С каждым годом жилая недвижимость в Европе становится реальностью для все большего количества россиян. Кто-то ищет в жилье в Европе новые возможности для инвестиций и получения прибыли, а кто-то мечтает об отпуске на собственной вилле на берегу Средиземного моря. В любом случае доля россиян, готовых потратить на покупку недвижимости в Болгарии, Испании, Греции или Франции от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов долларов, неуклонно растет. Этому не в последнюю очередь способствуют и цены на европейские квартиры и коттеджи, уровень которых, как правило, значительно ниже московских.
При этом, как говорят эксперты, опрошенные РИА Новости, привлекательная для россиян стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Европе объясняется не только экономическим положением в странах на нашей западной границе, но и финансовым кризисом, разразившимся в США и отправившим цены на недвижимость в Старом и Новом Свете в затяжное пике. Специалисты констатируют, что многие наши соотечественники уже воспользовались открывшейся возможностью приобрести надежный актив за рубежом, и ожидают, что в самое ближайшее время число россиян, владеющих частицей заграницы в виде дома, квартиры или земельного участка, станет еще больше.
Что творится за Атлантикой
Ипотечный кризис привел к самому крупному падению цен на жилую недвижимость в США за последние 20 лет, свидетельствует индекс цен Кейса-Шиллера, рассчитываемый рейтинговым агентством Standard&Poor`s (S&P).
Так, отмечают аналитики S&P, только в течение первых трех месяцев 2008 года цены на жилье в Соединенных Штатах уменьшились по сравнению с концом 2007 года на 6,7%. По сравнению же с аналогичным периодом прошлого года стоимость жилья в США упала на 14%.
Между тем, как ожидает бывший председатель Федеральной резервной системы (ФРС) США Алан Гринспен, на этом снижение цен на жилую недвижимость в Соеиненны Штатах вряд ли остановится.
Цены на дома и квартиры в Америке станут меньше еще минимум на 10%, а совокупное падение с пика достигнет 25%, предсказывает Гринспен.
Европа одна, рынков – несколько
Последствия финансовых волнений, вызванные ипотечным кризисом, незамедлительно вылились за пределы США и пересекли Атлантический океан, разделив Европу на два лагеря, рассказывают аналитики рынка недвижимости. Первый из них – рынки, больше всего ощутившие на себе влияние кризиса и характеризующиеся явным, как и в Соединенных Штатах, снижением стоимости жилья. Речь идет о странах Западной и Центральной Европы с развитым рынком недвижимости – Испании, Португалии, Великобритании, Франции и некоторых других.
Вторым лагерем, уточняют собеседники агентства, можно назвать страны с еще только развивающимся рынком недвижимости, территориально расположенные в Восточной Европе – Румыния, Турция, Болгария, Черногория, Хорватия. Они, утверждают эксперты, либо не ощутили последствия финансового кризиса, либо ощутили его в незначительной степени.
Как указывают специалисты, такое разделение на разные лагеря объясняется различным уровнем развития рынков недвижимости в конкретных регионах Европы, а также объемами использования ипотеки для покупки жилья, поскольку не во всех европейских странах этот рыночный инструмент развит одинаково широко.
"С начала финансового кризиса особенное снижение темпов роста цен на недвижимость было отмечено в странах Западной Европы, где процент приобретений жилья по ипотеке очень высок – до 90%", – отмечает, в частности, директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн.
Похожую тенденцию на рынке жилья Центральной Европы констатирует и директор отдела международных инвестиций компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс: "Цены в этом регионы во многом зависят от доступности и стоимости ипотечного кредитования. В среднем, судя по завершенным сделкам, мы можем говорить о 10%-ом снижении уровня цен".
В то же время, как уточняет управляющий партнер компании "Новое Качество" Михаил Гец, не во всех в развитых странах Европы стоимость жилой недвижимости снижалась одинаковыми темпами.
"Например, в Англии в самых престижных районах цены на недвижимость от 5 тысяч фунтов за квадратный метр не изменились, а в остальных районах – снизились на 3-7%. Во Франции цены в некоторых районах упали до 10%. Германия, пережившая кризис раньше других, уже вышла из него, и цены в среднем увеличились на 3-5% по сравнению с периодом кризиса", – говорит он.
Однако руководителю пресс-службы компании Century 21 Россия Ольге Строевой эта картина кажется чересчур оптимистичной. Например, рассказывает она, катастрофическая ситуация сложилась на рынке жилья Испании: "Цены за год упали более чем на 50%. Около 75% агентств недвижимости потерпели серьезные убытки или вовсе разорились. В стране появилось огромное количество выброшенных на рынок и непроданных домов".
Собеседница РИА Новости добавляет, что полукризисным является и развитие событий на британском рынке жилья. "В Великобритании сейчас наблюдается стагнация на рынке недвижимости, – заявляет Строева. – Около 37% жителей Великобритании признались в опросе, что готовы уехать из страны только для того, чтобы избавиться от ипотечных долгов. При этом у каждого пятого британца, вышедшего на пенсию, все еще имеется задолженность по ипотеке. Поэтому хотя цены на недвижимость среднего класса здесь пока стоят, в скором будущем можно прогнозировать их спад".
Когда неразвитость ипотеки только плюс
Если в Западной Европе мировой финансовый кризис стал причиной стагнации на рынке недвижимости, рынок недвижимости стран Восточной Европы он практически не затронул, подчеркивает Индриксонс.
Он объясняет, что банковская система восточноевропейских стран в большинстве случаев независима от глобальных перемен и, что более важно, их экономика менее зависима от экономик развитых рынков.
В связи с этим, поясняет эксперт, для Восточной Европы не был характерен спад активности на рынке недвижимости, имевший место в странах, расположенных к Атлантике ближе.
"На этих рынках цены растут от 10% в год и выше. Хорошо выбранные проекты и рынки приносят 20%-30% в год роста стоимости недвижимости, даже во время кризиса на мировых рынках, а инвесторы, использующие ипотечное кредитование, добиваются возврата денежных средств на инвестиции свыше 50% годовых", – подчеркивает он.
С этой точкой зрения согласна руководитель проекта DPM (Distant Property Management) холдинга "Миэль" Наталья Завалишина, которая приводит пример Болгарии: "Здесь ситуация не очень изменилась: большинство покупок совершается за наличный расчет, поэтому пока спада не ощущается".
В свою очередь Строева обращает внимание на то, что меньшее влияние на недвижимость Восточной Европы американского ипотечного кризиса и мирового финансового кризиса было обусловлено и тем, что значительная часть недвижимости в Восточной Европе финансировалась банковскими кредитами в швейцарских франках, тогда как в ряде стран Центральной и Западной Европы рынки недвижимости были тесно привязаны к курсу американской валюты, а основные ипотечные займы конвертировались именно в долларах США.
Однако, предупреждают риэлторы, и рынок восточноевропейской недвижимости не избежал проблем. По словам генерального директора Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, в странах Восточной Европы, зависящих от иностранного (английского, ирландского и т.д.) покупателя, в том числе в Болгарии, Черногории и Хорватии, продажи серьезно затормозились.
Банки ужесточают требования
Согласно аналитическим данным Institute of International Finance (IIF), европейские банки потеряли из-за мирового финансового кризиса на 34 миллиардов долларов больше, чем американские кредитные организации. Так, убытки банков Европы достигли отметки в 200 миллиардов долларов, тогда как американские организации ушли в минус только лишь на 166 миллиардов долларов при общем объеме убытков в результате кризиса в 387 миллиардов долларов.
В связи с этим большую часть европейских кредитных учреждений коснулось ужесточение требований банков к ипотечным заемщикам: никто не хочет рисковать деньгами, которые и так стали большой сложностью.
"Банки в Центральной Европе ужесточают условия по выдачи кредитов для всех. Для россиян они будут требовать больше документов, подтверждающих их легальные доходы, чем они требовали до кризиса", – указывает Индриксонс.
Помимо ужесточения требований к заемщикам, среди появившихся трудностей при покупке по ипотеке недвижимости за рубежом Дзагуров отмечает также и рост ставок по кредитам.
Однако, указывают эксперты, несмотря на ужесточение иностранными банками требований к заемщикам и увеличение сроков рассмотрения заявок, практика показывает, что число отказов в заемных средствах на покупку жилья в европейских странах для россиян не выросло.
"Дело в том, что в последнее время кредитная история, которую в состоянии продемонстрировать наши соотечественники западным банкам, становится все более внушительной", - комментирует этот факт Строева.
Кому кризис, а кому и мать родная
По мнению большинства экспертов, финансовый кризис сыграл достаточно значительную роль в увеличении привлекательности европейских рынков недвижимости для россиян.
Это, в частности, отмечает Строева, подчеркивающая, что для россиян, желающих купить себе недвижимость в Европе, кризис во многом оказался положительным фактором, значительно снизив цены на недвижимость или "выкинув" на рынок объекты по очень доступным ценам в весьма привлекательных с точки зрения покупки "дома для себя" странах.
Тейн в свою очередь обращает внимание на другие два аспекта повышения интереса россиян к европейской недвижимости: "Это связано как с ростом благосостояния россиян, вызванного развитием экономики, так и с ростом цен на недвижимость в Москве и других крупных городах России. Поэтому многие россияне предпочитают приобретать в качестве второго жилья зарубежную недвижимость".
Инвестируем в заграницу
Как признают собеседники РИА Новости, хотя российских инвесторов в недвижимость Европы становится больше с каждым годом, их количество еще далеко от того, чтобы говорить о лидерстве россиян по инвестициям в страны Старого Света.
Так, по словам Дзагурова, инвестиции россиян в общем объеме инвестиций в Европе "не представляют собой сколько-либо значительной доли рынка, как бы ни хотел кто-то из соотечественников обольщаться на этот счет или сокрушаться по этому поводу".
А Завалишина называет основными инвесторами во все европейские страны жителей Великобритании. С некоторым отрывом от них, рассказывает она, идут ирландцы, потом немцы, голландцы и, в меньшей степени, другие европейцы. Россияне, по ее оценкам, в рейтинге крупнейших покупателей европейского жилья пока находятся на пятом или шестом месте.
В то же время, утверждает Индриксонс, в некоторых странах Европы уже сложились рынки, где граждане Российской Федерации занимают лидирующее место по вложениям в жилую недвижимость.
В частности, приводит пример специалист, на россиян приходится 6,5% покупателей дорогой недвижимости (стоимость свыше 5 миллионов фунтов стерлингов) в Великобритании, около 50% от общего количества иностранных покупателей Болгарии и порядка 70% иностранных покупателей в Черногории.
"Россияне, покупая жилье за рубежом или вкладывая свои средства в его строительство, практически всегда думают о том, что будут использовать его в своих целях, а потом смогут заработать на повышении его стоимости. Таким образом, они занимают лидирующие позиции по покупке зарубежной недвижимости в целях, сочетающих собственные нужды плюс инвестирование", - объясняет он мотивы наших сограждан.
Самые-самые страны на европейском рынке жилья
Многие эксперты сходятся во мнении, называя самым привлекательным регионом для вложения средств в жилую недвижимость Восточную Европу.
Так, по мнению Завалишиной, наиболее перспективна с точки зрения возможности получения дополнительных доходов в будущем покупка жилья в Болгарии, Украине или Белоруссии.
При этом, указывает она, что если в первом случае невелики как риски, так и доходность, то во втором и третьем потенциальным инвесторам придется смириться с существенным риском потерять собственные средства.
Немногим более полный список выгодных для инвестирования стран приводит Строева, обращая внимание на стоящие на пороге вступления в Евросоюз или недавно вступившие туда страны – такие, как Черногория, Болгария, Румыния, Хорватия, Турция, Кипр.
Однако подчеркивает Тейн, если для человека, желающего купить жилую недвижимость за границей, более приоритетна безопасность вложений, то нужно обратить внимание на покупку "уникальные объекты" во Франции, Италии или Испании.
Выбор Испании она считает самым оптимальным и с точки зрения соотношения цена-качество.
"Все дело в том, что кризис на испанском рынке жилья начался два года назад и к настоящему моменту цены на недвижимость в этой стране в среднем равны стоимости квадратного метра в Восточной Европе – на Средиземноморском побережье можно приобрести виллу за 3 – 3,5 тысяч евро за метр. В Черногории, к примеру, квадратный метр жилья на побережье обойдется примерно в 6-8 тысяч евро. Также необходимо принимать во внимание, что уровень развития инфраструктуры в Испании более высокий", - рассуждает Тейн.
А вот Завалишина полагает, что условию наилучшего соотношения цены и качества больше всего удовлетворяет Хорватия.
"Оносительная стабильность, рост рынка, прекрасный климат, родственность языка, хорошая кухня и разнообразная природа увеличивают привлекательность этого государства. А близость Милана и Вены дает возможность ездить на модные показы, посещать театры, концерты и кататься на горных лыжах" – говорит она.
Отчасти ее поддерживает и Индриксонс, но его список привлекательных по цене и качеству стан гораздо шире.
"Черногория, Болгария, Чехия, юг Италии, Румыния и часть Хорватии. Великобритания и Франция остаются привлекательными рынками для тех, кто планирует там проживание для себя или своей семьи. Практически на любом рынке можно найти хорошее соотношение цена-качество" - заключает он.
Как резюмируют эксперты – собеседники РИА Новости, пока, за исключением некоторых развивающихся рынков Восточной Европы, россияне не являются лидерами по вложению средств в жилую недвижимость Европы. Однако, утверждают они, финансовый кризис способен внести значительные корректировки в расстановку сил среди ключевых инвесторов в жилье в Старом Свете, сыграв немаловажную роль в увеличении привлекательности европейских домов для наших соотечественников.
Падение цен на многих европейских рынках жилой недвижимости является очень привлекательным фактором для россиян, которые пока не сталкивались с подобной ситуацией у себя дома, напоминают специалисты и ожидают роста числа наших сограждан, имеющих собственность и в Европе, в самое ближайшее время.
