Цены на рынке московского жилья в первом полугодии 2008 года после относительно недолгой – в 7 – 9 месяцев – стабилизации снова подскочили – на этот раз на 25 – 30%, свидетельствуют данные девелоперских и риэлтерских компаний за первое полугодие. Новое увеличение стоимости жилья, указывают эксперты, связано с отложенным спросом на жилье в результате затишья на рынке недвижимости в столице в 2007 году, с высокими темпами инфляции в России и с приходом инвесторов с нестабильных мировых финансовых рынков на ликвидный рынок дорогого московского жилья.
А следовательно, предупреждают специалисты, людям, планирующим в ближайшее время покупку квартиры в столице, следует подтянуть пояса и приготовиться к тому, что обсуждение цены сделки с собственниками жилья вряд ли будет легким.
"Вторичка": новый разбег
Результаты движения цен на вторичном рынке жилья в Москве в первом полугодие 2008 года вряд ли могут добавить оптимизма людям, планирующим в ближайшее время покупку жилья в столице, хотя продавцов, безусловно, порадуют.
Так, согласно данным исследования агентства недвижимости "Савва", с января по июнь цены на московские квартиры на вторичном рынке жилья выросли в среднем на 25,6% до 6,692 тысячи долларов за квадратный метр.
При этом, указывается в докладе аналитиков "Саввы", средняя стоимость однокомнатных квартир на "вторичке" столицы увеличилась на 29,106% до 6,831 тысячи долларов за квадратный метр, стоимость двухкомнатных – на 25,88% до 6,824 тысячи долларов за квадратный метр, а стоимость трехкомнатных – на 23,105% до 6,463 тысячи долларов за квадратный метр.
Подсчеты экспертов "Саввы" подтверждают и выводы их коллег из других риэлтерских компаний.
Представители аналитического отдела бюро недвижимости "Агент 002" указывают, что за первые шесть месяцев 2008 года квадратный метр московского жилья стоимостью до 500 тысяч долларов подорожал в среднем на 23,29% до 5,674 тысячи долларов.
А руководитель аналитического консалтингового центра (АКЦ) холдинга "Миэль" Владислав Луцков в свою очередь подчеркивает, что, по его данным, стоимость столичных квартир и вовсе перескочила очередной психологический рубеж, увеличившись за первое полугодие 2008 года на 29,047% до 7,055 тысячи долларов за квадратный метр.
"Основным фактором, стимулирующим рост цен на жилье в Москве, стала нестабильность на мировых финансовых рынках. При этом после стагнации, которая наблюдалась на рынке с конца 2006 года до середины 2007 года, вернулся отложенный инвестиционный спрос со стороны тех, кто выводил свои средства с фондовых и валютных рынков и вкладывал их в недвижимость", - объясняет причины нового витка цен в столице глава АКЦ "Миэля".
Кроме того, указывает он, в повышении стоимости жилья сыграл свою роль и психологический фактор: частные продавцы на "вторичке" в условиях неопределенности с точки зрения макроэкономических показателей и колебания курса доллара зачастую принимали решение повременить с продажей квартир, что приводило к снижению предложения на рынке и подстегивало рост цен.
В свою очередь представитель пресс-службы корпорации "Инком" обращает внимание на то, что "локомотивом" движения вверх цен на жилье в Москве выступила недвижимость в классе "эконом".
"Цены на жилье в "хрущевках", типовой панели и современной панели, то есть "дешевом секторе" в целом ни за одну неделю года не показали падения или даже прекращения роста. В результате, если средние цены предложения на столичное жилье в 2008 году выросли приблизительно на 23-24%, то, например, в сегменте "хрущевок" жилая недвижимость подорожала значительно больше – прямой подсчет средних долларовых цен на квартиры в "хрущевках" показывает рост их стоимости больше чем на 30%", - говорит он.
Новостройки не отстают
Движение цен на первичном рынке жилья в Москве вплотную следует за вторичным рынком.
Согласно отчету АКЦ "Миэль", рост цен в январе-июне 2008 года на новостройки столицы составил 27%, а средняя удельная цена предложения на первичном рынке, с учетом дорогого жилья бизнес- и премиум-классов, составила 7,673 тысячи долларов за квадратный метр.
Как уточняют специалисты, самая дешевая новостройка продавалась в первом полугодии в Юго-Восточном административном округе (ЮВАО) Москвы и стоила она в июне 2008 года 5,659 тысячи долларов за квадратный метр.
Аналитик информационно-аналитического отдела ЗАО "Пересвет-Инвест" Ольга Юматова констатирует в первые шесть месяцев 2008 года увеличение стоимости первичного жилья в столице на 18,55% - до 5,266 тысячи долларов за квадратный метр.
При этом, отмечает она, в июне, по сравнению с маем, столичные новостройки даже слегка подешевели – примерно на 1,6% - в связи с введением застройщиками традиционных летних скидок.
По оценке же аналитического отдела БН "Агент 002", цены на "первичку" в Москве в категории до 500 тысяч долларов увеличились на 16,066% до 4,219 тысячи долларов за квадратный метр, а по оценке пресс-службы "Главмосстрой-Недвижимость" новостройки в столице подорожали более чем на 25% в долларовых ценах.
"Активный рост цен на жилье на первичном рынке наблюдался первые четыре месяца года. Данное состояние можно объяснить рядом причин - неустойчивой позицией на российском фондовом рынке в начале года, повышением темпов инфляции, постоянным падением доллара и слухами о деноминации рубля. Как следствие многие люди поспешили вложить свои сбережения в недвижимость и тем самым спровоцировали продавцов на повышение цен, поскольку на рынке недвижимости по-прежнему правит в основном психологический фактор", - указывает сотрудник пресс-службы "Главмосстрой-Недвижимость".
А вот представитель АКЦ "Миэль" связывает рост московских цен на новостройки прежде всего с тем, что жилья эконом-класса в столице по-прежнему катастрофически не хватает для всех желающих приобрести квартиру.
"По сравнению с началом 2008 года общий объем предложения в Москве сократился на 5%. Такое уменьшение нового жилья является следствием вытеснения строительства объектов эконом-класса и объектов среднего ценового диапазона за пределы МКАД, - комментирует собеседник агентства. - Так, объемы предложения панельного жилья сократились на 26%, в то время как предложение в сегменте среднего класса снизилось на 23%. Их место занимают качественные проекты в дорогих сегментах. Однако, несмотря на это, объемы вводимого жилья элитного и бизнес-классов не достаточны, что и приводит к неудовлетворенности спроса".
Заключать сделки становится все труднее
Как подчеркивают опрошенные "РИА Новости – Недвижимость" эксперты, первые шесть месяцев 2008 года на рынке жилой недвижимости Москвы характеризовались общим ухудшением условий для покупателей жилья.
В частности, рассказывает генеральный директор управляющей компании ЗАО "БЕСТ-Недвижимость" Лариса Патлух, в связи с тем, что в январе-июне на столичном рынке сократилось предложение квартир, в Москве резко снизилось и количество альтернативных сделок (сделки с одновременной продажей одного жилья и покупкой другого – ред.), доля которых в общем объеме продаж на вторичном рынке жилья столицы достигает 80%.
"Вместо обычных для московского рынка 22 - 23 тысяч выставленных на продажу объектов в марте насчитали только 15 тысяч, а к маю эта цифра снизилась до 12 тысяч. Заключение альтернативных сделок стало очень затруднительным: пока удавалось найти и покупателя, и продавца, масштаб цен кардинально менялся. На построение цепочки может уйти несколько месяцев, а продавец, подняв цену, рушит ее за день", – приводит пример эксперт.
О том, что заключать сделки по купле-продаже квартир в Москве на вторичном рынке на протяжении первого полугодия этого года становилось все труднее, свидетельствует и увеличение срока экспозиции жилья (время, за которое квартира продается) на рынке, отмечают аналитики АН "Савва". Например, указывают они, в июне 2008 года период экспозиции достиг 60 дней, тогда как в марте он составлял 42 дня.
А Луцков и вовсе вынужден признать, что уже к середине первого квартала объем предложения жилья эконом-класса и жилья среднего класса в Москве резко сузился, доля сделок с "экономом" в столице сократилась с 9-10% в первом полугодии 2007 года до 4,7% в первом полугодии 2008 года, а доля сделок со средним классом – с 30-31% до 26%.
Собеседники агентства говорят, что ухудшение условий для покупателей квартир в Москве коснулось не только времени подбора жилья, количества вариантов покупки и вероятности заключения альтернативной сделки, но и такого показателя, как возможность получить кредит на приобретение столичной недвижимости.
Так, согласно исследованию БН "Агент 002", порядка 38% ипотечных кредитов в московском регионе приходится на займы объемом не больше 106 тысяч долларов.
"Это не является достаточным для приобретения квартиры на вторичном и первичном рынках Москвы при существующем уровне цен, поскольку для покупки однокомнатной квартиры в Москве ипотечный кредит должен составлять не меньше 150 тысяч долларов при наличии собственных средств в размере 15-30% от суммы кредита, при среднем сроке выплаты 20-30 лет", – подчеркивает директор по продажам "Агент 002" Валерий Барнинец.
Слова специалиста подтверждают и результаты опроса, проведенного на сайте "РИА Новости – Недвижимость": на вопрос "Что Вас удерживает от покупки квартиры за счет ипотечного кредита?" более 32% респондентов ответили, что их удерживает маленькая зарплата.
Люди все реже могут позволить себе купить жилье в кредит в Москве не только из-за выросших цен на столичное жилье, но и потому, что условия в банках, предоставляющих ипотечных кредиты, ужесточились, поясняют эксперты.
"Интерес к приобретению недвижимости по ипотеке остался на прежнем уровне, – указывает сотрудник пресс-службы "Главмосстрой-Недвижимость". – Но увеличение процентов по кредитам, требование по предоставлению поручителей, подтверждение официального дохода, ограничение по суммам кредитов и по их погашению привели к тому, что люди стараются найти возможность купить жилье, не используя очень жесткие условия банков".
По словам Патлух, доля ипотечных сделок на рынке купли-продажи жилой недвижимости в столице из-за этого снизилась чуть ли не в полтора-два раза.
"Ипотека сократилась в доступности по сравнению с прошлым годом примерно в два раза. Мы помним, что порядка 15% сделок в Москве во втором полугодии 2007 года проходило с помощью ипотеки. Сейчас этот объем снизился до 5-10% от общего количества", – рассказывает она.
Тренд на повышение
20-30-процентное увеличение стоимости жилья в Москве как на "первичке", так и на "вторичке" с одновременным общим ухудшением ситуации на рынке – это достаточно тревожный фактор, особенно на фоне ускорения инфляции в России. Однако участники рынка жилой недвижимости в столице уверяют, что, скорее всего, рост цен на московские квартиры себя исчерпал в январе-июне этого года, и в июле-декабре позапрошлогодних темпов подорожания жилья бояться не нужно.
"В городе вторичный рынок исчерпал все возможные потенциалы роста, а новостройки, скорее всего, будут расти в цене небольшими темпами. Ведь новостроек, которые могли бы показать активный рост стоимости, на рынке практически не осталось", – считает управляющий директор департамента продаж агентства недвижимости DOKI Андрей Полищук.
Не поддерживает сценарий, предполагающий дальнейшее резкое увеличение цен на московское жилье, и представитель пресс-службы "Инкома": "Нам эти прогнозы кажутся не более состоятельными, чем прогнозы кризиса и значительной ценовой коррекции. В общем, и негативный сценарий, и прогноз ценового скачка имеют равные – небольшие – права на существование в условиях мировой финансовой неопределенности. Но объективных предпосылок для реализации "крайних" сценариев в отечественной макроэкономике мы пока не наблюдаем".
По мнению собеседника агентства, летом стоимость жилья в столице продолжит повышаться несколько повышенными темпами – до 3% в месяц, но уже в среднесрочной перспективе столичные квартиры будет ждать рост, сопоставимый с месячной инфляцией, то есть не больше 1,5 – 2% в месяц.
"Нет сомнений, что драйвером рынка по-прежнему будет оставаться сегмент "дешевого" жилья", - добавляет он.
Однако среди экспертов, опрошенных "РИА Новости - Недвижимость", находятся и сторонники сценария "роста цен".
Например, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании "КомСтрин" Алина Андреева отмечает, что все будет зависеть от объема предложения квартир: "Если инвестиционные квартиры выставятся на продажу, то вряд ли придется ожидать высокого роста цен. Однако, думаю, этого не случится, и стоимость жилья в ближайшие месяцы все же будет расти ".
В пресс-службе "Главмосстрой-Недвижимости" также ждут увеличения стоимости жилой недвижимости в Москве, указывая, что "на текущий момент спрос по-прежнему превышает предложение". "Степень роста цен на локальном московском рынке напрямую зависит от количества и качества предложений на рынке с наступлением осени", – поясняет сотрудник пресс-службы.
А вот коммерческий директор "Межрегиональной девелоперской компании" ("МДК") Алексей Остробородов полагает, что уже в середине августа цены на жилье в столице вырастут на 5-10%, и подорожание начнется с наиболее дешевых вариантов – то есть однокомнатных квартир на первичном рынке.
"Действительно, летом, в сезон скидок, увеличение стоимости жилья замедлилось по сравнению с весной, но никаких предпосылок для снижения цен нет, – уточняет начальник отдела продаж "МДК" Дмитрий Комов. – Сейчас многие продавцы на рынке недвижимости просто заняли выжидательную позицию перед очередным скачком цен".
В свою очередь директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Усадьба" Иван Шульков заключает, что цены на жилье в Москве будут двигаться вверх не только из-за причин, лежащих внутри рынка недвижимости.
"Основной причиной роста цен на недвижимость в долгосрочной перспективе является воздействие монетарного фактора, то есть базовый уровень цен напрямую зависит от объема денежной массы в экономике", – утверждает он, напоминая, что, согласно прогнозам Центробанка России, в 2008 – 2010 годах денежная масса в нашей стране будет продолжать увеличиваться.
Соответственно, делает вывод Шульков, ориентиром для прогноза роста цен в этом году можно считать не менее чем 30-35-процентное увеличение стоимости жилья в Москве, в следующем – не менее чем 25-30-процентное увеличение, а через год – не менее чем 20-25-процентное увеличение.
Таким образом, эксперты, опрошенные РИА Новости, разделились на два лагеря: одни ждут серьезного роста цен на жилье осенью, а другие убеждены в том, что внутренние ресурсы столичного рынка недвижимости выплеснулись в повышении стоимости жилья в первом полугодии 2008 года. И какую бы ситуацию на рынке московской недвижимости не хотели бы видеть потенциальные покупатели столичных квартир, готовиться им стоит к тому, что тренд "на повышение" будет более характерен для Москвы, чем тенденция к снижению стоимости жилья.
