продолжение этой работы на следующих этапах, но это правительственный заказ, поэтому трудно что-то прогнозировать.
В Ростове мы делаем отель и апартаменты в очень интересном месте на берегу Дона на 65 тысяч квадратных метров. В Тюмени мы проектируем большой торговый комплекс. Ну, а в целом, проходит достаточно много различных переговоров, консультируем людей из регионов и так далее. Мы открыты для таких проектов в регионах и думаю, что в ближайшее время портфель заказов будет увеличен.
Расскажите, а над какими проектами в Москве вы сейчас работаете?
Один из них – это многофункциональный комплекс "Метрополис" рядом с метро Войковская. Также сейчас строится офисный центр "Белая площадь" на Белорусской площади, возводится бизнес-парк "Западные ворота", строится торговый центр "Гудзон" на Каширском шоссе и некоторые другие объекты. В большинстве из этих проектов строительство оканчивается в конце этого года или во первом-втором квартале 2009 года. В части из этих объектов уже монтируют фасады.
Вы принимаете участие в каких-либо архитектурных конкурсах?
Да, безусловно, принимаем. Вот недавно мы участвовали в нескольких конкурсах: в Казани на разработку градостроительной концепции достаточно большой территории, по сути дела нового района города, и на переоборудование и реконструкцию жилых кварталов в районе Минской улицы в Москве. В общем, мы принимаем участие в подобных мероприятиях, но сказать, что это происходит постоянно – нельзя. В прошлом году, например, мы выиграли конкурс на высотное здание в Новосибирске, о котором я говорил раньше.
Вы отслеживаете судьбу своих проектов? Есть ли у вас какие-либо претензии к девелоперам, которые их реализуют?
Конечно, отслеживаем. И, честно говоря, ни одного проекта, который был бы идеально реализован с точки зрения архитектуры, мы назвать не можем. То есть, чтобы в нем было реализовано все то, что было спроектировано и осмысленно архитекторами. Любой проект подвергается очень серьезным несанкционированным переделкам со стороны подрядчиков при попустительстве девелоперов. Вообще, это одна из самых серьезных проблем, с которыми сталкивается российский архитектор.
Существует ли до сих пор некоторое отставание в регионах в понимании рыночных тенденций?
Безусловно, существует. И оно существенное. Качественных продуктов в регионах пока еще мало. Например, в одном городе мы столкнулись с такой проблемой: мы рекомендовали нашему клиенту сделать 25% офисов, retail и жилье. А нам говорят: "Нет, мы будем делать только жилье". Мы спрашиваем: "Но почему?". А нам отвечают: "Ну вот жилье продается эффективней и лучше". Но мы говорим, что оно продавалось вчера и продается сегодня, но через два года совершенно не факт, что эта тенденция сохранится. В то же время, мы видели, что рынок офисной недвижимости находился в городе в зачаточном состоянии, и буквально через полгода он начал бы развиваться, что и произошло, а продажи жилья остановились. Вот такое было неправильное решение у компании.
В другом городе сэкономили на архитекторе - построили офисный центр в центре города и пустили рекламу. Но спроектирован он был ужасно, поставлен неправильно, возникали большие проблемы с парковками. В общем, сделано всё неправильно. Ввиду того, что затраты на строительство здания должны окупаться, была назначена несуразно высокая цена за аренду и теперь оно пустует. А в результате, все девелоперы в этом городе говорят, что: "вот, смотрите, стоит пустое офисное здание и никто туда не идет, значит, никому офисы не нужны". При этом никто не пытается проанализировать, а почему они не нужны? Может быть, потому что сам офисный центр плохой? Будь там нормальный проект, платили бы как в Москве. Но этого нет, и строить новый офисный центр никто не хочет, так как одни непрофессионалы подмочили репутацию целому направлению девелоперской деятельности в городе.
А есть ли какая-нибудь разница в работе архитекторов в Москве и российских регионах?
В первую очередь, это ментальная разница. Для многих региональных архитекторов мы являемся такими же варягами, как для московских являются иностранные архитекторы. Но к нам отношение лучше, так как какими бы мы ни были московскими и по сути дела заезжими, все-таки мы думаем по-русски и общаемся с людьми, которые ментально близки нам. Поэтому у нас практически не возникало проблем с согласованиями наших проектов на архитектурных советах.
В Москве же основная проблема – это согласование. Безудержный рост строительной активности и инвестиционных вливаний в городскую среду приводит к необходимости замедления их всякими официальными и неофициальными способами. И если в регионах замедления в проектах связаны с позицией инвестора или с его способностью договориться с администрацией, то в Москве все значительно сложнее, так как здесь все очень сильно связано с градостроительным регулированием.
Помимо этого, есть следующая специфика: обычно в регионах инвесторы являются собственниками земли и процесс согласования значительно эффективней. В Москве же земли в собственности практически нет, и это, безусловно, накладывает свой отпечаток на проектирование и строительство объекта.
Ощущается ли разница в формировании концепций торговых центров (ТЦ) или многофункциональных комплексов (МФК) в центре Москвы, рядом со МКАДом и в регионах? В чем она заключается?
Конечно же, ощущается. Хотя бы потому, что в центре Москвы нет такой земли, где можно было бы сделать то, что можно сделать рядом со МКАДом или в любом другом городе России.
Кроме того, подобные центры впитывают многие социальные функции и способны "всасывать" людей чуть ли не на целый день, что уже давно замечено даже в регионах. Сегодня в любом торговом центре можно совершить покупки, поесть, развлечься, посмотреть кино и так далее – все в одном месте. При этом, своей социальной деятельностью они привлекают даже пожилых людей (например, семинар о лекарствах и так далее).
А в регионах это уже есть?
В регионах все это уже есть, так как если проект какого-либо торгового центра успешен, то на него постепенно обращается пристальное внимание со стороны конкурентов. Они проводят анализ и выясняют, отчего он успешен. В результате получается, что он не только хорошо спроектирован и построен, но там также налажена какая-то "жизнь" помимо самой торговли, что привлекает людей и там появляется постоянный "трафик".
Именно поэтому мы всегда стараемся предусмотреть в своих проектах так называемые event squares – пространства, где могли бы происходить какие-либо события: празднование Нового года, Масленица, показы мод и так далее. В результате получается, что торговля носит косвенный характер, но, с другой стороны, посетив какое-то мероприятие, жена всегда может сказать мужу: "Дорогой, а вот там есть такая кофточка, которую я хочу". И дети тоже начинают просить себе игрушку или кроссовки. И это методика работы, которой раньше не было, но сегодня она набирает обороты повсеместно.
Какие еще особенности проектирования торговых комплексов можно назвать?
Вообще, эффективность работы торгового центра во многом зависит от того, правильно ли он спроектирован. Ведь современный ТЦ площадью больше 30 тысяч квадратных метров – это галерея, вертикальные связи (эскалаторы, лифты) и проблема заключается в том, как правильно организовать покупательский поток.
Например, никто не делает гипермаркеты на первом плане – они обычно спрятаны и сразу не определишь, где они находятся. Архитекторы, формируя структуру ТК, заставляют людей пройти к своей цели (гипермаркет), но при этом пройти и по всей галерее первого этажа.
Из этого можно сделать совершенно законный вывод – удобство покупателей не является основным критерием. Именно поэтому, к удивлению многих покупателей, туалеты в ТЦ найти достаточно сложно, так как обычно они находится в таком месте, что начинаешь невольно думать: и кто же его там разместил?
Например, в том же "Атриуме" чтобы найти туалет надо три раза спросить об этом охранника. А туалет может находиться либо в кино на четвертом этаже, либо еще где-нибудь. Но пока ты ходишь и ищешь его с выпученными глазами, тебя прогоняют по всей галерее.
А не является ли это малоэффективным, ведь покупатель с выпученными глазами ищет определенную цель?
Правильно, но потом, когда покупатель пришел в себя и почувствовал облегчение, ему же нужно вернуться туда, откуда он ушел. И это тоже является определенной уловкой, что и отличает данный вид недвижимости от жилой или офисной, где удобство коммуникаций и форматов помещений является одним из основных критериев.
Ведь если в торговом центре есть мертвая зона и людей туда никак не привести – именно там и будет стоять туалет, чтобы хоть как-то заставить людей там появляться. И хотя арендная плата рядом с туалетом будет не высокая, но всё-таки там кто-то вообще будет.
Есть еще одно интересное наблюдение: если говорить об эффективном торговом центре, то получается, что, либо работает его location (местоположение), либо его размер.
То есть если ТЦ находится в правильном месте, ему необязательно быть большим. Но если ТЦ находится outlet, вдали от основных потоков, тогда он должен быть очень большим, чтобы привлекать покупателей своей «массой». Если он очень большой, то стоимость арендной платы уменьшается, а количество площадей, которые та или иная компания может взять в аренду, увеличиваются. И та торговая сеть, которая в центре Москвы может позволить себе снять 150 квадратных метров, там сможет взять две тысячи квадратных метров. При этом формат, размер и колоссальные парковки привлекают посетителей, и они готовы проводить там целые дни. И чем больше размер, тем больше времени они в нем и проводят.
Каковы основные правила, которые должен учитывать архитектор при проектировании торгового центра или многофункционального комплекса? Есть ли они вообще?
Конечно, они есть, но они общего характера. Одно из таких правил – архитектор должен работать в команде. И в этой команде помимо него должны работать консультанты по недвижимости и торговле, управляющая компания или технический заказчик.
А таких правил, как "никогда не делай то-то" или "всегда делай то-то" я не могу сформулировать. Но для нас главное правило – это "правило упругой среды".
А в чем оно заключается?
Это наше личное изобретение. Смысл заключается в следующем: часто девелопер или консультант, будучи даже профессиональными, опираются на собственный опыт, обычно предыдущий. Но необходимо понимать, что есть разница между тем, что происходит сейчас, и тем, что будет далее через три-четыре года, когда объект будет построен. Поэтому если девелоперы или консультанты на чем-то настаивают, но мы – архитекторы – с этим не согласны и в состоянии аргументировать свою позицию, то надо "упираться" до последнего, иначе потом тебя же и обвинят: "Вот вы знали, но не остановили, не настояли и не убедили". Это и есть "правило упругой среды", которое позволяет добиваться эффективных с точки зрения бизнеса решений.
